Tek bir kat maliki hariç Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması

Tek bir kat maliki hariç diğer tüm sakinler kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladık. Müteahhit bina için çürük raporu almaya çalışıyordu diye biliyorum ancak son malik halen çıkarılamamış. Çürük raporu alınmış olsa son kat maliki de çıkmak zorunda olmaz mıydı? Çürük raporu alınamadıysa diğer kat malikleri olarak toplu bir dava açma imkanımız olmaz mı? şu an binada sadece imzaya yanaşmayan kat maliki var diğer tüm sakinler iki ay once binayı bosalttı.

Önce genel kuralın altını çizmek lazım: "Diğer kat malikleri olarak Müteahhit Kat karşılığı imzaladık" derken ifade ettiğiniz esasında mevcut kat mülkiyetini sonlandırıp, yeniden bir kat mülkiyeti kurma isteğiniz. Bu da takdir edersiniz ki, tüm kat malikleri tarafından OYBİRLİĞİ ile alınacak bir karara bağlıdır ve 1 kişinin dahi muhalefet etmesi durumunda bu kararın alınması mümkün olmadığı gibi, bu bir kişiyi bu yöndeki bir karara katılmaya icbar etmek, onun çoğunluğa katılmama kararını "hakkın kötüye kullanımı olarak nitelendirmek" veya onun kararı için hakim müdahalesi istemek mümkün değildir. (Bakınız bu başlık altındaki yargıtay Kararları)

Ancak eğer binanın depremden zarar görmesi söz konusuysa, güçlendirme veya onarım mecburiyeti varsa ve bu durum da Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19. gereğince Mahkemece tesbit edilmişse bu durumda rıza aranmaksızın onarım veya güçlendirme yapılabilir. Fakat kanunun bu durumda dahi, yıkılıp yeniden yapmayı değil, onarım ve güçlendirmeyi işaret ettiğini ve öncelikle de Mahkeme kararı aradığına dikkatinizi çekerim. Bu açıdan yıkılıp yeniden yapma söz konusu olacaksa, sadece Mahkemenin madde 19 gereğince zarar görmeyi tesbit etmesinin yeterli olmayacağını, bu zararın giderilmesinin güçlendirme/onarım suretiyle de yapılamayacağını ve yıkılıp baştan yapmanın zorunlu olduğunu tesbit etmesinin gerekli olduğunu düşünüyorum.

Bir diğer deyişle, çizdiğiniz resimde diğer kat maliklerinin kendi aralarında çoğunluk kararı almaları, Müteahhitin Belediye vs.'den hasar raporu alması vs. karara katılmayan maliki hukuken icbar etmek için yeterli değildir. Yapmanız gereken Mahkemeye başvurup, öncelikle Mahkemeden 19. madde şartlarının oluştuğuna ilişkin bir karar almak, ayrıca bu karar verilirken (veya bilahare ikinci bir dava ile) onarım/güçlendirmenin de yeterli olmayacağı ve yıkıp yeniden yapmanın teknik olarak zorunlu olduğunu Hakim kararı ile tesbit etmek olmalıdır diye düşünüyorum.

Not: Binayı boşaltmış olsalar dahi, Mahkemeden bu doğrultuda karar verilinceye kadar apartmanla ilgili tüm giderlerin ödenmesini tavsiye ederim, anlattığınız olayın aynısı yaşadım, binada tek başına kalan malik, boşaltanlardan tüm giderleri (yakıt, aidat vs.) gecikme tazminatıyla birlikte Mahkeme kararıyla aldı.