Mutlak butlan/Vekalet/Arsa/Zarar

Sayın meslektaşlarım

Davada murisin verdiği vekaletname ile yapılan satış nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmiştir.ATK raporuyla kişinin sezgin olmadığı ve vekaletnamenin geçersiz olduğu kesinleşmiştir.Vekalet ile satılan taşınmaz o zaman arsa niteliğinde olup bugün üzerinde 3. kişilerin kat maliki olduğu bina bulunmaktadır.Davalılar vekil ve satın alan yüklenicidir.Burada neticei talep
ve tazminat miktarı konusunda tereddüt doğmaktadır.Muris arsanın 1/2 maliki olup daireler üzerine konulmuş olan tedbirler dava safahatınde kaldırılmış, 3. kişiler malik haline gelmiştir.Tapudaki işlem, dayanak belgenin geçersizliği nedeniyle mutlak olarak geçersizdir.Ama Tedbirler kalkmış olduğundan 3. kişiler açısından tapu iptali zora girmiştir.

Davanın bu durumda müddeabihin temliki nedeniyle davalılar aleyhine tazminata çevirilmesi zorunlu mudur?Üzerine bina yapılan arsanın yarı maliki murisin(mirasçıların) talep edebileceği miktar arsa bedeli üzerinden mi hesaplanır ? Olası zarar kapsamına , arsa boş olarak düşünüldüğünde mirasçıların bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmesi halinde paylarına düşecek daire bedelleri üzerinden talepte bulunulabir mi?Somut olarak bu şekilde bir karar alan meslektaş varsa yardımlarını bekliyorum.

Davalılar (vekil- yüklenici) arasındaki hukuksal ilişki:
1)Taşınmazın 1/2 hissesi yalnızca satılmış mı ?
2)Taşınmazın 1/2 hissesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca mı satılmış?
3)Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi var mı?

3.Kişilerin kazanımları:
4)3. kişilerin iyi niyeti ?

Nedensellik - Sorumluluk:
1.Noterin sorumluluğu
2.Tapu sicil müdürlüğünün (Devletin) sorumluluğu
3.Vekilin sorumluluğu
4.Taşınmazı satın alanın (yüklenicinin) sorumluluğu
5.3.kişilerin sorumluluğu

Usul hükümleri saklı tutularak ve verilen bilgiyle sınırlı olarak:

Vekille taşınmazı satın alan arasındaki sözleşme arsa alım satımından ibaretse…:
İrdeleme (1) :
a) Alıcı, tapudaki taşınmazı, tapu sicilinin aleniyet ve güvenilirlik ilkesinden değil! Sicilin illetini teşkil eden geçersiz vekaletnameye dayanarak edinmiş olduğundan, edinimi yolsuz tescil hükmündedir. İyi niyet kuralından da yararlanamaz (TMK.m.1025,1023;BK.m.37).

b) Olayda vekilin sorumluluğu, tahsil ettiği satış bedelini müvekkile teslimden ibarettir (BK.m.386 vd.). Müvekkili görmeden (durumunu bilmeden), yalnızca vekaletnameye güvenerek işlem yapmış olan vekil (aksi ispatlanmadıkça)… (almışsa) ücretin iadesinden ve tazminattan sorumlu tutulamaz

İrdeleme (2) :
Yükleniciyle vekil arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ise…:
Yüklenici vekaletnameye (resmi belgeye,NK.m.82) güvenerek ( aksi ispatlanmadıkça)… Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış ve taşınmazı bu nedenle iktisap etmiştir.
Vekaletname geçersiz olduğuna göre… Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de geçersiz olduğunun kabulü gerekir.

İrdeleme (3) :
Üçüncü kişilerin durumu:
“iyi niyetten maksat; hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen (tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur) şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede (bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz) biçiminde vurgulanmıştır.”(Y.14. HD.,E. 2008/2745,K. 2008/4187,T. 27.3.2008).

Sonuç:
Taraflar arasındaki sözleşme:
1)Alım-satım sözleşmesi ise:
Arsanın dava tarihindeki değeri belirlenip, ödenmiş olan satış bedeli (güncelleştirilip) mahsup edilerek, kalanı mirasçılara ödenir (Davalı: Yüklenici ).
2)Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ise:
Bu sözleşme (vekaletnamenin geçersizliğine karar verilmiş olduğu için) geçersizdir. Arsanın değeri belirlenir, mirasçılara ödenir
( Davalılar: Yüklenici ve 3.kişiler “iyi niyet durumlarına bağlı olarak”).

Görüşüm:
Talep; "Taraflar arasındaki sözleşmeye" bağlıdır.

Değerlendirme:
Eldeki "tapu iptali ve tescil" konulu dava, vekile ve arsayı satın almış olana açılmış..(3.kişilere açılmamış!).
Davanın "müddeabihin temliki nedeniyle davalılar aleyhine tazminata çevirilmesi" daha kısa zamanda sonuç alınmasını sağlayabilir.

Sayın Metin,

Sorunuza yanıt vermekte geç kalmam nedeniyle olasılıklara göre yanıtınızı uzatmanıza neden olduğum için kusura bakmayın, teşekkürler!

Vekilin işlemi satış, kat karşılığı inşaat akdi ile devir değil.Zaten arsanın 1/2 si diğer kökten gelen mirasçıların ve satışa onlar da katılmış.

Burada benim asıl merak ettiğim "olası zarar" veya "kar mahrumiyeti" kapsamında neticei talepte nasıl bir değişiklik yapılabileceği.Talep edilebilecek sadece arsa bedeli midir? Yoksa örneğin burası kat karşılığı verilmiş olsaydı hisselerine şu kadar düşecekti şeklinde bir talep dinlenir mi?Yine, arsa üzerinde bina ve 3. kişilere satılmış daireler varken tapu iptali davasının tazminata çevrilmesi zorunlu değil midir?

Alıntı: Yazan Av. Bülent Sabri Akpunar Sayın Metin, Sonunuza yanıtta geç kaldığım için olasılıklara göre yanıtızı uzatmanıza neden olduğum için kusura bakmayın, teşekkürler! Vekilin işlemi satış, kat karşılığı inşaat akdi ile devir değil.Zaten arsanın 1/2 si diğer kökten gelen mirasçıların ve satışa onlar da katılmış. Burada benim asıl merak ettiğim "olası zarar" veya "kar mahrumiyeti" kapsamında neticei talepte nasıl bir değişiklik yapılabileceği.Talep edilebilecek sadece arsa bedeli midir? Yoksa örneğin burası kat karşılığı verilmiş olsaydı hisselerine şu kadar düşecekti şeklinde bir talep dinlenir mi?Yine, arsa üzerinde bina ve 3. kişilere satılmış daireler varken tapu iptali davasının tazminata çevrilmesi zorunlu değil midir?

Şöyle düşünülemez mi?:

Mutlak butlanla malul bir satıştan sonra yapılan bina, geçersiz satış nedeniyle başkasının arsasına yapılan -haksız inşaat- olarak değerlendirilemez mi? Bina değeri ile arsa değeri kıyaslanıp, tazminat karşılığı tescil olamaz mı?