kira tespit davasının geç bitmesi - yeni dönem kirasının arttırılmadan ödenmesi

01.03.2009 - 28.02.2010 dönemi kira bedelinin tespiti için dava açtık. dava hakim değişikliği, tayin, mazeret vs sebeplerle uzadı ve ancak 2010 un sonunda karara çıktı. şu günlerde de kesinleşti. mahkeme kira bedelini 500-TL olarak tespit etti. Kiracı 500-TL üzerinden kira bedellerini yatırmaya devam ediyor. Bizim 01.03.201 - 28.02.2011 dönemi için bu 500-TL yi kabullenme zorunluğumuz var mı ? Yoksa fiyat aartış endeksine göre farkı isteyebilirmiyiz ? Şimde yeni kira dönemi başladı 01.03.2011-28.02.2012 dönemi kirası için de aynı sorun var. Bir kaç meslektaşla konuyu tartıştık. Doğrusu kafam karıştı. YArdımcı olursanız sevinirim. Kolay gelsin iyi çalışmalar...

Alıntı: Yazan av.adige 01.03.2009 - 28.02.2010 dönemi kira bedelinin tespiti için dava açtık. dava hakim değişikliği, tayin, mazeret vs sebeplerle uzadı ve ancak 2010 un sonunda karara çıktı. şu günlerde de kesinleşti. mahkeme kira bedelini 500-TL olarak tespit etti. Kiracı 500-TL üzerinden kira bedellerini yatırmaya devam ediyor. Bizim 01.03.201 - 28.02.2011 dönemi için bu 500-TL yi kabullenme zorunluğumuz var mı ? Yoksa fiyat aartış endeksine göre farkı isteyebilirmiyiz ? Şimde yeni kira dönemi başladı 01.03.2011-28.02.2012 dönemi kirası için de aynı sorun var. Bir kaç meslektaşla konuyu tartıştık. Doğrusu kafam karıştı. YArdımcı olursanız sevinirim. Kolay gelsin iyi çalışmalar...

Benim de benzer bir davam reddedildi.Temyiz edeceğim.Emsal bulamadım.Kararınızı yayınlayabilir veya özelden gönderebilirseniz çok sevinirim.

Yeni kira döneminde fiyat artış endeksine göre farkı isteyebilirsiniz diye düşünüyorum.Tespit bir önceki kira dönemi için yapılmış.

Alıntı: Yazan av.adige 01.03.2009 - 28.02.2010 dönemi kira bedelinin tespiti için dava açtık. dava hakim değişikliği, tayin, mazeret vs sebeplerle uzadı ve ancak 2010 un sonunda karara çıktı. şu günlerde de kesinleşti. mahkeme kira bedelini 500-TL olarak tespit etti. Kiracı 500-TL üzerinden kira bedellerini yatırmaya devam ediyor. Bizim 01.03.201 - 28.02.2011 dönemi için bu 500-TL yi kabullenme zorunluğumuz var mı ? Yoksa fiyat aartış endeksine göre farkı isteyebilirmiyiz ? Şimde yeni kira dönemi başladı 01.03.2011-28.02.2012 dönemi kirası için de aynı sorun var. Bir kaç meslektaşla konuyu tartıştık. Doğrusu kafam karıştı. YArdımcı olursanız sevinirim. Kolay gelsin iyi çalışmalar...

Her dönem için ayrı ayrı kira tespit davası açmanız gerekirdi. 01.03.2010-28.02.2011 dönemi için açılmış bir davanız olmadığı gibi, 01.03.2010 tarihinden en az 15 gün öncesindenden bir ihtarnamenizin de olmadığını sanıyorum. Bu nedenle, kiracı 500 TL yatırmakta haklıdır. 01.03.2011 tarihinde başlayan yeni dönem için de aynı şeyler geçerli.

1.3.2010 - 28.2.2011 dönemi zaten geçmiş, o dönem için yapacağınız birşey kalmamış.

1.3.2011 - 28.2.2012 dönemiyle ilgili durumunuzu anlamak için öncelikle kira kontratınıza bir bakın. Eğer kontratta "kira her yıl ihtara gerek kalmaksızın arttırılır" gibi genel bir hüküm varsa, kira dönemi sona ermeden (yani 28.2.2012'ye kadar) tüm dönemi kapsayan bir kira tesbit davası HALA açabilirsiniz ve davanız son tesbit davasındaki miktara 2 kez (2 dönem geçtiği için) endeks uygulanmak suretiyle sonuçlanacaktır. Kontratınızda böyle bir madde yoksa, o zaman ihtar keşide etmeniz gerekirdi ve süreyi kaçırmışsınız. 7 günlük icra takibi yapıp, itiraz olup olmayacağını denemek herzaman mümkün elbette.

Ve son olarak 2013 dönemi için ihtar keşide etmeyi unutmayınız.

Alıntı: Yazan Admin 1.3.2010 - 28.2.2011 dönemi zaten geçmiş, o dönem için yapacağınız birşey kalmamış. 1.3.2011 - 28.2.2012 dönemiyle ilgili durumunuzu anlamak için öncelikle kira kontratınıza bir bakın. Eğer kontratta "kira her yıl ihtara gerek kalmaksızın arttırılır" gibi genel bir hüküm varsa, kira dönemi sona ermeden (yani 28.2.2012'ye kadar) tüm dönemi kapsayan bir kira tesbit davası HALA açabilirsiniz ve davanız son tesbit davasındaki miktara 2 kez (2 dönem geçtiği için) endeks uygulanmak suretiyle sonuçlanacaktır. Kontratınızda böyle bir madde yoksa, o zaman ihtar keşide etmeniz gerekirdi ve süreyi kaçırmışsınız. 7 günlük icra takibi yapıp, itiraz olup olmayacağını denemek herzaman mümkün elbette. Ve son olarak 2013 dönemi için ihtar keşide etmeyi unutmayınız.

Sayın Admin,

Koyulaştırdığım kısma katılmıyorum. Sözünü ettiğiniz gibi bir ifade yazılmış olsa bile, kira tespit davası açılmakla "kira parası" taraflar arasında ihtilaflı hale gelmiştir. Bu nedenle ilk mesajımda direniyorum.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sözünü ettiğiniz gibi bir ifade yazılmış olsa bile, kira tespit davası açılmakla "kira parası" taraflar arasında ihtilaflı hale gelmiştir. Bu nedenle ilk mesajımda direniyorum.

