müşterek mülkiyette ortak giderler

merhabalar,
fikirlerinizi almak istediğim husus şudur,
Bir müvekkilim kat mülkiyeti olmayan bir apartmanda yaşıyor. V e 2 sene önce o apartmanda yöneticilik yapmış. Yöneticilik yaptığı süre zarfında çatıda oluşan problemler den dolayı zor durumda kalarak ,kendiside en üst katta olmasından dolayıda sıkıntıyı bizzat yaşayarak durumu bildirmiş.
Ama diğer maliklerden bir yanıt alamamış ve kendi kendine çatıyı isolasyon yaptırarak ödenen meblayı da diğer daire sahiplerine rucu etmiş. Şu an apartmanda başka bir yönetici bulunmakta fakat malikler aidatlarını ödemiyorlar Bunun da açıklamasının kendilerinin rızası olmadan yapılan çatı masrafı olduğunu söylüyorlar. Burda merak ettiğim husus,
-sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici tayini istenebilir mi? çünkü şu anki yönetici işini yapmıyor.
-Yapılan çatı masrafı acil ihtiyaçlardan sayılabilir mi?
-hangi yolu önerirsiniz?

Alıntı: Yazan av_mine merhabalar, fikirlerinizi almak istediğim husus şudur, Bir müvekkilim kat mülkiyeti olmayan bir apartmanda yaşıyor. V e 2 sene önce o apartmanda yöneticilik yapmış. Yöneticilik yaptığı süre zarfında çatıda oluşan problemler den dolayı zor durumda kalarak ,kendiside en üst katta olmasından dolayıda sıkıntıyı bizzat yaşayarak durumu bildirmiş. Ama diğer maliklerden bir yanıt alamamış ve kendi kendine çatıyı isolasyon yaptırarak ödenen meblayı da diğer daire sahiplerine rucu etmiş. Şu an apartmanda başka bir yönetici bulunmakta fakat malikler aidatlarını ödemiyorlar Bunun da açıklamasının kendilerinin rızası olmadan yapılan çatı masrafı olduğunu söylüyorlar. Burda merak ettiğim husus, -sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici tayini istenebilir mi? çünkü şu anki yönetici işini yapmıyor. -Yapılan çatı masrafı acil ihtiyaçlardan sayılabilir mi? -hangi yolu önerirsiniz?

Kat mülkiyeti kurulmamış yerlerde KMK uygulanamaz, o nedenle genel hükümlere göre hareket etmelisiniz.(Yani önceki yöneticinin yaptığı gibi)

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Kat mülkiyeti kurulmamış yerlerde KMK uygulanamaz, o nedenle genel hükümlere göre hareket etmelisiniz.(Yani önceki yöneticinin yaptığı gibi)

pekala ama önerilerizi merak ediyorum ,açıkçası ne yapabiliriz.?

Alıntı: Yazan av_mine pekala ama önerilerizi merak ediyorum ,açıkçası ne yapabiliriz.?

Önce malikleri ihtarname yoluyla uyarın. Mahkeme yoluyla tespit yaptırılarak, çatının tamirinin zorunlu olduğunu tespit ettirin. Yapılan masrafları faturalandırın. Diğer kat maliklerine hisseleri oranında rücu edin.

peki yeni yönetici atama konusu,kat mülkiyeti gibi sulhten istenebilir mi?

Buna benzer bir konu ile ilgili benim de bir sıkıntılı durumum var, şöyle ki; 15 daireli bir apartmanın tüm bağımsız bölümleri müteahhit tarafından satılıyor.( Kendisine ait 3 dairesi hala mevcut ) ancak sattığı dairelerin kat mülkiyeti değil " kat irtifak tapuları " vardır.Üstelik yapması ve tamamlaması gereken ortak yerdeki eksikleri ( merdiven korkuluğu, asansör vs. gibi ) tamamlamaya yanaşmamaktadır.Apartmanda bir yönetim oluşturulmuş ise de şimdi bu yönetimin de kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun olmadığını çünkü kat mülkiyeti değil kat irtifakı söz konusu olduğunu ileri sürmekte ve eksiklikleri de yapmamaktadır.Yine projede olmayan ancak sonradan yapılan merkezi ısıtma sistemi giderlerini ödemeye de yanaşmamaktadır.Ne önerirsiniz?Hareket tarzımız nasıl olmalıdır?Genel hükümlere göre , kat irtifak sahipleri ayrı ayrı hareket mi etmeliler yoksa yönetici tarafından KMK hükümlerine göre bu eksikliklerin giderilmesi talep ve dava edilebilir mi? Teşekkürler...

