Tellallık Sözleşmesi

İyi çalışmalar. Çözemediğim bir sorun hakkında cevaplarınızı bekliyorum.

Müvekkilim taşınmaz sahibidir. Taşınmazın satılması için A isimli Gayrimenkul Danışmanlığı ile " Taşınmazın Satılması Hakkında Yetki Belgesi" adı altında sözleşme yapmıştır. Buna göre müvekkil; 6 ay boyunca A isimli firmanın bilgisi olmadan başka bir kişiye gayrimenkulü satmayacaktır. Buna karşılık A firması " satış işlemine konu olan taşınmazın bilgilerini internet sitesinde yayınlamayı, taşınmazın tanıtımını yapmayı, taşınmazı satım aşamasına kadar getirmek için aracılık yapmayı" taahhüt etmiştir.

Sözleşmenin imzalanmasından iki ay sonra müvekkil gayrimenkulü A firmasının bilgisi olmadan satmıştır. Çünkü iki ay boyunca A firması tek bir müşteri bile getirmemiş, müvekkilin telefonlarına dahi cevap vermemiştir. Müvekkil acil ihtiyacı olması nedeniyle A firmasına bildirdiği 300.000 TL' lik satış bedelinden çok aşağıya 220.000 TL' ye gayrimenkulü satmıştır. Buna karşılık A firması sözleşmede yazılı 20.000 TL + KDV ' lik cezai şartın ödenmesini istemiştir. Yapılan takibe itiraz edilmiş, aleyhimize itirazın iptali davası açılmıştır.

Öncelikle davacının fatura kesmediği halde KDV' yi alacak konusu yapması ne kadar hukuka uygundur. Bunun haricinde sözleşmede sadece müvekkilin imzası bulunmaktadır. Tellallık sözleşmelerinde iki tarafında imzasının bulunması geçerlilik koşuludur. Ancak olayımızda ki yetki belgesi adı altında imzalatılan sözleşme, acaba Borçlar Kanunu' nun 520. maddesinde düzenlenen tellallık sözleşmesi niteliğinde midir? Soruyu daha fazla uzatmadan cevaplarınızı bekliyorum. Teşekkürler

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/15586

K. 2005/4066

T. 15.3.2005

• GAYRİMENKUL TELLALLIK SÖZLEŞMESİNE DAYALI KOMİSYON ALACAĞI TALEBİ ( Tellallık Sözleşmesinin Yazılı Olması ve Taraflarca İmzalanması Şartı - Tellalın İmza ve Kaşesini Taşımayan Sözleşmeye Dayanarak Hak İddia Edemeyeceği )

• EMLAK KOMİSYONCUSUNUN KOMİSYON BEDELİ TALEBİ ( Tellallık Sözleşmesinin Yazılı Olması ve Taraflarca İmzalanması Şartı - Tellalın İmza ve Kaşesini Taşımayan Sözleşmeye Dayanarak Hak İddia Edemeyeceği )

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL ŞARTI ( Gayrimenkul Tellallık Sözleşmesine Dayalı Komisyon Alacağı Talebi - Davacı Tellalın İmza ve Kaşesini Taşımayan Sözleşmenin Geçersiz Olması )

• KOMİSYON ALACAĞI TALEBİ ( Emlak Komisyoncusunun İmzasını Taşımayan Gayrimenkul Tellallık Sözleşmesinin Geçersiz Olması ve Bu Sözleşmeye Dayalı Bedel Talep Edilemeyeceği )

818/m.404/son

ÖZET : Davacı emlak komisyoncusu olduğunu ve davalılar arasında taşınmaz alım satımına aracılık yaptığını, davalılar tarafından imzalanan protokol başlıklı sözleşme ile komisyon bedelinin %4 olarak kararlaştırıldığını, ancak davalıların ücretini ödemedikleri gibi icra takibine de haksız olarak itiraz ettiklerini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir. Tellallık sözleşmesini düzenleyen BK'nın 404/son maddesinde gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olmadıkça muteber olmayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu itibarla tellallık sözleşmesinin yazılı olması ve taraflarca imzalanması şarttır. Davacının dayandığı sözleşmenin incelenmesinde sözleşmede tellal olan davacının imzasının ve kaşesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemez. Bu nedenle de davacı geçerli olmayan bu sözleşmeye dayanarak herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Mahkemece bu yön gözetilerek davanın reddi gerekirken, kabulü hatalıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı emlak komisyoncusu olduğunu ve davalılar arasında taşınmaz alım satımına aracılık yaptığını, davalılar tarafından imzalanan protokol başlıklı sözleşme ile komisyon bedelinin %4 olarak kararlaştırıldığını, ancak davalıların ücretini ödemedikleri gibi icra takibine de haksız olarak itiraz ettiklerini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne takibin 5.000.000.000 TL asıl alacak ve takip tarihinden reeskont faizi ile devamına karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalıların temyiz itirazlarının incelenmesinde; davacı davalılar arasında düzenlenen 8.8.2002 tarihli taşınmaz satımına ilişkin ""protokol"" başlıklı belgedeki ""komisyon bedeli %4 olarak belirlenmiştir"" sözlerine dayanarak icra takibi ile alacak talebinde bulunmuştur.

