Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Yeni satın alma ve İhtiyaç nedeniyle tahliye davası

Yanıt
Old 12-09-2013, 13:58   #31
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.S.S
Teşekkürler Sn Ergin Kira sözleşmesi 1 eylülde bitmiş.Müvekkilin evi satın aldığı ay haziran ayı.O halde 1 Ekime kadar davayı açabilirim doğru mudur?

Doğrudur.
Old 11-12-2013, 08:24   #32
Matrix

 
Varsayılan

1/5
KİRACININ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYESİ
15.01.2013
İhtiyaç nedeniyle tahliye ve buna bağlı yeniden kiralama yasağı 6098 Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 355. maddelerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, kiraya verenin kendisinin, eşinin, üst soyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vb.), alt soyunun (çocuklar, torunlar vb.), veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (Medeni Kanun m. 369 gereği yardım nafakası verdiği kişiler vb.) konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesi talep edilebilir.
I. TAHLİYE KOŞULLARI
Buna göre ihtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin ihtiyacında samimi olması ve bu ihtiyacın devamlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye kararı verilmeyecektir.
1. İhtiyacın Samimi Olması:
Taşınmazın kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Bunun ise Yargıtay tarafından belirlenmiş bir kısım ölçütleri bulunmaktadır.
ÖZET
 Kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaç zorunlu, samimi ve devamlı olmalıdır.
 Tahliye edilmek istenen yer ihtiyaca uygun olmalıdır.
 Mal sahibinin ikinci bir işi bulunuyorsa, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilemeyecektir.
 Kiralanan yerin 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
 Kiralananın kullanılması mümkündür, ancak kiralanması yasaktır.
 Yasağa rağmen ilk 3 yıl içinde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması halinde ise tahliye edilen kiracıya, son ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek gerekecektir.
2/5
İşyeri olarak kullanılmak üzere tahliye talep edilmesi bakımından;
- Kiraya verenin mevcut işyerinde kirada olması ve tahliye tehlikesi altında bulunması ya da;
- Kiraya verenin mevcut işyerinde kirada olması ve kendi taşınmazının daha üstün niteliklere sahip ve kiraya verene daha fayda sağlayacak nitelikte olması gerekmektedir.
“İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.”
Yargıtay 6. HD 28.6.2011 T., 2011/1700 E., 2011/7132 K.
2. İhtiyacın Zorunlu Olması:
İhtiyacın kiraya veren bakımından zorunlu olması gerekmektedir.
“Davacı kiralananları yaptığı iplik ve kumaş üretimi işi için irtibat bürosu ve şube olarak kullanacağından söz ederek iş yeri ihtiyacı hukuki sebebine dayanarak kiralananların tahliyesini istemiştir. Dosyaya sunulan 1.6.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinden bu işi halen kiraladığı taşınmazda sürdürdüğü anlaşılmaktadır. Duruşmada dinlenen davacı tanıkları ihtiyacın varlığını doğrulayarak davacının halen iş yaptığı yerin iş hacmi itibariyle yetersiz kaldığını beyan etmişlerdir.”
Yargıtay 6. HD 9.2.2010 T., 2009/11292 E., 2010/1171 K.
3. İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması:
İhtiyacın mal sahibi yönünden doğmuş olması ve geçicilik arz etmemesi; devamlı nitelik taşıması gerekmektedir.
“Davacı vekili, müvekkilinin kiralananı satın aldığını, Almanya’dan döndüğünde burada tuhafiyecilik işi yapacağını, bu işi baldızı ile ortak yürüteceğini ileri sürerek yerin tahliyesini istemiştir. Davacı tanıkları, davacının Almanya’da çalışmakta olduğunu, dönme hazırlığı içinde bulunduğunu, döndüğünde tuhafiyecilik yapacağını bildirmişlerdir. (…) Yurt dışında oturan ve orada işini sürdüren bir kişinin Türkiye’de bir iş yerine ihtiyacı olduğu kabul edilemez. Mevcut olmayan ve henüz doğmayan bir ihtiyaç için dava açılamaz.”
Yargıtay 6. HD 30.01.1990 T., 1990/586 E., 1990/895 K.
