Bir Gayrimenkulün birden fazla kişiye satılmış olması?

Öneclikle iyi çalışmalar diliyorum.

Müvekkil serbest çalışan bir emekçi. Dişinden tırnağından arttırdığı ve yıllardır biriktirdiği para ile sabit bir geliri olsun istiyor ve kat karşılığı müteaahide verilmiş bir inşaatın, aynı zamanda hacı olan gayri resmi ortağından küçük bir dükkanı adi bir sözleşme ile şahitlerinde imzasıyla 2 sene önce inşaat temel haldeyken satın alıyor. Bu süre içerisinde dükkana çeşitli masraflar yaptırıyor camekan vs. gibi

Fakat 2 sene zarfında inşaat sektöründeki atılımında etkisiyle söz konusu gayrimenkul değerleniyor ve fiyatı müvekkilin ödediği rakamın neredeyse 2 katına çıkıyor. müvekkilin güvendiği arsa sahibi diğer ortaklarıyla birlikte kararlaştırarak söz konusu binanın altındaki tüm dükkanları dahada iyi fiyat vermesi sebebiyle bir başkasına satıyorlar ve tapuyuda veriyorlar.
Satın alan kişinin müvekkile yapılan bu satıştan haberi var.Bunla iligili elimizde belgede var. Hatta müvekkil ile görüşüyorlar birkaç kez ve müvekkilin sorununu çözeceğini vaad ediyor. Zaten dükkana camekan vs. yapılmış kendini belli ediyor.

Söz konusu olayda müvekkilin tapu iptal ve tescil davasından sonuç alma şansı varmıdır? Yoksa satıcı ve sonraki alıcının kötü niyeti korunacakmıdır?

Müvekkiliniz açısından , Tapu Tescil işlemi yerine getirilmediğinden VE taşınmazı satan kişinin tapu kayıtların da malik olmaması ve taraflar arasında ki sözleşmenin resmi bir sözleşme olmaması , adi yazılı sözleşme ile ilgili olarak da tapu sicilinde herhangi bir şerhte bulunmaması dikkate alınarak tapu iptaline yönelik taleplerin reddedileceğini , ödenen bedelin iadesi ve sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiği düşüncesindeyim.
Ancak şu durumu da belirtmem de fayda var YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNUN 6/6/1979 GÜN 14/190-799 SAYILI kararı olayınızda uygulanma durumu var ise bu takdirde tapu iptali istenebilir. Bu ilamda belirtilen husus ise şudur: BİZ SÖZLEŞMENİN TARAFLARINDAN BİRİNİN O SÖZLEŞMENİN İFA OLUNACAĞI HUSUSUNDA O GÜNE KADAR SÜRE GELEN DAVRANIŞLARI İLE KARŞI TARAFA TAM BİR GÜVENCE VERMİŞ VE KARŞI TARAFTA SÖZLEŞMENİN YERİNE GETİRİLECEĞİ İNANCINA İYİ NİYETLE BAĞLANARAK KENDİSİNE DÜŞEN EDİMLERİ YERİNE GETİRMİŞ İSE , ARTIK SÖZLEŞMENİN ŞEKİL YÖNÜNDEN GEÇERSİZLİĞİNİ İLERİ SÜRMEK HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI NİTELİĞİ TAŞIR VE BU HUSUS YASAL HİMAYEDEN YOKSUN KALIR . BU DURUMLARDA SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNE DAYANILARAK AKDİN İCRASINDAN KAÇINILAMAZ.

Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan bir yerden ve yüklenici yani müteahhitten,adi yazılı belge ile daire satın alınabilir.Burada yüklenicinin arsa sahibindeki dairenin temlik hakkı üçüncü kişeye geçtiği ve temlik beyanı ise adi yazılı belge ile yapılabileceği için,müykiyetin devri yasal olarak gerek müteahhitten gerekse mal sahibinden talep edilebilir.

Olayınızda,yüklenici olmayan ancak yiüklenici ile arsa sahibinin adi ortak olduğu anlaşılan üçüncü kişiden adi yazılı belge ile satın alma sözkonusudur ki,burada satan kişinin arsa sahibinden temlik edebileceği bir hakkı mevcut olmadığından yapılan temlik ister adi yazılı belge isterse noterden düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi olsun geçerliliği yoktur.

Bu nedenle açmayı arzu ettiğniiz tapu iptali davasını kazanmanız için elinizde yeterli dayanak bulunmamaktadır.

Ancak,aralarında adi ortaklık olduğunu ispatlayabilir ve alıcıların da bu dairenin size satımını bildiklerini iddia ile ispat ettiğiniz takdirde hem bu gayrımenkul için ödediğiniz bedeli üçüncü kişiden DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALLARI GEREĞİ hem de zaruri ve hatta faydali masrafları sizin tarafınızdan yapıldığını bilen alıcı üçüncü kişilerden ve müteahhitten sebebsiz zenginleşme sebebiyle tazminat yoluyla talep etmek hakkınız mevcuttur.