Tellallık sözleşmesini düzenleyen BK'nın 404/son maddesinde gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olmadıkça muteber olmayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu itibarla tellallık sözleşmesinin yazılı olması ve taraflarca imzalanması şarttır. Davacının dayandığı sözleşmenin incelenmesinde sözleşmede tellal olan davacının imzasının ve kaşesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemez. Bu nedenle de davacı geçerli olmayan bu sözleşmeye dayanarak herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacının bütün temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalılar yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.3.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Suat Bey nokta atışı yapmışsınız. Çok teşekkür ediyorum. Ancak sorumun kilit noktası bence şurası;

Olayımızda olduğu gibi sözleşmeye verilen isimlerin farklı olmasına rağmen ( yer gösterme, yetki belgesi, satış danışmanlığı vs.) içeriği ve niteliği itibariyle tellallık sözleşmesine benzeyen bu sözleşmelerin Borçlar Kanunu' nun 520. maddesine göre yazılı olması zorunlu mudur?

Borçlar Kanunu 520/3 maddesinde; " Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz." hükmü açık iken taşınmaz satımına aracılık eden kişinin " benim yaptığım sözleşme içerik olarak aynı, ancak adı tellallık değil" diyebilir mi?

Alıntı: Yazan Avukat Kaya Suat Bey nokta atışı yapmışsınız. Çok teşekkür ediyorum. Ancak sorumun kilit noktası bence şurası; Olayımızda olduğu gibi sözleşmeye verilen isimlerin farklı olmasına rağmen ( yer gösterme, yetki belgesi, satış danışmanlığı vs.) içeriği ve niteliği itibariyle tellallık sözleşmesine benzeyen bu sözleşmelerin Borçlar Kanunu' nun 520. maddesine göre yazılı olması zorunlu mudur? Borçlar Kanunu 520/3 maddesinde; " Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz." hükmü açık iken taşınmaz satımına aracılık eden kişinin " benim yaptığım sözleşme içerik olarak aynı, ancak adı tellallık değil" diyebilir mi?

Onun sözleşmeyi nasıl nitelendirdiğinin önemi yok. Nitelendirmeyi hakim yapacaktır. Tarafların iradesi "tellallık" yönünde olup,fakat şekil şartı yerine getirilmediği için geçersizdir.

Not: Bu kararda hizmet yerine getirilmiştir!

YHGK
Esas : 2010/19-559
Karar : 2010/546
Tarih : 03.11.2010


TELLALLIK SÖZLEŞMESİ
TAŞINMAZ TELLALIĞI SÖZLEŞMESİ
SÖZLEŞMEDE ALACAKLININ İMZASININ BULUNMAMASI
SÖZLEŞMENİN TARAFLARCA HAYATA GEÇİRİLMİŞ OLMASI ( Alacaklının İmzası Yok ise )
OBJEKTİF İYİNİYET ŞARTI ( Sözleşmede Davacının İmzasının Bulunmaması )
TMK.2
İİK.66, 67
BK.404, 405

1. Tellallık sözleşmesinin geçerliği için, kural olarak, bir biçim koşuluna uymak gerekli değildir.
Ancak:
Taşınmaz tellallığı sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmazsa geçerli olmayacağı yasada açık bir biçimde belirtilmiştir. Tellallık sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve borç doğran bir sözleşmedir.

2. Mahkemeye ibraz edilen sözleşmede, davalı/borçlu şirketi temsilen imzanın bulunup davacı/alacaklı komisyoncunun imzasının olmadığı ancak, takibe konu edilen komisyonculuk alacağının dayanağı olan sözleşmenin davacı/alacaklının elinde bulunması nedeniyle her zaman elindeki sözleşmeyi imzalayabileceği belirgindir.