3/5
4. Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması:
Kiracının tahliyesine karar verilirken, taşınmazın mal sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığı tespit edilmektedir. Örneğin, restoran işleteceğini iddia ederek kiracının tahliyesinin talep edildiği varsayımında, taşınmazın restoran olarak işletmeye uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.
“Davacılardan B. H. ve A. T.'ın kararın gerekçe kısmında yazan Anonim Şirketlerde ortaklık dışında başkaca hiçbir görevde bulunmadıkları anlaşılmaktadır. Adı geçen davacıların Anonim Şirketlerde ortaklıklarının bulunması da kendi adlarına iş yapmalarına engel teşkil etmez. Yine davacıların yıllık kira gelirlerinin bulunması işyeri ihtiyaçlarının samimi olmadığını da göstermez. İhtiyaç iddiası gerçek samimi ve zorunludur. Ne var ki yerinde yapılan keşif sırasında refakate alınan bilirkişiler tarafından sunulan raporda kiralananın kafeterya olarak kullanılıp kullanılamayacağı kiralananın kafeterya olarak işletilmeye uygun olup olmadığı belirtilmediğinden bu yönde ek rapor alınarak kiralananın yapılmak istenen işe uygun olduğunun anlaşılması halinde tahliye isteminin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. HD 5.12.2011 T. 2011/8533 E., 2011/13790 K.
5. Kiraya Verenin İkinci Bir İşyeri Olmaması:
Yerleşik Yargıtay içtihatları, kiraya verenin başka bir şirket ortağı ve/veya yetkili temsilcisi olmasını, tahliyenin gerçekleşmemesi için gerekçe kabul etmiştir. Yargıtay’ın görüşü, kiraya verenin ikinci bir işinin bulunmasının, ihtiyacı ortadan kaldırdığı yönündedir.
Mal sahibinin sigortalı olarak çalışıyor olması ise geçici nitelikte görüldüğünden, tahliye bakımından engel taşımamaktadır.
“(…) kiralananda Milli Piyango ve Tekel Bayiliği işinin yapılacağından bahisle kiralananın tahliyesi talep edilmiş, davalı ihtiyacını samimi olmadığını, ihtiyaçlının halen yaptığı bir işinin bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur. (…) İsmail'in, … Limited Şirketi'nin ortağı ve temsile yetkili müdürü olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda temsile yetkili müdür olan ihtiyaçlının ihtiyaç iddiasının, gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken adı geçen şirketi zarar ettiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından (...)”
YARGITAY 6. HD 6.10.2008 T., 2008/8670 E., 2008/10412 K.
4/5
“(…) Davacılar, kendi işyeri ihtiyaçları nedeni ile kiralananda çeşitli ev eşyaları ticareti ile uğraşacaklarını bildirerek tahliye isteminde bulunmuşlardır. Toplanan kanıtlara göre, davacılardan Mustafa Göksu’nun başka bir şirkette sigortalı olarak çalışması, geçici nitelikte olup işyeri ihtiyacı olmadığı anlamını taşımaz. Davacılara ait bitişikteki dükkan ise elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi olması nedeni ile müstakilen davacılara ait değildir. Yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda davalı kiralananın davacılar tarafından yapılması istenen işe uygun ve elverişli olduğu belirlenmiştir.”
YARGITAY 6. HD 4.5.2009 T., 2009/1031 E., 2009/4089 K.
Davacı dava konusu taşınmazı 01.06.2007 tarihinde kendi adına iktisap ettiği ve diğer davacı şirketin % 99 hissedarı ve sorumlu müdürü olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Her ne kadar davacı Şefik, müdürü olduğu şirketle birlikte dava açmış ise de asıl ihtiyaç sahibinin davacı … Limited Şirketi olduğu anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle davacı Şefik, şirket ihtiyacı için kendisinin malik olduğu kiralananın tahliyesini istemektedir. Bu itibarla, şirket ihtiyacı için gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Şirketler tüzel kişiliğe sahip olup ancak şirket malı için şirketin ihtiyacı bahse konu olabilirler. Davanın bu nedenle reddi gerekir. Kaldı ki davacı Şefik'in boşta olmadığı, şirket müdürü olarak ikinci bir iş yapma isteği zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez. “