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/3606

K. 2005/8936

T. 13.10.2005

• HUKUKEN GEÇERSİZ SÖZLEŞMELER ( Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralı Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralı Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

• İADE KARARI ( Karar Verilirken Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması ve Bu Şekilde İadeye Karar Verilmesi Uygun Olacağı )

• SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ( Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralı Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

1580/m.2,70


ÖZET : Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.7.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 9.12.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, belediyeden satın alınan olduğu taşınmazın tapu iptali tescili olmadığı takdirde dava tarihindeki değeri olan 20.000.000.000 TL.nın tahsili istemine ilişkindir.
Davalı davayı takip etmemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Davalı Ceylanpınar Belediyesi Encümeninin 5.9.1991 gün ve 363 sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın davacıya satıldığı, bedelinin bir kısmının peşin bir kısmının taksitle alınacağı, devir için belediye başkanına yetki verildiği, devrin gerçekleşmemiş olduğu anlaşılmıştır.
1580 Sayılı Belediyeler Kanununun 70.maddesi uyarınca Belediyeye ait bir emlakın satışında yetkili mercii belediye encümeni değil, belediye meclisidir. Şu haliyle davalıya yapılan satışın yasal dayanağı yoktur. Satış yetkisiz organ tarafında yapıldığından mahkemece, tescil isteminin reddine karar verilmesi doğrudur.
Davacının taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine ilişkin tazminat istemine gelince; Taraflar arasındaki sözleşme yetkisiz organ tarafından yapıldığından geçersizdir. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Her ne kadar davacı taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerini talep etmişse de, sözleşme geçersiz olduğundan rayiç bedeli isteyemez. Çoğun içerisinde az da vardır kuralına göre ödemede bulunduğu miktar haksız iksitap kuralları gereğince geri isteyebilir.
Ne var ki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.
Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemiyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.
Yukarıda açıklanan ilke ve esaslara göre mahkemece, taşınmazın davacıya satışı nedeniyle peşin ve taksitler halinde ödenen satış bedelinin ödeme tarihinden, ifanın imkansız olduğunun öğrenildiği tarihe kadar ulaştığı alım gücü, çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs. gibi ) ortalamaları alınarak, açıklamalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu alınarak belirlenmeli ve sonucuna uygun karar verilmelidir. Açıklanan bu hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm tesis usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 13.10.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/489

K. 2001/889

T. 9.2.2001

• İYİNİYET ( Kat Mülkiyetine Tabi Bina İnşa Eden Kişinin Bağımsız Bölümü Haricen Sattığı Üçüncü Kişinin Tescil Talebi )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alıp Edimini Yerine Getiren Üçüncü Kişinin )

• YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALIP EDİMİNİ YERİNE GETİREN ÜÇÜNCÜ KİŞİ ( Tapu İptali ve Tescil Talebi )

