İcra Mahkemesinin Kat Maliklerinin Oluşumunu İnceleme Yetkjsi

apartman aidatlarıyla ilgili yaptığımız takipte itiraz edildi.icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istedik.Ancak borçlu sitenin henüz iskanı olmadığını,yönetimin aidat alma yetkisi olmadığını çünkü iskanı ve kat mülkiyeti olmayen sitenin kat malikleri kurulunun yetkisiz olduğunu ileri sürdü.Kanımca icra mahkemesinin bunu inceleme yetkisi yoktur.Ancak borcu belirleyen kat malikleri kurulu olduğu için borcu ispat da sorun olabilir mi?yoksa bu ddurmda dahi belirlenmiş ve ödenmemiş bir borç olduğu için itirazın kaldırılması mı gereklidir.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz apartman aidatlarıyla ilgili yaptığımız takipte itiraz edildi.icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istedik.Ancak borçlu sitenin henüz iskanı olmadığını,yönetimin aidat alma yetkisi olmadığını çünkü iskanı ve kat mülkiyeti olmayen sitenin kat malikleri kurulunun yetkisiz olduğunu ileri sürdü.Kanımca icra mahkemesinin bunu inceleme yetkisi yoktur.Ancak borcu belirleyen kat malikleri kurulu olduğu için borcu ispat da sorun olabilir mi?yoksa bu ddurmda dahi belirlenmiş ve ödenmemiş bir borç olduğu için itirazın kaldırılması mı gereklidir.

Malum adi yazılı belgeye dayanarak başlatılan takibe borçlunun itirazı halinde, itirazın İcra Mahkemesi'nde kaldırılabilmesi için İİK 68 normlarında belgeye ihtiyaç vardır. Borçlunun ayrıca ve açıkça imzaya itiraz etmediği, kayıtsız şartsız borç ikrarını havi belge İİK 68 normlarındadır. Anladığım kadarı ile olayda yönetimin oluşması da dahil, aslı ihtilaflı bir borç ilişkisi vardır. İkrar mahiyetinde bir belge bulunmamaktadır. Her ne kadar borçlu icra mahkemesindeki duruşmada, itiraz sebeplerini genişletemez ise de, icra mahkemesindeki davada öncelikli ispat yükü alacaklıda bulunduğundan ve sizdeki belgeler 68 normlarına uygun belgeler kabul edilemeyeceğinden itirazın kaldırılması talebinizin reddine karar verileceğini düşünüyorum. Genel mahkemeye gitmenizi tavsiye ederim. Saygılarımla.

kmk 37/son uyarınca kat malikleri kurulu kararı İİK 68deki belgelerden sayılıyor.Ancak borclu borca sadece "yönetimin yetkisi yoktur şeklinde itiraz ediyor" icra mahkemesinde bize düşen kat malikleri kurulu kararı nı ve borçlunun ödeme yapmadığını ispat etmek değilmidir.Sırf KMK 37 dayanarak icra mahkemesine dava açtım.ben icra mahkemesinin bu itirazı inceleme yetkisi olmadığı kananatindeyim.ancak hakimle görüştüm.O usulüne uygun oluşmayan kat malikleri kurulunun aidat belirleyemeyeceğini düşünüyor.

karar defteriniz var ise ki bu durumda kat mülkiyeti kanununa tabi taşınmazdır. bu itibarla borç noter onaylı bir belge olan karar defterindeki usulüne uygun alınmış karardan doğmaktadır. itiraz kaldırılır. buna ilişkin bir çok yargıtay kararı vardır. fakat ücreti vekalet ve inkar tazminatı için ben size genel mahkemede dava açmanızı öneririm. bu konu tartışıldı. sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğuna kanaat getirildi. daha önce başarılar.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz kmk 37/son uyarınca kat malikleri kurulu kararı İİK 68deki belgelerden sayılıyor.Ancak borclu borca sadece "yönetimin yetkisi yoktur şeklinde itiraz ediyor" icra mahkemesinde bize düşen kat malikleri kurulu kararı nı ve borçlunun ödeme yapmadığını ispat etmek değilmidir.Sırf KMK 37 dayanarak icra mahkemesine dava açtım.ben icra mahkemesinin bu itirazı inceleme yetkisi olmadığı kananatindeyim.ancak hakimle görüştüm.O usulüne uygun oluşmayan kat malikleri kurulunun aidat belirleyemeyeceğini düşünüyor.