Yargıtay 6. HD 17.9.2009 T., 2009/2483 E., 2009/7327 K.
II. TAHLİYE USULÜ
Yukarıdaki koşulların sağlanması halinde, kiraya veren dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Tahliye davası koşulları, kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması bakımından iki şekilde incelemek mümkündür. Her ne kadar kira sözleşmeleri çoğunlukla belirli süreli olarak yapılsa da, sözleşmede belirlenen süre dolduktan sonra sözleşme kendiliğinden uzarsa, belirsiz süreliye dönüşür.
Örneğin, 01.01.2012 tarihinde yapılan 1 yıl süreli kira sözleşmesini ele alalım. Bu sözleşme 01.01.2013 tarihi itibariyle feshedilmeyerek kendiliğinden 1 yıl süreyle uzarsa, hukuki anlamda yenilenmiş ve belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş kabul edilecektir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 1 yıl Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
5/5
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kira döneminin sonunda açılması gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tahliye davası açılabilmesi için her 6 aylık kira dönemi için 3 aylık fesih bildirim süresine uyulması, belirlenen süreden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekecektir.
III. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Taşınmazın yukarıdaki koşul ve usullere uygun olarak tahliye edilmesi sonrasında 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, beyan edilen amaca uygun olarak kullanılması ya da kullandırılması mümkündür.
Taşınmazın kullandırılması karşılığında bir ücret alınması ise kira ilişkisi olarak yorumlanacak ve yasak kapsamında değerlendirilecektir.
Yasağa aykırı olarak anılan 3 yıl içinde taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi halinde ise, TBK m. 355 uyarınca kiracıya son dönemdeki 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi riski doğacaktır.
Bilgilerinize saygılarımızla sunarız.
Av. Sahra KARAKIŞLAK
Egemenoğlu Danışmanlık Yön. Ltd. Şti.
Matrix'in Notu: Bu çalışmayı yararlı bulduğum için paylaşmak istedim.Teşekkürler...
Old 11-12-2013, 13:36   #33
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Matrix
1/5
KİRACININ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYESİ
15.01.2013
İhtiyaç nedeniyle tahliye ve buna bağlı yeniden kiralama yasağı 6098 Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 355. maddelerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, kiraya verenin kendisinin, eşinin, üst soyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vb.), alt soyunun (çocuklar, torunlar vb.), veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (Medeni Kanun m. 369 gereği yardım nafakası verdiği kişiler vb.) konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesi talep edilebilir.
I. TAHLİYE KOŞULLARI
Buna göre ihtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin ihtiyacında samimi olması ve bu ihtiyacın devamlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye kararı verilmeyecektir.
1. İhtiyacın Samimi Olması:
Taşınmazın kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Bunun ise Yargıtay tarafından belirlenmiş bir kısım ölçütleri bulunmaktadır.
ÖZET
 Kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaç zorunlu, samimi ve devamlı olmalıdır.
 Tahliye edilmek istenen yer ihtiyaca uygun olmalıdır.
 Mal sahibinin ikinci bir işi bulunuyorsa, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilemeyecektir.
 Kiralanan yerin 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
 Kiralananın kullanılması mümkündür, ancak kiralanması yasaktır.
 Yasağa rağmen ilk 3 yıl içinde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması halinde ise tahliye edilen kiracıya, son ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek gerekecektir.
2/5
İşyeri olarak kullanılmak üzere tahliye talep edilmesi bakımından;
