yöneticinin çatıyı onarması veya değiştirmesi

Değerli Meslektaşlarım;

Olay: Toplam 10 direden oluşan bir apartmanda yönetici tarafından binanın çatısının onarılması gerektiği ve bu tadilat ve değişikşik için herbir kat malikine 850,00 TL düştüğü bildirilmiştir. Kat maliklerinden 8' i bunu kabul etmiş 2'i ise kabul etmemiştir. Sonuç olarak yapılan bu iş için 9 kat maliki ödemede bulunmuş fakat 1 kat maliki ödeme yapmaktan kaçınmaktadır.

II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:

1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:

MADDE 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

Soru: Yöneticinin almış olduğu bu karar ve yapmış olduğu işin hukuki niteliği nedir, ödemesi gereken meblağı ödemeyen kat malikine yönelik ne tür hak ve yetkileri verdir? Dava edilebilir mi?

Cevaplarınız için şimdiden taşekkür ederim...

Alıntı: Yazan ararat-heja Değerli Meslektaşlarım; Olay: Toplam 10 direden oluşan bir apartmanda yönetici tarafından binanın çatısının onarılması gerektiği ve bu tadilat ve değişikşik için herbir kat malikine 850,00 TL düştüğü bildirilmiştir. Kat maliklerinden 8' i bunu kabul etmiş 2'i ise kabul etmemiştir. Sonuç olarak yapılan bu iş için 9 kat maliki ödemede bulunmuş fakat 1 kat maliki ödeme yapmaktan kaçınmaktadır. II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ: 1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ: MADDE 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Soru: Yöneticinin almış olduğu bu karar ve yapmış olduğu işin hukuki niteliği nedir, ödemesi gereken meblağı ödemeyen kat malikine yönelik ne tür hak ve yetkileri verdir? Dava edilebilir mi? Cevaplarınız için şimdiden taşekkür ederim...

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

KMK m.20-b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür
c-Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir

20-b ise ortak yerlerin onarım giderlerine kat maliklerinin katılomak zorunda olduklarını , c fıkrası ise giderlere katılmayanlar hakkında icra takibi yapılabileceğini;

KMK 35-hAnagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;(yöneticinin görevleri başlılı madde)

I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir


Sayın meslektaşım KMK m 19'da kat maliklerinin binanın bakım ve mimari durumun korumakta mecbur olduklarını dile getirmekte, ancak maddenin devamında yapılacak tadilatların ancak kat malikleri kurulunun oy çokluğu ile yapılabileceği belirtilmektedir.
42. madde de kat maliklerinin kendi başlarına bir değişiklik yapamayacaklarından bahsetmektedir. ancak bu maddelere aykırı olarak yöneticinin veya her hangi bir kat malikinin kendi başına apartman için faydalı olacak tadilat ve onarım için masraf yapması halinde ne olacağı hususu açıklığa kavuşturulmamıştır. bu boşlukta her zamanki gibi Medeni Kanunun objektif iyi niyet ve dürüstlük hükümleri çerçevesinde çözülecektir.

Bu bağlamda çatının tamiri de binanın korunması açısından elzem bir durumdur. Aksi düşünülürse, bu hususta bir kat malikleri kurulu kararı alınamazsa, binanın büyük zarar görmesine neden olacağı açıktır.
Diğer yandan yöneticinin görevleri arasında ana gayrimenkulün korunması, bakım ve onarımı için gerekli tedbirleri alması yer almaktadır.

Sonuç olarak yönetici yapılan tadilatın bina için elzem olduğunu ispat ederse ki bu son derece kolay, bu durumda yapmış olduğu harcamayı diğer kat maliklerinden talep edebilecektir. icra takibine itiraz edilebilir ama bu gerekçeyle itirazın ptaline karar verilecektir. saygılarımla.

Bu bağlamda çatının tamiri de binanın korunması açısından elzem bir durumdur. Aksi düşünülürse, bu hususta bir kat malikleri kurulu kararı alınamazsa, binanın büyük zarar görmesine neden olacağı açıktır.
Sayın atoss3'ün belirttiği bu durumun mevcut olduğunu ispat etmeniz gerekir.