Burada tarafların iradelerinin komisyonculuk sözleşmesinin kurulması konusunda birleştiği, her bir tarafın kendi elinde bulunan nüshayı imzalayarak diğerine verdiği ve sözleşmenin konusunu teşkil eden mal hususunda komisyonculuk hizmeti verilerek, satışının gerçekleştirildiği; hatta davalı/borçlunun komisyonculuk sözleşmesinden kaynaklanan borcunun bir kısmını da ödediği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, somut olayın özelliği de dikkate alındığında;
gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin, tarafların ortak iradesi ile BK’nun 404/3. fıkrasında emredilen geçerlilik şartına uygun şekilde, yazılı olarak kurulmuş olduğu
ve taraflarca hayata geçirildiğinin kabulü gerektiği;
sözleşmeye taraf olan davalı/borçlunun açıklanan şekilde imza eksikliğini ileri sürmesinin ise TMK’nun 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu;
sonuç itibariyle davacının taraflar arasındaki geçerli tellallık sözleşmesi gereği ücrete hak kazandığı yönündeki direnme kararı isabetlidir
DAVA VE KARAR:
Taraflar arasındaki “İtirazın İptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;

İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesince davanın “kısmen” dair verilen 7.7.2008 gün ve 2008\68-379 sayılı kararın incelenmesi davalı/borçlu vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin 06.07.2009 gün ve 2008\9912 E.-2009/6661 K. sayılı ilamı ile;

(“...Davacı vekili, taraflar arasında konusu taşınmaz satışı olan danışmanlık sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre davalının 50.000 USD ödemesi gerektiğini, davalının 25.000 USD karşılığı 30.000 YTL ödediğini, bakiye 25.000 USD karşılığı 30.000 YTL’nin ise ödenmediğini, satış işleminin tamamlandığını, ödenmeyen kısım için başlatılan icra takibinin davalının haksız itirazı sonucu durduğunu belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, takibe dayanak yapılan sözleşmede vadesi belirlenen bir borç bulunmadığını, borcun muaccel olduğunu, alacağın istenebilmesi için fatura kesilmesinin ve tebliği edilmesi gerektiğini bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, toplanan delillere göre davacının BK.nun 404.maddesi uyarınca davalıya hizmet verdiği ve sözleşmeye konu yerin 17.10.2007 tarihinde davalı tarafından satın alındığı, borcun muaccel olması için fatura kesilmesi gerektiği yolundaki savunmanın yerinde olmadığı gerekçeleriyle, davalının itirazının kısmen iptaline, takibin 30.000 YTL üzerinden bu bedele takipten itibaren % 25 oranını aşmamak üzere değişen oranda avans faizi uygulanmasına ve davalının % 40 oranında tazminatla sorumluluğuna karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava gayrimenkul tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali isteminden kaynaklanmaktadır. BK.nun 404.maddesi uyarınca gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve sözleşme düzenlenirken her iki taraf birlikte bu sözleşmeyi imzalamalıdır. Bu husus geçerlilik şartıdır. Oysa somut olayda dosyaya sunulan sözleşmede tek imza mevcuttur. Dayanak sözleşmede davacının imzası bulunmadığına göre ortada geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından söz edilemez.Mahkemece bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir....")

gerekçesiyle hüküm bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Dava, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 67.maddesine dayalı itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı, taraflar arasındaki 10.09.2007 tarihli sözleşme gereğince 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) ’nun 404 maddesi uyarınca tellallık ücretinin tahsiline ilişkin olarak yapılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir.

Mahkemece, toplanan delillere göre davacının BK’nun 404.maddesi uyarınca davalı/borçluya hizmet verdiği ve sözleşmeye konu yerin 17.10.2007 tarihinde davalı tarafından satın alındığı, borcun muaccel olması için fatura kesilmesi gerektiği yolundaki savunmanın yerinde olmadığı gerekçeleriyle; sonuçta davalı/borçlunun itirazının kısmen iptaline, takibin 30.000 YTL üzerinden devamına ve bu bedele takipten itibaren % 25 oranını aşmamak üzere değişen oranda avans faizi uygulanmasına ve % 40 oranında tazminata karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Özel Dairece, yukarıda açıklanan nedenlerle hüküm bozmuştur.