Yargıtay kira artırımına yönelik bir tesbit davası açmak için kira arttırımına dair kiracının uyarılmış olmasını şart koşuyor. (Bana göre bu BİLE hatalı ama o ayrı tartışma konusu, oraya hiç girmiyorum). Bu uyarı normal şartlar altında ihtarla yapılıyor ancak eğer sözleşmenizde kira arttırımının her yıl yapılacağına dair bir artış şartı varsa hala ihtar şartı aramaya gerek görülmüyor. Bir diğer deyişle, kiracı sözleşme gereğince kiranın her yıl artacağı konusunda zaten akitle en baştan uyarılmış, bu açıdan kira parasının bir dönem ihtilaflı hale gelmesinin yeni dönemlerde artış olacağına dair sürekli yeni ihtar keşide edilmesini tekrar zorunlu kılması için ben bir neden göremiyorum.

Aksi yönde içtihat göndereceğinizi düşünerek bir de küçük tesbit : "Kira tesbit davası açılmışsa, kira arttırımına dair sözleşme hükmü geçersiz hale gelir" minvalinde binlerce Yargıtay içtihatı var, binlerce de tersi içtihat var. O yüzden içtihatlarla bir yere varamayacağımızı düşündüğümü arz etmeliyim. Ancak uygulamada önceki dönemlerde kira tesbit davası açılmış olsa dahi, kiranın her yıl artacağına dair sözleşme maddesine dayanarak yeni ihtar keşide etmeden kira tesbit davaları sürekli açılıyor ve daha reddedilene rastlamadığımı söyleyebilirim.

Alıntı: Yazan Admin 1.3.2011 - 28.2.2012 dönemiyle ilgili durumunuzu anlamak için öncelikle kira kontratınıza bir bakın. Eğer kontratta "kira her yıl ihtara gerek kalmaksızın arttırılır" gibi genel bir hüküm varsa, kira dönemi sona ermeden (yani 28.2.2012'ye kadar) tüm dönemi kapsayan bir kira tesbit davası HALA açabilirsiniz ve davanız son tesbit davasındaki miktara 2 kez (2 dönem geçtiği için) endeks uygulanmak suretiyle sonuçlanacaktır.

Bu noktaya ilişkin bir soru sormak istiyorum :

Taraflar arasında akdedilen sözleşmede her yıl %35 artış şartı var. Ancak taraflar 90'lı yılların başında yaptıkları sözleşmede bu artışa sadık kalmamışlar.

Kiracı kira parasını hep elden vermiş ve günümüz kira parasını ispatlayacak hiçbir yasal delil yok. Hiç bir zaman düzenli ödememiş vs..

Yine de bu artış şartı kira parasını "belirli" hale getirir ve kira tespit davasında ihtara gerek yoktur diyebilir miyiz?

Alıntı: Yazan av-ufuk Taraflar arasında akdedilen sözleşmede her yıl %35 artış şartı var. Ancak taraflar 90'lı yılların başında yaptıkları sözleşmede bu artışa sadık kalmamışlar. Kiracı kira parasını hep elden vermiş ve günümüz kira parasını ispatlayacak hiçbir yasal delil yok. Hiç bir zaman düzenli ödememiş vs.. Yine de bu artış şartı kira parasını "belirli" hale getirir ve kira tespit davasında ihtara gerek yoktur diyebilir miyiz?

Sözleşmede her yıl kiranın artacağına dair bir hüküm varsa, bundan sonraki yıllarda her ne olursa olsun artık kira tesbit davası açmak için önceden ihtar çekmeye gerek olmadığını düşünüyorum.

Zira 6 nolu mesajımda arz ettiğim üzere, Yargıtay'ın kiracılara artışa ilişkin ihtar çekilme şartını aramasının temeldeki nedeni kiracının miktarın artmayacağını güven duyarak 6570 md. 11'deki hakkını kullanmamış olması. Bir diğer deyişle, kira kontratında artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa, kiranın önümüzdeki yıl arttırılacağını da kiracıya ihtar etmemişseniz, Yargıtay diyor ki, "kiracı kiranın aynı kalacağını varsaydığı için sözleşmeyi yenileme hakkını kullanmıştır, kiranın artacağını bilseydi md.11'i işletebilirdi, o zaman bu yıl için artış isteyemezsiniz".

Ancak bu varsayım aşağıdaki durumların her ikisinde de geçersiz hale geliyor:
1- Kiracıya artış yapılacağına ilişkin ihtar çekilmesi
2- Kontratta kiranın HER YIL artacağına ilişkin bir madde olması.

Zira bu iki durumdan biri söz konusuysa, artık kiracının "ama ben kiranın artacağını bilmiyordum, bilsem belki kontratı yenilemezdim" deme şansı yok. Kontrat bu şartlar altında yenilenmişse, kiracı da önümüzdeki yıl artış olabileceğine vakıf demektir ve bu nedenle kira tesbit davası da ihtar çekilsin ya da çekilmesin dönem sonuna kadar HER ZAMAN açılabilir.

Dolayısıyla sorduğunuz soruda, sözleşmedeki şarta bağlı olarak kiracının her yıl artış olacağını zaten kabul ettiği gerçeğine dayanarak ihtar çekilmemiş olsa dahi kira tesbit davası açabileceğinizi düşünüyorum.

Halen ödenen kira bedelinin yazılı şekilde ispat edilememesi veya taraflar arasında tartışmalı olmasının açılacak bu davada -harca ilişkin usuli konular vs. istisna- fazlaca önemi olmayacağını düşünüyorum. Zira anladığım kadarıyla olayda son 4 yıldır açılmış bir kira tesbit davası yok, dolayısıyla zaten Mahkeme hak ve nısfet uygulaması için bilirkişiye gidecek ve mecurun boş olarak getireceği kira miktarını hesaplayarak yeni bedelin tesbitinde bunu esas alacak. Dolayısıyla halihazırda ödenen kiranın ispat edilmesi yeni bedelinin tesbitinde çok da önem ifade etmeyecek.

