özel parselasyon sözleşmesi

bu soruyu bir hakim arkadaşım sordu.

Tarla sahib ile emlakçı arasında 30 dekar yerin özel parselasyonunun
yapılması ile ilgili aralarında yapılan anlaşmaya göre; tarlanın
parsellendikten sonra anlaşma tarihindeki tarla değeri üzerine çıkan
rakamın 1/2'si arsa sahibinin 1/2'si de emlakçının olacaktır. masraf ise
ortak karşılanacaktır.
soru: Bu sözleşmenin türü nedir? arsa sahibi edimini yerine getirmezse
verilmesi gereken karar nedir? Dosyada karar vereceği için
örnek yargıtay kararı istiyor?
teşekkürler

İmar Kanunun 18/son da yer alan emredici hükümlere aykırı düzenleme yada edimler içeren sözleşmeler geçersiz olur. Böyle bir sözleşme batıl sözleşmeler sınıfına girer. Geçersiz sözleşme kapsamında taraflar bir diğerine verdiğini iade ile yükümlüdür. Arsa sahibinin edimini yerine getirmemesi halinde yapılan işlemden elde ettiği hukuka uygun bir menafat var ise bunun iadesine karar verebilir.

cevabınız içi teşekkür ediyorum. Sanırım yanlış anlaşılmaya sebep oldum.
Fakat bahsettiğim özel parselasyon sözleşmesi İmar Kanunu kapsamındaki bir yer (örn şehir merkezindeki bir yer) için uygulanmadı. Belediyeden değil Bayınd ve İskan Bakanlığı'ndan işlem takibi yapılmış. Belediye sınırları ve mücavir alanı ile ilgisi olmayan (bir ilçeye bağlı köyün sınırları içinde) parselasyon izni alınıp parselasyon yapılmış. Yani belediyede iş bitirmek için aracı olmak gibi bir şey değil. Arsa sahibinin nakiti ve o işi takip edecek bilgisi yok. Diğeri ise nakite ve bilgiye sahip. Özel bir hizmet değil. Hem sözleşmede şöyle denmiş:
“satıcı ile alıcı tarlanın bugünkü (2002 yılı) bedelinin 100.000 TL üzerinden alıp satmaya anlaşmışlardır.”
“satıcı parselasyon bitmeden ücret talep etmeyecektir”
“alıcı parselasyon işlemi bittikten sonra 100.000 TL üzerindeki artışın yarısını parselasyon işlemlerini bitirmesinin karşılığı olarak hak edecektir.”
Ki gerçekten parselasyon yapılmış ve arsa sahibi büyük kar etmiş.
Ben soruyu sorarken yönlendirmemek için düşüncemi yazmamıştım ama benim düşüncem şu idi:
1. bu sözleşme ile özel parselasyonu yapan kişi, tarla sahibi adına parselasyon ve imar düzenlemesi yapmayı üstlenmiş ücret olarak da tarla bedeli ve masraflar çıktıktan sonra elde edilecek bedelin yarısını almayı kararlaştırmışlar.

Bence bu sözleşme Vekalet sözleşmesi'dir ki vekalet sözleşmesi şekle bağlı olmayan bir sözleşmedir. Bu konuda Yavuz, Karahasan, Hatemi/ Serozan/Arpacı’nın da dediği gibi şekle bağlı bir işlem için verilse bile buradaki sözleşmenin konusu vaad edilen hizmetin yerine getirilmesidir diye düşünüyorum.[/font]

Vekalet sözleşmesinde vekilin ve müvekkilin bir takım borçları vardır.

