mesken olarak gözüken konutta Mimarlık bürosu açılabilir mi

Sayın meslektaşlarım herkese iyi çalışmalar. Bir tanıdığım geçenlerde aldığı bir evi, bir mimarlık ofisine kiraya vermeyi düşünüyor ( ...... Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti ) Ancak bazı kat malikleri bu kiracıya karşı çıkmış. Benim sorum böyle bir kiracı için kat maliklerinin muvafakatı gerekir mi?. Mimarlık şirketi değil de tek başına bir mimarın ofisi olsaydı durum değişir miydi?Teşekkürler

VII - Yasak işler:


Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Ayrıca şşağıdaki linke bakabilirsiniz

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=39268

Genel kural: Mesken olarak gözüken gayrımenkuller sadece mesken olarak kullanılabilir, işyeri olarak kullanılamaz.

(Yargıtay) İstisna: Eğer apartmana giriş çıkışlar yönünden sürekli bir sirkilasyon yaratılmıyorsa, rastgele kişilerin apartmana girişine yol açılmıyorsa ve gürültü vs. tarzında başkaca bir dezavantajı da yoksa, mesken olarak gözükse dahi gayrımenkul bu tarz büro tipi bir işyerine olarak da kullanılabilir.

Bu istinai işyerlerine örnek olarak avukatlık bürosu ve doktor muayenehanesi Yargıtay içtihatlarında sıkça kullanılıyor. Ancak burada her olayı (işyerini) yukarıdaki kriterlere göre kendi şartlarında değerlendirmek gerekir, her X işyeri mesken olarak gözüken gayrımenkulde açılır, ama her Y işyeri açılamaz gibi genel bir teori ileri sürmek mümkün değil. Örneğin Yargıtay genel olarak avukatlık bürolarının apartmana giriş çıkışların sirkülasyonunu arttırmadığı, rastgele kişilerin apartmana girişine yol açmadığı, normal bir konutun ziyaretçilerine oranla daha fazla sayıda ziyaretçiye sahip olmadığı yönünde bir tesbiti varsa da bu bir genellemeden ibarettir, münferit bir olayda başka bir avukatlık bürosuna uymayabilir ve X avukatlık bürosunun meskende bulunması hukuka uygun bulunurken, Y bürosununki hukuka aykırı görülebilir.

Bu açıdan her mimarlık bürosuna izin verileceğini veya verilmeyeceğini de söylemek mümkün değil. Yılda sadece 3 tane büyük proje yapan, müşterilerinin ofis ziyareti olmayan bir mimarlık bürosunun bir meskeni işyeri olarak kullanması hukuka uygun görülebilir ancak içdekorasyon işleriyle de uğraştığı veya etrafta broşür dağıttığı için müşterisi ve ziyaretçisi eksik olmayan bir başka mimarlık bürosunun meskeni işyeri olarak kullanması hukuka aykırı bulunabilir.

Bu olaylarda "mesken işyeri olarak kullanılamaz" genel kuralını hatırlamak ve eğer sizin olayınızda bu kurala istisna tanınmasını gerektirir bir nitelik varsa, bunu ispat etmeye çalışmak izlemeniz gereken yol olmalı. Esas alabileceğiniz kriterlerden biri şu: Sizin mimarlık büronuzun zili günde kaç kere çalıyor, yan dairedeki Ayşe Teyze'ninki kaç kere çalıyor? (Kapınız hep açık olduğundan ziliniz hiç çalmıyorsa, zaten kullanımınız baştan hukuka aykırı demektir.)

Yalnız soruda Kiracının LTD ŞTİ olacağı belirtilmiş Yargıtay'ın bir şirketin mevcudiyeti halinde bunun bir büro çalışması olmadığı, tabelasına ‘... bürosu’ yazmanın yeterli olmadığı yönünde kararları mevcut....

Sayın Jacelyn,

Bahsettiğiniz şekilde mesken olarak geçen bir yerin işyeri olarak kullanılması Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin hükmü gereği ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla olanaklıdır.



