Garip bir kamulaştırma sorusu

Selamlar,

Müvekkil, 16 yıl önce “TAAHHÜTNAME” başlıklı adi belge ile üzerinde bir adet bina da bulunan taşınmazı satın almak üzere anlaşma yapmıştır. Belgede, ada, pafta, parsel belirtilmemiş ancak müvekkilin şu anda oturduğu evi ve arsası orijinal kelimelerle tarif edilmiştir. 1992 yılında da müvekkile bir taşınmaz tapusu verilmiştir. Müvekkil mevcut eski binanın yanına 2 katlı bir bina daha yapmıştır. Ancak, Belediye Encümeni aldığı bir kararla(Askıya çıkalı 15 gün olmuş ve oradan öğrenmiş) müvekkilin binasının bulunduğu taşınmaz ve başka birkaç taşınmazın daha (Park gerekçesiyle) kamulaştırılmasına karar vermiştir.

Müvekkil bu karardan sonra yaptığı araştırmada, bina yaptığı arsanın aslında kendi adına kayıtlı olmadığını öğrenmiştir. Elindeki tapuyu araştırdığında ise yolun karşı tarafında kalan boş bir arsa olduğunu görmüştür.

1- Kamulaştırma Yasası’na göre, Kamulaştırma kararının iptalini taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişi isteyebilmektedir. Binayı yapan müvekkilin durumu ne olacak? Bina menkul hükmünde mi sayılacak?

2- Yine K.Y na göre, idare kamulaştırma bedelinin tespiti için mahkemeye müracaat etmelidir. Belirlenen bedeli de yatırdıktan sonra kamulaştırma kararı kesinleşmelidir.Yukarıdaki açıklamaya göre belediye husumeti (doğal olarak) tapu kaydında malik olan kişiye yöneltecektir. Bedelin tamamını(arsa+ bina) ona ödeyecektir. Müvekkil için ne yapılabilir?

3- Mevcut durumu kamulaştırma kararı ile öğrenen müvekkil, Taahhütname başlıklı adi belge ile verdiğini satıcıdan geri alabilir mi?

4- Başka yapılacak hukuki işlemler neler olabilir?

İlgilenen ve yanıt yazan meslektaşlara şimdiden teşekkür eoderim.

Saygılarımla

Sayın Meslektaşım,

Binanızın bulunduğu arsanın, bina değeri arsa değerinden fazla ve binanın kali fahiş zarara neden olacak ise, bedeli mukabilinde adınıza tescili için arsanın kayıt maliki aleyhine tapu iptal davası açabilirsiniz. (Esasen bundan da önce kayıt malikine ulaşıp, zaten normal şartlar altında çekişme konusu olmayan arsa ve binanın gerçek sahibi olduğunuzdan bahisle tapuda devir vermesini de isteyebilirsiniz elbette. Kayıt maliki buna yanaşmaz ise, tapulu taşınmazda zamanaşımıyla iktisap şartları 16 yıl nedeniyle henüz oluşmadığından, arsa bedelini ödeyerek taşınmazı dava etmeniz halinde sonuç almanız daha mümkün, elbet arsa bedeli kadar bir zararınız sözkonusu olacak ama, sair muhtemel kaybın yanında azımsanabilir kanımca-

Akabinde belediyeye bir dilekçe ile başvurarak, açacağınız tapu iptal davasının dosya numarasını ve taahhütnamenizi ekleyerek, aynın çekişmeli olduğunu ve kamulaştırmaya konu taşınmazın gerçek maliki olduğunuzu bildirebilir ve yapılacak tebligatların size de gönderilmesini isteyebilirsiniz.

Saygılarımla

Herhalde bu yerde kadastro sonradan geçmiş ama buna rağmen bu yerde belediye olduğuna göre inşaatı yaparken ruhsat aşamasında tapu kaydına bakılmamış mı? Buraları açarsanız iyi olur.
1- Öncelikle binanın müvekkiliniz tarafından yapıldığını tespit ettirmelisiniz. Bu durumda binaya ilişkin hakların size ait olduğunu kanıtlamış olacaksınız.
2- Açılacak davayı takip ederek bu kararla birlikte davaya müdahale talebinde bulunabilirsiniz.
3-Taahhütname başlıklı belge ile verdiğini geri alması biraz zor zira (Kadastrosu olan yer ihtimaline göre söylüyorum.) Gayrımenkulün aynına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve hüküm doğurmazlar. Ancak davaya müdahale talebiniz kabul görmez ve kamulaştırma bedeli tapuda malik gözüken şahsa ödenirse bu şahsa karşı sebepsiz zenginleşme davası açarak kamulaştırma bedelinin binadan kaynaklanan bölümünü alabilirsiniz. (1. maddedeki tespiti yaptırmak şartıyla)