Ancak yine de konuyu mahkemeden önce çözümlemek ve davayı açarken tartışmasız hale dönüştürmek isterseniz, kiracıya bir ihtar keşide ederek bundan böyle ödeme yerinin X bankasındaki Y hesabı olacağının, buraya yapılmadığı sürece ödemelerin kabul edilmeyeceğinin ve temerrüt oluşturacağının altını çizerseniz, bir sonraki ay ödemeniz yazılı ve tartışmasız hale gelmiş olur (VEYA kiracı umursamazsa tesbit davasına ihtiyacınız kalmaz, zira temerrüde düşer)

Alıntı: Yazan Admin Ancak yine de konuyu mahkemeden önce çözümlemek ve davayı açarken tartışmasız hale dönüştürmek isterseniz, kiracıya bir ihtar keşide ederek bundan böyle ödeme yerinin X bankasındaki Y hesabı olacağının, buraya yapılmadığı sürece ödemelerin kabul edilmeyeceğinin ve temerrüt oluşturacağının altını çizerseniz, bir sonraki ay ödemeniz yazılı ve tartışmasız hale gelmiş olur (VEYA kiracı umursamazsa tesbit davasına ihtiyacınız kalmaz, zira temerrüde düşer)

Buraya kadar aynını düşünüyorum,

Peki ben hiçbir şekilde ispatlayamadığım kira miktarını artık şu bankaya şu hesaba yatır dediğimde, karşı tarafı nasıl bağlamış, temerrüde düşürmüş olacağım? Yanlış anlamadım değil mi?

Kişi kira parasını bankaya eksik yatırdı, hatta çok cüzi bir miktarı yatırdı diyelim. Ben aksini ispat edemiyorum ki?

Alıntı: Yazan av-ufuk Peki ben hiçbir şekilde ispatlayamadığım kira miktarını artık şu bankaya şu hesaba yatır dediğimde, karşı tarafı nasıl bağlamış, temerrüde düşürmüş olacağım? Yanlış anlamadım değil mi? Kişi kira parasını bankaya eksik yatırdı, hatta çok cüzi bir miktarı yatırdı diyelim. Ben aksini ispat edemiyorum ki?

Kira bedelini bankaya yatır şeklinde ihtar çektiğinizde kiracıyı yatırmasını istediğiniz "miktar" açısından elbette bağlayamazsınız zira kira bedelinin sizin iddia ettiğiniz miktar olduğunu ispat edecek yazılı delil yok elinizde.

Ancak kira bedeli "götürülecek borçlardan" olduğundan tediye mahallinin neresi olacağını tayin etme hakkı münhasıran kiralayan olarak size ait olacağından bu ihtarınız ödeme yeri açısından kiracıyı her halükarda bağlayacaktır. Dolayısıyla kiracı kira bedelinin ihtarınınızda belirttiğiniz rakam olmadığını iddia etse dahi, bir sonraki ayın -kendi iddiası doğrultusundaki- kira bedelini sizin belirttiğiniz bankaya yatırmak zorundadır. Sizin ihtarınıza aldırmaz ve bankaya hiç para yatırmazsa temerrüde düşer.

Sizin ihtarınız doğrultusunda bankaya kira yatırdığında ise, halihazırdaki dönem için -siz katılmasanız dahi- artık kiracının tesbit davasında itiraz edemeyeceği bir kira bedeli sabit hale gelmiş olacaktır. Bu bedel belki kiralayan olarak sizin onayladığınız bedel olmayacaktır ancak kira tesbit davasında zaten yeni bir bedel belirleneceğinden ve kiracı da geçmişe dönük olarak kira farklarını yatırmak zorunda kalacağından bu bedelin şu aşamada düşük olması çok önemli olmayacaktır.

Yukarıda da arz ettiğim üzere kira bedelinin şu anda ne olduğunun sizin olayınızda yeni bedelin tesbiti noktasında çok da fazla önemi bulunmuyor. Ancak kiracının kira tesbit davasını harca ilişkin usuli itirazlarla veya bedelin tesbiti için oraya buraya müzekkere yazılmasını talep ederek vs. uzatmasını engellemek açısından bu şekilde sabitlenmiş ve kiracının artık itiraz edemeyeceği bir bedelin tesbit edilerek açılmasını da sonuca etkili olmasa dahi, davanın hızlı bitmesine yardımcı olabilir.

Alıntı: Yazan av-ufuk Taraflar arasında akdedilen sözleşmede her yıl %35 artış şartı var. Ancak taraflar 90'lı yılların başında yaptıkları sözleşmede bu artışa sadık kalmamışlar. Yine de bu artış şartı kira parasını "belirli" hale getirir ve kira tespit davasında ihtara gerek yoktur diyebilir miyiz?

1- Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 02.10.2000 gün 2000/ 11042 - 11104 sayılı kararı : "....Taraflar arasında düzenlenen 01.05.1994 tarihili kira sözleşmesinin 7.maddesinde -kira bedelinin günün koşullarına göre- saptanacağı kararlaştırılmıştır. Böyle bir şart ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırır.."

2-Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 15.01.2001 gün ve 2000/ 11819 ve 2001/ 23 sayılı kararı: "...Hükme esas alınan ve taraflardaca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıcı 01.10.1993 tarihi olup, 5 yıl sürelidir. Süre bitiminde ise 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmektedir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının 4.maddesinde "...Diğer yıllara ait kira bedelleri ise Belediye Encümeninin taktir edeceği artış uygulanarak aylık olarak ödenecektir. Sözleşmedeki bu ifade tarafların yenilenen dönemde artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırır..."

Yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır.

Sayın Admin'in de aynen belirttiği gibi :

Alıntı: Zira bu iki durumdan biri söz konusuysa, artık kiracının "ama ben kiranın artacağını bilmiyordum, bilsem belki kontratı yenilemezdim" deme şansı yok. Kontrat bu şartlar altında yenilenmişse, kiracı da önümüzdeki yıl artış olabileceğine vakıf demektir ve bu nedenle kira tesbit davası da ihtar çekilsin ya da çekilmesin dönem sonuna kadar HER ZAMAN açılabilir.

Katkısı olması amacıyla ekledim.

