Kira Sözleşmesinde 5 Yil Dolduktan Sonra Tespit Davasi

Meslektaşlarım merhaba, kira sözleşmesinde 5 yıl dolduktan sonra TÜFE üzerinde emsal kiralara uyarlamak amacıyla açılacak kira tespit davasında eğer taraflar her sene yeni bir sözleşme yapmış ise hangi tarih baz alınır ?

Taraflar öncelikle 2018'de bir sözleşme yapmış ondan sonrasında 2021 yılına kadar her sene yeni sözleşme yapmış. 2018'deki ilk sözleşme tarihi baz alınarak 5 yıl uygulanabilir mi? Yoksa son yapılan 2021 tarihli olana göre mi 5 yıl uygulanacaktır? Yani bedel tespit davası için 2026 tarihi mi dikkate alınmalıdır?

Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim, iyi çalışmalar dilerim.

Her sene sözleşme yapılmasının sebebine göre farklı yorum yapılabilir belki ama kural olarak son yapılan sözleşme geçerlidir, çünkü son sözleşme eski diğer sözleşmeleri geçersiz kılar.

Saygıdeğer meslektaşım,

"Her sene yeni sözleşme yapmış olmak" ile kastettiğiniz şey tam olarak nedir? Eğer her sene yeni sözleşme yapmış olmak ifadesiyle, (lâfzına uygun olarak) her kira yılının sonunda mevcut sözleşmenin feshedilip yeniden bir sözleşmenin akdedildiğini kastediyorsanız, tespit ancak 2026 yılında başlayacak kira yılı için yapılabilecektir. Fakat somut olayda durumun böyle olmadığını, yalnızca, tarafların her kira yılının sonunda, mevcut sözleşmeyi feshetmeksizin, uzayan kira yılına ilişkin (özellikle kira bedeli gibi) hususları düzenledikleri açıklayıcı nitelikte bir belge tanzim ettiklerini ifade etmek istediğinizi düşünüyorum. Eğer bu ikinci ihtimâl söz konusuysa, o hâlde, başlangıç tarihi 2018 yılı olarak belirlenecektir.

Saygılarımla,

Av. M. S. Okur

Merhaba meslektaşlarım, konuyla ilgili ancak bu davalarda yargılama aşamasına ilişkin benim de bir sorum mevcut. Bu davalarda Yargıtay kararları uyarınca emsal kira bedelleri uyarınca bilirkişilerin inceleme yapması gerekiyor. Durum şu ki, elimizde herhangi bir emsal sözleşmenin aslı/onaylı hali mevcut değil. Böyle bir durumda emsal kira sözleşmelerinin celbini mi talep etmelidir? Hangi kurumdan bu emsallerin celbi mümkün olabilir? Bazı yargıtay kararlarında keşif sırasında emsal taşınmazların da yerinde incelenmesi gerektiği belirtiliyor. Uygulamada ne şekilde işliyor? Bu konudaki değerli düşünce ve deneyimlerinizi paylaşmanız mümkün müdür?

Teşekkürler, iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan Av.Mertcan Kösten Merhaba meslektaşlarım, konuyla ilgili ancak bu davalarda yargılama aşamasına ilişkin benim de bir sorum mevcut. Bu davalarda Yargıtay kararları uyarınca emsal kira bedelleri uyarınca bilirkişilerin inceleme yapması gerekiyor. Durum şu ki, elimizde herhangi bir emsal sözleşmenin aslı/onaylı hali mevcut değil. Böyle bir durumda emsal kira sözleşmelerinin celbini mi talep etmelidir? Hangi kurumdan bu emsallerin celbi mümkün olabilir? Bazı yargıtay kararlarında keşif sırasında emsal taşınmazların da yerinde incelenmesi gerektiği belirtiliyor. Uygulamada ne şekilde işliyor? Bu konudaki değerli düşünce ve deneyimlerinizi paylaşmanız mümkün müdür?

Bu dava özelinde emsallere çok takılmayınız. Yargıtay tarihsel olarak emsallerle ilgili çıtayı o kadar yükseklere koydu ki zaman içinde bilirkişiler de gösterilen hiçbir örneği "emsal" kabul etmemeye başladı. Çünkü ya metrekare tutmuyordu, ya kiralama tarihi, ya içinin durumu.

Siz kendinize göre istediğiniz yeri emsal gösterebilirsiniz. Ancak uygulamada bilirkişiler genellikle raporlarını düzenlerken bunları pek çok kez emsal kabul etmiyor.

Emsal gösterilen taşınmazlar eğer gezilebilecek durumdaysa, keşif sırasında gezilir ancak onlar dava konusu olmadığından, gezilebilir durumda olmasını sağlama yükümlülüğü emsal gösteren taraftadır, keşif heyeti "zorla" gezemez.

Yine uygulamada emsal gösteren taraf Mahkemeye sözleşmeleri sunar. Elinizde yoksa celbini talep edebilirsiniz tabii ama özellikle davalıysanız ve keşif aşamasında bunu talep ederseniz, Hakim'in de bunu kabul etmeme ihtimali yüksek, çünkü talep davayı uzatmaya matuf görülecektir.

İlginiz ve cevabınız için öncelikle teşekkür ederim sayın meslektaşım.

Evet, benim de gördüğüm emsal yargıtay kararları bağlamında oldukça fazla detay mevcut. Yargıtay kararlarına uygun bir emsal kira sözleşmesini ibraz edemeyeceğim için endişeliyim. Davacı tarafız ve henüz dilekçeler aşamasındayız. Yine de biz emsal kira sözleşmesi ibraz etmeye çalışacağız uygun düştüğü ölçüde değerlendirilmesi amaçlı olarak.

Tekrar teşekkür eder, iyi günler dilerim.