tapu iptal ve tescil, 20 yıldan fazla zilyet, noterSİZ satış vaadi söz.

değerli meslektaşlarım,
müvekkil 1972 yılında 2 tanık huzurunda gayrımenkul satış sözleşmesi yapmışlar ve noter huzurunda olmadan imzalamışlardır. (taraflardan birinin cayması durumunda cezai şart hükmü de konulmuştur.) yıllarca tapu devri yapılmamıştır. gayrımenkulün sahibi yıllar önce ölmüş, mirasçılarından olan oğlu tapunun devrine yanaşmıyor.
not: satım sözleşmesine konu arsa satım sözleşmesinden yani 1972 den beri müvekkilin zilyetliğinde bulunmaktadır.

tapunun iptali ve tescili için elimizdeki sözleşme yeterli bir delil midir? ayrıca tanıklar da bulunmaktadır.
elinde buna ilişkin yargıtay kararı olan var mı? cevaplarınız için şimdiden tşkelr

Kanun No: 4721
Türk Medeni Kanunu (TMK) (YÜR. TAR.: 01.01.2002)

Kabul Tarihi: 22.11.2001
R.G. Tarihi: 08.12.2001
R.G. No: 24607



b. Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713 - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdıdır.

----------

T.C. YARGITAY
20.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/5162
Karar: 2008/9002
Karar Tarihi: 24.06.2008

ÖZET: Tescil davasında yapılacak araştırma sonucunda taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğunun belirlenmesi halinde taşınmazın tapuda kayıtlı bir yer olup olmadığı tapu sicil müdürlüğünden sorulmalı; davacının tek başına zilyetliği 20 yıla ulaşmadığından önceki bayi hakkında düzenlenen kısıtlamalar tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ile mahkeme yazı işleri müdürlüğünden araştırılmalı, sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, yasanın getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanmalıdır.

(4721 S. K. m. 713) (3402 S. K. m. 14) (5403 S. K. m. 14)

Dava: Taraflar arasındaki tescil davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay’ca incelenmesi Hazine ve Orman Yönetimi tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar: Davacı, dava dilekçesinde sınırlarını bildirdiği Aşkarbeyli Köyü Düğünyurdu mevkiinde bulunan taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığını, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla taşınmaz edinme koşullarının yararına oluştuğunu iddia ederek Medeni Yasanın 713. maddesi hükmüne göre adına tescilini istemiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, fen bilirkişi krokisinde (A) harfi ile gösterilen 4043.27 m2 taşınmazın bahçe niteliği ile davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm Hazine ve Orman Yönetimi tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, Medeni Yasanın 713. maddesi hükmü uyarınca tapusuz olan taşınmazın tesciline ilişkindir.

Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde dava tarihinden önce yapılıp 27.11.1979 tarihinde ilan edilerek kesinleşen orman kadastrosu ve 1744 Sayılı Yasa ile değişik 2. madde uygulamaları bulunmaktadır.

İskenderun Kadastro Müdürlüğü'nün 02.04.2007 tarihli yazınsında çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerin Fransızlar tarafından 1926 yılında yapılan tapulama çalışmalarında çalışma alanı dışında, Abacılı mıntıkasında bırakıldığı; Abacılı mıntıkasında 1980 yılında ve bu yere en yakın Suçıkağı Köyünde ise 1982 yılında yapılan tapu kadastro çalışmalarında da yine bu köylerin çalışma alanı dışında bırakıldığı; bunun nedeninin çalışmaların yapıldığı yıllarda taşınmazın tarım alanı niteliğinde bulunmayışı olduğu belirtilmiştir.

Mahkemece, çekişmeli taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğu ve davacı yararına kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla taşınmaz edinme koşullarının davacı yararına oluştuğu kabul edilmişse de yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli değildir. Karara dayanak alınan uzman bilirkişi raporunda taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğu açıklanmışsa da çekişmeli taşınmazın 27.11.1979 tarihinde ilan edilmiş ve kesinleşmiş bulunan orman kadastrosundaki konumu ile ilgili bilgi verilmemiştir. Kesinleşen orman kadastrosunun bulunduğu bir yerde kural olarak o yerin orman sayılan yerlerden olup olmadığı kesinleşen orman kadastrosuna ait harita ve tutanakların uygulanması ile belirlenir. Yargıtay denetimine açık olmayan ve orman tahdidine göre konumu belirlenip bu çalışmaya ait harita ile irtibatlı kroki düzenlenmeksizin oluşturulan rapora dayanılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

Bundan ayrı; taşınmazın tapuda kayıtlı bir yer olup olmadığı Tapu Sicil Müdürlüğünden sorulmamış; davacının tek başına zilyetliği 20 yıla ulaşmadığı halde önceki bayii olan eşi H.... M... yönünden de tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ile mahkeme yazı işleri müdürlüğünden araştırma yapılıp, aynı yasanın 03.07.2005 gün 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Yasası ile değiştirilen 14/2. maddesi gereğince sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, yasanın getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanmamıştır.