- Kiraya verenin mevcut işyerinde kirada olması ve tahliye tehlikesi altında bulunması ya da;
- Kiraya verenin mevcut işyerinde kirada olması ve kendi taşınmazının daha üstün niteliklere sahip ve kiraya verene daha fayda sağlayacak nitelikte olması gerekmektedir.
“İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.”
Yargıtay 6. HD 28.6.2011 T., 2011/1700 E., 2011/7132 K.
2. İhtiyacın Zorunlu Olması:
İhtiyacın kiraya veren bakımından zorunlu olması gerekmektedir.
“Davacı kiralananları yaptığı iplik ve kumaş üretimi işi için irtibat bürosu ve şube olarak kullanacağından söz ederek iş yeri ihtiyacı hukuki sebebine dayanarak kiralananların tahliyesini istemiştir. Dosyaya sunulan 1.6.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinden bu işi halen kiraladığı taşınmazda sürdürdüğü anlaşılmaktadır. Duruşmada dinlenen davacı tanıkları ihtiyacın varlığını doğrulayarak davacının halen iş yaptığı yerin iş hacmi itibariyle yetersiz kaldığını beyan etmişlerdir.”
Yargıtay 6. HD 9.2.2010 T., 2009/11292 E., 2010/1171 K.
3. İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması:
İhtiyacın mal sahibi yönünden doğmuş olması ve geçicilik arz etmemesi; devamlı nitelik taşıması gerekmektedir.
“Davacı vekili, müvekkilinin kiralananı satın aldığını, Almanya’dan döndüğünde burada tuhafiyecilik işi yapacağını, bu işi baldızı ile ortak yürüteceğini ileri sürerek yerin tahliyesini istemiştir. Davacı tanıkları, davacının Almanya’da çalışmakta olduğunu, dönme hazırlığı içinde bulunduğunu, döndüğünde tuhafiyecilik yapacağını bildirmişlerdir. (…) Yurt dışında oturan ve orada işini sürdüren bir kişinin Türkiye’de bir iş yerine ihtiyacı olduğu kabul edilemez. Mevcut olmayan ve henüz doğmayan bir ihtiyaç için dava açılamaz.”
Yargıtay 6. HD 30.01.1990 T., 1990/586 E., 1990/895 K.
3/5
4. Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması:
Kiracının tahliyesine karar verilirken, taşınmazın mal sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığı tespit edilmektedir. Örneğin, restoran işleteceğini iddia ederek kiracının tahliyesinin talep edildiği varsayımında, taşınmazın restoran olarak işletmeye uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.
“Davacılardan B. H. ve A. T.'ın kararın gerekçe kısmında yazan Anonim Şirketlerde ortaklık dışında başkaca hiçbir görevde bulunmadıkları anlaşılmaktadır. Adı geçen davacıların Anonim Şirketlerde ortaklıklarının bulunması da kendi adlarına iş yapmalarına engel teşkil etmez. Yine davacıların yıllık kira gelirlerinin bulunması işyeri ihtiyaçlarının samimi olmadığını da göstermez. İhtiyaç iddiası gerçek samimi ve zorunludur. Ne var ki yerinde yapılan keşif sırasında refakate alınan bilirkişiler tarafından sunulan raporda kiralananın kafeterya olarak kullanılıp kullanılamayacağı kiralananın kafeterya olarak işletilmeye uygun olup olmadığı belirtilmediğinden bu yönde ek rapor alınarak kiralananın yapılmak istenen işe uygun olduğunun anlaşılması halinde tahliye isteminin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. HD 5.12.2011 T. 2011/8533 E., 2011/13790 K.
5. Kiraya Verenin İkinci Bir İşyeri Olmaması:
Yerleşik Yargıtay içtihatları, kiraya verenin başka bir şirket ortağı ve/veya yetkili temsilcisi olmasını, tahliyenin gerçekleşmemesi için gerekçe kabul etmiştir. Yargıtay’ın görüşü, kiraya verenin ikinci bir işinin bulunmasının, ihtiyacı ortadan kaldırdığı yönündedir.
Mal sahibinin sigortalı olarak çalışıyor olması ise geçici nitelikte görüldüğünden, tahliye bakımından engel taşımamaktadır.
“(…) kiralananda Milli Piyango ve Tekel Bayiliği işinin yapılacağından bahisle kiralananın tahliyesi talep edilmiş, davalı ihtiyacını samimi olmadığını, ihtiyaçlının halen yaptığı bir işinin bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur. (…) İsmail'in, … Limited Şirketi'nin ortağı ve temsile yetkili müdürü olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda temsile yetkili müdür olan ihtiyaçlının ihtiyaç iddiasının, gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken adı geçen şirketi zarar ettiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından (...)”