743/m.2, 634

818/m.213

1512/m.89


ÖZET : Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Ancak davaya dayanak belge, tapulu taşınmazların satımında uygulanan resmi yönteme uygun olarak düzenlenmediğinden davacı yararına tescil imkanı vermez.
DAVA : Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 3.10.2000 gün ve 2000/4617-5803 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapan yüklenici Müjdat Candan'dan 9 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını ve halen kullandığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalılardan Müşerref Pazarlı kendi adına ve Özlem Candan kayyumu olarak, davanın reddini savunmuş, Saliha Candan da red talep etmiştir.
Mahkemece, tapulu taşınmazların haricen satılamayacağı, davacının dayandığı sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Yerel Mahkeme kararının onanması üzerine davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanunun 213 ve Noterlik Kanunun 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların resmi şekilde satılması gerekir. 1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Anılan karar özetle " Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir." şeklindedir.
Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine, gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemeleri ve böylece Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı davranmalarını önlemeyi amaçlamıştır.
Somut olaya gelince, davacı 13.5.1993 tarihli "Anlaşmadır" başlığını taşıyan resmi şekilde düzenlenmemiş belgeye dayanmaktadır. Bu belgede satıcı kendisini yüklenici olarak göstermiş ve imar işleri hallolunduğunda da tapuyu vereceğini belirtmiştir. Sözleşmenin düzenlendiği tarihte Müjdat Candan ve davalı Müşerref Pazarlı dava konusu binanın bulunduğu 4 parsel sayılı taşınmazda 1/2 şer oranında paydaştırlar. Yine sözleşme uyarınca alıcı bedeli ödemiş, bağımsız bölüm de alıcının kullanımına terkedilmiştir. Ayrıca alıcı, kapı ve pencereleri, mutfak zeminleri ve döşeme işleri gibi eksikliklerle daireyi almış ve tamamlamıştır.
Burada, davacının sözleşmesinin mülkiyeti devir borcu doğurup doğurmadığının, yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca saptanması gerekir.
Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında yapımına başlanılan binada bağımsız bölüm satışından sözedilmekle birlikte binanın yapım süresi konusunda bir açıklık bulunmadığından, yapının tamamlanmış olmasından ne anlamak gerektiği de belirtilmelidir. Bu konuda yapı denetimi hakkındaki 595 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin ( 10.4.2000 tarih 240/6 SYRG ) 3. maddesinde yapılan tanımdan yararlanılabilir. Madde yapım süresini "Yapı Sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı tarih arasındaki dönem" olarak tanımlanmıştır.
Bir davada olayları anlatmanın tarafların hukuki nitelemeyi yapmanın ise mahkemenin görevi olduğu kuralı da gözetilerek somut olaya dönecek olursak, öncelikle satıcının sıfatının daha sonra da satım aşamasındaki yapının durumunun belirlenmesi gerekir.
Dava konusu binanın bulunduğu taşınmaz 6.2.1990 tarihinde Müjdat Candan adına kayıtlıdır. Müjdat Candan 3.3.1992 tarihinde 1/2 payını davalı Müşerref Pazarlı'ya satmıştır. Davacı bağımsız bölümü satın aldığında da Müjdat ve Müşerref kayıt malikleridir. Yapının başlama tarihi de belli değildir. Karşımıza iki olasılık çıkmaktadır. Ya Müjdat Candan yapıma başladığı binada yapsatçı sıfatıyla Müşerref Pazarlı'ya satış yapmıştır, ya da Müşerref adına da yüklenici sıfatıyla hareket etmektedir. Her iki durumda da davacıya yapılan satışın yapım aşamasında olduğu kabul edilirse sözleşmenin geçerliliği kuşkusuzdur. Ancak bu durum satışa konu 5 nolu bağımsız bölümdeki 6/18 oranındaki Müşerref Pazarlı'nın payı yönünden önem taşımaktadır. Dava konusu taşınmazda 8.12.1993 tarihinde 4 bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş ve kayıt malikleri adına eşit arsa payları ile ikişer bağımsız bölüm yazılmıştır. Daha sonra 14.6.1994 tarihinde kayıtta düzeltme yapılarak 5 numaralı bağımsız bölüm için de yeniden arsa payı belirlenmiştir.
Mahkemece, öncelikle satıcı Müjdat Candan'ın veraset ilamı getirtilerek tüm mirasçılarının davada yer alıp almadıklarının saptanması, Saliha ve Özlem dışında mirasçı var ise bunların usulünce davaya katılmaları sağlandıktan sonra, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeyi kaleme aldığını söyleyen tanık Mehmet Sabırsız'ın 20.10.1999 tarihli oturumda alınan beyanına göre davacının, kendi dairesinin teslim aldığı tarihte bile imalat eksiklikleri olduğu da gözetilerek, satımın yapım aşamasında olup olmadığı belirlenmelidir. Şayet yapım aşamasında satış yapılmış ise 1988 tarih 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tescile karar verme olanağı bulunduğundan, Müjdat Candan payı yönünden tescil kararı verilmelidir.
Müşerref Pazarlı'nın payı yönünden ise ancak, Müjdat Candan hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatıyla hareket ediyor ise ve buna göre de 5 numaralı bağımsız bölümün tamamı yükleniciye bırakılmış ise tescil kararı verilebilir.
Müşerref Pazarlı da davacı gibi, yapılmakta olan bina da bağımsız bölüm satın almış ise, başlangıçta projede olmadığı daha sonra 14.6.1994'da yapılan tapudaki düzeltme işlemi ile arsa payı belirlendiği anlaşılan 5 nolu dava konusu yer için de Müşerref Pazarlı'ya satış yapılıp yapılmadığı belirlenmeli, bu yer de satılmış ise Müşerref Pazarlı aleyhine açılan davanın reddine karar verilmelidir.
Burada Satış sözleşmesindeki "yapmış ve bitirmiş olduğum 5 katlı binanın" şeklindeki ifadenin yapının tamamlandığına tek başına kanıt oluşturmayacağı da ayrıca belirtilmelidir.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, mahkeme kararının eksik inceleme nedeniyle bozulması gerektiğinden karar düzeltme istemi yerinde görülmüştür.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 3.10.2000 tarihli ve 2000/4617-5803 sayılı onama ilamı kaldırılarak, yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, 9.2.2001 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, harici satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalıların miras bırakanları yüklenici ve aynı zamanda arsa sahibi olan Müjdat Candan ile aralarında düzenlenen 13.5.1993 tarihli "Anlaşmadır" isimli belgeye dayanarak bu davayı açmıştır. Bu belgeye göre yüklenici, yapmış ve bitirmiş olduğu beş katlı binanın son katını davacıya satıp teslim etmiş, imarla ilgili sorun çözüldüğünde satıma konu yerin tapusunun da verileceği belirtilmiştir.
Çoğunluk ile aramızdaki görüş ayrılığı, davaya konu bağımsız bölümün inşaat halinde mi, yoksa bitmiş vaziyetteki daire satışımı olduğu noktasında toplanmaktadır. Çünkü her iki halde uygulanacak yasa hükümleri farklılık arz eder. Dava konusu bağımsız bölümün bitmiş vaziyette satıldığı kabul olunursa bu durumda, tapulu taşınmazların satışında uygulanan Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve Noterlik Kanununun 89 maddeleri uyarınca sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir.
Aynı zamanda arsa sahibi olan satıcı yüklenicinin, yaptığı binanın inşaat halinde iken bağımsız bölüm satması durumunda ise açılan tapu iptali ve tescil davasında uygulanacak hüküm 1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı olacaktır. Bu kararda özetle tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir." Şeklindedir.
Anılan İçtihatları Birleştirme Kararı ile gerek başkasının taşınmazı üzerine gerekse kendi taşınmazı üzerine bina yapan kişilerin, inşaata başlandıktan sonra, yapılmakta olan binadan bağımsız bölüm satarak, elde ettikleri para ile inşaatı tamamladıktan sonra, paranın değer kaybetmesi, satışa konu yerlerinde kıymetlenmesi sonucu, yasanın aradığı şekil zorunluluğundan yararlanmak istemeleri nedeniyle, hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak bu tür davranışların önüne geçilmek istenmiştir.
Somut olayda, satıcı aynı zamanda arsa sahibidir. Satış tarihinde taşınmaz arsa niteliği ile tapuda kayıtlıdır. Daha sonra satıcının mirasçılarına intikal etmiş bu arada da cins tashihi yaptırılmıştır. Ancak, projeye aykırı imalat nedeniyle kat irtifakı kurulamamıştır. Burada davacının dayandığı sözleşmenin mülkiyeti devir borcu doğurup doğurmayacağı, yani yukarıda açıklanan 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının irdelenmesi gerekir.
2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için yapım aşamasında olan bir inşaatın varlığı gerekir. Yapı Denetimi Hakkında 595 sayılı Kanun Hükmündeki Kararname ( 10.4.2000 tarih 24016 sayılı Resmi Gazete ) nin 3. maddesi yapıyı ve yapım süresini tanımlamıştır.
Buna göre yapı "sabit, zemine doğrudan veya dolaylı olarak bağlı geçici veya sürekli canlı barındıran, geçici veya daimi bina ve tesisler ile bunlara bağlı eklentilerini, altyapı tesislerini ve bütün bunların her türlü inşaat tesisat, imalat, sondaj değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarımını kapsayan yapım işlerini," yapım süresi ise" yapı sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı tarih arasındaki dönemi," ifade eder.
Somut olayda; davaya dayanak yapılan 13.5.1993 günlü "Anlaşmadır" isimli belgeye göre, arsa sahibi yüklenici tarafından yapılıp bitirilen bağımsız bölüm satıma konu olduğundan, yukarıda yazılı 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulama yeri yoktur. Yine davaya dayanak belge, tapulu taşınmazların satımında uygulanan resmi yönteme uygun olarak düzenlenmediğinden davacı yararına tescil imkanı vermez. Bu nedenlerle karar düzeltme isteminin reddi gerekirken kabulüne karar verilerek mahkeme hükmünün bozulması yönündeki çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.