Mahkemece direnme kararında; ibraz edilen sözleşmede davalı/borçlu şirketin imzasının bulunup davacı/alacaklının imzasının olmadığı ve takibe konu alacağın dayanağı sözleşmenin davacıda olup, davaya konu edilen bu alacak için davacının her zaman sözleşmeyi imzalayabileceği, davalı/borçlu tarafından imzalanmış olan sözleşmenin davacının elinde bulunduğu, herhangi bir imzaya itirazın söz konusu olmadığı, bu durumda BK’nun 404/3. fıkrası gereğince gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı olarak yapıldığının ve burada öngörülen yazılı şekil şartının gerçekleşmiş olduğunun kabulünün gerektiği, imza eksikliği hususun ileri sürülmesinin MK’nun 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu gerekçesi ile ilk hükümde direnilmiştir.

Bozma ve direnme kararlarının kapsamı itibari ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin geçerli olup olmadığı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin dürüstlük ve hakkın kötüye kullanılması yasaklarına aykırı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Öncelikle konuyla ilgili kavram ve kurumların irdelenmesinde yarar vardır:

Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. md. 404/1). Tellallık sözleşmesinde kural olarak: vekillik kuralları uygulanır (BK. md. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK md. 404/3).

Tellallık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır(Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975). Davaya konu sözleşme göz önüne alındığında, bunun bir aracılık etme tellallığı sözleşmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle yasaca (BK. md. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve o nedenle de bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.

Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. md. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. 405/2). (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2002 c. 2, s.1124 vd.; Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s.705 vd.)

Yargıtay’ın istikrar kazanmış görüşüne göre; tellallık sözleşmesinin geçerliği için, kural olarak, bir biçim koşuluna uymak gerekli değildir. Yalnızca taşınmaz tellallığı sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmazsa geçerli olmayacağı yasada açık bir biçimde belirtilmiştir. Tellallık sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve borç doğran bir sözleşmedir. Bu ilkeler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07/10/2009 tarih ve 2009 tarih ve 2009/3-392 E. 2009/410 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.

Somut olayda, alacaklı Faruk Baykal Özbek tarafından, borçlu Marvel Uluslararası İşletmecilik Taşımacılık Ltd. Şti aleyhine İstanbul 5.İcra Müdürlüğünün 2008/582 esas sayılı icra dosyası üzerinden ilamsız icra takibi başlatılmış; ödeme emri borçluya 18.01.2008 tarihinde tebliğ edilmiş ve borçlunun 25.01.2008 tarihinde süresinde itirazı ile İİK’nun 66. maddesi gereği takip durmuş; eldeki dava 04.02.2008 tarihinde bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılmıştır.

Davacı/alacaklı ve davalı/borçlu vekilinin beyanları, toplanan deliller ile tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında 10.09.2007 tarihinde bir tellallık sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmenin konusunun, Yeni Sülün sok. no:103 Levent/Beşiktaş adresindeki gayrimenkulün alım-satımı olduğu, davacı emlak komisyoncusunun 818 sayılı Borçlar Kanununun 404. maddesi gereğince bu konuda davalı/borçluya komisyonculuk hizmeti verdiği ve tapu kaydına göre davalı/borçlunun söz konusu yeri 17.10.2007 tarihinde resmi şekilde satın aldığı; davalı/borçlunun komisyonculuk sözleşmesinin 6. maddesi gereğince ödemesi gereken bedelin 25.000 USD karşılığı olan miktarını ödemesine karşılık, kalan bedeli ödememesi üzerine, bakiye komisyon alacağının tahsili amacıyla davacı/alacaklı tarafından icra takibi başlatıldığı belirgindir.

Dosyaya sunulan sözleşmede davalı/borçlu şirketin yetkili temsilcisinin imzası bulunmakla birlikte, davacı/alacaklı komisyoncunun imzasının bulunmadığı; aşamalardaki beyanlarında davalı/borçlu tarafından herhangi bir şekilde sözleşmedeki imzaya itiraz edilmediği gibi, sözleşme bu şekli ile kabul edilip, borcun muaccel olmadığının ileri sürüldüğü ve borcun muaccel olması için fatura kesilmesi gerektiği itirazında bulunulduğu anlaşılmaktadır.

Bunun yanı sıra, bu sözleşme gereği davalı/borçlu tarafından bir kısım ödemenin yapıldığı da dosya kapsamı ile sabittir.