YARGITAY 6. HD 6.10.2008 T., 2008/8670 E., 2008/10412 K.
4/5
“(…) Davacılar, kendi işyeri ihtiyaçları nedeni ile kiralananda çeşitli ev eşyaları ticareti ile uğraşacaklarını bildirerek tahliye isteminde bulunmuşlardır. Toplanan kanıtlara göre, davacılardan Mustafa Göksu’nun başka bir şirkette sigortalı olarak çalışması, geçici nitelikte olup işyeri ihtiyacı olmadığı anlamını taşımaz. Davacılara ait bitişikteki dükkan ise elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi olması nedeni ile müstakilen davacılara ait değildir. Yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda davalı kiralananın davacılar tarafından yapılması istenen işe uygun ve elverişli olduğu belirlenmiştir.”
YARGITAY 6. HD 4.5.2009 T., 2009/1031 E., 2009/4089 K.
Davacı dava konusu taşınmazı 01.06.2007 tarihinde kendi adına iktisap ettiği ve diğer davacı şirketin % 99 hissedarı ve sorumlu müdürü olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Her ne kadar davacı Şefik, müdürü olduğu şirketle birlikte dava açmış ise de asıl ihtiyaç sahibinin davacı … Limited Şirketi olduğu anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle davacı Şefik, şirket ihtiyacı için kendisinin malik olduğu kiralananın tahliyesini istemektedir. Bu itibarla, şirket ihtiyacı için gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Şirketler tüzel kişiliğe sahip olup ancak şirket malı için şirketin ihtiyacı bahse konu olabilirler. Davanın bu nedenle reddi gerekir. Kaldı ki davacı Şefik'in boşta olmadığı, şirket müdürü olarak ikinci bir iş yapma isteği zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez. “
Yargıtay 6. HD 17.9.2009 T., 2009/2483 E., 2009/7327 K.
II. TAHLİYE USULÜ
Yukarıdaki koşulların sağlanması halinde, kiraya veren dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Tahliye davası koşulları, kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması bakımından iki şekilde incelemek mümkündür. Her ne kadar kira sözleşmeleri çoğunlukla belirli süreli olarak yapılsa da, sözleşmede belirlenen süre dolduktan sonra sözleşme kendiliğinden uzarsa, belirsiz süreliye dönüşür.
Örneğin, 01.01.2012 tarihinde yapılan 1 yıl süreli kira sözleşmesini ele alalım. Bu sözleşme 01.01.2013 tarihi itibariyle feshedilmeyerek kendiliğinden 1 yıl süreyle uzarsa, hukuki anlamda yenilenmiş ve belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş kabul edilecektir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 1 yıl Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
5/5
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kira döneminin sonunda açılması gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tahliye davası açılabilmesi için her 6 aylık kira dönemi için 3 aylık fesih bildirim süresine uyulması, belirlenen süreden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekecektir.
III. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Taşınmazın yukarıdaki koşul ve usullere uygun olarak tahliye edilmesi sonrasında 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, beyan edilen amaca uygun olarak kullanılması ya da kullandırılması mümkündür.
Taşınmazın kullandırılması karşılığında bir ücret alınması ise kira ilişkisi olarak yorumlanacak ve yasak kapsamında değerlendirilecektir.
Yasağa aykırı olarak anılan 3 yıl içinde taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi halinde ise, TBK m. 355 uyarınca kiracıya son dönemdeki 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi riski doğacaktır.
Bilgilerinize saygılarımızla sunarız.
Av. Sahra KARAKIŞLAK
Egemenoğlu Danışmanlık Yön. Ltd. Şti.
Matrix'in Notu: Bu çalışmayı yararlı bulduğum için paylaşmak istedim.Teşekkürler...