T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2008/10150
Karar: 2009/783
Karar Tarihi: 09.02.2009
MESKEN NİTELİKLİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN İŞYERİNE ÇEVRİLMESİ İSTEMİ - MESKEN OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN OYBİRLİĞİ İLE İŞYERİ OLARAK KULLANILABİLECEĞİ - HAKİMİN KAT MALİKLERİNİN İRADELERİ YERİNE GEÇİP DEĞİŞİKLİĞE ONAY VEREMEYECEĞİ - DAVANIN REDDİ GEREĞİ
ÖZET: Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümlerin bu niteliklerinin işyeri şeklinde değiştirilebilmesi ve dolayısıyla işyeri olarak kullanılabilmeleri Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi hükmüne göre ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla olanaklıdır. Böyle bir değişikliğe onay vermeyen davalıların kötü niyetli olarak nitelendirilmeleri ve hakimin onay vermeyen kat maliklerinin iradeleri yerine geçip değişikliğe onay vermesi de mümkün değildir.
(634 S. K. m. 24)
Dava: Dava dilekçesinde, mesken nitelikli bağımsız bölümlerin cins tashihi yapılarak işyerine çevrilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Kararı
Karar: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davada, tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 3, 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasına davalılar tarafından onay verilmediği ileri sürülerek bu bağımsız bölümlerin tapuda yazılı cinslerinin işyerine çevrilerek uyuşmazlığın giderilmesi istenilmiştir.
Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümlerin bu niteliklerinin işyeri şeklinde değiştirilebilmesi ve dolayısıyla işyeri olarak kullanılabilmeleri Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi hükmüne göre ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla olanaklıdır. Böyle bir değişikliğe onay vermeyen davalıların kötü niyetli olarak nitelendirilmeleri ve hakimin onay vermeyen kat maliklerinin iradeleri yerine geçip değişikliğe onay vermesi de mümkün değildir.
Açıklanan bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.02.2009 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Saygılarımla.

(Yargıtay) İstisna: Eğer apartmana giriş çıkışlar yönünden sürekli bir sirkilasyon yaratılmıyorsa, rastgele kişilerin apartmana girişine yol açılmıyorsa ve gürültü vs. tarzında başkaca bir dezavantajı da yoksa, mesken olarak gözükse dahi gayrımenkul bu tarz büro tipi bir işyerine olarak da kullanılabilir.

İstisnaya ilişkin yargıtay kararı gönderecek arkadaşlara tşk ederim.

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/1580

K. 2011/2519

T. 24.2.2011

• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI ( Mesken Olan Yerin Bir Mimar İle Yanında Çalıştırabileceği Bir Kişi Bulunması Kaydıyla Mimarlık Bürosu Olarak Kullanılabileceği - Bir Çok Kişinin Çalıştığı Bir Büro Olarak Kullanılamayacağı )

• İŞYERİ OLARAK KULLANILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ESKİ HALE GETİRİLMESİ ( Mesken Olan Yerin Bir Çok Kişinin Çalıştığı Mimarlık Bürosu Olarak Kullanılamayacağı - Davanın Kabul Edileceği )

• MİMARLIK BÜROSU OLARAK KULLANILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Mesken Olan Yerin Bir Mimar İle Yanında Çalıştırabileceği Bir Kişi Bulunması Kaydıyla Mimarlık Bürosu Olarak Kullanılabileceği - Bir Çok Kişinin Çalıştığı Bir Büro Olarak Kullanılamayacağı )

634/m.24

ÖZET : Dava dilekçesinde, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümün mesken olan eski haline getirilmesi ve davalı şirketin tahliyesi istenilmiştir. Anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünün işyeri olarak kullanılması ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla mümkündür. Her ne kadar Yargıtay uygulamalarında tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bir yerin mimarlık bürosu olarak kullanılması, bir mimar ile yanında çalıştırabileceği tek bir kişi bulunması kaydıyla kabul edilmekte ise de, somut olayda böyle bir durumun sözkonusu olmadığı, bir çok kimsenin burada çalışmak suretiyle bağımsız bölümün işyeri olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Davanın kabulüne karar verilmelidir.

DAVA : Dava dilekçesinde, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümün mesken olan eski haline getirilmesi ve davalı şirketin tahliyesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalıların kat irtifaklı anataşınmazın 1 numaralı bağımsız bölümünün maliki ve kiracısı olduklarını, bu yerin tapuda mesken olarak kayıtlı bulunduğunu, Kat Mülkiyeti Yasası'na aykırı şekilde kullanılan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımına son verilerek taşınmazın yeniden mesken haline dönüştürülmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu kat irtifaklı 1 nolu bağımsız bölümün tapu kaydına göre mesken olduğu ve bu yerin en az 4 olmak üzere 7-8 kişi tarafından giysi tasarım, çizim çalışması yeri olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ikinci fıkrasına göre; anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünün işyeri olarak kullanılması ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla mümkündür. Her ne kadar Yargıtay uygulamalarında tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bir yerin mimarlık bürosu olarak kullanılması, bir mimar ile yanında çalıştırabileceği tek bir kişi bulunması kaydıyla kabul edilmekte ise de, somut olayda böyle bir durumun sözkonusu olmadığı, bir çok kimsenin burada çalışmak suretiyle bağımsız bölümün işyeri olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.02.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.