Kira Tespit Sözleşmedeki Artış Şartı

Sayın meslektaşlarım merhabalar,

Elimde 2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi var, 5. kira dönemi bu yıl içinde doluyor ve 6. kira dönemi için kira tespit davası açmayı düşünüyorum.

Kira döneminin yenilenmesine 1 aydan az bir süre kalmış gözüküyor fakat sözleşmede ''Kira artışı, kira dönemi sonunda ÜFE oranında yapılacaktır.'' şeklinde bir madde var.

Bu madde ile ihtarnameye gerek kalmadan açacağımız dava ile kararın 6. kira dönemine etki etmesini sağlayabilir miyiz? Yoksa ilgili madde ''Her bir'' gibi bir ibare içermediğinden sanki tek bir dönem için mi geçerli gözükmektedir?

Yargıtay bu ifadelerde esnek davranıyor, ihtarsız dava açabilirsiniz:

Şerhimizde bununla ilgili oldukça fazla içtihat var:
http://www.turkhukuksitesi.com/mevzuat.php?mid=10661

Alıntı: Yazan avpek Sayın meslektaşlarım merhabalar, Elimde 2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi var, 5. kira dönemi bu yıl içinde doluyor ve 6. kira dönemi için kira tespit davası açmayı düşünüyorum. Kira döneminin yenilenmesine 1 aydan az bir süre kalmış gözüküyor fakat sözleşmede ''Kira artışı, kira dönemi sonunda ÜFE oranında yapılacaktır.'' şeklinde bir madde var. Bu madde ile ihtarnameye gerek kalmadan açacağımız dava ile kararın 6. kira dönemine etki etmesini sağlayabilir miyiz? Yoksa ilgili madde ''Her bir'' gibi bir ibare içermediğinden sanki tek bir dönem için mi geçerli gözükmektedir?

Sözleşmede “kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini yıllık TÜFE – ÜFE ortalaması oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” maddesine yer verilmiş ise bu madde ile her kira yılında artış yapılacağı iradesi ortaya konulmuştur. TBK 345. Maddesi “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmünü içermektedir.

Bu hususta 3. Hukuk Dairesi 2019/1029 E., 2019/1790 K. ve 06.03.2019 tarihli kararı;
“Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır.”

3. Hukuk Dairesi 2018/1369 E., 2018/3478 K. Ve 04.04.2018 tarihli kararı
“Kira sözleşmesinin 4.1 maddesinde “TÜİK in bir önceki yılın aynı ayına göre ÜFE-TÜFE değişim oranlarının toplamının ikiye bölünmesi ile bulunacak oranda” artış yapılacağı kararlaştırılmış olup artış maddesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğinden 24.11.2014 tarihinde açılan davada 10.11.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”

Meslektaşım ben bu ilgili kararlara göre 6.kira dönemi için talepte bulunulabileceğini düşünüyorum