Saygılarımla,

Alıntı: Yazan av-ufuk 1- Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 02.10.2000 gün 2000/ 11042 - 11104 sayılı kararı : "....Taraflar arasında düzenlenen 01.05.1994 tarihili kira sözleşmesinin 7.maddesinde -kira bedelinin günün koşullarına göre- saptanacağı kararlaştırılmıştır. Böyle bir şart ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırır.." 2-Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 15.01.2001 gün ve 2000/ 11819 ve 2001/ 23 sayılı kararı: "...Hükme esas alınan ve taraflardaca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıcı 01.10.1993 tarihi olup, 5 yıl sürelidir. Süre bitiminde ise 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmektedir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının 4.maddesinde "...Diğer yıllara ait kira bedelleri ise Belediye Encümeninin taktir edeceği artış uygulanarak aylık olarak ödenecektir. Sözleşmedeki bu ifade tarafların yenilenen dönemde artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırır..." Yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Sayın Admin'in de aynen belirttiği gibi : Katkısı olması amacıyla ekledim. Saygılarımla,

Yargıtay HGK ve Daire kararları, İBK kararlarına aykırı olabilir mi? Aşağıdaki linkte benzer konuyu tartışmışız. İki adet İBK kararı sunmuşum. Özellikle 9 . No.lu mesajımı okuyarak fikirlerinizi yazar mısınız?


http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=3910

Sayın Admin :

Alıntı: Ancak bu varsayım aşağıdaki durumların her ikisinde de geçersiz hale geliyor: 1- Kiracıya artış yapılacağına ilişkin ihtar çekilmesi 2- Kontratta kiranın HER YIL artacağına ilişkin bir madde olması. Zira bu iki durumdan biri söz konusuysa, artık kiracının "ama ben kiranın artacağını bilmiyordum, bilsem belki kontratı yenilemezdim" deme şansı yok. Kontrat bu şartlar altında yenilenmişse, kiracı da önümüzdeki yıl artış olabileceğine vakıf demektir ve bu nedenle kira tesbit davası da ihtar çekilsin ya da çekilmesin dönem sonuna kadar HER ZAMAN açılabilir.

Yargıtay kararlarında İBK incelemesi :

1-T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2002/3463
Karar: 2002/3871
Karar Tarihi: 15.04.2002


Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.10.2001 gününden başlayarak aylık 4.025.512.820 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, 1.10.2001 tarihinden itibaren aylık kira parasının 4.025.512.920 lira olarak tespiti istenilmiş, mahkemece <sözleşmede, her yıl kira parasının artacağına ilişkin hüküm yoktur. Bu durumda, yeni dönem kira ücreti ile ilgili tespit isteğinde bulunmak için dönem başlangıcından önce kiracıya çekilmiş bir ihtar, ya da dava dilekçesinin dönemden en az 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Süresinde çekilmiş bir ihtar bulunmadığı ve dilekçenin tebliğ tarihine göre dava koşulları oluşmadığından açılan dava yerinde değildir.> gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan ve taraflarca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıcı 1.10.1994 tarihi olup, 2 yıl sürelidir. Süre bitiminde ise 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmektedir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının birinci maddesinde <Müteakip senelerde aylık kira bedelleri: 2.yıl: 1.10.1995-30.9.1996 tarihleri arasındaki kira bedeli şu şekilde hesaplanacaktır. Birinci yıl kira bedeli olan 70.000.000 lirasına ilaveten D.İ.E.'nün 1.10.1994-30.9.1995 arasında 12 ay için tespit ve ilan ettiği TEFE +10 puanlık bir artış esas alınacaktır> hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki bu ifade; tarafların, sadece 1995 yılı için yapılacak artışı değil, yenilenen dönemlerde de artış yapılacağı iradesini yansıtmaktadır. Yargıtay'ın Yerleşmiş İçtihatları da bu yöndedir. Mahkemenin; <tarafların birinci ve ikinci yıl kira ücretlerini kararlaştırırken sözleşmenin yenilenmesi halinde artış yapılıp yapılmayacağı konusunda herhangi bir düzenleme yapmamışlardır. Yani kira ücretinin her yıl artırılacağına ilişkin bir kural yoktur> düşüncesi doğru görülmemiştir.

Böyle bir şart (hüküm) 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir.

Yukarıda sözü edilen ilke dikkate alınmaksızın mahkemece yanılgılı değerlendirme sonucu davanın reddi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.04.2002 gününde oybirliği ile karar verildi

2-T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 1999/11847
Karar: 1999/12173
Karar Tarihi: 07.12.1999

Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.1999 gününden başlayarak aylık net 1.100.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın esastan reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, 1.1.1999 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece, özetle istenen dönem için davacı tarafça ihtarname keşide edilmediği, bir dönem öncesi için çekilen ihtarın o dönem için geçerli olacağı gerekçesiyle sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa davalı vekili 29.9.1999 tarihli cevap layihasında aynen; "müvekkil davalı zaten her sene kanuni artışını zamanında yapmaktadır." Şeklinde yazılı beyanda bulunmuştur. Davacı tarafta kira parasının her yıl 1 Ocaktan itibaren arttırıla geldiğini, ödenen kira bedelinin düşük kaldığını, bu nedenle mahkemece tespit yapılması gerektiğini ileri sürmüştür. Taraflar arasında en son 1.1.1994 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parası mahkemece tespit edilmiştir.

Davalı savunması, sadece fahiş tespit yapılmaması olup, her yıl kanuni artışın yapıldığı açıkça yazılı olarak beyan edildiğine göre sözleşmede kira parasının artırılacağına dair koşul bulunmaması tespit yapılmasına engel değildir.

Zira yukarıda açıklanan olgu karşısında taraf iradelerinin kira bedelinin her yıl artırılacağı yönünde uyuştuğunun ve kira artışı hususunda zımni bir anlaşmayı sağladığının kabulü gerekir. Taraflar arasında kira parasının her yıl artırılacağına dair fiilen uygulanan bir anlaşma bulunduğuna göre 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay içtihadı birleştirme kararında anılan ihtarın hukuksal önemi ortadan kalkacağından, ihtara gerek olmadan kira tespit davası her zaman açılabilir. Bu durumda, istenilen dönem için kira parasının hüküm altına alınması gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 07.12.1999 gününde oybirliği ile karar verildi.