Usul ve yasaya uygun olarak oluşturulup, karar alınmamış olması halinde itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilecektir ve icra mahkemesinin bu hususu araştırma görevi bulunmaktadır.

T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5799

K. 2001/6811

T. 20.4.2001

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı)

• KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site)

2004/m.68/1

634/m.37

ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz.

DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder.
Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur.

Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir.

Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

11. İtirazın kesin olarak kaldırılmasını sağlayıcı nitelikte bir b e l g e olduğu kabul edilmiş olan belgelere örnek olarak şunlar gösterilebilir. Yüksek mahkeme; -634 sayılı- Kat Mülkiyeti Kanununa göre “İİK.nun 68. maddesinde yazılı belgeler niteliğinde olan” kararlarla ilgili olarak;

a. “Borçlu tarafından sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kat malikleri kurulu kararı iptal edilmedikçe, geçerliliğini koruyacağını (ve bu konuda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmış olmasının tek başına ‘itirazın kaldırılması isteminin reddine’ karar verilmesini gerektirmeyeceğini)” 12. HD. 7.6.2004 T. 9302/14391; 1.12.2003 T. 20046/23242; 6.5.2003 T. 7654/10143 vb.

b. “ 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu'nun 37/son maddesi gereğince (kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları) iik'nun 68/1.maddesinde sayılan belgelerdendir. bu kararın genel mahkemede iptal edildiği ileri sürülüp kanıtlanmadığı için alacaklı, yukarıda açıklanan yasal düzenleme gereğince icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir.” Yargıtay 12.H.D E: 2004 / 17659 K: 2004 / 22778 T: 01/11/2004

c. “634 sayılı kanun'un özel ve mutlak nisap öngördüğü hususlara ilişkin kararlar dışındaki, aidatların belirlenmesi gibi mutad yönetim işlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilmedikçe bütün kat malikleri için bağlayıcıdır. kat mülkiyeti yasasının 37. maddesine göre işletme projesinin kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmiş olması halinde yöneticinin ayrıca bir işletme projesi hazırlamasına gerek olmayıp bu husustaki kat malikleri kurulu kararının doğrudan uygulanmaya konulması yeterlidir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2005 / 59 K : 2005 / 130 T:02/03/2005

d. “İşletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine gerek bulunmadığını, kararın alındığı andan itibaren geçerli olduğunu” 12. HD. 3.11.2003 T. 17720/21548; 24.10.2003 T. 16885/20849; 30.6.2003 T. 13156/15564 vb.

e. “Kat malikleri kurulunun ancak belirli bir alacağı içeren ve likit nitelikteki kararlarının İİK. 68/I maddesinde sayılan belgeler niteliğinde olduğunu” 12. HD. 6.6.2003 T. 10671/13405; 15.5.2001 T. 7748/8575; 9.6.1997 T. 6388/6749 vb.

f. “ ‘Kat malikleri kurulu kararı’nın -borçlunun imzasını içermese, toplantıda borçlu hazır bulunmamış olsa dahi- İİK.nun 68/I. maddesinde öngörülen belgeler niteliğinde olduğunu” 12. HD. 3.3.2003 T. 1786/4026; 7.3.1988 T. 1987-4910/2550; 4.10.1984 T. 952/10016

g. “Kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıklarda, basit bir hesaplamayı gerektiren hususlar için bilirkişi incelemesine gerek bulunmadığını” 12. HD. 10.10.2000 T. 13763/14765

h. “Kesinleşmiş işletme projesi ve kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları iik.nun 68. Maddesindeki belgelerdendir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas No : 1996 / 6079Karar No : 1996 / 6978 Tarih : 23/05/1996 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas No : 2004 / 18150 Karar No : 2004 / 22167 Tarih : 19/10/2004

i. “İşletme projesinin tebliği zorunlu ise de kat malikleri kurulu kararının tebliğine gerek yoktur. Kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları iik.'nun 68. Maddesinde yazılı belgelerden sayılır. Merciin aksi yöndeki görüşü isabetsizdir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas No : 2001 / 17487 Karar No : 2001 / 18391Tarih : 08/11/2001