Bu yazıyı nereden aktardınız bilmiyorum(Umarım THS kütüphanesinde yer almıyordur) ama yazıda fahiş bir hata bulunmaktadır.

Alıntı:
Her ne kadar kira sözleşmeleri çoğunlukla belirli süreli olarak yapılsa da, sözleşmede belirlenen süre dolduktan sonra sözleşme kendiliğinden uzarsa, belirsiz süreliye dönüşür.

Örneğin, 01.01.2012 tarihinde yapılan 1 yıl süreli kira sözleşmesini ele alalım. Bu sözleşme 01.01.2013 tarihi itibariyle feshedilmeyerek kendiliğinden 1 yıl süreyle uzarsa, hukuki anlamda yenilenmiş ve belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş kabul edilecektir.

Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında(6570 S.K. yürürlükte iken, o kanuna tabi mecurlarda da),kontratta aksine bir hüküm yoksa uzayan yıllarda kira süresi belirli olup, 1 yıldır.
Old 13-06-2016, 12:28   #34
txyz

 
Varsayılan

Sayın meslektaşlarım benzer bir konu olduğu için buradan devam etmenin daha uygun olduğunu düşünerek bir konuyla ilgili bilginizi almak istiyorum. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının tebligatın 1 ay içerisinde yapılmaması nedeniyle reddi sonrasında, 2010 tarihli beş yıllık kira süresinin de 2015 itibariyle bitmesi de dikkate alındığında bu sefer yeni malik sıfatıyla değil de malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir miydi ?
Old 13-06-2016, 12:42   #35
Admin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan txyz
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının tebligatın 1 ay içerisinde yapılmaması nedeniyle reddi sonrasında, 2010 tarihli beş yıllık kira süresinin de 2015 itibariyle bitmesi de dikkate alındığında bu sefer yeni malik sıfatıyla değil de malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir miydi ?
Bu konuda yorum yapabilmek için kontratınızın TAM bitim tarihini bilmek gerek. Kira sözleşmeniz 2015'te bittiğinde BK 347 gereğince 1 yıl süreli hale dönüşür. Eğer bu bir yıl henüz bitmemişse, bir önceki davanızı ihtar kabul ederek bu bir yılın sonuna kadar davanızı açabileceğinizi düşünüyorum. Öte yandan bu bir yıl sona ermişse ve siz de dava açmadıysanız, sözleşme bir kez daha (ikinci kez) yenilenmiş olduğu için bu davayı yine açabileceğinizi ancak bu defa BK 350'deki sürelere uymanız gerektiği düşüncesindeyim.
Old 13-06-2016, 13:34   #36
txyz

 
Varsayılan

Sözleşme ilişkisinin tarafız değiliz bir sebepten dolayı tahliye talebinde bulunan kiralayanca rücu davası açıldı tarafımıza. sözleşme 5 yıllık ve 03/06/2015 tarihinde sona ermiş. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da 2015 3. ayda kesinleşmiş. Bu durumda kiralayan BK 350. maddesi gereği tahliye davası açabilecekken açmamış ve zararın artmasına sebep olmuş durumda, ayrıca kiracısının zaman zaman eksik ödeme yaptığını ifade ediyor ama buna ilişkin bir tahliye davası da açmamış.
Old 25-11-2020, 21:10   #37
Av. Ayşe4