***Benim düşüncem de yukarıdaki kararlar ve Sayın Admin'in 8. mesajı doğrultusundadır. Bunu da zaten 9. mesajda belirttim. Yinelemek gerekirse; yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta "yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması" ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan av-ufuk Sayın Admin : Yargıtay kararlarında İBK incelemesi : 1-T.C. YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2002/3463 Karar: 2002/3871 Karar Tarihi: 15.04.2002 Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.10.2001 gününden başlayarak aylık 4.025.512.820 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Karar: Davada, 1.10.2001 tarihinden itibaren aylık kira parasının 4.025.512.920 lira olarak tespiti istenilmiş, mahkemece <sözleşmede, her yıl kira parasının artacağına ilişkin hüküm yoktur. Bu durumda, yeni dönem kira ücreti ile ilgili tespit isteğinde bulunmak için dönem başlangıcından önce kiracıya çekilmiş bir ihtar, ya da dava dilekçesinin dönemden en az 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Süresinde çekilmiş bir ihtar bulunmadığı ve dilekçenin tebliğ tarihine göre dava koşulları oluşmadığından açılan dava yerinde değildir.> gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükme esas alınan ve taraflarca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıcı 1.10.1994 tarihi olup, 2 yıl sürelidir. Süre bitiminde ise 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmektedir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının birinci maddesinde <Müteakip senelerde aylık kira bedelleri: 2.yıl: 1.10.1995-30.9.1996 tarihleri arasındaki kira bedeli şu şekilde hesaplanacaktır. Birinci yıl kira bedeli olan 70.000.000 lirasına ilaveten D.İ.E.'nün 1.10.1994-30.9.1995 arasında 12 ay için tespit ve ilan ettiği TEFE +10 puanlık bir artış esas alınacaktır> hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki bu ifade; tarafların, sadece 1995 yılı için yapılacak artışı değil, yenilenen dönemlerde de artış yapılacağı iradesini yansıtmaktadır. Yargıtay'ın Yerleşmiş İçtihatları da bu yöndedir. Mahkemenin; <tarafların birinci ve ikinci yıl kira ücretlerini kararlaştırırken sözleşmenin yenilenmesi halinde artış yapılıp yapılmayacağı konusunda herhangi bir düzenleme yapmamışlardır. Yani kira ücretinin her yıl artırılacağına ilişkin bir kural yoktur> düşüncesi doğru görülmemiştir. Böyle bir şart (hüküm) 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir. Yukarıda sözü edilen ilke dikkate alınmaksızın mahkemece yanılgılı değerlendirme sonucu davanın reddi doğru görülmemiştir. Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.04.2002 gününde oybirliği ile karar verildi 2-T.C. YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 1999/11847 Karar: 1999/12173 Karar Tarihi: 07.12.1999 Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.1999 gününden başlayarak aylık net 1.100.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın esastan reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz istemin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Karar: Davada, 1.1.1999 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece, özetle istenen dönem için davacı tarafça ihtarname keşide edilmediği, bir dönem öncesi için çekilen ihtarın o dönem için geçerli olacağı gerekçesiyle sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir. Oysa davalı vekili 29.9.1999 tarihli cevap layihasında aynen; "müvekkil davalı zaten her sene kanuni artışını zamanında yapmaktadır." Şeklinde yazılı beyanda bulunmuştur. Davacı tarafta kira parasının her yıl 1 Ocaktan itibaren arttırıla geldiğini, ödenen kira bedelinin düşük kaldığını, bu nedenle mahkemece tespit yapılması gerektiğini ileri sürmüştür. Taraflar arasında en son 1.1.1994 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parası mahkemece tespit edilmiştir. Davalı savunması, sadece fahiş tespit yapılmaması olup, her yıl kanuni artışın yapıldığı açıkça yazılı olarak beyan edildiğine göre sözleşmede kira parasının artırılacağına dair koşul bulunmaması tespit yapılmasına engel değildir. Zira yukarıda açıklanan olgu karşısında taraf iradelerinin kira bedelinin her yıl artırılacağı yönünde uyuştuğunun ve kira artışı hususunda zımni bir anlaşmayı sağladığının kabulü gerekir. Taraflar arasında kira parasının her yıl artırılacağına dair fiilen uygulanan bir anlaşma bulunduğuna göre 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay içtihadı birleştirme kararında anılan ihtarın hukuksal önemi ortadan kalkacağından, ihtara gerek olmadan kira tespit davası her zaman açılabilir. Bu durumda, istenilen dönem için kira parasının hüküm altına alınması gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 07.12.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. ***Benim düşüncem de yukarıdaki kararlar ve Sayın Admin'in 8. mesajı doğrultusundadır. Bunu da zaten 9. mesajda belirttim. Yinelemek gerekirse; yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta "yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması" ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Saygılarımla

Peki o zaman.

