Anonim şirkette taşınmaz satışı

Sayın Meslektaşlarım,
Müvekkil anonim şirketin bir önceki yönetim kurulu üyesi, yönetim kurulu kararı ve şirket ana sözleşmesinde değişiklik olmaksızın şirket adına kayıtlı taşınmazların alım-satımına ilişkin diğer yönetim kurulu üyesine yetki veriyor. O da gelinine muvazaalı olarak şirket adına kayıtlı değerli bir taşınmazı 2002 yılında satıyor. Taşınmazın en son maliki, satış bedelinin bir kısmını yönetim kurulu üyesinin oğlunun hesabına yatırıyor. Şu anda bu taşınmaz iyiniyetli 3.kişi adına kayıtlı. Şirket kayıtlarına giren taşınmazın satışıyla ilgili herhangi bir para da söz konusu değil. Öncelikle Sayın Dikici'nin vereceği cevabı merak etmekle şunu sormak istiyorum:
1-Anonim şirketlerde taşınmaz-alım satımına ilişkin yönetim kurulu başkanına yetki verilmeden, yönetim kurulu başkanı bir başkasını yetkilendirebilir mi?
2-Yönetim kurulu başkanının verdiği vekaleti geçerli sayarsak yönetim kurulu kararı olmaksızın yapılan şirket adına kayıtl taşınmazın satışı geçerli midir?
3-Yukarıdaki soruların devamı olarak tapu-iptal davası açsam kazanma şansım var mıdır?
Saygılar...

Alıntı: Yazan TRINITY Sayın Meslektaşlarım, Müvekkil anonim şirketin bir önceki yönetim kurulu üyesi, yönetim kurulu kararı ve şirket ana sözleşmesinde değişiklik olmaksızın şirket adına kayıtlı taşınmazların alım-satımına ilişkin diğer yönetim kurulu üyesine yetki veriyor. O da gelinine muvazaalı olarak şirket adına kayıtlı değerli bir taşınmazı 2002 yılında satıyor. Taşınmazın en son maliki, satış bedelinin bir kısmını yönetim kurulu üyesinin oğlunun hesabına yatırıyor. Şu anda bu taşınmaz iyiniyetli 3.kişi adına kayıtlı. Şirket kayıtlarına giren taşınmazın satışıyla ilgili herhangi bir para da söz konusu değil. Öncelikle Sayın Dikici'nin vereceği cevabı merak etmekle şunu sormak istiyorum: 1-Anonim şirketlerde taşınmaz-alım satımına ilişkin yönetim kurulu başkanına yetki verilmeden, yönetim kurulu başkanı bir başkasını yetkilendirebilir mi? 2-Yönetim kurulu başkanının verdiği vekaleti geçerli sayarsak yönetim kurulu kararı olmaksızın yapılan şirket adına kayıtl taşınmazın satışı geçerli midir? 3-Yukarıdaki soruların devamı olarak tapu-iptal davası açsam kazanma şansım var mıdır? Saygılar...

Sayın TRINTY,

Benim düşünceme göre;

1. Yönetim kurulu, yetkisini ana sözleşmeden ya da genel kuruldan alır. Ana sözleşmede taşınmaz satışına dair bir hüküm varsa Yönetim Kurulu taşınmazı -kural olarak- satabilir. (TTK.542'nin atfı temelinde TTK. 317 ve 321) Yönetim Kurulu üyelerinden birisine temsil yetkisini devredebilir. (TTK.319/1) Keza TTK.319/2'ye göre Ana sözleşme veya Genel Kurul kararı ile Yönetim Kurulunun yetkisinin bir kısmını ya da hepsini Müdürlere de devretme yetkisi tanınmış olabilir. Bütün bunlardan çıkan sonuç, -kural olarak- ana sözleşme veya genel kurul kararıyla izin verilmiş ise Yönetim kurulu başkanı murahhas üye sıfatıyla şirketi temsil edebilir ve keza aynı şekilde yetki verilmiş ise murahhas üye de bir başka üyeye yetkisiin bir kısmını terk edebilir.