Vekalet sözleşmesinde müvekkilin borçları vekilin yaptığı masrafların ve verdiği avansları ödeme onu kendi adına ve müvekkil hesabına girdiği borçlardan kurtarma vekilin vekaleti ifa dolayısıyla uğradığı zararları tazmin etme sözleşmede belirtilmiş ise veya alınması teamül gereği ise ücret ödeme borcudur.[/font]
şu halde benim kanaatim bu sözleşmenin vekalet sözleşmesi olduğudur.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 1990/4450
K. 1991/1798
T. 8.4.1991
• ESER SÖZLEŞMESİ ( Ücret Ödeme Şekli ve Zamanı )
• ÜCRET ÖDEME ŞEKLİ VE ZAMANI ( Eser Sözleşmesinde )
• SÖZLEŞME SERBESTİSİ ( Eser Sözleşmesinde Ücret Konusunda )
• ÜCRET ( Eser Sözleşmesinde )
818/m.364
1086/m.275
743/m.2
ÖZET : Eser sözleşmesinde yüklenici imal ve teslim borcunu yerine getirdiğinde ücretin ödenmesi lazımdır. Şüphesiz taraflar bu genel kuralı bir yana bırakabilirler. Ücretin her zaman para olması, miktarın başlangıçta belirlenmesi, defaten ödenmesi, teslimle muacceliyet kazanması gerekmez.

DAVA : Taraflar arasındaki davanın, ( Bursa Asliye Ticaret Mahkemesi )nce görülerek reddine dair verilen 27.6.1990 tarih ve 732-469 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla; temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, gerektirici sebeplere, özellikle yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine göre aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davalıya ait taşınmazın haritası, imar planı ve parselasyonunun yaptırılması ve tasdik ettirilmesi işinin üstlenildiği, sözleşme uyarınca edimin yerine getirilip, teslim edildiği, karşılığında sözleşmenin 6. maddesi hükmünce parsellerin birlikte satışı sonunda elde edilecek gelirin % 10'una ücret olarak hak kazanıldığı, bunun için arsaların pazarlanması istenildiğinde davalı yanca 6. maddenin tek taraflı feshedildiğinden bahisle talebin reddedildiği ileri sürülerek, diğerlerinde hak saklı kalmak kaydıyla 16 parsel için toplam 24.803.000 TL. ücretin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte tahsili dava edilmiştir.

Davalı cevabında, işin öngörülen sürede yapılmadığını, yolların açılmadığını, kararlaştırılan 16 milyon lira ücretin ödendiğini, 6. madde hükmünün uygulanmasının tamamen kendi ihtiyarında olduğunu, davacı akde aykırı davrandığından bu hükmün uygulanmayacağını bildirip davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, mahallinde yapılan keşif sonucu bilirkişi kurulunca verilen rapor esas alınarak, akdin iki aşamalı olduğu, "istisna akdi" niteliğinde olan ilk bölümde davacı iyiniyet ve güven göstermediğinden "daha ziyade tellallık akdine uygun düşen" ikinci bölümü davalının tek taraflı fesihde haklı olduğundan bahisle dava reddedilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davada,

Davacı arsaların satışından alacağı payın, eser sözleşmesinde işin ücreti olduğunu, davalı ise ödenen 16 milyon liranın dışında davacının ücret alacağı kalmadığını, pay verilmesinin satış yapılmasına ve tamamen kendi ihtiyarına bağlı bulunduğunu, davacı işi tam ve zamanında teslim etmediği için sözleşmenin bu hükmünü uygulamaya koymayacağını ileri sürmüştür. Bu haliyle uyuşmazlığın çözümü sözleşmenin 6. maddesince davacıya ödenmesi öngörülen payın niteliğine ve fesihte kusurun tayinine bağlıdır.

Sözleşmenin yorumu hakimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiye bağlı hususlardan olmakla, mahkemece bu konuda bilirkişiye başvurulması yerinde değildir ( HUMK. md. 275 ). Alınan mütalaa paralelinde tavsifle, buna göre varılan sonuçta da isabet görülmemiştir. Yorum, kısaca işin esasını ortaya çıkarmaktır. Gerçekte yanların irade beyanının yorumu yapılmaktadır. Federal Mahkeme kararlarında belirtildiği üzere, irade beyanı "gideceği yere vardığı zaman büründüğü şekil içinde yorumlanır". Baskın olan ilke MK.nun 2. maddesinde çıkan güven ilkesidir. Objektif metod tarafların istemlerinin subjektif olarak dikkate alınmasına izin vermez. Sözleşmeyi yapanların o sözleşmeyle varmak istedikleri amaç, hakiki ve müşterek maksatları, gerçek niyetleri bulunmalıdır ( BK. md. 18/1 ). Sözleşme bir bütündür, tek başına 6. maddenin ele alınmasıyla sağlıklı sonuca varılamaz. Bu ölçülerden hareketle 29.11 .1987 günlü sözleşme hükümlerine bakıldığında; Davacı yüklenici, davalı iş sahibine ait Gönen Kınalar Köyü'nde 311 parsel sayılı taşınmazın "halihazır haritasını, imar planını, parselasyon planını yaptıracak, tasdik ettirecek, kadastro ve tapu dairelerindeki işlerini bitirecektir" ( md. 1 ). Ayrıca, arz üzerinde kazıkların çakılması, arsalara plana göre numara verilmesi, ana ve yan yolların açılması da yükleniciye aittir ( Ek md. ). Bu işler için arazinin arsaya dönüşümünde tashih harcı dışında tüm masraflar yüklenici tarafından karşılanacak, ( md. 3 ) yüklenici bu "sarfiyatından 16.000.000 TL.sını hali hazır harita, imar planı ve parselasyon planlarının tasdikini müteakip alacak. Diğer sarfiyatı kendisi deklare etmiş olacaktır ( md. 4 ).