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2000/7585 K. 2000/8283 T. 14.9.2000 • KİRA PARASININ TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Yenilenmesiyle Eski Hükümlerin de Yenileneceği - Kiranın Yabancı Para Olacağı Kaydının Yenilenmeyeceği ) • KİRA PARASININ DÖVİZ OLMASI ( Kiranın Tespitinde Hakimin Türk Parası Cinsinden Karar Vereceği - Eski Sözleşmedeki Kiranın Yabancı Para Olacağı Kaydının Yenilenmeyeceği ) • SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİYLE KİRANIN TESPİTİ ( Eski Hükümlerin de Yenileneceği - Kiranın Yabancı Para Olacağı Kaydının Yenilenmeyeceği ) • HAKİMİN KİRA PARASINI BELİRLEMESİ ( Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Getirebileceği Kira Parasının Türk Lirası Olarak Belirleneceği ) • SÖZLEŞMENİN KENDİLİĞİNDEN YENİLENMESİ ( Eski Hükümlerin de Yenileneceği - Kiranın Yabancı Para Olacağı Kaydının Yenilenmeyeceği ) 818/m.83 6570/m.11 ÖZET : Yeni dönemde kira parasının tespitinin istenmesi halinde sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmünün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle hakim kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu ona göre doldurmak durumundadır. Mahkemece yapılacak iş; bilirkişilerden ek rapor alınarak, dava konusu taşınmazın yeni dönemde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası Türk lirası olarak açıklattırılmalı, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası TL. olarak mahkemece tespit edilmelidir. DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 1.11.1999 gününden başlayarak aylık 1.000.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 3150 DM. olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davada, 1.11.1999 tarihinden itibaren aylık kiranın 1.000.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiş, mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmede kira parası Alman Markı cinsinden kararlaştırılmıştır tek taraflı olarak bu şart değiştirilemez. Bu nedenle istem TL. olsa da kira sözleşmesi esas alınmalıdır gerekçesiyle aylık kiranın 3150 DM. olarak tesbitine karar verilmiştir. Taraflar arasında, 1.11.1989 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış, aylık kira parası 1075 Batı Alman Markı karşılığı Türk lirası olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşme 6570 sayılı yasanın 11.maddesi uyarınca yenilene gelmiştir. BK.madde 83.f.2. uyarınca borcun yabancı para ile ödenmesinin kararlaştırılması halinde, kira parasının sözleşmeye uygun olarak yabancı para ile ödenmesi gerektiğinde şüphe yoktur. Ancak, yeni dönem kira parasının hakimce artırılarak tespitinin istenilmesi halinde; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinden 6570 sayılı yasanın 11.maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Hakim kira sözleşmesindeki bu boşluğu hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası takdir etmek suretiyle doldurmaktadır. Yeni dönem kira parasının tespiti anılan İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı gibi bir sınırlamadır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. O halde, yeni dönemde kira parasının tespitinin istenmesi halinde sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmünün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle hakim anılan İçtihadı Birleştirme Kararında öngörülen sınırlamayı yaparken ( davalı kiracının bu yönde açık bir kabulü bulunmadığı sürece )Borçlar Kanunu Mad.83.f.1.hükmü uyarınca kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu ona göre doldurmak durumundadır. Mahkemece yapılacak iş; bilirkişilerden ek rapor alınarak, dava konusu taşınmazın yeni dönemde ( boş olarak )yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası Türk lirası olarak açıklattırılmalı, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası TL. olarak mahkemece tespit edilmelidir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.9.2000 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2001/2911 K. 2001/3220 T. 10.4.2001 • KİRA PARASININ TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi - 6570 Sayılı Yasaya Göre Sözleşmenin Diğer Hükümleri Yenilenirken Kira Parasına İlişkin Şartın Yenilenmeyeceği ) • YABANCI PARA CİNSİNDEN OLAN KİRA PARASININ TESPİTİ ( Yeni dönemde kira parasının mahkemece tesbitinin istenmesi halinde - 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiranın Yabancı Para İle Ödenmesine İlişkin Hükmün Yenilenmeyeceği ) • KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ ( 6570 Sayılı Yasaya Göre Sözleşmenin Kira Parasına İlişkin Şartın Yenilenmeyeceği - Kiranın Yabancı Para İle Ödenmesine İlişkin Hükmün Yenilenmeyeceği ) • YABANCI PARA CİNSİNDEN KİRANIN TESPİT EDİLEMEYECEĞİ ( Davalı Kiracının Bu Yönde Açıkça Bir Kabulü Bulunmadığı Sürece - Kiranın Türk Lirası Olarak Tespit Edileceği ) 818/m.83 6570/m.11 ÖZET : Kira süresi sona erdiğinde 6570 sayılı yasanın 11. maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Yeni dönemde kira parasının mahkemece tesbitinin istenmesi halinde, sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle Hakim 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da öngörülen sınırlamayı yaparken ( davalı kiracının bu yönde açıkça bir kabulü bulunmadığı sürece )BK. md.83.f.1 hükmü uyarınca kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu buna göre doldurmak durumundadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına aykırı olarak kira parasını yabancı para olarak veya yabancı para karşılığı üzerinden tesbit edemez. DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.2000 gününden başlayarak aylık 250 DM olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü 150 DM aylık kiranın tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davada, 1.1.2000 tarihinde başlayan dönem kira parasının aylık 250 DM olarak tesbiti talep edilmiş, mahkemece aylık kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre davacı talebi de dikkate alınarak 150 DM olarak tesbitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki ( sözlü )kira ilişkisinin 1.1.1997 yılında, bir yıl süreli olarak başladığı, aylık kira parasının 92 DM olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. BK.md.83. f-2 uyarınca borcun yabancı para ile ödenmesinin kararlaştırılması halinde, kira parasının anlaşmaya uygun olarak yabancı para ile ödenmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır. Ancak, yeni dönem kira parasının mahkemece arttırılarak tesbitinin istenmesi halinde; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörüldüğü üzere, kira süresi sona erdiğinden 6570 sayılı yasanın 11. maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Mahkemece kira sözleşmesindeki bu boşluk hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası takdir edilmek suretiyle doldurulmaktadır. Yeni dönem kira parasının tesbiti anılan İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı gibi bir sınırlamadır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. Bu hukuki olgu karşısında, yeni dönemde kira parasının mahkemece tesbitinin istenmesi halinde, sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle Hakim anılan İçtihadı Birleştirme Kararı da öngörülen sınırlamayı yaparken ( davalı kiracının bu yönde açıkça bir kabulü bulunmadığı sürece )BK. md.83.f.1 hükmü uyarınca kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu buna göre doldurmak durumundadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına aykırı olarak kira parasını yabancı para olarak veya yabancı para karşılığı üzerinden tesbit edemez. O halde yukarıda açıklanan ilkeler ışığında mahkemece yapılacak iş; hak ve nesafete uygun kira parasının isteyip istemediğini davacıdan sormaktır. Davacı hak ve nesafete göre tesbit yapılmasını talep ediyor ise, bilirkişice dava konusu yerin yeniden ( boş olarak )kiralanması halinde getirebileceği kira parası belirlendiğinden, hak ve nesafet kurallarına göre hakim tarafından bir kira parası ( Türk Lirası üzerinden )takdir edilmelidir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 10.4.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2007/4352 K. 2007/4650 T. 29.3.2007 • KİRA PARASININ TESPİTİ ( Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Yenilenen Kira Sözleşmesinin Kira Parasına İlişkin Şartı Yenilenmediğinden Hak ve Nesafet Kurallarına Göre Tespiti Gereği ) • YABANCI PARA ( Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Yenilenen Kira Sözleşmesinin Kira Parasına İlişkin Şartı Yenilenmediği - Hakim Yeni Dönem Kira Parasını Türk Lirası Olarak Takdir Etmesi Gerektiği ) • KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ ( Yenilenen Kira Sözleşmesinin Kira Parasına İlişkin Şartı Yenilenmediği - Hakim Yeni Dönem Kira Parasını Türk Lirası Olarak Takdir Etmesi Gerektiği ) • YENİ DÖNEM KİRA PARASI ( Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Yenilenen Kira Sözleşmesinin Kira Parasına İlişkin Şart Yenilenmediğinden Hak ve Nesafet Kurallarına Göre Tespiti Gereği ) • SÖZLEŞMEDEKİ KİRA PARASI ( Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Yenilenen Kira Sözleşmesinin Kira Parasına İlişkin Şart Yenilenmediğinden Hak ve Nesafet Kurallarına Göre Tespiti Gereği ) 818/m.83/1 ÖZET : Kira süresinin sona ermesi nedeniyle 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi uyarınca yenilenen kira sözleşmesinin kira parasına ilişkin şartı yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan sözleşme haline gelmektedir. Mahkemece, hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmelidir. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. Bu hukuki olgu karşısında, yeni dönemde kira parasının mahkemece tespitinin istenmesi halinde, sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yeni dönemde hakimi bağlayıcılığı kabul edilemez. Bu nedenle hakim, anılan İBK'da öngörülen sınırlamayı yaparken "davalı kiracının bu yönde açık bir kabulü bulunmadığı sürece" BK. m. 83 f. 1 hükmü uyarınca kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu buna göre doldurmak durumundadır. DAVA : Dava dilekçesinde, kira parasının 15.08.2005 gününden başlayarak aylık 1.538.46 Amerikan Doları olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1.442.31 ABD Doları tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü: KARAR : Davada, 15.08.2005 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının 1.538.46 ABD Doları olarak tespiti istenilmiş, Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre 1.442.31 Amerikan Doları kira parasına hükmedilmiştir. Taraflar arasında 15.08.1995 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde, aylık kira parası 1.000 ABD Doları olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşme 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi uyarınca yenilene gelmiştir. BK. m. 83 f. 2 uyarınca, borcun yabancı para ile ödenmesinin kararlaştırılması halinde, kira parasının sözleşmeye uygun olarak yabancı para ile ödenmesi gerektiğinde şüphe yoktur. Ancak, yeni dönem kira parasının mahkemece artırılarak tespitinin istenilmesi halinde, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK'da öngörüldüğü üzere, kira süresi sona erdiğinden, 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Mahkemece kira sözleşmesindeki bu boşluk "hak ve nesafet" kurallarına uygun bir kira parası takdir edilmek suretiyle doldurulmalıdır. Yeni dönem kira parasının tespiti, anılan İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı gibi bir "sınırlama"dır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. Bu hukuki olgu karşısında, yeni dönemde kira parasının mahkemece tespitinin istenmesi halinde, sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yeni dönemde hakimi bağlayıcılığı kabul edilemez. Bu nedenle hakim, anılan İBK'da öngörülen sınırlamayı yaparken "davalı kiracının bu yönde açık bir kabulü bulunmadığı sürece" BK. m. 83 f. 1 hükmü uyarınca kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu buna göre doldurmak durumundadır. Bunun için öncelikle, dava konusu yerin yeniden ( boş olarak ) kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken, öncelikle benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin, yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle "hak ve nesafet" kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir. Kabule göre de uygun emsaller incelenmeden düzenlenen, soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.03.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. yarx