Bu nedenlerle; öncelikle, mahkemece çekişmeli taşınmazın bulunduğu yörede yapılan ve 27.11.1979 tarihinde ilan edilerek kesinleşen orman kadastrosuna ilişkin aslına göre renklendirilmiş ve orman sınır noktalarının açıkça okunabildiği onaylı orman kadastro haritaları ile tutanakları, dava konusu taşınmazın bulunduğu yere ait en eski tarihli memleket haritasının renkli orijinalinden fotokopisi bulundukları yerden getirtilerek dosya içine konulmalı; daha sonra, mahkemece önceki bilirkişiler dışında serbest orman mühendisleri arasından seçilecek bir uzman orman mühendisi ile yeteri kadar harita mühendisi ya da fen ehlinden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile yapılacak keşifte kesinleşen orman kadastro haritası ve tutanaklarının yerel bilirkişilerin yardımı ve uzman bilirkişilerin eliyle ilk orman kadastrosundaki ölçü teknikleri ile ve eski tarihli memleket haritasında bulunan sabit noktaların bulundukları yerler zeminde tespit edilip, orman kadastro tutanağındaki bu yeri ilgilendiren orman tahdit sınır noktalarından hareketle orman kadastro tutanağında yazılı açı ve mesafeler okunup ölçülerek çekişmeli taşınmazın bulunduğu yere ait orman sınır noktaları birer birer arazide bulunarak orman sınır noktalarının izledikleri tahdit hattının uygulanması suretiyle belirlenmeli, orman sınır noktalarının bazılarının zeminde bulunmaması halinde, nedeni üzerinde durularak yerlerinden sökülerek yok edilip edilmedikleri saptanmalı, zeminde bulunamayan noktaların yerleri, zeminde halen var olan ve en yakın sabit orman sınır noktaları esas alınarak ve bu noktalardan hareketle yine orman kadastro tutanaklarındaki açı ve mesafeler okunup ölçülerek orman sınır noktalarının izledikleri tahdit hattına göre birer birer arazide bulunup röperlenmeli, taşınmazın konumu memleket haritası ve orman kadastro haritası üzerinde gösterilmeli, taşınmazların orman kadastrosuna göre konumu duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanmalıdır.

Bundan ayrı; çekişmeli taşınmazın öncesinin, tarım alanı olarak zilyet olunan yer mi, yoksa orman niteliğinde bir yer mi olduğunun ve hukuki durumunun belirlenmesi; eğiminin doğru olarak hesaplanması için, yöreye ait bulunabilecek en eski memleket haritası, amenajman planı, hava fotoğrafı ile belediyede bulunan halihazır harita ve münhanili haritalar ile varsa topografya haritaları ile 1970-1980’lı yıllardan sonraki aktüel durumunu gösteren memleket haritası ve hava fotoğrafları ile serbest bölge haritası bulundukları yerden getirtilerek bir jeolog, bir orman ve bir harita mühendisinden oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla yeniden keşif yapılarak memleket haritası, hava fotoğrafı, amenajman planı, münhanili harita ve topografya haritası çekişmeli taşınmaza ve çevresine uygulanarak haritalardaki konumu saptanıp, taşınmazın eğimi duraksamaya yer vermeyecek biçimde hesaplatılmalı, anılan belgeler, çekişmeli taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmelidir.

Açıklanan yöntemle yapılacak araştırma sonucunda taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğunun belirlenmesi halinde taşınmazın tapuda kayıtlı bir yer olup olmadığı tapu sicil müdürlüğünden sorulmalı; davacının tek başına zilyetliği 20 yıla ulaşmadığından önceki bayii olan eşi H.... M... hakkında 3402 Sayılı Yasanın 14. maddesinde düzenlenen kısıtlamalar tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ile mahkeme yazı işleri müdürlüğünden araştırılmalı, aynı yasanın 03.07.2005 gün 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Yasası ile değiştirilen 14/2. maddesi gereğince sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, yasanın getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanmalıdır. Değinilen yönler gözetilmeksizin kurulan hüküm usul ve yasaya aykırıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Hazine ve Orman Yönetiminin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde Orman Yönetimine iadesine 24.06.2008 günü oybirliği ile karar verildi. (¤¤)