kira borcuna itirazın kaldırılması davası hakkında soru

iyi akşamlar arkadaşlar,

Benim öğrenmek istediğim konu ;kiracı bir yıllık kira sözleşmesi yapıyor süre bitiminde ev sahibiyle anlaşıp orayı boşaltıyor fakat ev sahibi oyaladığı için anahtarı teslim edemiyor üç dört ay sonra durumu belirten ihtarname çekiyor ev sahibi de kiracının oturmadığı bu 4 ay için icra takibi başlatıyor kiracı borca itiraz ediyor elinde yazılı delili yok tanık delili ile icra hukuk mahkemesinde ispat edebilir mi? yanıtlar için şimdiden teşekkürler..

kiralanan yerde oturmaya devam edilseydi sözleşme kendiliğinden 1 yıllık yenilenmiş sayılırdı ancak kiralanan yer boşaltıldığından en doğal yönden sözleşme sona ermiştir. İcra takibine itirazdan sonra karşı taraf icra hukukta değil genel mahkemede itirazın iptali davası açması lazım fakat ispat yükü yani kira sözleşmesinin devam ettiği yönündeki ispat davacı tarafta olacaktır. yani bence siz rahat olan tarafsınız.

Yazılı delil olmadığı için ispat edemez. Anahtar teslim edilmediği sürece kiracılık ilişkisi devam eder.

Peki menfi tespit davası açmak mantıklı mı bu dava devam ederken mi yoksa bittikten sonra mı açılmalı?

Açacağınız menfi tespit davasında tahliyeyi ancak kesin deliller ile kanıtlayabilirsiniz, onun dışında yemin delilini elinizdeki ispat aracı olarak kullanabilirsiniz.

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/163

K. 2006/2414

T. 14.3.2006

• KİRALANANIN İZİNSİZ TAHLİYESİ ( Kira Akdinin Süresi Bitmeden Taşınmazın Tahliyesi Konusunda Davacı Kiralayanın Muvafakatının Bulunduğu Hususunun İspat Yükü Davalı Kiracıya Ait Olduğu )

• SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE İZİNSİZ TAHLİYE ( Davacı Kiralayanın Muvafakatının Bulunduğu Hususunun İspat Yükü Davalı Kiracıya Ait Olduğu )

• İSPAT YÜKÜ ( Davalının Yemin Deliline Dayandığının Anlaşılması Karşısında Mahkemece Davalı Tarafa Yemin Teklif Etme Hakkının Bulunduğu Hatırlatılması Gereği )

818/m.252

1086/m.428

ÖZET : Kira akdinin süresi bitmeden taşınmazın tahliyesi konusunda davacı kiralayanın muvafakatının bulunduğu hususunun ispat yükü davalı kiracıya ait olup, davalının da yemin deliline dayandığının anlaşılması karşısında, mahkemece davalı tarafa yemin teklif etme hakkının bulunduğu ( tahliye konusunda davacının muvafakatının bulunup bulunmadığına ilişkin ) hatırlatılarak, varılacak sonuç dairesinde uygun bir karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde 3.431.000.000 liralık takibe vaki itirazın iptali ile %40 inkar tazminatının parasının gününden başlayarak aylık lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, davalının müvekkiline ait taşınmazda kiracı olarak oturduğunu, ancak taşınmazı habersizce tahliye ettiğini, taşınmazın ancak 5 ay sonra kiraya verilebildiğini, bu döneme ilişkin kira alacaklarının tahsili amacı ile İcra takibi yaptıklarını, davalının ise bu takibe itirazda bulunduğunu beyan ederek, itirazın iptali ile %40 inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı savunmasında, kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, tahliyenin davalının rızası ile gerçekleştiğini ve tahliye edilen tarihe kadar da tüm kira borçlarını ödediklerini ifade etmiştir.

Mahkemece, tanık beyanlarına dayanılarak evin, davacının bilgisi dahilinde tahliye edildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Somut olayda, taşınmazın tahliye edildiği konusunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. İhtilaf, taşınmazın davacı kiralayanın muvafakatı ile tahliye edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.

Davalı, kira akdinin süresi bitmeden taşınmazın tahliyesi konusunda davacı kiralayanın muvaffakatının bulunduğunu ileri sürmekte, davacı ise bu hususu reddetmektedir. Yargılama sırasında dinlenilen davalı tanığı apartman görevlisi de çelişkili beyanlarda bulunduğundan, ifadesine itibar edilmesi mümkün görülmemektedir.

O halde olayda ispat yükü davalı kiracıya ait olup, davalının da yemin deliline dayandığının anlaşılması karşısında, mahkemece davalı tarafa yemin teklif etme hakkının bulunduğu ( tahliye konusunda davacının muvaffakatının bulunup bulunmadığına ilişkin ) hatırlatılarak, varılacak sonuç dairesinde uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.03.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Öyleyse ne yapmak gerekir kiracının tahliyeyi ispat edecek yazılı delili yok menfi tespit davasında tanık dinletme imkanı yok mudur? ayrıca icra hukuk mahkemesinde dava devam ederken menfi tespit açılmasında bir sakınca var mıdır? tedbir istenmeyeceği için bu dava kaybedilirse tazminat ödeme yükümlülüğü yoktur değil mi?