Konu gerçekten ilginç, şimdilik aklıma gelenler bunlar yeni fikirler eklendikçe bir şeyler netleşecektir.

Sn. Sehper benden 2dk. önce davranmış Bu da bir seçenek tabi. Kamulaştırma davasında tapu iptali davası bekletici mesele sayılmazsa dava tazminat davasına dönüşecektir ki bu durumda asıl tapu lehinize ferağ verilmişken başkasının arazisine hataen de olsa inşaat yapmanız hukuken korunacaktır. 3. şahsın hiçbir suçu olmadığından arsa bedelini hak eder. Taahhütname belgesinde de taraf değil. Bu durumda arsa bedelinin hakkı sayın sehperin dediği gibi tapu kaydında malik gözükene ait olacaktır. Siz yine 1 arsa ve 1 bina kamulaştırma bedeli ile bu işten sıyrılacaksınız. Tabiki verilen arsa nitelikleri itibariyle diğeri ile eşdeğerse...

KK.m.18

Madde 18 - (Değişik madde: 24/04/2001 - 4650/10. md.)(*)

İdare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder.

Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, 10 uncu madde uyarınca hazırlanan belgelerin tamamı, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.

Mahkemece, taşınmaz mal hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına, 10 uncu madde uyarınca tebligatların ve ilanların yapılması, taşınmazın kamulaştırma bedelinin yine bu maddedeki usule göre tespit edilmesi ve bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere idarece mahkemenin belirttiği bankaya 10 uncu madde uyarınca ve üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, bu bedelin ileride belli olacak hak sahibine ödenmesine ve taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. 3 üncü maddenin 2 nci fıkrasına göre yapılan kamulaştırmalarda mahkemece belirlenecek kamulaştırma bedelinin ilk ve takibeden taksitleri de mahkemenin belirlediği bankadaki üçer aylık vadeli hesaplara yatırılır.

Mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda, hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin müracaatı üzerine kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin, paranın bu hak sahibine ödenmesi için bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir.

Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Mahkemece tespit edilen bu bedel taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir.

14 üncü maddede belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

HD 05, E: 2005/000345, K: 2005/002793, Tarih: 17.03.2005
[*]KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESBİTİ[*]TAŞINMAZIN İDARE ADINA TESCİLİ

Dosyada yapılan incelemede; taşınmazın üzerinde mülkiyet ihtilafı bulunduğu ve dava açıldığı tesbit edilmiştir. Bu nedenle ilgili dava dosyasının getirtilmesi ve söz konusu dava dosyasındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına Kanununun 10. maddesi uyarınca tebligatların ve ilanların yapılıp davaya dahil edilmesi gerektiği gözetilmeden davanın kabulüne karar verilmesi hatalıdır.

(2942 s. Kamulaştırma K. m. 10, 18)

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tesbiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay´ca incelenmesi davacı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tesbiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.

4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 18/3. maddesi uyarınca taşınmazın mülkiyeti üzerinde ihtilafın olması halinde, taşınmaz hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına aynı Kanunun 10. maddesi uyarınca tebligatların ve ilanların yapılması gerekir.

Dosyada yapılan incelemede; taşınmazın üzerinde mülkiyet ihtilafı bulunduğu ve dava açıldığı tesbit edilmiştir. Bu nedenle ilgili dava dosyasının getirtilmesi ve söz konusu dava dosyasındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına Kanununun 10. maddesi uyarınca tebligatların ve ilanların yapılıp davaya dahil edilmesi gerektiği gözetilmeden eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.