T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/142

K. 2001/419

T. 29.1.2001

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Yüklenicinin İnşa Ettiği Binadan Nizalı Daireyi Haricen Davacıya Satması Bedelin Ödenmesi ve Buranın Tapudan Muvazaalı Olarak Başka Bir Şahsa Satması )

• CEBRİ TESCİL DAVASI ( Yapımına Başlanılan Taşınmazda Bağımsız Bölüm Satımına İlişkin Geçerli Bir Sözleşme Olmadan Anlaşmayla Alıcının Borçlarını Ödemesi Uzun Süre Malik Gibi Kullanması )

• YAZILI DELİL ( Yapımına Başlanılan Taşınmazda Bağımsız Bölüm Satımına İlişkin Geçerli Bir Sözleşme Olmadan Anlaşmayla Alıcının Borçlarını Ödemesini Yazılı Olarak İspatlaması )

• YEMİNLE İSPAT ( Satım Sözleşmesinin Varlığı Yazılı Delille Kanıtlayamayan Davacının Sözleşmenin Var Olup Olmadığını Yeminle İspatlaması )

• SATIŞIN BİLİNMESİ ( Çekişmeli Daireyi Sonradan Tapudan Satın Alan Diğer Davalının Haricen Satıldığını Bilerek Tapudan İktisap Etmesinin Tapunun İptali için Başlı Başına Neden Olmaması )