2. TTK.542 atfı ile TTK.321. maddeye göre, Yönetim Kurulu, şirket amaç ve konusu dairesinde olmak kaydı ile her konuda şirketi temsil hakkına sahiptir. Bu kapsama taşınmazlar da -kural olarak- girer. Ancak THS TTK şerhimizde de yer alan http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=3612 Yargıtay kararına göre, taşınmaz şirketin faaliyetini yürüttüğü tek taşınmaz ise bu taşınmazın satışı için ana sözleşmedeki yetki yeterli olmaz, ayrıca özel olarak genel kurul tarafından TTK.388. maddesinde zikredilen nisaplarla karar ve yetki verilmiş olması gerekir. Bu itibarla söz konusu Yargıtay Kararına göre, satılan şirketin tek taşınmazı ise, işlem yetki aşılarak yapılmış sayılır.

3. 1 ve 2. de yer verilen hususlara uymak kaydıyla yine -kural olarak- Tapu iptal davası açabilirsiniz ve tapu iptal davasının koşulları varsa iptal de edilebilir. Ancak iyi niyetli malikin durumu bu halden müstesnadır. Böyle bir durumda her koşulda müdürn sorumluluğuna gidilebilir.

Sayın Dikici'nin yanıtına ek olarak ;
Satış yetkisi ile ilgili olarak ana sözleşme ve yönetim kurulu kararlarını incelemek gerekir.
Yetkinin var olduğunun kabul edilmesi halinde ise ;
Yönetim kurulu üyesi gelinine, gelin de bir başkasına satış yapmış ve satış bedelinin bir kısmı yönetim kurulu üyesinin oğlunun hesabına ( gelinin eşidir herhalde ) yatırılmış. Geline yapılan satışın muvazaalı olduğu karine olarak kabul edilir. 3.kişiye yapılan satışın da muvazaalı olma olasılığı yüksek. Bedel de gelinin hesabına yatmayıp eşinin hesabına yatmış. Bedel tapuda kaç lira gösterilmiş, gelinin kocasının hesabına yatan miktar tapuda gösterilen bedelle aynı mı ? Satışın yapıldığı tarihteki gayrımenkulün gerçek bedeli ne ? ,3. kişi ile kayınpeder ve gelinin bir yakınlığı var mı ? bütün bunlara bakmak gerekir. Ayrıca kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.
3.kişinin iyi niyetli olduğu, 1. satışta muvazaa olsa da 3.kişiye yapılan satışın normal satış olduğu kabul edilse dahi, 3.kişinin de kötü niyetli olduğu iddia edilip tapu iptali ve tescil davası açılabilir ve 3. kişinin iyi niyetli olması nedeniyle davanın reddedilmesi halinde, red kararının kesinleştiği tarihteki gayrımenkulün bedeli için tazminat davası açılabilir. 3.kişinin kötü niyetli olduğu ileri sürüldüğü için davanın reddi halinde dahi, red kararının kesinleştiği tarihte mülkiyet şirketten çıkmış sayılır.
3.kişinin iyi niyetli olduğu peşinen kabul edilip tazminat davası açılması halinde ancak taşınmazın 2002 yılındaki değeri istenebilir.Doğal olarak 2002 deki değerle 2010 ve belki 2011 deki değer çok farklı olacaktır.
Burada şirket ortağının dava hakkı var mı dır ? Bu da önemli bir sorun. Yargıtay, 2 ortaklı Ltd.Şirketlerde yetkili ortağın muvazaalı satış yapması durumunda diğer ortağın tapu iptali ve tescil davası açma hakkının olduğunu kabul ediyor ( Şirkete kayyum tayini ve kayyumun davaya katılımına gerek duymuyor ) . Anonim şirketlerle ilgili bu konuda görüşü nedir bilmiyorum.
Bana göre şirket ortağı dava açabilir, ancak davayı sonuna kadar yürütemez. Şirkete kayyum tayini yaptırılarak kayyumun tapu iptali ve tescil davasına katılımı sağlanabilir.
Başarılar.

