ev olarak satılan yerin tapuda depo olarak gözükmesi sorunu

arkadaslar benım muvekkılım müteahhitten satış sözleşmesinde 13 numaralı bağımsız bölüm evi alma konusunda anlaşma yapmış ve 50.000 TL ödeme yapmıştır.Eve gidip baktığında 150 m2 banyosu tuvalati salonu olan bir evdir.Tapuda müteahhitin eşi müvekkile devir yapmıştır.Ancak müvekkil binadan gelen bir takım uyarılar üzerine kullandığı evin tapuda depo olarak geçtiğini öğrenmiştir.Müvekkilimin bu yerde oturmasının ne gibi sakıncası olabilir? Apartmandaki kat malikleri müvekkil aleyhine bir dava ikame edebilir mi? müteahhide karşı ne gibi dava açılabilir?

sayın meslektaşım böyle durumlar bazen değil sıklıkla oluyor malesef.vatandaşlar etinden tırnağından arttırıp biriktirdikleri üç beş kuruşla ev alıyor ve akabinde mağdur oluyorlar.genellikle bu evler çevre ve emsaller göz önünde alındığında ucuz oluyorlar.insanları cezbediyor tabi bu fiyatlar.Ancak bina projesini ve projeye uygunluğu kontrol edilmiyor.Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

sanrım daha önce kat maliklerinin bu konuda izni olmuş yada daire inşaat aşamasında işyeri olarak başta gösterilmiş.yani depo olarak gözüken bir yeri meskene çevirmek için tüm kat maliklerinin onayı gerekiyor diye biliyorum.aşağıda verdiğim yargıtay kararının tersini düşünmek sanırım yanlış olmaz
Meskenin İşyerine Dönüştürülmesi Yargıtay Kararı



Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların, anataşınmazın tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 1 nolu bağımsız bölümünü üç ayrı dükkan haline dönüştürmek suretiyle kullandıklarını ileri sürerek, sözü edilen bağımsız bölümde yapılan değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece bilirkişi raporunda belirtilen projeye aykırı imalatların yıkılarak kaldırılmasına, ortak alanlara davalılarca yapılan müdahalelerin önlenmesine, dükkanların meskene dönüştürülmesi konusundaki istemin reddine karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesine göre, anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünün dükkan (işyeri) haline getirilmesi, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verecekleri kararla mümkündür. Dosyadaki bilgi ve belgelerden, dava konusu edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapudaki kaydına göre mesken bulunduğu ve davalılar adına kayıtlı olduğu,… Belediye Başkanlığına hitaben verilen dilekçede, her ne kadar 1 numaralı bağımsız bölümün tüm kat maliklerince dükkana çevrilmesine izin verildiği belirtilmekte ise de, bu belgenin yukarıda değinilen yasa maddesine uygun bir kat malikleri kurulu kararı niteliği taşımadığı anlaşılmıştır. Mahkemece anataşınmazın kat malikleri kurulu karar defteri ilgili yönetimden getirtilip incelenerek 634 sayılı Yasanın 24.maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde meskenin işyerine dönüştürülmesine ilişkin oybirliğiyle alınmış bir karar bulunup bulunmadığı araştırılarak, oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 428.maddesi gereğince bozulmasına… oybirliğiyle karar verildi [1].



Sonuç



Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen apartman dairesinin işyeri/dükkan haline getirilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verecekleri kararla mümkündür.



Yasal düzenleme gereği oybirliği şartı arandığından tüm kat maliklerinin apartman dairesinin işyeri/dükkan haline getirilmesine evet demesi gerekir. Örneğin 12 daireden oluşan bir apartmanda 1 daire sahibi hayır derse oybirliği oluşmadığından apartman dairesi işyeri/dükkan haline getirilemez.

üstadım verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim.Öncelikle müvekkilimin oturduğu yerle alakalı olarak bina yönetim kurulunca alınmış bir karar yok.Bina içinde de bu durumu farkeden kat malikleri müvekkilimi şikayet etme şeklinde tehdit vari konuşmaktadırlar.Nasıl bir dava açılabilir?

karar defterine baktığınızda önceden alınmış bir karar yok ise demek ki yapılış sırasında belediye ye iş yeri olarak bildirilmiş.sanırım elinizdeki tapu kat mülkiyetli(iskanlı)bir tapu değil.kat irtifaklı tapu.zaten tapu vesikasında gözükecektir bu durum.gayrimenkullerde satış işlemi resmi şekle ve resmi senede tabi olduğundan ayrıca tapu müdürünün huzurunda okunarak imzalandığından satın aldığınız kişiye dava açmanız durumunda pek şansınız olmadığı kanaatindeyim.

ancak alınan tapu satış sözleşmesindeki kişi değil,tapuyu devreden satış sozleşmesindeki satıcının eşi