Ama Sayın Ergin;

Yukarıda sunduğunuz üç yargıtay kararı da benim üzerinde durup açıkladığım konu ile ilgisi bulunmamakta. Yine sizin bana sorduğunuz soru ile de ilgili değil.

Benim anlattığım husus: Kira tespit davasında tespit hükmünün nereden itibaren geçerli olacağı noktasında. Eğer sözleşmenizde kira bedelinin her yıl şu kadar artacağına ilişkin bir maddeniz yoksa, davacıya kira dönemi sona ermeden 15 gün evvelinden eline geçecek biçimde ihtarname gönderilmeli veya davanız, dava dilekçesi 15 gün evvelden tebliğ edilmiş olmalıdır.

Ancak sözleşmenizde her yenilenen kira dönemi için artış şartınız varsa artık ihtar çekmenize lüzum kalmadan, bulunduğunuz kira dönemi için kira tespitini isteyebilirsiniz.

Sizin sunduğunuz içtihatlar ise, kira bedeli yabancı para ile belirlense de davacının yenilenen kira dönemi için "kira tespit davası" açmaya hakkı bulunduğu noktasında. Dava açmakta hukuki yarar bulunduğu ve dava şartının tam olduğu hususlarını içeriyor.

Kira parası belli olmayan bir sözleşme olarak yenilenme halinde mahkemenin kira parasını tespit edip davayı kararı bağlaması gerekir. Yargıtay kararları bunu diyor.

Kire tespitinin geçerlilik/yürürlük tarihinden bahsetmiyor.

Sizin yabancı para üzerinden yaptığınız kira sözleşmenizde de her yıl için belirli bir artış şartı olsa idi "ihtarname" çekmeden içinde bulunduğunuz kira döneminin de kira parasının tespitini isteyebilirdiniz.01.04.2011 tarihinde başlamış bir kira dönemi için bugün dava açıp yürürlüğünü 01.04.2011'den isteyebilirsiniz.

Yani 5 nolu mesajınıza katılmıyorum.

Alıntı: 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir.

Kararı, kira tespit davası açılana kadar uygulanabilir nitelikte bağlayıcı bir karar olmakla birlikte, (kanaatimce) taraflar bir defa kira tespit davası açmış ise, takip eden dönem bakımından tespit öncesi geçerli olan artış şartı (ve ihtardan muafiyet imkanı)

Alıntı: 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinden 6570 sayılı yasanın 11.maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir.

içtihadı uyarınca lağvedilmiş olur

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Kararı kira tespit davası açılana kadar uygulanabilir nitelikte bağlayıcı bir karar olmakla birlikte, (kanaatimce) taraflar bir defa kira tespit davası açmış ise, takip eden dönem bakımından tespit öncesi geçerli olan artış şartı (ve ihtardan muafiyet imkanı) lağvedilmiş olur ve : içtihadı geçerli olur.

Kira tespit davası "kira parasının tespiti" nitelİğinde bir dava türü. Kira sözleşmesindeki artış şartının geçerliliği etkilenmeyecektir. Veya yine diğer hususi şartları da.

Kira konusunda uygulama büyük çoğunlulka içtihatlarla geliştirildiğinden yukarıda açıkladığım yönde bir çok içtihat okuduğumu hatırlıyorum.

