Kiralanana verilen zarar tespiti+kefil

Merhabalar A ve B şahısları müvekkile ait iki adet daireyi ayrı ayrı kiralamışlardır. A şahsıyla yapılan kira sözleşmesinde B şahsı; B şahsı ile yapılan kira sözleşmesinde ise C şahsı kefil konumdadır.A şahsı elektrik ve su aboneliğini üzerine almış ancak 3 aydır borcunu ödememiştir.Müvekkile de hiçbir ihtanamede bulunmadan taşınmazı boşaltmıştır.Ancak taşınmaz kullanılmaz haldedir.Tüm camları ve kalorifer petekleri kırılmış haldedir ve 3 aylık kira parası da ödenmemiştir.Kira sözleşmesi 1 yıllıktır ve henüz sözleşmenin süresinin dolmasına 2 ay vardır.
B şahsı da şu anda kendisinin oturduğu taşınmazı boşaltmaya hazırlanmaktadır ve komşulardan edinilen bilgilere göre o taşınmazda diğeri gibi bir haldedir.

1- Şimdi A şahsı için delillerimizin tespiti amacıyla maddi hasarımızın tespiti ile tazminini talep edeceğiz.Bu kişi için açacağımız davada B şahsını da kefil olması dolayısıyla davalı göstermeli miyiz?

2- A şahsı kira süresinin dolmasından evvel taşınmazı boşaltmasından bahisle oturarark vermediği 3 ay ile oturmadan sorumlu olması gereken 2 aylık kirayı isteyeceğiz.Sözleşme sonuna kadar işleyecek 2 aylık kirayı istememizde engel bir durum var mıdır?

3- B şahsının hem kendisinin otuduğu kira sözleşmesinde asıl borçlu, diğer A şahsının sözleşmesinde kefil olması sebebiyle davaları birleştirilmesini istemeli miyiz?

4- B şahsı ile yapılan kira sözleşmesinde de süre 1 yıl.Ancak 1 yıllık süre 1 ay evvel dolmuş durumda olduğundan ve sözleşmede aynı şartlarla 1 yıl yenilendiğinden bahisle dönem sonuna kadarki kira alacağımız da talep edebilir miyiz?Yargıtay'ın kararlarında yeniden kiraya vereceği makul süre olarak bir tabir var.Bu nedenle açılacak davada dönem sonuna kadar işleyecek kira tabiri mi yoksa Yargıtay kararlarındaki uygulama gibi yeniden kirya verilinceye kadar ki süreye kadar mı talep etmeliyiz.

Soru uzun oldu farkındayım ama aklımdaki soruları aydınlatmak istedim.Şimdiden cevap verecek meslektaşların ilgisine teşekkür ederim

1- Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi hükmü gereğince yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira parasının miktarı açıkça gösterilmiş kira sözleşmesini kefil sıfatıyla imzalayan kişi sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur. Bu yüzden kefilide davalı olarak gösterebilirsiniz.
2-Kiracının sözleşme bitim tarihinden önce ihtarname çekmeden taşınmazı boşaltması halinde kalan 2 aylık kira bedelini istemenizde engel yok. Ancak bu hususun muhakemesinde söz konusu kaybın ne kadar olacağı tartışılacaktır.
3- Davaların birleştirilmesi HUMK madde 45.te belirtilmiş;
Aynı mahkemede görülmekte olan davalar, aralarında bağlantı bulunması halinde, davanın her safhasında, istek üzerine veya kendiliğinden mahkemece birleştirilebilir.

Davalar ayrı mahkemelerde açılmış ise, bağlantı nedeni ile birleştirme talebi ikinci davanın açıldığı mahkeme önünde ilk itiraz olarak ileri sürülebilir. Birinci davanın açıldığı mahkeme, ilk itirazın kabulüne ve davaların birleştirilmesine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra bununla bağlıdır.