Buna karşılık; "diğer işler bitip, planlar tasdik olduğunda satışlara başlanabilecek" ( md. 5 ) arsaların satışı müştereken yapılacak... Bu işler için Halit ve Teoman'a vekaletname verecek ve "Teoman, Halit'in tasvip ettiği fiyatlarla sattığı veya kooperatiflere verdiği parsellerin temiz fiyatlarından % 10'unu, Halit'in veya başkalarının sattığı parsellerden temiz fiyatlarının % 5'ini "emek ve yaptığı sarfiyatlar" karşılığı olarak alacaktır" ( md. 6 ).

Eser sözleşmesinde yüklenici imal ve teslim borcunu yerine getirdiğinde ücretin ödenmesi lazımdır ( BK. md 364 ). Şüphesiz taraflar bu genel kuralı bir yana bırakabilirler. Ücretin her zaman para olması, miktarının başlangıçta belirlenmesi, defaten ödenmesi, teslimle muacceliyet kazanması gerekmez ( Günümüzde sıkıcı görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi ). Somut olayda da ücret için kendine özgü kurallar getirilmiştir. Masrafların 16 milyon lirayı aşacağı her iki tarafça varsayılmış, davalı planların tasdikini müteakip, –arsaların satışına başlanabileceği tarihde– giderlerin ancak 16 milyon lirasını davacıya ödemeyi, davacı ise diğer giderlerin kendisince yapılmasını kabullenmiştir. Bir kimsenin -üste de masraf yaparakdiğer kimsenin işini ücretsiz yüklenemeyeceği doğal olduğuna göre, toplam ücretin, masrafların bir kesimini karşılamak için verilen 16 milyondan ibaret olduğunu söylemek ve bunu kabul etmek mümkün değildir. Bir bütün olan sözleşme hükümleri birlikte ele alındığında davacının edimine karşı masraflar dahil ücret = 16 milyon + ( satışdan % 10 ) veya ( satışdan % 5 )'dir. Sözleşmenin 6. maddesi, -metninde de açıkca vurgulandığı üzere–davacının "emek ve sarfiyatı" karşılığını, diğer ifadeyle ücreti belirlemek için kaleme alınmış ve her iki tarafın serbest iradesiyle kabul edilmiştir. Buradaki "emek ve sarfiyat" 1. maddede sayılan işler içindir. Bunun 6. maddeye hasren kabulü halinde; satışı bizzat yaparak emek ve sarfiyatı olacak hallerde yüklenici yararına %5 fark tanınması; davalının bizzat ya da üçüncü şahıslar vasıtasıyla yaptığı satışlarda hiç bir emek ve sarfiyatı olmayacak davacıya %5 pay verilmesi; satışa başlama zamanının belirlenmesine taraflarca ihtiyaç duyulup, 5. maddede bunun belirtilmesi; 4. maddede 16 milyonu aşan masrafların yükleniciye ait olacağının kararlaştırılması hususları izahsız kalır. Her şeyi bir yana, 6. madde hükmü olmasa, 4. maddedeki koşullarla davacının işi kabul etmesi düşünülemez.