Tanıkla dinletme sınırı 2.500 TL, 2.500 TL üzerindeki hukuki ilişkilerde tanık dinletilemez. Emin olmamakla birlikte sanırım kira alacaklarında bu sınır yıllık kira alacağı toplamına göre belirleniyor.Dolayısıyla bu şartlarda tanık dinletme şansınız yok gibi. Açacağınız davada, davalının isticvabını isteyip tahliyeye ilişkin ikrarda bulunmasını sağlayın, bunu başaramazsanız yemin ettirin. Başka da bir yöntem aklıma gelmiyor doğrusu. Dediğiniz gibi menfi tespit davasında alacaklının alacağına kavuşmasını engelleyici tedbir mahiyetinde karar bulunmuyorsa tazminata hükmedilmemesi gerekir. İcra Hukuk Mahkemesinde açılan davanın menfi tespit davasına her hangi bir etkisi bulunmamaktadır. Çünkü icra mahkemesi kararları maddi anlamda kesin hüküm ifade etmez.Dolayısıyla genel Mahkemede dava açmanızda hukuki yararınız mevcuttur.

yargıtay kararı olayla tam ilgili değil bence. olayımızda kira sözleşmesi bitiminde taşınmaz tahliye edilmiş, bitmeden olsaydı ispat yükü tabi ki kiracı da olurdu.

Biliyorsunuz 6570 Sayılı kanun gereği kiracının kira dönemi bitiminden 15 gün önce yönelteceği fesih beyanıyla kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirme yetkisi var.

Somut olayda tek taraflı fesih beyanını bir yana bırakın tarafların kira sözleşmesinin dönem sonu itibariyle sona erdirilmesi yönünde anlaşmaları söz konusu. Dolayısıyla kira ilişkisi gerçekte sona ermiş.

Ancak kiracı mal sahibine güvendiği için bunu yazıya dökmemiş. Kiracı fesih olgusunu protokolle (yazılı belge ile) ispatlayamıyor. Kiralayanın bunu inkar etmesi halinde tanık dinleme sınırı muhtemelen aşıldığı için (yıllık kira bedelinin 2.500.TL sını aşması halinde) takdiri delillerle fesih anlaşmasını ispatlayamaz.Kiracının bu hususta kiralayana yemin teklif etmek dışında yapacağı pek bir şey yok gibi .


Kiracı kira dönemi sonuna doğru Süresi içinde ihtarname çekmediği için kira sözleşmesi aynı şartlarla (kira bedeli hariç) bir sene daha uzamıştır.Kanunun ilgili maddesinde (sanırım 6570 SK. 11. madde) kiracının fesih iradesini,kira döneminin bitmesinden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirmesi isteniyor.Dolayısıyla kira dönemi sonunda kiracının fiilen kiralananı boşaltması 11. maddedeki etkiyi yapmaz diye düşünüyorum.

Bundan sonra,yani kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilenmesinden sonra kiracının mecuru boşaltması haksız fesih sayılır. Mal sahibinin kiracıdan kira alacağı değil tazminat alacağı doğar.

Bu konudaki yerleşmiş Yargıtay uygulanması da hatırlanacağı üzere “kira döneminin sona ermesinden önce kiracının kiralananı boşaltması halinde, kiralayanın , mecurun boşaltıldığını öğrendiği günden başlayarak ne kadar sürede kiraya verebileceği belirlenmeli ve böylece bu süreye düşen kira bedeli ödetilmelidir” şeklindedir.

Burada kiralayanın mecurun boşaltıldığını öğrenmesinin tanık deliliyle ispatlanabilmesi gerekir. Maddi bir vakıa olduğundan tanık dâhil takdiri delillerle ispatlanabilmelidir diye düşünüyorum.
Bu ispat usulü kabul edildiği takdirde, mecurun kira bedelinin eski kiracı olması hasebiyle düşük olması, merkezi talep gören bir yerde olması gibi lehe durumların mevcudiyeti halinde bilirkişi 1 ay içinde kiraya verilebilir tespitinde bulunursa mahkeme sadece 1 aylık kira bedelinin tazminine hükmedebilir.(Bildiğim kadarıyla genelde 2 ayı geçmiyor bilirkişilerin kiraya verilebilme süresi tayinleri.)

Açacağınız menfi tespit davasında öncelikle fesih anlaşmasının varlığı konusunda karşı tarafa yemin teklif etmenizi, kiralayanın yemin etmesi halinde ise yukarıdaki şekilde savunma yaparak zararınızı sizden talep edilen 4 aylık kira parasından 1 aylık kira parasına düşürmeye çalışmanızı tavsiye ederim.

Saygılarımla.