Merhaba.
bir apartmanın KMK' na tâbi olması için KMK na göre mutlaka kat mülkiyetine geçilmiş olması gerekmiyor. Kat irtifaklı taşınmazlar da KMK' nun 17. maddesi koşullarını taşıyorlarsa KMK' na tâbidirler. KMK md.20/II. yönetici olmasa da diğer kat maliklerine gider payını ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi yapma hakkını vermektedir.

KAT MALİKLERİ KURULUNUN GEÇERSİZLİK NEDENİYLE İPTALİ-ZORUNLU İHTİYAÇLARIN ORTADAN KALKMAMASI-KAT MALİKLERİNDEN BİR VEYA BİRKAÇININ ZORUNLU İHTİYAÇLARI GİDERMESİ

Esas Yılı : 1987
Esas No : 5-657
Karar Yılı : 1988
Karar No : 238
Karar Tarihi : 09.03.1988
Daire No :
Daire : HG

DAVA : Taraflar arasındaki "634 sayılı Kanuna muhalefet" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, (Ankara Beşinci Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın kabulüne dair verilen 9.12.1986 gün ve 1986/3961503 sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi'nin 13.1987 gün ve 1987/2156-6618 sayılı ilamı ile; (...Hakkında, genel gider borcundan dolayı icra takibi yapıldığı ileri sürülen davacının, yönetime bir borcu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden, borçlu olmadığına da hükmedilmesi doğru bulunmamıştır..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Temyiz eden: Davacılar vekili.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Davanın konusu kat malikleri kurulu kararının geçersizlik nedeniyle iptali ile bu geçersiz karara dayanılarak yapılan icra takibi nedeniyle borçlu bulunulmadığının tesbiti isteğinden ibarettir.

Mahkemece davada 7 bağımsız bölümlü bir taşınmazın mevcut olduğu, bu nitelikteki taşınmaz için yönetici seçiminin zorunlu bulunmadığı, tüm bağımsız bölüm maliklerinin katılacakları ve oybirliği ile alacakları kararla yöneticinin seçilebileceği, olayda bu yapılmadığından, davacının dışında karar alındığından yönetici seçimine ilişkin kurul kararının yasaya aykırı olduğu ve bu kurulun aldığı karara davacının borçlu olduğunun kabul edilemiyeceği gerekçesiyle dava kabul edilmiş; Özel Daire toplantıda yasal çoğunluğun bulunmaması nedeniyle yönetici seçimiyle ilgili kararın iptalini isabetli bulmuş; ancak davacının bir borcu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden davacının borçlu olup olmadığı araştırılıp incelenmeden davacının borçlu olmadığına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı bulunarak kararı bozmuş, mahkeme direnmiştir.
Usulsüz olduğu gerçekleşen toplantıda ki bu toplantı Aralık ayında yapılmıştır, apartmanın yapımı yeni tamamlanarak oturulmaya başlandığı ve mevsimin kış olduğu da dikkate alınarak her bağımsız bölümden 50.000 lira toplanması kararlaştırılmıştır. Bu durumun maddi olaylara uygun düştüğü dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Bir apartmanın ısınma, genel su ve benzeri ihtiyaçlarının giderilmesi zorunluluk olarak kendini gösterir. Usulüne uygun kat malikleri kurulunun toplanamaması, yönetici seçiminin gerekmemesi veya gerekip de usulüne uygun seçim yapılamaması zorunlu ihtiyaçların ortada kalması sonucunu doğurmaz.

Bu gibi durumlarda usulüne uygun toplantı yapılmasa dahi kat maliklerinden bir veya bir kaçının bu ihtiyaçları gidermeleri vekaletsiz tasarruf hükümlerine tabi olup koşulları gerçekleştiği takdirde kat malikleri bu giderlerden sorumlu tutulurlar.

O halde, mahkemece bu yönden davacının borçlu olup olmadığı araştırılıp incelenerek sonucu uyarınca karar verilmek ve bu nedenlerle de Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. O halde, direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 2.3.1988 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, 9.3.1988 gününde yapılan ikinci görüşmede