j. “ ‘Kesinleşen işletme projesi’ ile ‘kat malikleri kurulu kararları’ İİK.nun 68/I. maddesinde öngörülen belgelerden olduğundan, bu belgelere dayanan takiplerde ‘itiraz’ üzerine doğan uyuşmazlıkların icra mahkemesinde çözümleneceğini, ‘görevsizlik kararı’ verilemeyeceğini” HGK. 27.4.1988 T. 1987-12-813/360; 12. HD. 25.4.1988 T. 1987-8052/5466

k. “ ‘Kat malikleri kurulu kararı’nın, dairesi boş olan malikler bakımından da İİK.nun 68/I. maddesinde öngörülen belge niteliğinde olduğunu” 12. HD. 25.12.1984 T. 10493/13537

l. “Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesi hükmüne göre; kat maliklerinden her biri anagayrimenkulün tüm giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa katılmak zorundadır. Kat malikleri kurulu kararının ya da işletme projesinin daha önce ilgililere bizzat tebliği zorunlu olmayıp, işletme projesinin düzenlenmesi veya ortak gider ve avansla ilgili olarak kat malikleri kurulu kararının alınması yeterlidir. Bunların davalıya daha önce tebliğ edilmemiş olması, asıl alacağın icra müdürlüğü marifetiyle yapılacak tebligat tarihinden itibaren teferruatı ile birlikte borçludan tahsiline engel teşkil edemez.

Davalı da diğer kat malikleri gibi anagayrimenkulün gerektirdiği genel giderlere katılmak zorundadır. Bu konuda işletme projesi hazırlanmamış olması yada davalının kat malikleri toplantısına katılmamış olması onu bu yükümlülükten kurtarmaz.

Kat malikleri kurulunun kendisini de ilgilendiren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan kat maliki bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu ‘nun hükümleri dairesinde her zaman mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Yanlış olduğunu iddia ettiği kat malikleri kurulu kararını iptal ettirmeyen davalı yasadan doğan yükümlülüğünü yerine getirmeye zorunludur.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas No: 2003 / 7152 Karar No: 2003 / 8944 Tarih: 17/11/2003, YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E.2003/7747,K.2003/9118,T.18.11.2003

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT Usul ve yasaya uygun olarak oluşturulup, karar alınmamış olması halinde itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilecektir ve icra mahkemesinin bu hususu araştırma görevi bulunmaktadır. T.C. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2001/5799 K. 2001/6811 T. 20.4.2001 • KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı) • KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site) 2004/m.68/1 634/m.37 ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü. KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur. Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir. Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bu kararın sayın meslektaşımızın sorduğu soruyla bağlantısı olabilmesi için kararda da belirtildiği üzere;

"birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir."

bahsi geçen sitenin birden fazla parsel üzerine kurulmuş olması gerekmektedir.Ancak soruda buna ilişkin bir açıklama bulunmadığından soruyu soran meslektaşımızın bu hususuda göz önünde bulundurması gerekir.

iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan eXistenZ Bu kararın sayın meslektaşımızın sorduğu soruyla bağlantısı olabilmesi için kararda da belirtildiği üzere; "birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir." bahsi geçen sitenin birden fazla parsel üzerine kurulmuş olması gerekmektedir.Ancak soruda buna ilişkin bir açıklama bulunmadığından soruyu soran meslektaşımızın bu hususuda göz önünde bulundurması gerekir. iyi çalışmalar.

Soru sahibi meslektaşımızın 1 ve 3 numaralı yazılarında ve özellikle 3 numaralı mesajda hakimin beyanından, borçlunun yönetimin usul ve yasaya uygun olarak kurulmadığı iddiası karşısında, hakim beyin de yerinde yaklaşımı gereği bu hususun icra mahkemesi hakimi tarafından incelenmesi gerekeceği düşüncemde biraz daha ısrarcı olmayı düşünüyorum

Ayrıca yüksek mahkemenin kararının ".. borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken " kısmına yoğunlaşmanızı öneriyorum.