Alıntı: Yazan Av.Hasan Uğur Sayın Dikici'nin yanıtına ek olarak ; Satış yetkisi ile ilgili olarak ana sözleşme ve yönetim kurulu kararlarını incelemek gerekir. Yetkinin var olduğunun kabul edilmesi halinde ise ; Yönetim kurulu üyesi gelinine, gelin de bir başkasına satış yapmış ve satış bedelinin bir kısmı yönetim kurulu üyesinin oğlunun hesabına ( gelinin eşidir herhalde ) yatırılmış. Geline yapılan satışın muvazaalı olduğu karine olarak kabul edilir. 3.kişiye yapılan satışın da muvazaalı olma olasılığı yüksek. Bedel de gelinin hesabına yatmayıp eşinin hesabına yatmış. Bedel tapuda kaç lira gösterilmiş, gelinin kocasının hesabına yatan miktar tapuda gösterilen bedelle aynı mı ? Satışın yapıldığı tarihteki gayrımenkulün gerçek bedeli ne ? ,3. kişi ile kayınpeder ve gelinin bir yakınlığı var mı ? bütün bunlara bakmak gerekir. Ayrıca kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. 3.kişinin iyi niyetli olduğu, 1. satışta muvazaa olsa da 3.kişiye yapılan satışın normal satış olduğu kabul edilse dahi, 3.kişinin de kötü niyetli olduğu iddia edilip tapu iptali ve tescil davası açılabilir ve 3. kişinin iyi niyetli olması nedeniyle davanın reddedilmesi halinde, red kararının kesinleştiği tarihteki gayrımenkulün bedeli için tazminat davası açılabilir. 3.kişinin kötü niyetli olduğu ileri sürüldüğü için davanın reddi halinde dahi, red kararının kesinleştiği tarihte mülkiyet şirketten çıkmış sayılır. 3.kişinin iyi niyetli olduğu peşinen kabul edilip tazminat davası açılması halinde ancak taşınmazın 2002 yılındaki değeri istenebilir.Doğal olarak 2002 deki değerle 2010 ve belki 2011 deki değer çok farklı olacaktır. Burada şirket ortağının dava hakkı var mı dır ? Bu da önemli bir sorun. Yargıtay, 2 ortaklı Ltd.Şirketlerde yetkili ortağın muvazaalı satış yapması durumunda diğer ortağın tapu iptali ve tescil davası açma hakkının olduğunu kabul ediyor ( Şirkete kayyum tayini ve kayyumun davaya katılımına gerek duymuyor ) . Anonim şirketlerle ilgili bu konuda görüşü nedir bilmiyorum. Bana göre şirket ortağı dava açabilir, ancak davayı sonuna kadar yürütemez. Şirkete kayyum tayini yaptırılarak kayyumun tapu iptali ve tescil davasına katılımı sağlanabilir. Başarılar.

Sayın Uğur,
Şirket ana sözleşmesinde şirketin yararına taşınmaz alım-satımı yapmak söz konusu. Fakat burada şirket lehine bir taşınmaz satışı söz konusu değil. Şirketin yönetim kurulu başkanı kardeşine vekalet veriyor o da taşınmazı o vekaletle kendi gelinine satıyor. Daha sonra bu taşınmazı gelini bir 3.kişiye satıyor fakat 3.kişi paranın bir kısmını yönetim kurulu başkanı öldüğü için oğlunun hesabına yatırıyor. Yapılan satışlar normal bedelinin hayli altında yapılmış ve tapuda sadece ticaret sicil memurluğundan alınmış yönetim kurulu üyelerinin tek imzayla yetkili olduğuna dair yazı var. Ben bu davayı güçlü görüyorum çünkü şirket bilançolarında bu taşınmazın karşılığında bir bedel görünmüyor. Satış şirket lehine yapılmadığı gibi, akrabalar arasında olduğu için muvazaa kokuyor. Davayı şirket lehine açacağım şu an benim müvekkilim yönetim kurulu başkanı olduğu için onda bir sorun yok.
Saygılar...

Sayın Trinity, şirketin yapmış olduğu işlerin ana sözleşme konusu ve amacına uygun olmasını düzenleyen Ticaret Yasası'nın 137 maddesi var. " Ultra vires " ilkesi deniyor buna.
Avrupa Hukuklarında genel olarak bu ilke terkedilmiş durumda. Yeni yasa tasarısında da sanırım yok. Yargıtay'ın son yıllardaki uygulaması da sanırım genel eğilim doğrultusunda. Bu nedenle şirket konusu ve amacı ile ilgili olmasa da yapılan işlemlerin geçerli olacağı genel olarak kabul ediliyor.
Davada , amaç dışı işlem olduğunu ileri sürmenin yanında asıl dayanacağınız nokta bence muvazaa olmalı.
Şirket yöneticilerinin muvazaalı gayrımenkul satışlarına ilişkin yeterince Yargıtay kararı bulabilirsiniz. Kanıtlamanız da zor olmaz bence.
İyi çalışmalar.