Sözleşmeye göre, tellâliye ücreti taşınmazın resmi şekilde devredilmesi ile muaccel hale gelecektir. Alacağın muaccel olması için fatura gönderilmesi gerektiği yönündeki bir hüküm sözleşmede yer almamaktadır. Böylece, davalı/borçlu itirazının yerinde olmadığı belirlenmiştir.

Burada, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ’nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının irdelenmesinde fayda bulunmaktadır.

TMK.’nun 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktır.

Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, MK.2 uygulama alanı bulur ve olağan üstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.1.1984 tarih ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Kararı).

Ancak, önemle belirtilmelidir ki, bu kuralın taliliği (ikinciliği) de gözetilerek her soruna öncelikle kendisine ait kanun hükümlerinin uygulanması asıl olmalıdır.

Gerçekten de, hukukun tüm alanlarında, uygulama niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması ve özellikle çelişkili davranış yasağı, şekle aykırılığı ileri sürme hakkı içinde, bir sınır teşkil ettiği, buyurucu olması nedeni ile hâkim tarafından doğrudan gözetileceği; öğreti ve uygulamada tartışmasız kabul edilmektedir (Hukuk Genel Kurulunun 2.10.1974 gün ve 2/810-1043; 7.2.1983 gün ve 4/24-1276; 7.2.2001 gün ve 2000/13-1729-32 sayılı kararları ile 5.4.1944 gün ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).

Dahası, resmi biçimde yapılmayan sözleşmelerin “yok hükmünde” sayılacağı, “Borç doğurmayacağı” bundan dolayı, doğmayan bir borcun, yerine getirilmesinden de söz edilemeyeceği, o nedenle hakkın kötüye kullanılması yasağının uygulanamayacağı görüşü, öğretide ve uygulamada terk edilmektedir (Sungurbey, İsmet; Medeni Hukuk Sorunları c.6, İstanbul 1994 s.345).Nitekim, olayların kendine özgü koşullarının oluşması halinde, akit öncesi sorumluluk kurallarının kıyas yoluyla geçersiz sözleşmelerde de uygulanabileceği, TMK’nun 2. maddesi uyarınca olumlu zararın (ifa menfaatinin), kaçırılan fırsat karşılığının istenebileceğine ilişkin yargı kararları bunlara örnektir.

Öte yandan, yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun gereksinmelerini karşılamakla yükümlüdür. Maddi hukuk, her zaman hayatın değişen sosyal akışı içinde, gelişen tüm olayları ve tüm ayrıntıları kurallaştırma gücüne de sahip değildir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasında, özel şekilde düzenlenmesi gereken bir sözleşme, bu şekle uyulmadan düzenmiş olmasına karşılık, taraflarca sözleşme hükümleri yerine getirilmişse- sözleşme hayata geçirilmişse- artık o sözleşmeye geçerlilik tanımak gerekir. Aksinin düşünülmesi TMK’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olacaktır.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:
Kural olarak, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve bu sözleşmenin davacı/alacaklı tarafından ispat edilmesi gerekir. Taraflar arasında düzenlenen komisyonculuk sözleşmesi yazılı yapılmış ve 6. maddesinde; 10.09.2007 tarihinde sözleşmenin 2 nüsha olarak taraflarca imzalanarak birer nüshasının taraflara verildiği belirtilmiştir.

Mahkemeye ibraz edilen sözleşmede, davalı/borçlu şirketi temsilen imzanın bulunup davacı/alacaklı komisyoncunun imzasının olmadığı ancak, takibe konu edilen komisyonculuk alacağının dayanağı olan sözleşmenin davacı/alacaklının elinde bulunması nedeniyle her zaman elindeki sözleşmeyi imzalayabileceği belirgindir. Burada tarafların iradelerinin komisyonculuk sözleşmesinin kurulması konusunda birleştiği, her bir tarafın kendi elinde bulunan nüshayı imzalayarak diğerine verdiği ve sözleşmenin konusunu teşkil eden mal hususunda komisyonculuk hizmeti verilerek, satışının gerçekleştirildiği; hatta davalı/borçlunun komisyonculuk sözleşmesinden kaynaklanan borcunun bir kısmını da ödediği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, somut olayın özelliği de dikkate alındığında; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin, tarafların ortak iradesi ile BK’nun 404/3. fıkrasında emredilen geçerlilik şartına uygun şekilde, yazılı olarak kurulmuş olduğu ve taraflarca hayata geçirildiğinin kabulü gerektiği; sözleşmeye taraf olan davalı/borçlunun açıklanan şekilde imza eksikliğini ileri sürmesinin ise TMK’nun 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu; sonuç itibariyle davacının taraflar arasındaki geçerli tellallık sözleşmesi gereği ücrete hak kazandığı yönündeki direnme kararı isabetlidir.