1086/m.388

743/m.2

818/m.162


ÖZET : Yüklenicinin sözü edilen inşaatı dava dışı kişilerle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu ve çekişmeli dairenin inşaat ile yükleniciye ayrılan yerlerden bulunduğu iddia edildiğine göre inşaat sözleşmesinin celbi ile bu dairenin gerçekten yükleniciye verilen yerlerden olup olmadığının saptanması gerekir. Yükleniciye ayrılan yerlerdense onunda inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hak niteliğindeki bu tescil isteme hakkını BK. 162 vd. maddeleri uyarınca yazılı olmak koşulu ile 3. Kişiye teklifi mümkündür. BK.na göre kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazda bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi satıcınında bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullanması halinde satıcı tapuda devre yanaşmazsa alıcının cebri tescil davası dinlenir. Davacı bu iddiasını yazılı olarak kanıtlamak durumundadır. Satım sözleşmesinin varlığı açıklanan biçimde kanıtlamayan davacı böyle bir sözleşmenin var olup olmadığını yeminle ispatlayabilir. Çekişmeli daireyi sonradan satıcı yükleniciden tapu ile satın alan diğer davalının evvelce aynı binanın başka dairesinde kiracı olarak oturuyor olması ve çekişmeye konu dairenin daha öncede davacıya haricen satıldığını bilerek tapudan iktisap etmesi tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23. 1 2.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 5.4.2000 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalılardan Mustafa G...'in yüklenici olduğunu, kat mülkiyetine tabi olmak üzere inşa ettiği binadan nizalı daireyi haricen kendisine sattığını, satış bedelini ödediğini, nizalı dairede 1985 yılından beri oturduğunu, bütün bunlara rağmen satıcı yüklenicinin aynı daireyi tapudan; daha sonra diğer davalı İsa G...'e muvazaalı olarak sattığını iddia ederek tapu iptali ve tescil istemiştir. Mahkeme 25.12.1997 tarihinde davanın kabulüne karar vermiş, hükmü davalılar vekili temyize getirmiştir. Temyiz istemi üzerine dairemizce yapılan inceleme sonucunda bu karar yüklenicinin sözü edilen inşaatı dava dışı kişilerle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu ve çekişmeli dairenin inşaat sözleşmesi ile yükleniciye ayrılan yerlerden bulunduğu iddia edildiğine göre, inşaat sözleşmesinin celbi ile bu dairenin gerçekten yükleniciye verilen yerlerden olup olmadığının saptanması gerekir. Yükleniciye ayrılan yerlerden ise, onunda inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hak niteliğindeki bu tescil isteme hakkını Borçlar Kanununun 162. vd. maddeleri uyarınca "yazılı olmak" koşulu ile üçüncü kişiye temliki mümkündür. Ancak davacının anılan madde de belirtildiği şekilde yazılı bir temlik belgesi bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının temlik hükümlerinden yararlanması mümkün değildir. Öte yandan, 30.9.1988 tarih, 1987/2-988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan Taşınmazda bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullanması halinde satıcı tapuda devre yanaşmaz ise, alcının cebri tescil davası dinlenir. Sözü edilen; İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için taraflar arasında bağımsız bölüm satımına ilişkin olarak geçersiz de olsa bir sözleşme bulunduğunun öncelikle kanıtlanması gerekir. Medeni Kanunun 6. maddesi uyarınca; böyle bir geçersiz sözleşmenin varlığını bunu iddia eden davacı kanıtlaması gerekir. Davacı bu iddiasını, yazılı olarak kanıtlamak durumundadır. Satım sözleşmesinin varlığını açıklanan biçimde kanıtlayamayan davacı böyle bir, sözleşmenin var olup olmadığı hususunda diğer tarafa ancak yemin teklif edebilir. Olayda davalı harici satış sözleşmesinin varlığını usulünce, kanıtlayamadığı halde böyle bir sözleşmenin varlığı kabul edilerek ne kadar olduğu belirlenmemiş olan harici satış bedelinin bütünüyle ödenip ödenmediği hususunda mahkemece re'sen davacıya tamamlayıcı yemin teklif edilerek bunun sonucuna göre İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen unsurların gerçekleştiğinin kabulü doğru görülmemiştir. Öte yandan çekişmeli daireyi sonradan satıcı yükleniciden tapu ile satın alan diğer davalı İsa G...'in aynı binanın başka bir dairesinde kiracı olarak oturuyor olması ve çekişmeye konu dairenin daha önce davacıya haricen satıldığını bilerek tapudan iktisap etmesi, tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Şayet davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ederek, gerçek olmayan bir alımda bulunursa ancak o zaman bir iptal nedeni olabilir. Yeni malikin zararlandırma kastı bulunduğu kanıtlanamadığına göre, davanın reddine karar vermek gerekirken..." gerekçesiyle bozulmuştur. Bozma kararından sonra davacı taraf nizalı yerin inşaat sözleşmesinde yüklenici Mustafa'ya ait olduğunu gösterir sözleşmeyi dosyaya ibraz etmiştir. Mahkeme bozma kararında belirtilen belgelerin celbi hususundaki bozma kararına uyulmasını, bunun dışındaki bozma kararına ise davacı elinde yazılı bir belge olması halinde 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanmasına gerek bulunmadığı ve bu belgeye dayanarak her zaman tapu iptali ve tescil davası açabileceği, taraflar arasında harici fiili teslim ve kullanmaya dayalı satış sözleşmesinin kabul edildiği, bu sözleşmenin, artık geçersizliğinin ileri sürülmesinin hukukta eşitlik prensibi ve Medeni Kanunun 2. maddesine göre mümkün olmadığı, eylemli durum karşısında davalı yüklenici ile davacı arasında satış ilişkisinin bulunmadığının ispatının davalı yükleniciye düştüğü, davalı İsa'nın iktisabının uzun süre aynı binada kiracı olarak oturduğu ve nizalı yerin davacı tarafından haricen satın alındığının Somut olayda, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı yapan yüklenici davalı Mustafa G... binayı tamamlamış ve kat irtifakı kurularak 1985 yılında nizalı yerin tapusunu adına devralmış, bu arada kendisinden diğer daireleri satın alan kişilere tapularını vermiştir. 