kentsel dönüşüm-bedel-tebligat

merhabalar,

müvekkil ve kardeşlerinin hepsi yurtdışında yaşıyorlar. Türkiye'de elbirliği ile mülkiyet halinde malik oldukları bir arsa ve arsa üzerinde ruhsatlı ancak tamamlanmamış 9 katlı bir bina var. Bu binanın 2 katı kaçakmış; ancak müvekkil 2018de bedelini yatırmış ve ruhsatı almış. Tüm mirasçılar yurtdışında yaşadığı için evin yapımını tamamlayamamışlar o yüzden oturumu yok ancak ruhsatlı.

Kentsel dönüşüm müdürü geçen iki yılda müvekkili telefonla arayarak bu binayı bize sat şeklinde ifadelerde bulunmuş. Müvekkil ise bu teklifi kabul etmemiş. Bu yaz başında müvekkili arayıp adresini sormuş müvekkil söylememiş, kendiniz bulabilirsiniz diye belirtmiş. Müvekkil Türkiye'ye tatile geldiğinde binanın yıkıldığını görüyor. Tebligat gelmedi bize haberimiz yokken nasıl yıkarsınız diyor?. Müdür emniyetten yıkılması için dilekçe aldıklarını ayrıca muhtarın da yıkılması için dilekçe verdiğini ve müdürlüğün de maliklere tebligat gönderdiklerini ama iade olduğunu söylüyor. ayrıca arsanın da kamulaştırıldığını söylüyorlar. ancak kamulaştırıldığına dair kesin bir bilgi yok.

tapu kayıt belgesine baktığım 15.06.2021 tarihinde Çevre Şehircilik Bak. oluru ile 6306 s k madde 22ye göre rezerv alanı olarak belirlendiğini satışa konu taşınmazla ilgili belediyeden görüş alınması gerektiğini beyan hanesine kaydetmişler.
09-07-2021 tarihinde de belediye kendi sayfasında ''metruk yapı yıkım ilanı'' adında ilanen teblig yayınlamış. ve 16-08-2021 tarihinde binayı yıkmışlar.

ancak burada 15 malik bulunuyor ve birine bile tebligat ulaşmıyor. ilanen tebligden de yurtdışında olan maliklerin haberinin olması imkansız. müvekkil de türkiyeye tatile gelmese öğrenemeyecekti.

ne binanın riskli yapı olduğu ne rezerv alanı olduğu teblig edilmedi.
haberleri olmadığı için kentsel dönüşüm müdürlüğü veya belediye ile herhangi bir sözleşme de imzalanmadı.

henüz kentsel dönüşüm müdürlüğü ve belediye ile görüşmedim. Ancak kentsel dönüşümün usülünü bir haftadır araştırıyorum. Tam emin olamadığım için burada tecrübesi olan meslektaşlara sormak istedim.

1-tebligat yaptıklarını söyleseler dahi -eğer maliklere hiç tebligat yapılmamışsa- ilanen teblig usulüne uygun olur mu?
2-metruk yapı/ rezerv alanı olması tebligatsız olsa bile yıkımı hukuka uygun hale getirir mi?
3-kentsel dönüşüme dair maliklerle anlaşılmış hiçbir sözleşme yok.
4-biz bedel için belediye ile görüşüp anlaşamaz ise dava yoluna gitme imkanımız var mı? hangi yola başvurabiliriz?

şimdiden çok teşekkür ederim.

Şurada örnek bir metruk yapı yıkım ilanı mevcut. Tebligat adresi, Mernis adresiymiş(İmar Kanunu md 39). Eğer maliklerin Mernis adresleri yoksa doğrudan ilanen tebliğe geçiliyormuş.

Tebligat sürecinin hızlandırılması doğal çünkü binanın çevreye zarar verme ihtimali yüksek. Ama tebligat kurallarına da uyulacak tabii.

1- Mernis adresi varken tebligat yapılmamışsa ilanen tebliğ usulsüz olacaktır.
2- Yasanın belirlediği kurala uyulmadan yıkılmışsa, tazminat söz konusu olabilir. Ayrıca yıkım masraflarını idare maliklerden isteyemeyecektir.
3- Kentsel dönüşüm için idare maliklerle anlaşmaz. Malikler müteahhitle anlaşırlar(2/3 sağlanmalı). Müteahhitle anlaşmayan maliğin arsa payını belediye açık artırmayla satar. Genelde bu payı müteahhit satın alır ve binayı yapar.

Ancak sizin olayınızda tipik, riskli yapı olduğu için yıkım ve sonucunda kentsel dönüşüm yok anlaşılan. Arsa, rezerv yapı alanına dahil. Dolayısıyla idare ya oradan, ya başka yerden taşınmaz teklif edecektir ya da arsanın bedelini ödeyecektir.