Davaların aynı sebepten doğması veya biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek nitelikte bulunması halinde bağlantı var sayılır.
bu şartlar varsa davalar birleştirilebilir.
4- 6570 sayılı kanunu 11. maddesine göre;Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/10514
K. 2005/11634
T. 14.11.2005
• KİRA PARASININ TESPİTİ ( Dava Konusu Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Getirebileceği Kira Parasının O Dönem İçin Adil ve Hakkaniyete Uygun Miktarda Olması Gözetilmesi Gereği )
• HAK VE NESAFETE UYGUN KİRA ( Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Getirebileceği Kira Parasının O Dönem İçin Adil ve Hakkaniyete Uygun Miktarda Olması Gözetilmesi Gereği )
• KİRA BAŞLANGIÇ TARİHİ ( Dikkate Alınarak Kira Parasının Tespit Edilmesi Gereği )
6570/m.11
18.11.1964 gün 2/4 sayılı YİBK
ÖZET : Dava kira parasının tespiti talebidir. Dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi ( boş olarak ) halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res'en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafet uygun kira parası hakimce saptanmalıdır.
Sözleşmedeki kira başlangıç tarihi dikkate alındığında 1.9.2004 tarihinden geçerli olmak üzere kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken, dava tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilmesi, reddedilen miktar üzerinden de davalı lehine vekalet ücreti hükmedilmemiş olması da doğru değildir.
DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 1.9.2004 gününden başlayarak aylık 300.YTL. olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin sahibi olduğu dava konusu taşınmazda, davalının kiracı olduğunu, taşınmaza ait hizmet evi ve iki adet dükkana ilişkin kira parasının 1.9.2004 tarihinden itibaren aylık 300-YTL.olarak tesbitini istemiştir.
Mahkemece, kira parasının hak ve nesafete göre çözülerek dava tarihi olan 18.9.2003'ten itibaren hizmet evi için aylık kira bedelinin 165-YTL., dükkanların her biri için aylık kira bedellerinin 60-YTL.olarak tesbiti cihetine gidilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi 1.9.1993 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 6570 sayılı yasanın 11.maddesine göre yıldan yıla yenilenmiştir. Bu dava açılıncaya kadar açılmış ve karara bağlanmış bir kira tesbit davası da bulunmamaktadır. Tesbiti istenen 1.9.2004 tarihinde başlayan dönem kira parasının 18.11.1964 gün 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre hak ve nesafete göre tespiti gerekmektedir.
Her ne kadar mahkemece kira parasının hak ve nesafete göre tespitine karar verilmişse de, yapılan keşif sonucunda tekli inşaatçı bilirkişi raporunda taşınmazdaki hizmet evi için 100-YTL., dükkanlar için 50'şer YTL.kira parası saptanmıştır. Mahkemece bu bilirkişi raporuna dayanmama sebepleri belirtilmeden, bilirkişice belirlenen miktarlar aşılmak suretiyle aşılma sebepleri ve yasal dayanakları açıklanmadan kira bedelleri tesbit edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Kaldı ki, bilirkişi raporunda, emsaller incelenmemiş, rayiç kira bedelleri araştırılmamış, bunların dava konusu taşınmazla mukayesesi yapılmamış, davaya konu kira tespiti istenen taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ne kadar kira getireceği saptanmamış, taşınmazın niteliğine göre genel ifadeler kullanılarak getirebileceği kira parası belirlenmiştir. İzlenen bu yöntem Yargıtay'ın kira bedeli belirlenmesinde kabul ettiği ilkelere ve içtihadlarına aykırıdır.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına ve 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı açıklanan esaslara göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken öncelikle tarafların tüm delileri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın tüm niteliklerine göre üç kişilik ( inşaat-mimar, hukukçu, mülk ) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. gibi ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı ayrı ayrı açıkça belirlenmeli, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi ( boş olarak ) halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res'en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafet uygun kira parası hakimce saptanmalıdır.
Kabule göre de; sözleşmedeki kira başlangıç tarihi dikkate alındığında 1.9.2004 tarihinden geçerli olmak üzere kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken, dava tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilmesi, reddedilen miktar üzerinden de davalı lehine vekalet ücreti hükmedilmemiş olması da doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.11.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kazancı İçtihat programı.