25.10.1996 tarihinde ise nizalı daireyi tapudan diğer davalı İsa G....'e satmıştır. Bu süre içinde nizalı yerle ilgili resmi işlemler önce malik Mustafa adına yapılmış, yeni malikini satın almasından sonra ise onun adına devredilmiştir. Davacı, yeni malik kendisine ihtarname gönderdikten sonra iş bu davayı açmış, 1985 senesinden itibaren davalı yükleniciden bu dava tarihine kadar nizalı yerin tapusunu istememiştir Açılan bu dava sırasında ise, yükleniciden nizalı yeri satın aldığını iddia etmesine rağmen bu iddiayı ispatlayacak herhangi bir belge ibraz edememiştir. Yargılamanın son aşamasında mahkemeye sunulan makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında, taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşme olarak kabul edilen belgelerden değildir. Ayrıca, dava açılmadan önce nizalı yer tapudan 3. kişiye devredilmiştir. Dayalı İsa nın daha önce aynı apartmanda başka bir daire de kiracı olarak oturması, nizalı dairenin davacıya haricen satıldığını bilerek bu daireyi tapudan satın alması tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Yeni malikin davacıyı zararlandırma kastı ile gerçek olmayan bir alımda bulunması gerekir. Yeni malik davalı İsa'nın dosya kapsamına ve mevcut delil durumuna göre davacıyı zararlandırma kastının varlığı kanıtlanamamıştı. Bütün bu hususlar ve yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alındığında; somut olayda 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının koşullarının gerçekleşmediği ve yeni malik İsa'nın nizalı yeri tapudan satın almasının, davacıyı zararlandırma kastı ile yapıldığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harem istek halinde iadesine, 29.1.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi. bilmesi nedeniyle iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle direnilmesine karar vermiştir.
SONUÇ : Bu karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından "...kısa kararda hüküm fıkrasının oluşturulmamasının HUMK. nın 388. maddesine aykırılık oluşturduğu..." gerekçesi ile bozulmuştur. Bu aşamada davacı mahkemeye, alıcısı Mustafa G... olarak belirtilen 20 ve 21 nolu dairelerin satım bedeli ""800.000.TL. yazılı 2.9.1983 tarihli bir makbuz ibraz etmiştir. Davalı duruşmada, yeni delil ibrazına muvafakatları olmadığını bildirmiş, mahkeme, bu makbuzdan da bahsederek ve yukarıda yazılı nedenlerle aynı kanaatte olduğunu belirterek davanın kabulüne karar vermiş, bu hükmü davalılar temyize getirmiştir.
SONUÇ : Yerel mahkeme, 22.9.1998 tarih 1998/3679-6379 sayılı bozma ilamında belirtilen belgelerin getirtilmesi kısmındaki bozmaya bu yönden uymuş ve bu belgelerin toplanmasına karar vermiş, daha sonra da bu belgeleri de dikkate alarak yeni bir karar vermiştir. Mahkemenin bu tutumu bozma ilamına eylemli bir uymadır. Ve aynı gerekçeyle dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca incelenmek üzere Dairemize gönderilmiştir. Mahkemenin eylemli olarak bozmaya uyması ile bozma kararı lehine olan davalılar yönünden usuli kazanılmış hak oluşmuştur.
Bozma kararından önce yargılama sırasında, taraflara delillerini ibraz etmeleri için kesin mehil verilmiştir. Bildirilen davacı delilleri arasına nizalı bağımsız bölümün satımına ilişkin yazılı bir belgenin varlığından bahsedilmemiştir. Davalı taraf bozma kararından sonra davacı tarafından yeni delil ibraz edilmesine onayları olmadığını belirtmiştir.
30.9.1988 tarih 1988 /2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı daha önceki bozma kararında bahsedildiği gibi, taraflar arasında taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşmenin varlığı halinde uygulanabilecektir. Davacı, yüklenici davalı Mustafa G.... ile aralarında böyle bir sözleşmenin olduğunu ispatlayamamış, yazılı bir belge ibraz edememiştir. Bozmadan sonra mahkemeye sunulan 2.9.1983 tarihli makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilen geçersiz bir sözleşme niteliğinde değildir. Ayrıca, bu İçtihadı Birleştirme Kararında belirlenen cebri tescil istemi, ayni bir hak değil; kişisel bir haktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunan kimsenin davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin 3. kişiye geçmemiş olması gerekir. Başka bir deyişle kural olarak ifa geçersiz sözleşmenin tarafları arasında olacaktır. Tapu Sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetli 3. kişiye tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise, elbette geçersiz söyleşmeye dayanan kişinin tescil isteminin yasal dayanağı kalmayacaktır.
SONUÇ : Somut olayda, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı yapan yüklenici davalı Mustafa G... binayı tamamlamış ve kat irtifakı kurularak 1985 yılında nizalı yerin tapusunu adına devralmış, bu arada kendisinden diğer daireleri satın alan kişilere tapularını vermiştir. 25.10.1996 tarihinde ise nizalı daireyi tapudan diğer davalı İsa G...'e satmıştır. Bu süre içinde nizalı yerle ilgili resmi işlemler önce malik Mustafa adına yapılmış, yeni malikin satın almasından sonra ise onun adına devredilmiştir. Davacı, yeni malik kendisine ihtarname gönderdikten sonra iş bu davayı açmış, 1985 senesinden itibaren davalı yükleniciden bu dava tarihine kadar nizalı yerin tapusunu istememiştir. Açılan bu dava sırasında ise, yükleniciden nizalı yeri satın aldığını iddia etmesine rağmen bu iddiayı ispatlayacak herhangi bir belge ibraz edememiştir. Yargılamanın son aşamasında mahkemeye sunulan makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında, taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşme olarak kabul edilen belgelerden değildir. Ayrıca, dava açılmadan önce nizalı yer tapudan 3. kişiye devredilmiştir. Davalı İsa'nın daha önce aynı apartmanda başka bir daire de kiracı olarak oturması, nizalı dairenin davacıya haricen satıldığım bilerek bu daireyi tapudan satın alması tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Yeni malikin davacıyı zararlandırma kastı ile gerçek olmayan bir alımda bulunması gerekir. Yeni malik davacı İsa'nın dosya kapsamına ve mevcut delil durumuna göre davacıyı zararlandırma kastının varlığı kanıtlanamamıştır. Bütün bu hususlar ve yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alındığında; somut olayda 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının koşullarının gerçekleşmediği ve yeni malik İsa'nın nizalı yeri tapudan satın almasının, davacıyı zararlandırma kastı ile yapıldığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 29.1 .2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/13418

