Kira bedeli ve aylık ciro üzerinden kira tespit davası ikame edebilir miyiz? Yoksa yalnızca kira bedeli üzerinden açıp, ciro payı için ayrı bir dava..

İş yeri için bir kira tespit davası ikame edeceğiz. Araştırmalarımızda emsal sayılabilecek iş yerlerinin sahiplerinin kira bedelinin yanı sıra aylık ciro üzerinden %2-3 civarında pay aldıklarını da tespit ettik. Acaba bu durumu da kira tespit davasında kira bedeli ile birlikte mi talep etmeliyiz, yoksa ciro payı için ayrı bir dava mı ikame etmeliyiz? Teşekkürler.

Meslektaşım; eğer kira bedeli; örneğin 50.000 TL + %3 Ciro bedeli ise, birlikte açmanızda hiçbir sıkıntı yok, aksine bence ayrı açmak sıkıntı olur. Kira bedeli aslına bakarsanız ....TL+ %3 ciro bedeli yani tek.

Ancak kira bedeli 50.000 TL, ayrıca işletme gideri, reklam vs nedeniyle %3 ciro payı ise, burada ciro kira bedeli değildir. O zaman ayrı bir bedel ve dolayısıyla davadan bahsedeceğiz.


3. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2023/2193
Karar : 2024/183
Karar Tarihi :16.01.2024
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.



Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.



Bölge Adliye Mahkemesi kararı duruşma istemli olarak davalı vekili tarafından ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davalı vekilinin duruşma isteminin nitelik ve miktar itibariyle reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:



I. DAVA



Davacı vekili; taraflar arasında 01.08.2005 düzenleme, 23.12.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 2015 Aralık ayında biten son kira yılında ödenen aylık kira bedelinin 34.185,09 TL+KDV olduğunu, kira bedelinin rayiçlerinin altında kaldığını ileri sürerek; kira bedelinin 23.12.2015 tarihinden itibaren aylık 76.250,00 TL+ KDV olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.



II. CEVAP



Davalı vekili; ödenen kira bedelinin rayice uygun olduğunu, sözleşmede sabit kira bedeli dışında ayrıca ciro üzerinden kira bedeli ödendiğini, bu nedenle kira bedelinin tespitinin talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.



III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI



İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; keşif sonrası hazırlanan bilirkişi raporunda 23.12.2015 tarihi itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde kiralanın getirebileceği azami kira bedelinin 66.300,00 TL + KDV olacağı görüşünün belirtildiğini, bilirkişi raporunda mümkün olduğunca emsal kira sözleşmelerinin değerlendirildiği, bilirkişiler tarafından belirlenen kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile kiralananın 23.12.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 60.000,00 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiştir.



IV. İSTİNAF



A. İstinaf Yoluna Başvuranlar



İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.



B. İstinaf Sebepleri



1.Davacı vekili; belirlenen kira bedelinin düşük olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.



2.Davalı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve yetersiz olduğunu, bilirkişi raporuna yapılan itirazların değerlendirmeye alınmadığını, cevap dilekçesinde belirtilen hususların yargılamanın hiçbir aşamasında değerlendirilmediğini, ciro esasına göre belirlenen kira bedelinin tespitinin talep edilemeyeceğini, şartları oluşmuşsa ancak uyarlama davası açılabileceğini, dava konusu olayda uyarlama şartlarının oluşmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.



C. Gerekçe ve Sonuç



Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; incelenen Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığı gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.



V. TEMYİZ



A. Temyiz Yoluna Başvuranlar



Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.



B. Temyiz Sebepleri



Taraf vekilleri; istinaf dilekçesinde ileri sürdükleri sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmişlerdir.



C. Gerekçe



1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme



Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.



2. İlgili Hukuk



1.6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'nun Geçici 2 nci maddesinin birinci fıkrası;



2.18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı



3. Değerlendirme



Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, taraflar arasında düzenlenen 23.12.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden 23.12.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitinin talep edildiği, tarafların tacir olduğu, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2 nci maddesi gereğince 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinin uygulanmasının tacirler için ertelenmiş olması nedeniyle yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, sözleşmede sabit kira bedeli yanında ayrıca ciro üzerinden de ödenecek kira bedelinin kararlaştırıldığı, davacı kiracının talebinin asgari kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu, uyarlama talebinin bulunmadığı, ciro üzerinden de ayrı bir kira bedelinin ödenecek olmasının şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin tespitinin istenilmesine engel oluşturmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yeterli inceleme ve değerlendirmenin yapıldığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.