Ne var ki, davalı/borçlu vekilinin işin esasına ilişkin diğer temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden, bu konuda inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Dairesine gönderilmesi gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, direnme uygun bulunmakla, davalı/borçlu vekilinin işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 19. Hukuk Dairesine ( GÖNDERİLMESİNE ), oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Davacı, emlak komisyoncusu olduğunu, yaptığı tavassut işlemleri sonucunda davalının bir taşınmaz satın aldığını, aralarındaki sözleşmeye rağmen davalının ücretini ödemediğini, girişilen icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline %40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, ibraz edilen sözleşmede davalı şirketin imzasının bulunup davacının imzasının olmadığı ve takibe konu alacağın dayanağı sözleşmenin davacıda olup, davacının her zaman sözleşmeyi imzalayabileceği, imza eksikliği hususunun ileri sürülmesinin MK.nun 2.maddesine aykırı olup, BK.nun 404/3 fıkrası gereğince gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı olarak yapıldığının kabulü gerektiği, bu maddede ön görülen yazılı şekil şartının gerçekleşmiş olduğu gerekçesiyle 30.000.00 YTL üzerinden davanın kabulüne, % 40 tazminatın tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiş, Özel Dairece “dayanak sözleşmede davacının imzasının bulunmadığına göre ortada geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından söz edilemez” gerekçesi ile hükmü bozmuş, mahkemece önceki karardaki gerekçelerle ilk hükme direnilmiştir.

TTK`nun tatbikine ilişkin 6763 sayılı yasanın 41. maddesi ile değiştirilen B.K.nun 404/son fıkra hükmü uyarınca gayrimenkul tellallığı akdi yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz anılan yasa maddesi hükmü buyurucu niteliktedir. Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçim ispat değil geçerlik koşuludur. O nedenle taraflar ileri sürmeseler dahi mahkemece doğrudan gözetilir. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle Tellallık Sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzaların bulunmasıyla mümkündür. (B.K.Md.13) sadece bir tarafça imzalanmış bulunan belge hukuken tek taraflı bir irade açıklanması niteliğini taşır ve hakkın esasına yönelik bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcı kabul edilemez. Bu nitelikteki bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olması imzalardan birinin sonradan tamamlanması dahi az yukarıda açıklanan yazılı biçime ilişkin hukuki esasları etkilemez. O nedenle tellallık akdinde her iki tarafın imzalarının bulunması şarttır. Olayda dayanılan belge sadece davalının imzasını taşıdığı açıktır. Bu durumda geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından söz edilemez. Yargıtayın sapma göstermeyen kökleşmiş içtihatları bu doğrultudadır. (Y.H.G.K. 10.7.1971 gün E, 1968.T -805, Y.H.G.K. 11.10.1974 gün k, 1971/4-467, Y.13.H.D. 1.10.1991 t. A, 5835, K.8712, İBK.30) Mahkemece açıklanan yasal kurallar gözden kaçırılarak Tellallık ücretine dayanan istemin reddi yerine kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir. O nedenle sayın çoğunluğun kararın direnme uygun daireye yönünde oluşan düşüncelerine katılamıyorum.

KARŞI OY

Dava,yalnız,davalı tarafından imzalanan telalık sözleşmesine dayalı olarak açılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Mahkeme,tek taraflı imzalanan tellallık sözleşmesini geçerli sayarak davanın kabulüne karar vermiştir.

Davalı tarafın temyizi üzerine,19.Hukuk Dairesinin 06.07.2009 gün ve 2008/9912 Esas,2009/6661 Sayılı Kararı ile” gayri menkul tellallık sözleşmesinin BK’nun 404. maddesi gereğince yazılı ve her iki tarafça imzalanması gerektiğini,tek taraflı imzalanan davaya konu sözleşmenin geçerli olmadığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesinin isabetsiz olduğu” gerekçesiyle bozulmuş,mahkeme önceki kararında kararın da ısrar etmiştir.