K. 2003/2430

T. 6.3.2003

• ALACAK DAVASI ( Davacının Harici Sözleşme İle Satın Aldığı Taşınmazı Devretmeyen Davalıdan Satış Bedelini Talep Etmesi )

• TAŞINMAZ SATIŞI ( Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )

• GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Yasanın Aradığı Şekil Şartlarına Uyularak Resmi Merciler Önünde Yapılmış Bir Satış Sözleşmesinin Bulunmaması )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Taraflar Arasında Geçerli Bir Sözleşme Mevcut Bulunmadığından Uyuşmazlığın Haksız İktisap Hükümlerine Göre Çözümlenmesinin Gerekmesi )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET ( Haksız İktisap Kuralları Uygulanırken Hakkaniyetin Gözönünde Tutulması ve Adil Olunması )

• TARAFLARIN İADE BORCUNUN KAPSAMI ( Zenginleşmenin İyi ya da Kötü Niyetli Olunup Olunmadığının Tespiti )

• KÖTÜNİYET ( Haksız Zenginleşenin Elde Ettiği Yararın Geçerli Bir Sebebe Dayanmadığının ve İade ile Yükümlü Olduğunun Haksız Zenginleşence Biliniyor ya da Bilinmesi Gerekiyor Olması )

• İSPAT ( İade Alacaklısının İade Borçlusu Zenginleşenin İyi Niyetli Olmadığını İspat Etmesinin Gerekmesi )

