Çatılı iş yeri belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının muaccel olan borçları için ihtarname süresi

Sevgili meslektaşlarım;
1 yıl süreli iş yeri kira sözleşmesi ile ilgili olarak, kiralayan kira borcunun (sözleşmeye yazılmamakla birlikte şifaen peşin ödenmesi kararlaştırılmış) 3'te birini ödememiş ve kira bitim süresine 20 gün kalmıştır.Kiraya veren, kiracının borcunu ödemesini; ödemediği takdirde sözleşmenin süresinin uzatılmayacağını ve icra takibi başlatacağını bildiren bir ihtarname çekmek istemektedir. Sorularım şöyle ki;
1-TBK m 315; ''Kiracı,kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse,kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre (konut ve çatılı işyerlerinde bu süre 30 günden az olamaz) verip, bu sürede ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir'' hükmüne yer vermiştir.
Bu durumda,kiraya veren, sözleşme bitimine 20 gün kala, muaccel olan borcunu ödemesi için kiracıya 30 günlük süre verip, borcunu bu süre içerisinde ifa etmezse sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirebilir mi?
2- Söz konusu kira sözleşmesi hususi şartlar bölümünün bir maddesinde ''kiracı kontrat tarihinden itibaren en geç 5 gün içinde kirayı ödemekle yükümlüdür'' ibaresi bulunmakla birlikte başka bir maddesinde de ''kiracı kira bedelini en geç ait olduğu ayın ilk 5 gününde ve her ay peşin olarak ödemeyi taahhüt eder'' hükmü bulunmaktadır.El ile dolduran kısmında kiranın ne şekilde ödeneceği kısmı boş bırakılmıştır.
Kaldı ki,kira bedelinin her ayın ilk 5 günü içerisinde ödeneceğini kabul etmiş bile olsak her türlü kiracıdan alacak sabittir. Sözleşmede ödeme biçimi bildirilmemesi bir hak kaybına uğramamıza sebep olur mu? Sözleşme bitimine 20 gün kaldığından, kiracı 30 günlük sürede borcunu ödemeyip aynı zamanda süre geçtiği için sözleşmenin otomatik olarak 1 yıl daha uzatılmasına sebebiyet verebilir mi?

3- Ödenmeyen kira bedelleri için,uygulanacak yasal faizlerin başlatılması ihtaname tebliğ tarihinden başlar ve dava açma tarihine kadar işler diye biliyorum. İhtarnameyi noter yolu ile değil de postahane yolu ile iadeli taahhütlü yolladığımız takdirde bu hakkımız saklı kalır mı?
Bir stajyer olarak kafam oldukça karışmış,ve süreleri oturtamamış durumdayım.Şimdiden tecrübelerinizi ve bilgilerinizi paylaşacağınız için sonsuz teşekkürlerimi sunarım.

1- BK 315'teki hakkınız bakidir. Bunun sözleşme sürenin ne zaman biteceğiyle de bir ilgisi yok ancak işlerin daha karışmaması adına sözleşme yenilenmeden bu ihtarın yapılmasını da öneririm. 30 günlük temerrüt ihtarınızı noterden ihtarname çekerek yapabilirsiniz veya 30 günlük icra takibi yapabilirsiniz. Her ikisi de 315'te belirtilen ihtar yerine geçer. İcra takibi tahsil kolaylığı sağlaması, icra inkar tazminatının söz konusu olması ve SH yerine İTM'den tahliye talep edilmesi gibi kolaylıklar sağlayacağı için bu yolu öneririm.

2- Sözleşmede ödeme biçiminin bildirilmemesi bir sorun oluşturmaz. Kira borcu alacaklının ayağına götürülerek ödenecek borçlardandır (BK 89/1). BK.315'teki temerrüt ihtarı yoluna başvurmanız (noter ihtarı veya icra takibi yoluyla), ilk etapta sözleşmenin 20 gün sonra yenilenmesini engellemeyecektir. Eğer bu ihtardan sonra 30 gün içinde kiracı tüm geçmiş borcunu eksiksiz öderse, kira akdiniz yenilenmiş olarak devam eder. Eğer ödemezse tahliye davası açacaksınız ancak o dava da minimum 1 yıl süreceğinden o süre içinde (Mahkeme tahliye kararı verip bu karar kesinleşinceye kadar) yine kiracılık sıfatı elbette devam edecek. Kira akdi sizin ihtarı çekmeniz (veya 30 günlük sürenin dolması) ile DEĞİL, tahliyeye ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesi ile sona erecektir.

3- Kira borcu sözleşmeniz gereğince ayın ilk 5 günü içinde ödenmek zorunda olduğundan, ödenmediğinde yasal faizler 6. gün itibariyle işlemeye başlar. Faiz işlemesi için ihtar çekilmesine gerek yok, ihtar sadece temerrüt için gerekli. Dolayısıyla icra takibi yaparken her ayın AYRI AYRI ödenmeyen kirası için o ayın 6. gününden bugüne kadar yasal faiz işletebilirsiniz. İhtarnameyi PTT yoluyla göndermenizi önermem, ispat sıkıntısı olabilir. Taahhütlü posta sadece karşı tarafa bir mektup gönderdiğinizin ispatıdır, ne gönderdiğinizin ispatı değildir. Karşı taraf boş zarf gönderdi derse, temerrüt ihtarı gönderdiğinizi ispat edemezsiniz, dolayısıyla ihtarı noterden çekmeniz önerilir. (Daha da iyisi yukarıda belirttiğim gibi icra takibi yapınız, örnek no 13)