Davacı yüklenici edimini yerine getirmiştir. Bilirkişi kurulu raporunda yer alan yolların evsafına ve parsellerin numaralandırılmasına ilişkin hususlar açık ayıplardan olup, eserin kabulüne engel nitelikte değildir ( BK. md. 360 ). Zaten dava açılmazdan önce davalı son kez Gönen Noterliği'nden 18.7.1989 gün ve 8874 yevmiye sayısıyla gönderdiği ihbar yazılarında davacının edimini -gecikmeli olarakyerine getirdiğini kabul etmiş, noksan ya da ayıpdan söz etmemiştir. Sözleşmede öngörülen vadede teslim yapılmadığı için davalı akdin feshine gitmemiştir ( BK. 358/1,106 vd. md. ). Aksine akdi ilişkiyi devam ettirmiş, gecikmiş ifayı istemiş, sadece cezai şart hakkını saklı tutmakla yetinmiştir. O halde karşı tarafın edimini yerine getirdiğini kabul eden davalının, ücretin miktar ve ödenmesine dair olup, serbest iradesiyle kabul ettiği 6. maddeyi 'anlaşmanın ruhuna ters düştüğü'nü gerekçe göstererek iptal ettiğini bildirmesi ve buna dayanarak kendi edimini yerine getirmemesi sözleşmenin tek yanlı ihlalidir. Bu tutum ahde vefa ilkesine aykırı olduğu gibi MK.nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralıyla da bağdaşmaz.

Öte yandan; arsaların davacı tarafından satılabilmesi davalı tarafından fiyatların tasvibi şartına ve davacıya vekaletname verilmesine bağlıdır. Davacının bizzat yapacağı satışlarda yüksek fiyat araması ise, kuşkusuz her iki tarafın yararınadır. Bunun için mevsim, piyasa durumu, vesair koşullara göre pazarlamada uygun zamanın aranması ve olağan süre beklenilmesi doğaldır. Ancak, bunlar neden yapılarak uzun süre satışa yanaşılmaması ya da başka bir sebeple satışdan vazgeçilmesi davacı zararına olup, sözleşme hükümleriyle ve amacıyla bağdaşmaz. Davacı 1989 yılının Mayıs ayında edimini yerine getirmiş, ücretin tahsili için satış hususunda 2.6.1989 gün ve 6928 sayılı ihtarnameyle davalıyı uyarmış, davalı ise 18.7.1989 gün ve 8874 sayılı ihbarnameyle tek taraflı olarak satışdan pay vermekten vazgeçtiğini bildirmiştir.

Mahkemece yapılacak iş; mahallinde bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak, Haziran 1989'da satışa arzedilse idi, taraflar yararına olan fiyatlarla, makul süre içinde davaya konu edilen parsellerden ne kadarının hangi fiyatlarla satılabileceğinin tesbit ettirilmesi, "temiz fiyat" deyimine açıklık kazandırılarak buna göre %5'den davacı payının hesaplattırılması ve taleple bağlı kalınarak hesap edilen miktara hükmetmekten ibaret iken, yazılı nedenlerle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

SONUÇ : Yukarıda 1. bendde yazılı nedenlerle sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bendde yazılı nedenlerle hükmün ( BOZULMASINA ), duruşmada kendisini vekille temsil ettirmeyen davacı yararına vekalet ücretine yer olmadığına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 8.4.1991 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Tarafların arasında düzenlenen 29.11.1987 günlü sözleşmenin 7. maddesinde ( Mukavelenin bir maddesine dahi riayet etmeyen taraf yek diğerine şartı cezai olarak her geçen gün için 50.000 lira şartı cezayı ödemeyi kabul ve taahhüt ederler ) hükmü yer almıştır. Davalı sözleşmenin 6. maddesine uymayacağını 18.7.1989 günlü ihtarında açıkca belirtilmesine göre, davacı ancak sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı isteyebilir. Ne varki bu günlük olarak kararlaştırıldığından, mahkemece, makul bir süre saptanarak, bu süreye göre cezai şarta hükmedilmesi gerekirken, davanın tümden reddi doğru değildir.

Hükmün bu gerekçe ile b o z u 1 m a s ı görüşü ile, bozma kararına karşıyım.

Yücel AKMAN
Üye

yarx

çok teşekkür ederim.

dilerseniz size adana'dan organik şalga gönderelim. )

av.itidal
adana