Hatta az beklerseniz bir tane ekleyeceğim ))

Alıntı: Yazan av-ufuk Kira tespit davası "kira parasının tespiti" nitelİğinde bir dava türü. Kira sözleşmesindeki artış şartının geçerliliği etkilenmeyecektir. Veya yine diğer hususi şartları da. Kira konusunda uygulama büyük çoğunlulka içtihatlarla geliştirildiğinden yukarıda açıkladığım yönde bir çok içtihat okuduğumu hatırlıyorum. Hatta az beklerseniz bir tane ekleyeceğim ))

Eklerseniz sevinirim.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2005/1283 Karar: 2005/2784 Karar Tarihi: 28.03.2005 ÖZET: Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekir. (818 S. K. m. 260) Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Dava, kira bedellerinin tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkeme davayı ret etmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmede kira bedelinin her yıl % 60 oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, 01.08.2002 tarihinde başlayan dönem kirasının net 1.920.000.000.-TL olduğunu sözleşmedeki artış şartına göre yeni dönem kirasının 3.072.576.000.-TL ödemesi gerekirken 2.400.000.000.-TL. ödemek suretiyle 2003 yılı Ağustos ayı kirasından 672.576.000.-TL. eksik ödendiğini, eksik ödenen miktarın tahsili için takip yaptıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek haksız itirazın iptali, takibin devamı ve kiralananın tahliyesini, % 40 tazminata hükmedilmesini istemiştir. Davalı vekili ise davacı tarafından 2002 yılı kirası için tespit edilen brüt kiranın 2.462.000.000.-TL olduğunu, sözleşmedeki artış şartının ilk yıl için geçerli bulunduğunu, artışlarında toptan eşya endeks oranlarına göre artırılarak kiranın ödendiğini temerrüde düşülmediğini belirterek davanın reddini ve % 40 tazminata hükmedilmesini savunmuştur. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Dairemizin istikrarlı uygulaması ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.11.2004 tarih ve 2004/6-509-568 sayılı ilamı da bu doğrultudadır. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde davanın reddedilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.03.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Ayrıca tartışma konusu için :
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=43480

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Eklerseniz sevinirim.

1 dakika sonra ekleyerek, hiç de bekletmedim sanırım Üstad ))

Alıntı: Yazan av-ufuk Ayrıca tartışma konusu için : http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=43480 1 dakika sonra ekleyerek, hiç de bekletmedim sanırım Üstad ))

Teşekkürler.

O zaman siz ve sayın Admin görüşünüzde haklısınız.

Alıntı: ***Benim düşüncem de yukarıdaki kararlar ve Sayın Admin'in 8. mesajı doğrultusundadır. Bunu da zaten 9. mesajda belirttim. Yinelemek gerekirse; yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta "yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması" ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Saygılarımla

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas No: 2004/11096 Karar No: 2004/10985 karar Tarihi: 14.10.2004 : "...Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel koşullarına ekli olan Vakıf Taşınmazlarının Kiraya Verilme Genel Şartnamesi"nin 22. maddesinde "...Aktin uzatılması veya yenilenmesi halinde kiracı oluşacak yeni bedel ve şartlar üzerinden de kefil göstermek zorundadır" şeklinde ifade edilen şart mevcuttur. Bu şart tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmaktadır.

Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. ..."

Saygılarımla,

Bu konuda bir sorum/sorunum var. Kira sözleşmesinin artışla ilgili maddesi "Kira döneminin bitimine bir ay kala kiracı ve kiralayanlar yeni dönem için günün geçerli koşullarını göz önünde bulundurarak karşılıklı olarak anlaşırlar" şeklindedir. Normalde uygulama taraflar arasında bu şekilde sürmüşken bir süre sonra taraflar ihtilafa düşüyorlar ve kira parası mahkeme kararı ile tespit ediliyor. Sorum bundan sonrası için...

Kira artışı ile ilgili yukarıda sunduğum madde bir kira artışı öngörüldüğü yolunda yorumlanabilir mi? "Günün geçerli koşulları" ibaresi en azından enflasyon oranında bir artış yapılacağı yani en azından kira miktarının satın alma gücünün korunacağı şeklinde yorumlanabilir mi? Böyle yorumlanırsa; 2010 yılındaki kira tespit kararından sonraki 2011 ve 2012 için -geriye dönük olarak- kiracıdan enflasyona uyarlanmış kira bedeli talep edilebilir mi?

Alıntı: Yazan Avukat Tekin Bu konuda bir sorum/sorunum var. Kira sözleşmesinin artışla ilgili maddesi "Kira döneminin bitimine bir ay kala kiracı ve kiralayanlar yeni dönem için günün geçerli koşullarını göz önünde bulundurarak karşılıklı olarak anlaşırlar" şeklindedir. Normalde uygulama taraflar arasında bu şekilde sürmüşken bir süre sonra taraflar ihtilafa düşüyorlar ve kira parası mahkeme kararı ile tespit ediliyor. Sorum bundan sonrası için... Kira artışı ile ilgili yukarıda sunduğum madde bir kira artışı öngörüldüğü yolunda yorumlanabilir mi? "Günün geçerli koşulları" ibaresi en azından enflasyon oranında bir artış yapılacağı yani en azından kira miktarının satın alma gücünün korunacağı şeklinde yorumlanabilir mi? Böyle yorumlanırsa; 2010 yılındaki kira tespit kararından sonraki 2011 ve 2012 için -geriye dönük olarak- kiracıdan enflasyona uyarlanmış kira bedeli talep edilebilir mi?

"yeni dönem için günün geçerli koşullarını göz önünde bulundurarak karşılıklı olarak anlaşırlar" ibaresini belirli muayyen bir kira artış miktarı olarak kabul etmek mümkün değil bence.

Bunu "enflasyon oranı" biçiminde yuvarlamak dahi belirli bir artış miktarı değil. Bu yönde yargıtay kararları var. Yapacağınız icra takibi; kira farkları veya yeni kira dönemi kira miktarları için kiracı aleyhine sonuçlar doğurmayacaktır. Düşüncesindeyim.

Yukarıdaki cümle sadece kira tespit davası açmak için ihtar çekmeye gerek olmadığı şeklinde işinize yarar. Kiracının yeni dönem için artış yapacağını bildiği ve kabul ettiği anlamındadır.

TBK. 344.madde de incelenebilir.

Saygılarımla,

Teşekkür ederim meslektaşım. Sanırım haklısınız.