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT düşüncemde biraz daha ısrarcı olmayı düşünüyorum

üstadım benim için mahsuru yok

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT Ayrıca yüksek mahkemenin kararının ".. borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken " kısmına yoğunlaşmanızı öneriyorum.

bu konuda size katıldığımı ifade etmek isterim naçizane

Site tek parsel üzerine kurulu ve noter tasdikli bir karar defteri var.Bu karar defterindeki tutanaklara göre her yıl yeterli çoğunlukla toplantılar yapılıyor,yönetici seçiliyor ve işletme giderleri belirleniyor.Ancak sitenin henüz iskanı yok bu davadan sonra öğrendiğim bir durum.Bu durumda noter tasdikli de olsa karar defteri seçilen yönetim,toplanan kat malikleri kurulu kısaca herşey geçersiz mi sayılacak.Noter tasdikli karar defterinin borcu ispat açısından ben yeterli olacağı kanaatindeyim.Aksi halde borçlunun kararın alınmasından itibaren 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde kat malikleri kurulunun yetkisiz olması nedeniyle dava açması ve kat malikleri kurulu ve karar defterini iptal ettirmesi gerekirdi.İlginç olan borçlu daha önceki yönetim kurulunda üye.Yani bu durumu bilen birisi ve kötüniyetli olarak şimdi itiraz ediyor.

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT Usul ve yasaya uygun olarak oluşturulup, karar alınmamış olması halinde itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilecektir ve icra mahkemesinin bu hususu araştırma görevi bulunmaktadır. T.C. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2001/5799 K. 2001/6811 T. 20.4.2001 • KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan) • MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı) • KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site) 2004/m.68/1 634/m.37 ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü. KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur. Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir. Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bu karar 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı kanundan önceki olay ve sorular için geçerlidir. Belirtilen tarihten sonra, birden fazla parsel üzerine kurulu toplu yapılar da KMK kapsamına alınmıştır(Usulüne uygun geçiş yapıldıysa).

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Bu karar 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı kanundan önceki olay ve sorular için geçerlidir. Belirtilen tarihten sonra, birden fazla parsel üzerine kurulu toplu yapılar da KMK kapsamına alınmıştır(Usulüne uygun geçiş yapıldıysa).

Sanırım üstadımın belirttiği değişiklikler aşağıdakilerle ilgili .Soru sahibi meslektaşımızın bu maddeleri incelemesi faydalı olur sanırım.


KAPSAM

Madde 66 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.


ORTAK YERLER

Madde 67 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

VAZİYET PLÂN VE PROJELERİ

Madde 68 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

YÖNETİM

Madde 69 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

YÖNETİM PLÂNI VE DEĞİŞTİRİLMESİ

Madde 70 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA

Madde 71 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

ORTAK GİDERLERE KATILMA

Madde 72 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

GEÇİCİ YÖNETİM

Madde 73 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

UYGULANACAK DİĞER HÜKÜMLER

Madde 74 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.mad.)

Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.
Geçici Madde 1 - (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./23.mad.; Değişik madde: 23/06/2009-5912 S.K./4.mad)

Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz Site tek parsel üzerine kurulu ve noter tasdikli bir karar defteri var.Bu karar defterindeki tutanaklara göre her yıl yeterli çoğunlukla toplantılar yapılıyor,yönetici seçiliyor ve işletme giderleri belirleniyor.Ancak sitenin henüz iskanı yok bu davadan sonra öğrendiğim bir durum.Bu durumda noter tasdikli de olsa karar defteri seçilen yönetim,toplanan kat malikleri kurulu kısaca herşey geçersiz mi sayılacak.Noter tasdikli karar defterinin borcu ispat açısından ben yeterli olacağı kanaatindeyim.Aksi halde borçlunun kararın alınmasından itibaren 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde kat malikleri kurulunun yetkisiz olması nedeniyle dava açması ve kat malikleri kurulu ve karar defterini iptal ettirmesi gerekirdi.İlginç olan borçlu daha önceki yönetim kurulunda üye.Yani bu durumu bilen birisi ve kötüniyetli olarak şimdi itiraz ediyor.

Dava açma süresi 7 gün değil bir aydır. Aşağıya ilgili maddeyi ekliyorum.

V - HAKİMİN MÜDAHALESİ:

Madde 33 - (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./17.mad.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5713 S.K./17.mad.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.