Tapuda Tüm Mirasçıların Onayı ile Satılan Taşınmaz Satış Vaadine Konu Taşınmaz Hakkında Zamanaşımı ve İfa Kabiliyetinin Mevcut Olup Olmadığı Hk.

Merhaba değerli meslektaşlarım,


04.07.2003 tarihinde müvekkilin (X) taşınmazındaki tüm mirasçılık haklarına yönelik iştirak mülkiyetinden müşterek mülkiyete geçmesi anından itibaren vaat alacaklısının dilediği anda satışı ve tescili isteyebileceği bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi var. Ancak işbu taşınmaz 04.2013'te tüm mirasçıların onayı ile üçüncü kişiye satılıyor.

Sorularım ise şöyle;

1- Taşınmazın satışı elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçirilmeden gerçekleştirildiği için işbu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti nedir ?

2- 1. Sorunun cevabına yönelik olarak da böyle bir durumda zamanaşımı başlamış mıdır ?

1. Elbirliği mülkiyetinde, satış vaadi sözleşmesinin ifasının talep edilebilme imkanı elbirliği mülkiyetinin sona erdiği andan itibaren başlar. TMK 703 m. göre elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete geçmekle sona ereceği gibi, taşınmazın başkasına devri (satış) ile de sona erer. Sorulan olayda taşınmaz 3. kişiye satılmakla sözleşme ifa kabiliyeti kazanmış ise de, aynı anda mülkiyet satış vaadi borçlusunun mülkiyetinden çıkıp bir başkasının mülkiyetine dahil olduğundan olayda yeniden, ifa imkansızlığı durumu oluşmuştur. Bu aşamada hakların yarışması kuralı çerçevesinde ayni hak kişisel hakka üstün geleceğinden, satış vaadi borçlusu aleyhine sözleşmenin aynen yerine getirilmesi talep edilemez.

2. Buna karşın, sözleşme tapuya şerh edilmiş veya yapılan devirde 3.kişinin kötüniyeti ya da muvazaalı temlik iddia ve ispat edildiğinde, 3.kişi aleyhine satış vaadi sözleşmesi nedeniyle satış tarihinden itibaren tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Ortada, kötüniyetli veya muvazaalı temlik durumu yoksa,ancak satış vaadi borçlusu aleyhine satış tarihine göre bedelin tahsili davası açılmalıdır.

3. Gerek tapu iptali ve tescil ve gerekse bedel davası TBK.m.146’daki 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.Taşınmaz davacıya teslim edilmiş ise zamanaşımı savunması dinlenmez. Sorulan olayda, her iki tür dava için zamanaşımı süresinin başlangıcı, devir işleminin yapıldığı (aynı zamanda davacının ferağ ümidini kaybettiği) tarih olan 04/2013 tarihidir.