BK’nun 404/3’cü fıkrası;
”Gayrimenkul tellallığı,akdi,yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz”
BK’nun 13/I. maddesi;
“Tahriri olması icap eden akitlerde,borç deruhte edenlerin imzaları bulunmak lazımdır”
Emredici hükülerini taşımaktadır.

Davaya konu 10.09.2007 tarihli tellallık sözleşmesinde davacı tarafı imzası söz konusu değildir.Bu durumda ortada yasaya uygun tanzim edilmiş geçerli bir tellallık sözleşmesinden söz edilemez.

Konu ile ilgili olarak,Hukuk Genel Kurulu 28.05.2008 gün ve 2008/19-398 Esas,2008/407 Sayılı Kararında”....tellal,satışlarda veya sözleşmelerde para mukabili aracılık yapan kişidir.Tellal hakkında genel olarak vekalet hükümleri uygulanır.Tellallık sözleşmesi kural olarak,şekle tabi olmamakla birlikte,gayrimenkul tellallığı akdi,yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.(BK’nun m. 404/son) Bu şekilde yazılı olarak yapılmayan geçersiz bir gayrimenkul sözleşmesine dayalı olarak verilen kaporanın ,sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alınması mümkündür.Geçerlilik koşulunu mahkemenin kendiliğinden göz önünde tutması gerekir.Ayrıca,tellallık sözleşmesinin geçerli olması için iki tarafında imzalamasının şart” olduğunu belirtmiştir.

HGK’nun;22.05.1974 gün ve 741/576 sayılı kararında;
Borçlar Kanunun 404 maddesinde 1/1/1957 günlü 6763 sayılı Kanunla eklenen son fıkra hükmünce;” gayrimenkul tellallığı akdi,yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”Bu hükmün eklenmesini gerektiren nedenler ve hükmün yazılış biçimi birlikte mütalaa olunduğunda, BK’nun 404/son fıkrası hükmünün,buyurucu nitelikte bulunduğunun ve tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçimin ispat değil geçerlilik koşulu olduğunun ve bütün bunların sonucu olarak mahkemece re’sen göz önünde tutulması gerektiğinin kabulü zorunludur.Yazılı olarak yapılması öngörülen bir sözleşmenin hukuken geçerlilik kazanabilmesi, ancak o sözleşmenin taraflarca imzalanmış olmasıyla mümkündür.Sadece bir tarafça imzalanmış bulunan bir belge hukuken tek taraflı bir irade açıklaması niteliğini taşır ve hakkın esasına ilişkin bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcı gücü haiz olamaz.Bu nitelikteki bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olması dahi yukarıda yazılı biçime ilişkin olarak açıklanan hukuki esasları değiştirmez Olayda dayanılan belge sadece bir tarafın imzasını taşımakta olması itibarıyla geçerli bir tellallık sözleşmesinden söz edilemeyeceğini” karara bağlamıştır.

Bu durum karşısında;BK’nun 13/I ve 404/III.maddelerinin biçim şartı olmayıp,geçerlilik şartı olması,sadece tek tarafça imzalanmış belgenin sözleşme niteliğinde olmadığından,BK’nun 404/III madde anlamında belge sayılmayıp,bu hususun re’sen gözetilmesi gerektiğinden, burada belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olmasının sonucu değiştirmeyeceğini ve Daire kararının doğru olduğunu düşündüğümüzden,sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşlerine katılmıyoruz.
YHGK 03.11.2010 E.2010/19-559 - K.2010/546
____________ oOo ____________

Suat bey, aklımdaki karmaşayı giderdiğiniz için teşekkür ediyorum..

Mehmet Saim bey eklediğiniz karar, davanın o kadar da kolay lehime sonuçlanmayacığını gösteriyor. Ancak sizin de dediğiniz gibi karardaki olayda tellal sözleşmeyi tamamlamış. Bu nedenle iyiniyetli kabul ediliyor. Buna karşın olayımızda tellal iki ay boyunca müvekkile tek müşteri getirmiyor. Telefonlara dahi cevap vermiyor. Bu nedenle somut olayda MK 2' nin uygulanmayacağını düşünüyorum. Katkınız için çok teşekkür ediyorum. Kolaylıklar diliyorum

İki tarafı borç altına sokan sözleşmelerde, her iki tarafında imzasının bulunmasının zorunlu olduğunu kabul eden Mahkeme ilk celse davanın reddine karar verdi. Yargıtay ise kararı onadı.

Bilgi veren meslektaşlarıma yeniden teşekkür ediyorum. İyi çalışmalar dilerim