Değer belirlerken idare piyasa şartlarını değerlendirecektir. Eğer arsa değeri düşük belirlenirse ya da önerilen taşınmaz, vazgeçilen taşınmazdan daha değersiz olursa, vs itiraz etmek mümkün olacaktır. Dosyanın ne aşamada olduğu kontrol edilmeli.

Hukuki bilgisi olmayan kişiler bazen kamu personelinin ne dediğini anlayamayabilir. "Bize sat" ifadesi hiç geçmemiş olabilir. Eğer geçmişse daha iyi tabii. Arsa değerlenmiş demektir.

Alıntı: Yazan Av. Erdem Akçay Şurada örnek bir metruk yapı yıkım ilanı mevcut. Tebligat adresi, Mernis adresiymiş(İmar Kanunu md 39). Eğer maliklerin Mernis adresleri yoksa doğrudan ilanen tebliğe geçiliyormuş. Tebligat sürecinin hızlandırılması doğal çünkü binanın çevreye zarar verme ihtimali yüksek. Ama tebligat kurallarına da uyulacak tabii. 1- Mernis adresi varken tebligat yapılmamışsa ilanen tebliğ usulsüz olacaktır. 2- Yasanın belirlediği kurala uyulmadan yıkılmışsa, tazminat söz konusu olabilir. Ayrıca yıkım masraflarını idare maliklerden isteyemeyecektir. 3- Kentsel dönüşüm için idare maliklerle anlaşmaz. Malikler müteahhitle anlaşırlar(2/3 sağlanmalı). Müteahhitle anlaşmayan maliğin arsa payını belediye açık artırmayla satar. Genelde bu payı müteahhit satın alır ve binayı yapar. Ancak sizin olayınızda tipik, riskli yapı olduğu için yıkım ve sonucunda kentsel dönüşüm yok anlaşılan. Arsa, rezerv yapı alanına dahil. Dolayısıyla idare ya oradan, ya başka yerden taşınmaz teklif edecektir ya da arsanın bedelini ödeyecektir. Değer belirlerken idare piyasa şartlarını değerlendirecektir. Eğer arsa değeri düşük belirlenirse ya da önerilen taşınmaz, vazgeçilen taşınmazdan daha değersiz olursa, vs itiraz etmek mümkün olacaktır. Dosyanın ne aşamada olduğu kontrol edilmeli. Hukuki bilgisi olmayan kişiler bazen kamu personelinin ne dediğini anlayamayabilir. "Bize sat" ifadesi hiç geçmemiş olabilir. Eğer geçmişse daha iyi tabii. Arsa değerlenmiş demektir.

Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ediyorum.
Metruk yapı yıkım ilanı bu örnekteki ile aynı değil. Maliklerin isimleri ve yapı fotoğrafı yok, sadece ada ve parsel bilgisi yer alıyor.Usulen uygun mu bilmiyorum.
Yani arsa için bedelde anlaşamaz ise dava yoluna gitme imkanımız var bu durumda.

Hukuka uygun yıkıldığını ispat etseler dahi biz o bina için tazminat(bina bedelini) isteyemez miyiz? (çünkü çok kıymetli bir yerde bir katı dükkan olmak üzere 9 katlı bir bina)

Metruk yapı şartlarını taşıyorsa, bina bedeli istenemeyecektir.

Alıntı: Yazan Av. Erdem Akçay Metruk yapı şartlarını taşıyorsa, bina bedeli istenemeyecektir.

cevabınız için tekrardan çok teşekkür ediyorum.
dün kentsel dönüşüm müdürü ile görüştüm. binanın imar k m 39'a göre yıkıldığını(tebligat bu maddeye göre yapılmış) bina boş olduğu için uyuşturucu kullanıcılarının yuva yaptığını bunların fotoğrafının dosyada olduğunu mali indiham komsisyonun raporu olduğu ve Belediye encümenin yıkım kararı olduğunu söyledi bu şekilde mali indiham komisyonu kararına dava açarsak düşük bir bedel alacağımızı ancak bir kaç ay sonra başlayacak kentsel dönüşüm uzlaşmalarında daha yüksek bir değerde olacağını ama dava açarsak sadece mahkemenin belirlediği bedeli alacağı kentsel dönüşümden bir bedel alamayacağımızı söyledi.(degerlemecilere bina yıkılmadan önce binanın bir bedel tespiti yaptığını arsa+yapı olarak kentsel dönüşüme dahil ettiğini söyledi)ayrıca arsada şuanlık bir kamulaştırma olmadığını dilerse daire/dükkakn dilerse de bedel alabileceğini söyledi.

biz zaten uzlaşmak istiyoruz. ancak yine de bir hak kaybımız olmasın diye iyice araştırmak istiyorum. şu aşamada müvekkili bilgilendirip kentsel dönüşüm uzlaşmasında anlaşmak tarafımızca daha karlı olacak gibi görünüyor.
iyi çalışmalar diliyorum sizlere de sayın meslektaşım.