Kira Bedelinin uyarlanması

Sevgİlİ MeslektaŞlarim Bİr Sorum Olacakti CevaplarsaniZ Sevİnİrİm...

Müvekkil bir arsasını kira sözleşmesi ile bir şirkete kiralıyor.Kira bedeli olarak ta aylık gelirin % 1,75 nin ödenmesi kararlaştırılıyor.Kiralayan şirket bu arsaya bina yaparak alt kiracı olan M....s A.Ş. ye kiralıyor.Ancak alt kiracı ile kiraya veren arasında herhangi bir sözleşme yapılmıyor.Şuan sözleşme süresi bitmiş bulunmakta ve biz kira bedelinin uyarlanması davası açacağız ve ayrıca tahliye davası da açacağız.
Sorum şu ki ; davayı ilk kiralayana mı yöneltmemiz lazım yoksa alt kiracı olan Mi...s A.Ş. ye mi ? ve bu iki davayı da aynı zamanda açabilirmiyiz? konu ile ilgili yardımlarınızı ve varsa yargıtay kararlarını bekliyorum.

Sözleşmede devir yasağı varsa akde aykırılık ve fuzuli işgalden dolayı tahliye davası açabilirsiniz. Ancak, bu durumda dahi müvekkilinizin alt kiracının kullanımına muvafakatının olmaması gerekir. Davayı önceden akde aykırılığın giderilmesi için ihtar çekmiş iseniz hem kiracıya , hem de devralan alt kiracıya karşı açabilirsiniz. İhtarname yoksa sadece fuzuli işgalciye karşı açmalısınız. Kiracıya akde aykırılıktan, alt kiracıya da fuzuli işgalden dolayı el atmasının önlenmesine karar verilmesini istemeniz gerekir. Yapılan ilk kira sözleşmesi usulünce sona erdirilmeden kiracı ile kira sözleşmesi yapmış olan üçüncü kişilerin yasal kiracı oldukları kabul edilemez.
Kira sözleşmesinin uyarlanması (kira tespiti) davası açmanız halinde alt kiracılık ilişkisine muvafakat etmiş olursunuz. Hangi davayı açacağınıza karar verip yalnızca birini açmanız gerekir düşüncesindeyim. Ancak, tahliye (el atmanın önlenmesi) davasının açıldığı tarihe kadar olan birikmiş kira parasını aynı dava içinde haksız işgal tazminatı adı altında isteyebilirsiniz.

Ne var ki , kiracının arsa üzerine bina yapması faydalı masraf kavramına girip, masraflarına ilişkin belge ve dokümanları ibraz edip, hapis hakkı tanınmasını isteyebilir.Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesinde <iyi niyetli zilyet geri vermeyi isteyen kimseden o şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir. Ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir> denilmektedir. Anılan madde hükmü kapsamında kiracının çekişme konusu taşınmazda ne gibi bir masraf yaptığının belirlenmesi açısından gerekli araştırma ve inceleme yapılabilir ve davalı yararına hapis hakkı tanınıp tanınmayacağının değerlendirilebilir.

Sayin Meslektaslarim;

Mesaj sayisi fazla olan bir forum ama yine de goz atmanizi oneririm:
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=35791

Somut olayda, malikle yapilan sozlesmenin KIRA sozlesmesi olmadigi izlenimini edindim. Oncelikle bu sozlesmenin hukuki vasiflandirilmasi yapilmalidir.

Mesajda 'alt kiraci' olarak aktarilan taraf KIRACI, M....s A.S. de (ayni zamanda yetkilendirilmis olan) KIRALAYANdir.

Bu cercevede bir cozum aramaniz gerekir.

Saygilarimla

Sözleşmenin süresi dolduğuna göre uyarlama davası açmanıza gerek yok. Çünkü uyarlama davasına gerek duyulacak bir sözleşme yok. Arsanın kiralanması 6570 sayılı kanuna tabi olmadığı için sözleşme kendiliğinden yenilenmeyecektir. Yani müvekkiliniz ile kiracı arasında yeniden sözleşme yapılması gerekli ve siz istediğiniz fiyatı bu sözleşmede kararlaştırabilirsiniz. Alt kiracının olmasını istemiyorsanız da sözleşmeye bununla ilgili hüküm koyabilirsiniz.

bu arada şu hususu da belirtmek istiyorum yapılan kira sözleşmesinde kira bedeli olarak alt kiracı olan Migros A.Ş. nin 1 aylık net gelir tutarının %1.75 i kararlaştırılıyor.Bu durumda hasılat kirası durumu war.Bu yüzden kira bedelinin uyarlanması davası mı açmam daha uygundur yoksa kira bedelinin tespiti davası mı?zaten tahliye davası da açacağım.

Sayın korayoz'un mesajına dikkatinizi çekerim: 6570 sayılı Kanun kapsamında olmayan arsa için açmanız gereken dava müdahalenin meni ve kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren işleyecek ecrimisil davasıdır.

Arsa olarak kiralanmış yere sonradan bina yapılmış olması halinde kiralanan 6570 sk kapsamına girmiş olmaz; Borçlar Kanunu'nun kira ilgili hükümleri uygulanır. BK hükümlerine göre de kiralanan kira dönemi bittiğinde kiracı tarafından kiralayana teslim edilmelidir.

Saygılarımla

verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederim

Alıntı: Yazan av.özgül erişen Sevgİlİ MeslektaŞlarim Bİr Sorum Olacakti CevaplarsaniZ Sevİnİrİm... Müvekkil bir arsasını kira sözleşmesi ile bir şirkete kiralıyor.Kira bedeli olarak ta aylık gelirin % 1,75 nin ödenmesi kararlaştırılıyor.Kiralayan şirket bu arsaya bina yaparak alt kiracı olan M....s A.Ş. ye kiralıyor.Ancak alt kiracı ile kiraya veren arasında herhangi bir sözleşme yapılmıyor.Şuan sözleşme süresi bitmiş bulunmakta ve biz kira bedelinin uyarlanması davası açacağız ve ayrıca tahliye davası da açacağız. Sorum şu ki ; davayı ilk kiralayana mı yöneltmemiz lazım yoksa alt kiracı olan Mi...s A.Ş. ye mi ? ve bu iki davayı da aynı zamanda açabilirmiyiz? konu ile ilgili yardımlarınızı ve varsa yargıtay kararlarını bekliyorum.

Alıntı: Yazan av.özgül erişen bu arada şu hususu da belirtmek istiyorum yapılan kira sözleşmesinde kira bedeli olarak alt kiracı olan Migros A.Ş. nin 1 aylık net gelir tutarının %1.75 i kararlaştırılıyor.

Teşekkür etmişsiniz ama yukarıdaki mesajlarınızda koyulaştırdığım bölümler arasında çelişki yok mu? Husumeti kime yönlendireceksiniz.

Çelişki yok şöyle ki yapılan kira sözleşmesinde zaten arsaya yapılan binanın migrosa kiraya verilebileceği açıkça yazmakta.Ayrıca kiralanın arsa olması 6570 sayılı yasaya tabi olmamakla birlikte yapılan sözleşmede bu taşınmazın 6570 Sayılı Yasaya tabi olduğu taraflarca kararlaştırılmış durumda.Husumeti kira sözleşmesini yaptığımız ve taşınmazı migros A.Ş. ye kiralayan şirkete yönelteceğim.