Yeni Bk. Ve Emlak Komisyon Ücreti.

Sevgili meslektaşlarım sorum; yeni BK.na göre emlakçıların ücrete hak kazanabilmelerinin şartı nedir?Sadece alıcıya o gayrimenkulü göstermek yeterli midir,yoksa kanunun lafzını dikkate alarak sözleşmenin o emlakçı vasıtasıyla mı kurulması gerekmektedir,yani (A) emlakçısının gösterdiği gayrimenkul aradan 5 ay geçtikten sonra (B) emlakçısı vasıtasıyla alındığı takdirde emlakçı (A).nın komisyon ücretine hak kazanması mümkün müdür.(A emlakçısı ile taşınmazı satın alan kişi arasında yer gösterme sözleşmesi imzalanmıştır.)Vakit ayırıp cevap veren tüm meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Bilindiği üzere emlakçıların yaptığı sözleşme eski Borçlar Kanunda Tellallık Sözleşmesi olarak geçmekteydi. Sorunuz açısından önce bu sözleşmenin yeni kanundaki halini açıklama gereği duydum.

Mevcut Borçlar Kanunu’nun 13. Bap 3. Fasılı; Yeni Borçlar Kanunu’nun da 9. Bölüm 3. Ayrımı “Tellallık Sözleşmesini” düzenlemektedir.
Yeni B.K’da Sözleşmenin adı değiştirildi; hükümleri küçük değişiklikler dışında aşağı yukarı aynen korundu. Yapılan değişikliklerde de esaslı yanlışlar yapıldı.
Yeni Kanunumuzda Tellallık Sözleşmesinin adı “Simsarlık Sözleşmesi” olarak değiştirildi.
Yeni BK’nun 520. Maddesinde “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir.”
Devamla Yeni BK:’nun 521. Maddesinde “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” şeklinde değiştirilmiştir.
Emredici hüküm olan 520 de açıkça sözleşmenin kurulmuş olması ücret için aranırken salt yer göstermek ücrete hak kazandırmıyor diye düşünüyorum ben.

Aynı şekilde bu konuda da benzer bir tebliğ var. Tabi ki kanunumuzdan eski tarihli ancak yine de bakmanızda yarar var diye düşünüyorum.

Mecburi Standard Tebliği / Tebliğ No: Ösg-2003/59
TS 11816 "Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri-Genel Kurallar" Standardı Hakkında
RG: 8 Temmuz 2003,s.: 25162

Madde 1- Bu Tebliğ 8/1/1985 tarihli ve 3143 sayılı, 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.
Madde 2- Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 "Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri-Genel Kurallar" Standardı Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren 6 (altı) ay sonra mecburi olarak uygulanacaktır.
.....
1.1.3 (Değişik - R.G.: 29.4.2004 - 25447 / m.1) Emlâk komisyonculuğu hizmetleri, ilgili Ticaret Odası veya Sanayi veya Ticaret Odası veya EsnafSanatkarlar Odası bünyesinde kurulan Emlâk Meslek Odalarınca belirlenmiş ücret tarifesine veya teamül ücrete göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin yüzdeleri ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.

Yargıtay:
3. HD.E. 2010/12894,K. 2010/16291,T. 12.10.2010
“BK.’nun md. 404/3'e uyarınca “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlik kazanmaz.” Hükümde yer alan şekil koşulu geçerlilik şartıdır. Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak görme belgesi” başlığını taşımakta, sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterilmesinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir.
BK.’nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir akdin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez”.

Alıntı: BK.na göre emlakçıların ücrete hak kazanabilmelerinin şartı nedir

Emlak komisyoncu bir faaliyet gösterecek ve bu faaliyetin sonucunda satış yapılmış olacak.(Sayın Siloos'un verdiği cevaba katılıyorum)

Alıntı: Sadece alıcıya o gayrimenkulü göstermek yeterli midir

Sadece ev gösterme, simsarlık ücreti için yeterli değildir.

Alıntı: (A) emlakçısının gösterdiği gayrimenkul aradan 5 ay geçtikten sonra (B) emlakçısı vasıtasıyla alındığı takdirde emlakçı (A).nın komisyon ücretine hak kazanması mümkün müdür.

Burada iyiniyet-kötüniyet önemlidir. A emlakçı, 5 ay boyunca belki de yardımcı olmuştur, alıcı, tanıdık B emlakçsından daireyi almış göstermiş olabilir.(çok karşılaşılan bir durum)

Alıntı: A emlakçısı ile taşınmazı satın alan kişi arasında yer gösterme sözleşmesi imzalanmıştır

Uygulamada yer gösterme sözleşmesi ismile tanımlanan sözleşme çoğu zaman simsarlık, tellaliye aracılık sözleşmesi olabiliyor. Yer gösterme başlığı ile düzenlenen sözleşme hükümlerini dikkatli inceleyeniz...