 
Önemli Yeni Maliğin Gereksinimi Sebebiyle Kiracinin Tahliyesi

Merhaba sevgili meslektaşlarım, kira tahliyesine ilişkin bir olayda yardıma ihtiyacım var olay şu şekilde yeni malik taşınmazı 26.02.2020’de satın alıyor 20.03.2020’de kiracıya ihtar çekiliyor içeriği de şöyle ya 1000 tl kira öde ya da 6 ay içinde taşınmazı boşalt. Yani yeni maliğin ihtiyacı sebebiyle tahliyesi davası açmayı düşünüyorduk. Yargıtay kararlarına göre ihtarın taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ulaşması gerekiyormuş ama bizim ihtar 26.04.2020’de ulaşmış. Normal şartlarda çok daha kısa süre içerisinde ulaşması gerekiyordu. Süreyi kaçırdığımız için bu şekilde dava açamıyoruz 2. bi seçenek olarak temerrüt nedeniyle ihtar çekilip bir ay içinde ödeme yapmazsa çıkmasını da isteyebiliriz ama daha önce hiç kira ödemesi yapmamış yazılı bi kira sözleşmesi de yok bu nedenle çok cüzi bir miktar ödeme yapıp temerrüde düşmekten de kurtulabilir. Her şekilde icra takibi başlatacağız ama tahliyeyi nasıl sağlayabiliriz acaba. Yardımcı olabilecek meslektaşlar var mıdır?
Old 26-11-2020, 16:24   #38
Admin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Ayşe4
Merhaba sevgili meslektaşlarım, kira tahliyesine ilişkin bir olayda yardıma ihtiyacım var olay şu şekilde yeni malik taşınmazı 26.02.2020’de satın alıyor 20.03.2020’de kiracıya ihtar çekiliyor içeriği de şöyle ya 1000 tl kira öde ya da 6 ay içinde taşınmazı boşalt. Yani yeni maliğin ihtiyacı sebebiyle tahliyesi davası açmayı düşünüyorduk. Yargıtay kararlarına göre ihtarın taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ulaşması gerekiyormuş ama bizim ihtar 26.04.2020’de ulaşmış. Normal şartlarda çok daha kısa süre içerisinde ulaşması gerekiyordu. Süreyi kaçırdığımız için bu şekilde dava açamıyoruz 2. bi seçenek olarak temerrüt nedeniyle ihtar çekilip bir ay içinde ödeme yapmazsa çıkmasını da isteyebiliriz ama daha önce hiç kira ödemesi yapmamış yazılı bi kira sözleşmesi de yok bu nedenle çok cüzi bir miktar ödeme yapıp temerrüde düşmekten de kurtulabilir. Her şekilde icra takibi başlatacağız ama tahliyeyi nasıl sağlayabiliriz acaba. Yardımcı olabilecek meslektaşlar var mıdır?


Çekilen ihtarın süresi dışında içeriği, de tahliye için yeterli değil. Yeni malikin 1 ay içinde çektiği ihtarname ile tahliye talep edebilmesi için ihtarname içinde "ihtiyaç nedeniyle" tahliye istediğini açıkça ifade etmesi gerek ve elbette ihtiyacının da samimi olması lazım.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası satın alım tarihinden itibaren açılabileceği gibi, sözleşme sona erdiğinde de 1 ay içinde açılabilir. Dolayısıyla ihtiyaç söz konusuysa sözleşme tarihine göre de dava açması düşünülebilir. Ancak sözleşmenin olmaması problem tabi.

Daha önce kira ödemesi olmadığjndan bahsetmişsiniz, bu durumda içeride oturanın kiracı değil, işgalci olarak değerlendirilmesi de gündeme gelebilir.

Bence yapmanız gereken eski malikle konuşup içeride oturanın durumunu netleştirmek. Daha önce (eski malike) kira ödemesi yapılmış mı, yapılmışsa ne şekilde yapılmış (banka vs.), yapılmamışsa neden yapılmamış, sözleşme neden yok vs. konuları netleştirdikten sonra bir strateji belirlemeniz daha doğru olabilir.


Öte yandan içeride oturan esasında teknik anlamda kiracı değilse, çektiğiniz ihtarla "kiracı" haline getirmiş de olabilirsiniz maalesef.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Yeni Satın Alınan Evden Eski Malikin Tahliyesi atak Meslektaşların Soruları 12 06-09-2010 10:26
ödenmeyen kira alacakları nedeniyle 51 örnek icra takibi ile tahliye shaına Meslektaşların Soruları 3 06-03-2007 16:32
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiralananın tahliyeden sonra satışı? resume Meslektaşların Soruları 2 07-02-2007 21:07
Yakalama, Gözaltına Alma Ve İfade Alma Yönetmeliğinde Değişiklik Av.Habibe YILMAZ KAYAR Hukuk Sohbetleri 0 20-09-2002 20:09
Son Ziyaretinizden Beri Yeni Mesajlar Ve Mesajları İzlemeye Alma Admin Site Haberleri 0 17-04-2002 18:22


THS Sunucusu bu sayfayı 0,04968596 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.