Peşin ödenen kiralarda yeni maliğin kira alacağı

Aşağıda konu ile ilgili meslektaşlarımdan yardım istiyorum
Müvekkil şirket bir gayrımenkulü 5 yıllığına kiralıyor.Kira ilişkisi aynı zamanda tapuya şerh ediliyor.Müvekkilimiz sözleşme gereği ilk yılın kirasını peşin ödüyor.Ancak ilk yıl kira süresi bitmeden gayrımenkul el değiştiriyor.Yeni malik gayrımenkulü satın aldığı tarihten itibaren itibaren işleyen üç aylık kira parasını talep ediyor(İstenilen kira bedeli eski maliğe peşin olarak ödendiği halde ).Ayrıca kira bedelini 5000 USD den 15000 USD ye artırdığını beyan ediyor ve müvekkil şirkete bu hususları içeren bir ihtarname gönderiyor.Bu durumda,aynı dönem için kira bedeli eski maliğe peşin ödendiği halde yeni maliğe son üç ayın kira bedeli ödenmek zorundamıdır?Ödenmemesi halinde bir yaptırım sözkonusumudur?

Kira alacağı nisbi bir ilişkidir tarafları ilgilendirir 3.kişleri ilgilendirmez siz 3 aylığı ödemişsiniz ve gayrımenkulu kullanmışsınız taraflar edim borçlarını yerine getirmiştir.Yeni malik artık size bir icapta bulunmuştur 5000den 15000 e çıkararak bu icapla bağlı olmak istemiyorsanız kabul etmezsiniz ve çıkmak zorunda kalırsınız zira artık malik değişmiştir

T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 1984/786
Karar: 1984/1501
Karar Tarihi: 27.03.1984

ÖZET: Yeni malik satın aldığı tarihten başlayarak, eski malikin kiracıdan aldığı kira paralarını, eski malikten talep edebileceğine ve bu husustaki uyuşmazlık eski ve yeni malikler arasında çözümleneceğine göre, davanın reddi gerekir.

(1086 S. K. m. 73) (818 S. K. m. 257)

Dava: Dava dilekçesinde 150.000 lira alacağın masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Karar: Taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre, yıllık kira 240.000 liradır. Bu kira parası peşin ödenecektir. Kira parası dışında kiracının ayrıca kiralayanın ödemesi gereken gelir vergisi stopajı olarak vergi dairesine ödenecek miktarı da ödeyeceğine dair kira sözleşmesinde özel bir hüküm de bulunmamaktadır.

Davacının yıllık kira parasını sözleşme gereği davalı kiralayana ödediği hususunda da da bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davalı kiralayan, kira süresi içinde kiralananı bir başkasına sattığından alıcı, kiralayanın haklarına halef olmuştur.

Bu gibi durumlarda kiracı, eski malike ödediği kira miktarı kadar kira borcundan kurtulacağından, yeni malik kiracıdan aynı süre ile ilgili ikinci defa kira parası isteyemeyeceğine göre, kiralananı, kira sözleşmesine göre işgal eden kiracı da, eski malikten satış tarihinden sonraya ait ödediği kira paralarını isteyemez.

Yeni malik satın aldığı tarihten başlayarak, eski malikin kiracıdan aldığı kira paralarını, eski malikten talep edebileceğine ve bu husustaki uyuşmazlık eski ve yeni malikler arasında çözümleneceğine göre, davanın reddi gerekirken kabulü doğru değildir.

Kabul şekline göre de, sözleşme dışına çıkılarak davacı tarafından ödendiği dahi kanıtlanmayan gelir vergisi stopajı olarak, ayrıca 30.000 liraya hükmedilmesi yerinde görülmediği gibi, yeni malikin davacı kiracıdan satın alma tarihinden sonraki döneme ait kira parasını talep edip etmediği ve davacının yeni malike kira ödeyip ödemediği de araştırılmadan davanın kabulü bu yönden de doğru değildir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve 1750 lira peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine 27.3.1984 gününde oybirliği ile karar verildi.