4721/m.2,3,706

818/m.63,64,213

3402/m.26


ÖZET : Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz, satışından kaynaklanmaktadır. Yasanın aradığı şekil şartlarına uyularak, resmi merciler önünden yapılmış bir satış sözleşmesi olmadığından, yapılan arsa satış işlemi MK.706, BK.213 Tapu Kanunun 26. maddesi hükmüne göre geçersizdir. Bu nedenle taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Bu durumda taraflar arasındaki uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına uygun çözümlenmesi ve tasfiye edilmesi gerekir. Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuraları uyarınca tasfiye edilir iken denkleştirici adalet kuralı hiç bir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iadesi dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır.
BK.nun 63. ve 64. maddeleri iade borcunun kapsamını fakirleşmenin değil, zenginleşmenin iyi veya kötü niyete dayalı olmasına göre bir ayrım yapmıştır. Haksız zenginleşen, zenginleşmeyi kötü niyetle elden çıkarmış ise elden çıkardığı bu zenginleşmeyi iade tarihinde olması gereken durumuyla ve tam olarak iade etmekle yükümlüdür.Hemen belirtelim ki, zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeyi iyi veya kötü niyetle mi elden çıkarttığı hususu MK.nun 3. maddesi hükmü uyarınca belirlenecektir. Haksız zenginleşen elde ettiği yararın geçerli bir sebebe dayanmadığını ve iade ile yükümlü olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise iyi niyetli sayılmayacaktır. Kural olarak iade alacaklısı iade borçlusu zenginleşenin iyi niyetli olmadığını ispat etmelidir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalı tarafından 1.4.1997 tarihli harici sözleşme ile 104 Ada 1 parsel sayılı taşınmazın 480.000.000 TL. bedel karşılığında kendisine satıldığını, ödemeler bittiği halde tapu kaydının devredilmediği gibi BK.106/1 maddesi gereğince keşide edilen ihtarın da sonuçsuz kaldığını, davalının satış bedeli olan 480.000.000 TL.yi denkleştirici adalet ilkesi gereği iade etmesi gerektiğini ileri sürerek sözleşmenin feshi ile şimdilik 500.000.000 TL.nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, taşınmaz satışına dair harici sözleşmenin geçersiz olduğunu, ancak satış bedeli olarak ödenen miktarın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte istenebileceğini savunmuştur.
Mahkemece satış bedeli olan 480.000.000 TL.nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacı, davalı belediye tarafından satılan taşınmazın satış bedelini ödediği halde kendisine tapunun verilmediğinden bahisle ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkeleri uygulanarak iadesini istemiştir. Davacının 1.4.1997-17.4.1998 tarihleri arasında 480.000.000 TL. ödediği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz, satışından kaynaklanmaktadır. Yasanın aradığı şekil şartlarına uyularak, resmi merciler önünden yapılmış bir satış sözleşmesi olmadığından, yapılan arsa satış işlemi MK.706, BK.213 Tapu Kanunun 26. maddesi hükmüne göre geçersizdir. Bu nedenle taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Bu durumda taraflar arasındaki uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına uygun çözümlenmesi ve tasfiye edilmesi gerekir. Hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tespitteki ilke ve esaslarını açıklanmasında yarar görülmüştür.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
İlke böyle olmakla beraber iade edilecek zenginleşme miktarının hesaplanmasında öğretide birlik olduğu söylenemez. İade edilecek zenginleşme miktarı konusunda öğretideki bu ayrık düşünceleri kısaca "fakirleşme kadar olmalıdır" veya "fiili değer artışı yani gerçek zenginleşme miktarı ne ise o olmalıdır. veyahut ihlal edilen hakkın sahibine bahsettiği yararlanma yetkisi ile bağdaşmayan her türlü zenginleşme miktarı kadar olmalıdır" şeklinde özetlemek mümkündür. Olayı çözümlerken öğretideki bu görüşlerden şüphesiz yararlanılmalıdır.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmekte ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmektedir. Belli bir miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade anındaki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bugüne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sıkıntılara tutarsızlıklara adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip, saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarınca değiştirilinceye, bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdır. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekse öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır. Bu düşüncelerin isimleri farklı ise de varılmak istenen sonuç aynıdır. Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, MK.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun içen de uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
BK.nun 63. ve 64. maddeleri iade borcunun kapsamını fakirleşmenin değil, zenginleşmenin iyi veya kötü niyete dayalı olmasına göre bir ayrım yapmıştır. Haksız zenginleşen, zenginleşmeyi kötü niyetle elden çıkarmış ise elden çıkardığı bu zenginleşmeyi iade tarihinde olması gereken durumuyla ve tam olarak iade etmekle yükümlüdür. İade borcunun kapsamı tayin edilirken olumlu ve olumsuz zenginleşmenin tamamı dikkate alınmalıdır. Değişik bir anlatımla haksız zenginleşen kötü niyetli ise elden çıkardığı, zenginleşmeyi de elde kalan zenginleşme ile birlikte iadeye mecbur tutulmuştur. Hemen belirtelim ki, zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeyi iyi veya kötü niyetle mi elden çıkarttığı hususu MK.nun 3. maddesi hükmü uyarınca belirlenecektir. Haksız zenginleşen elde ettiği yararın geçerli bir sebebe dayanmadığını ve iade ile yükümlü olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise iyi niyetli sayılmayacaktır. Kural olarak iade alacaklısı iade borçlusu zenginleşenin iyi niyetli olmadığını ispat etmelidir. Ne varki olayın özellikleri zenginleşenin iyi niyetli olmadığını açıkça gösteriyor ise ayrıca bu yönün ispatına gerek bulunmamalı, iddianın ispat edilmiş olduğu kabul edilmelidir.
Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuraları uyarınca tasfiye edilir iken denkleştirici adalet kuralı hiç bir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iadesi dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır.
Mahkemece davacının 1.4.1997-17.4.1998 tarihleri arasındaki ödemelerinin her bir taksitin ödendiği andan ifanın imkansız hale geldiği dava tarihi itibariyle ulaşabileceği değerin ne olabileceği hususunda yukarıda açıklanan ilke ve esaslar dahilinde inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 6.3.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.