Davacı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden hükmün açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine yer olmadığına, 17.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

HD 05, E: 2002/003914, K: 2002/009324, Tarih: 18.04.2002
[*]MÜLKİYETİ İHTİLAFLI OLAN TAŞINMAZ

Mülkiyeti kadastro mahkemesinde ihtilaflı olan taşınmazın mülkiyetini belirleyecek olan kararın kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği gözetilmeden karar verilmesi hatalıdır.

(2942 s. Kamulaştırma K. m. 11, 18)

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin artırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kısmen kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay´ca incelenmesi davalı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

K A R A R

Mahkemece bilirkişi incelemeleri yaptırılmıştır. Alınan raporlar yasa hükümlerine uygundur.

Taşınmaz malın tarım arazisi niteliğinde kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

Kamulaştırılan dava konusu taşınmazın mülkiyeti kadastro mahkemesinde ihtilaflıdır. Taşınmazın kadastro tespitinden sonraki mülkiyetini belirleyecek kararın kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği gözetilmeden davacıların dava haklarının kabulü,

Doğru görülmemiştir.

Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenle HUMK´nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA 18.04.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Madde 648 - Bir kimse başkasının inşaat levazımiyle kendi arsası üzerine yahut kendi levazımiyle başkasının arsası üzerine bina yapmış olsa bu levazım, arsanın mütemmim cüzü olur. Şu kadar ki levazım, malikin rızası olmaksızın alınıp kullanılmış ise kal’i fahiş bir zararı müeddi olmadıkça maliki onu kali ile istirdadını talebedebilir ve masarifi arsa sahibine ait olur. Eğer bina arsa sahibinin rızası olmaksızın levazım sahibi tarafından yapılmış ise kal’i fahiş bir zararı müeddi olmadıkça arsa sahibi kal’ini istiyebilir ve masarifi levazım sahibine ait olur.


Madde 650 - Binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden ziyade ise hüsnüniyetle hareket eden levazım sahibi muhik bir tazminat mukabilinde mecmuunun mülkiyetinin kendisine verilmesini istiyebilir.

Selamlar,

Yanıt veren her üyeye tekrar teşekkür ederim. Verilen yanıtlardan bazıları kimi tereddütlerimi giderdi; bazıları bilmediklerimi öğretti; bazıları da yeni sorulara neden oldu.

Mesajlardaki bazı sorulara yanıt vermek istiyorum: Kadastro geçmiştir. Bina ruhsatsız yapılmıştır.

Yanlış geçen bir ifademi düzeltmek istiyorum: menkul derken, enkaz bedelini kasdetmiştim.

Katılmadığım bir hususu da belirtmek isterim: Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satımı sözleşmelerinde taraflar aldıklarını vermekle mükelleftir. Somut olayda ise tapu verilmekte ve fakat adi sözleşmede yazılı olan taşınmaz verilmemektedir. Aynı kural yine geçerli olacak mıdır?

Sormayı unuttuğum diğer bir soru ise şudur: Encümen kararının iptalini istemek gerekir mi? Yoksa Mahkemenin tebligatından sonra mı iptal davası açılmalıdır.

Saygılarımla( Bir soru daha: yahu siz bu Q klavye ile nasıl yazıyorsunuz. hah soru işaretini buldum işte???

Korayad'ın söylediklerine bir ilave...
Hepimizin malumu olduğu üzere taşınmaz mal üzerindeki yapılara (somut olayda bina) muhdesat deniyor.
Yasal karine uyarınca muhdesatın mülkiyeti taşınmaz malın mülkiyetine dahildir. Ancak, somut olayda bu ayrı ve bunun da kanıtlanması gerek.
Bu halde MUHDESATIN AİDİYETİNİ TESPİTİ talepli bir dava açıp, binanı bulunduğu taşınmazın tapu kaydına tedbir şerhi koydurmanızı öneririm.
Neden mi?
Muhdesat bedelini ödeyecek olan kişi kime ödeyeceğini tapudan öğrenecek. Tapuda muhdesatın çekişmeli olduğu aleniyet kazanacağına göre muhdesata dair ödenmesi gereken kamulaştırma bedeli de muhdesat sahibini bir şekilde bulacak.

(Not: Kamulaştırmada sadece tapu bilgileri esas alınmıyor. Taşınmaz tapusuz olsa bile muhdesat bedelleri ilgilisine ödeniyor. Alanya - Dim Çayı Baraj bölgesinde ödendi..)