Kaim Değer Nedir?

Merhabalar,
Sevgili Meslektaşlarım,
Bir men'i müdahale davasında davamız kabul edildi. Ancak, Yargıtay, kararı bozdu. Gerekçesi de, iki katlı yapının kaim değerinin keşfen saptanması gerektiği.
Hakim, kaim değeri bilmiyor. Bilirkişi, ''ben şimdi yapının değerini mi hesaplayacağım?'' diyor. Ben, yapının arsaya kattığı değer olarak biliyorum ama emin değilim. Yani, Kaim değer tam olarak nedir? Ayrıca kaim değeri açıklayan bir yargıtay kararını da benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Yardımcı olan herkese şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Onur Civelek Merhabalar, Sevgili Meslektaşlarım, Bir men'i müdahale davasında davamız kabul edildi. Ancak, Yargıtay, kararı bozdu. Gerekçesi de, iki katlı yapının kaim değerinin keşfen saptanması gerektiği. Hakim, kaim değeri bilmiyor. Bilirkişi, ''ben şimdi yapının değerini mi hesaplayacağım?'' diyor. Ben, yapının arsaya kattığı değer olarak biliyorum ama emin değilim. Yani, Kaim değer tam olarak nedir? Ayrıca kaim değeri açıklayan bir yargıtay kararını da benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Yardımcı olan herkese şimdiden teşekkür ederim.

İcrada bir taşınmaz satılır, o paraya kaim değer denilir.
Kaim demek yerine geçen demektir. Kaim, ikame, kaymakam vs.
sizin düşünceniz (bildiğiniz) doğrudur. Yargıtay kararındaki, en azından "kaim değer" ibaresinin geçtiği paragrafı ekleyebilirseniz, daha fazla yardımcı olabilirim...

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5089

K. 2003/6694

T. 3.6.2003

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Davacının Taşınmazına Davalının Taşkın Bina Yapmak Suretiyle Elattığından Bahisle Bu Davanın Açılmış Olması )

• MÜTEMMİM CÜZ ( Üçüncü Bir Şahsa Ait Bir Taşınmaz Üzerinde Ayrılmaz Parça Niteliğinde Yapı İnşa Edilmesi )

• KUSUR ( İmar Uygulaması Neticesinde Davacıya Ait İmar Parseli İçerisinde Kalmış Bina İçin Davalının Arzu ve İradesinin Yokluğundan Dolayı Kusurun Söz Konusu Olmaması )

• İDARİ KARAR ( İmar Uygulaması Neticesinde Davacıya Ait İmar Parseli İçerisinde Kalmış Bina İçin Davalının Arzu ve İradesinin Yokluğundan Dolayı Kusurun Söz Konusu Olmaması )

• KAİM DEĞER ( Arsa Değeri Hariç Yapı Değeri )

4721/m.684

6785/m.42

3194/m.18

ÖZET : Gerçekten bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) niteliğinde yapı inşaa etmiş imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yukarıda değinildiği gibi yasa koyucu imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.

Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler gözetilerek tecavüzlü yapının kaim değeri ( arsa değeri hariç yapı değeri ) nin saptanması, bu bedelin davacı tarafından mahkeme veznesine depo ettirilmesi, ondan sonra men ve yıkım isteklerinin kabulü gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada; Davacı, 38 parsel sayılı taşınmazına davalının taşkın bina yaptığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve yıkıma karar verilmesini istemiştir.

Davalı, binayı imar öncesi yaptığını, müşterek mülkiyet üzere olan taşınmazda satış vaadi ile özel parsel aldığını, binanın imarla tecavüzlü hale geldiğini, iyi niyetli olduğunu, açılan davanın reddi ile taşan kısmın değeri ile kendisine verilmesini istemiştir .

Mahkemece, taşkınlığın imarla oluştuğu, temliken tescilin şartları bulunmadığı gerekçesi ile elatmanın önlenmesi ve yıkımı davasının kabulüne, temliken tescil isteğinin reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 3.6.2003 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili avukat H. Esat İlhan ile temyiz edilen vekili Avukat Nesrin Tuncay geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi Hüseyin Çelik tarafından düzenlenen rapor okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenilmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği, toplanan delillere göre, davalının öteki temyiz itirazları yerinde değildir, reddine. Ancak tarafların imar öncesi 38 nolu kadastro parselinde paydaş oldukları, bu aşamada davalı tarafından inşa edilen binanın sonradan yapılan imar uygulaması ile davacıya aidiyeti belirlenen 12 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü hale geldiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; Yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın ( mütemmim cüz'ün ) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus M. K.nun 684. maddesinde açıkca vurgulanmıştır. Nevarki, yürürlükten kalkmış olan 6785 sayılı yasanın 1605 sayılı yasa ile değişik 42/c ve halen yürürlükte bulunan 3194 sayılı imar yasasının 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı yada ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkanı sağlanmıştır. Öte yandan, zeminin maliki olan kişinin taşınmazı bizzat kullanma yetkisi sınırlanmış, ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) durumunda olan yapı üzerinde tasarruf etme gücü özel yasa ile kısıtlanmıştır.

2981 sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik 10/c maddesi de aynı doğrultuda hüküm getirmiştir.

Gerçekten bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) niteliğinde yapı inşaa etmiş imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yukarıda değinildiği gibi yasa koyucu imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.

Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler gözetilerek tecavüzlü yapının kaim değeri ( arsa değeri hariç yapı değeri ) nin saptanması, bu bedelin davacı tarafından mahkeme veznesine depo ettirilmesi, ondan sonra men ve yıkım isteklerinin kabulü gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, davalının iradesi dışında idari kararla oluşan tecavüzlü durum nedeni ile yargılama giderleri ve harçtan sorumlu tutulması da doğru değildir.

SONUÇ : Davalının bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün yukarda açıklanan nedenlerle HUMK.'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 4.12.2002 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 275.000.000 TL. duruşma Avukatlık parasının temyiz edenden alınmasına, alınan peşin hacın temyiz edene geri verilmesine 3.6.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/12858

K. 2010/13607

T. 20.12.2010

• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE YIKIM ( Kaim Değerin Ödenmesi Keyfiyetinin Elatma İsteklerini de Kapsayacağı - Davanın Açılmasına Davalının Sebebiyet Vermediği Gözetilerek Yargılama Giderlerinin Davacı Üzerinde Bırakılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )

• KAİM DEĞERİN ÖDENMESİ KEYFİYETİ ( Elatma İsteklerini de Kapsayacağı - Davanın Açılmasına Davalının Sebebiyet Vermediği Gözetilerek Yargılama Giderlerinin Davacı Üzerinde Bırakılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )

• YARGILAMA GİDERLERİ ( Elatmanın Önlenmesi - Davanın Açılmasına Davalının Sebebiyet Vermediği Gözetilerek Yargılama Giderlerinin Davacı Üzerinde Bırakılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )

818/m.213

2981/m.10

3194/m.18

4721/m.684

ÖZET : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Mahkemece muhtesatın kaim değerleri belirlenerek, davalıya ödenmek üzere depo edilmesi yönünde davacıya süre verildiği, davacının bedel ödemeyeceğini bildirmesi üzerine yıkım isteğinin reddine ve elatmanın önlenmesine karar verildiği görülmektedir. Oysa, yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde kaim değerin ödenmesi keyfiyetinin elatma isteklerini de kapsayacağı tartışmasızdır.

Öyleyse, davacı tarafından kaim değer ödenmeyeceği bildirildiğine göre, elatmanın önlenmesi isteğinin de reddine ve davanın kamusal tasarruf olan imar şuyulandırması nedeniyle açıldığı, davanın açılmasına davalının sebebiyet vermediği gözetilerek yargılama giderlerinin de davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, imar uygulaması ile adına tescil edilen 6015 ada 1 parsel sayılı taşınmaza, davalının yapılanmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve yıkıma karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile imar uygulamasından önce satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, müdahalenin imar uygulaması ile meydana geldiği gerekçesiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, yıkım isteğinin ise reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı tarafça süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi H. Fatih Demirer'in raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, yıkım isteğinin reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişmeli taşınmazın öncesini 352 ada 16 parsel sayılı kadastral parselin teşkil ettiği, anılan parselin paylı mülkiyet üzere olup, birçok paydaşının bulunduğu ve paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı açısından fiili bir durum yaratılmadığı gibi, harici bir taksimin de bulunmadığı, davalının taşınmazın paydaşı olan dava dışı kişiden, B.K. 213. maddesi hükmü uyarınca Mersin 2. Noterliğince düzenlenen 22.05.1983 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile pay satın aldığı ve buna dayalı olarak üzerine değişik nitelikte yapılar inşa ettiği ve daha sonradan imar uygulamasına tabi tutulduğu ve üzerinde yapılar bulunan bölümün 1 nolu imar parseli olarak davacıya özgülendiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın ( mütemmim cüz'ün ) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus M.K.nun 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ne varki, yürürlükten kalkmış olan 6785 sayılı yasanın 1605 sayılı yasa ile değişik 42/c ve halen yürürlükte bulunan 3194 sayılı imar yasasının 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı yada ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkanı sağlanmıştır.

Öte yandan, zeminin maliki olan kişinin taşınmazı bizzat kullanma yetkisi sınırlanmış, ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) durumunda olan yapı üzerinde tasarruf etme gücü özel yasa ile kısıtlanmıştır.

2981 Sayılı Yasanın 3290 Sayılı Yasa ile değişik 10/c maddesi de aynı doğrultuda hüküm getirmiştir.

Gerçekten, bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça ( mütemmim cüz ) niteliğinde yapı inşaa etmiş imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yukarıda değinildiği gibi yasa koyucu imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.

Somut olaya gelince, mahkemece muhtesatın kaim değerleri belirlenerek, davalıya ödenmek üzere depo edilmesi yönünde davacıya süre verildiği, davacının bedel ödemeyeceğini bildirmesi üzerine yıkım isteğinin reddine ve elatmanın önlenmesine karar verildiği görülmektedir.

Oysa, yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde kaim değerin ödenmesi keyfiyetinin elatma isteklerini de kapsayacağı tartışmasızdır.

Öyleyse, davacı tarafından kaim değer ödenmeyeceği bildirildiğine göre, elatmanın önlenmesi isteğinin de reddine ve davanın kamusal tasarruf olan imar şuyulandırması nedeniyle açıldığı, davanın açılmasına davalının sebebiyet vermediği gözetilerek yargılama giderlerinin de davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması isabetsizdir.

SONUÇ : Davalı tarafın temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 20.12.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.