İntifadan Men ve Ecrimisil

Merhaba meslektaşlarım,

Murisin ölümü ile üç kardeşten biri dükkan niteliğindeki taşınmazı kiraya veriyor ve takribi 6 aydır kiraları tahsil ediyor. Kiracı ile şifahi yapılan görüşmelerde ödemeyi hisseleri oranında müvekkillerime yapmayı reddediyor. Bu durumda nasıl bir yol izlemek gerekir?

Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmadan taşınmazdan fiilen yararlanan paydaş aleyhine ecrimisil davası açılabilir. Geriye doğru 5 yıllık kira bedellerinden müvekkillerinizin hissesine düşen bedel bu dava yoluyla tahsil edilebilir.

Ancak bu dava, dava tarihinden sonra elde edilen kira gelirleri bakımından hak doğurmaz. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz için yapılan kira sözleşmesi geçersiz olduğundan kiracı aleyhine de el atmanın önlenmesi davası açılması kalıcı çözüm olacaktır.

Şayet ecrimisil davasını önce açıp kira bedellerinden müvekkillerinize düşen payı tahsil ederseniz, bu durum kira akdine muvafakat ettiğiniz anlamına gelebilecektir. Bunun sonucu olarak da kiracı aleyhine el atmanın önlenmesi davası hakkınızdan feragat ettiğiniz düşünülebilecektir. Bu nedenle kira akdine muvafakat anlamına gelmemek üzere ve kiracı aleyhine el atmanın önlenmesi davası hakkınız mahfuz olmak kaydıyla ecrimisil davası açılmasında fayda var.

İyi çalışmalar dilerim.

Çok teşekkür ederim üstadım, elinize sağlık.

Meslektaşım benzer şekilde açtığımız bir dava var. Diğer paydaşın habersiz şekilde kiraya vermesi de müdahale kapsamında değerlendirilebilir mi? Bu sebeple paydaştan da müdahalenin meni istenemez mi?

Alıntı: Yazan gbahsi Meslektaşım benzer şekilde açtığımız bir dava var. Diğer paydaşın habersiz şekilde kiraya vermesi de müdahale kapsamında değerlendirilebilir mi? Bu sebeple paydaştan da müdahalenin meni istenemez mi?

El atmanın önlenmesi davasının yasal dayanağı olan 4721 sayılı TMK'nun 683/2 maddesinde; "Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." düzenlemesine yer verildiğinden el atmanın önlenmesi davasının muhatabı malı fiilen elinde bulunduran kişilerdir.

Bu nedenle ecrimisil davasından farklı olarak el atmanın önlenmesi davasında, malı kullandıran kişi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açılamayacağı kanaatindeyim meslektaşım.

TMK m.683/2'deki hükmün geniş yoruma tabi tutulması gerekir. El atma eylemli(fiili) olarak yapılabileceği gibi, eylemli el atma olmaksızın çekişme,sataşma, güçlük çıkarma,hakkı olmadığı halde hak iddiasında bulunmak ve ciddi bir el atma tehlikesi yararak muarazada bulunmak eylemleri de anılan maddedeki el atmanın önlenmesi davasının konusunu teşkil eder.

Bu yönden, bir paydaşın diğer paydaşın olurunu almadan tek başına taşınmazı kiraya verme hakkı olmadığı halde , taşınmazı tek başına kiraya vererek haksız kullanmaya neden olan paydaş aleyhine kiracısı ile birlikte el atmanın önlenmesi davası açılabileceğini düşünüyorum. .

BKN : https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=23114'de 10 sıra nolu yazımız.

YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2009/4517
Karar Numarası: 2009/5301
Karar Tarihi: 06.05.2009

"...Mahkemece, dava konusu yerin Hasköy Muhtarlığı tarafından N.....S... 'a kiraya verilmişse de işgalin bizzat N.....tarafından yapıldığı gerekçesiyle davalı Muhtarlığa karşı açılan davanın sıfat yokluğundan reddine, davacı adına kayıtlı taşınmaza davalı N...'nin elatmasının önlenmesine, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davalı köy tüzel kişiliği aleyhine açılan davanın sıfat yokluğundan reddine, davalı şahıs hakkındaki davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan deliller ile, 15.06.2006 tarihinde satın alma yoluyla davacı adına kayıtlı olan 1222 parsel sayılı taşınmazın davalı köy tüzel kişiliği tarafından diğer davalı şahsa kiraya verilmek suretiyle muaraza yaratıldığı sabittir.
Bilindiği gibi, elatmanın mutlaka kullanmaya, yararlanmaya engel olma, güçlük çıkarma şeklinde yapılmasına gerek yoktur. Fiili bir müdahale olmasa dahi, bir hak iddia etmek, gerçek, ciddi bir müdahale tehlikesi yaratmak yanında haksız elatma doğrudan yapılabileceği gibi bir vasıta ya da başka bir kişi kullanılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir. Bu tür eylemleri gerçekleştirenler hakiki şahıslar olabileceği gibi tüzel kişiliklerde olabilir ve elatmanın önlenmesi davaları haksız elatmada bulunan tüm hakiki ve hükmi şahıslar aleyhine açılabilir.

Somut olayda, haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın taşınmazı davalı N... 'ye kiraya vererek haksız kullanmaya neden olan köy tüzel kişiliğinin de kiracısı ile birlikte sorumlu tutulması zorunludur.

Hal böyle olunca, davalı köy tüzel kişiliği hakkında da elatmanın önlenmesine ve belirlenen ecrimisile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmelerle yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.

Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 06.05.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Pay ve paydaş çoğunluğu kuralına uyulmadan ve diğer paydaşların muvafakati alınmadan kurulan kira sözleşmesinde, sözleşme âkidi paydaş aleyhine açılacak müdahalenin men'i davasında verilecek hüküm infaza elverişli olmayacaktır.

Bu nedenle haksız el atılan taşınmazı kullanan ve kullandırana karşı birlikte dava açılması düşünülebilecektir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, benzer bir uyuşmazlığa ilişkin ilâmında;

"Kabule göre de; bilindiği üzere, T.M.K.'nun 683.maddesine dayalı elatmanın önlenmesi istekli davaların konusunu haksız eyleme dayalı tasarrufların oluşturduğu kuşkusuzdur. Eylem kim tarafından yapılırsa, davanın ona yönelik olarak açılması ve sonucundan onun sorumlu tutulması asıldır. Ancak taşınmazın bir başkasının kullanımına sunulması halinde, haklı ve geçerli bir nedene dayalı olmaksızın taşınmazı kullandıranın sorumluluğunun ortadan kalkmayacağı da açıktır. Haksız elatmaya dayalı davalarda kullanan ve kullandıran birlikte sorumludur." (E. 2015/2569 K. 2017/4821)

İfadelerine yer vermek sûretiyle kullanan ile birlikte kullandıran aleyhine de dava açılabileceğine hükmetmiştir.

Ancak buradan yalnızca kullandıran aleyhine dava açılabileceği sonucu çıkarılmamalıdır. Zira kullandıran, davanın hukukî muhatabı olabilecekse de dava konusu hakkın maddî muhatabı taşınmazı bizzat kullanandır.

Pasif husumet ehliyeti, maddî hukuka göre mülkiyet hakkının kullanımını engelleyen taşınmazı bizzat kullanana aittir. Bu davada davalı taraf sıfatı da kullandırana müstahaktır. Kullandırana hasım mevkii yaratan olgu, kullananın haksız müdahalesidir.

Bu nedenle gerek infaz aşamasında yaşanacak tereddütlerin izalesi gerekse doğru hasmın tespiti bakımından kullanan ve kullandıran şahıslar aleyhine dava açmak yerinde olacaktır.