Kira uyarlama davasından sonra ki yılda kira tespit davası açılabilir mi?

Merhaba iyi günler meslektaşlarım.
1) Müvekkilin 2016 tarihinde kira kontratı ile 1 yıllığına kiracı almış. Gel zaman git zaman kira miktarı çok düşük kalmış. Bu zaman içerisinde 2023 yılında kira miktarının hayli düşük kalması sebebiyle müvekkil 2024 yılı kira miktarının uyarlanmasını TBK 345 çerçevesinde talep etmiş. Talebi borçlu tarafından itiraz edilmeksizin kabul edilerek gerekçeli kararda UYARLANMASINA şeklinde karar verilmiş.
2) Uyarlanan kira miktarı 5000 tl'ye çıkarılmış. 2024 tarihinin bitmesi ile enflasyon oranında artırılarak 2024-2025 kira miktarı 8.022 TL olmuş.
3) Sorum şu meslektaşlarım. Müvekkil kira miktarının hayli düşük olduğundan yakınmakta. Bu yüzden kira tespit davasının açılmasını talep etmekte. Lakin kira uyarlaması yukarıda anlattığım üzere yeni yapılmış olduğu için kira tespit davasının açılmasına engel olur mu? Olursa emsali ile bilen varsa çok müteşekkir olurum. İyi günler dilerim

Alıntı: Merhaba iyi günler meslektaşlarım. 1) Müvekkilin 2016 tarihinde kira kontratı ile 1 yıllığına kiracı almış. Gel zaman git zaman kira miktarı çok düşük kalmış. Bu zaman içerisinde 2023 yılında kira miktarının hayli düşük kalması sebebiyle müvekkil 2024 yılı kira miktarının uyarlanmasını TBK 345 çerçevesinde talep etmiş. Talebi borçlu tarafından itiraz edilmeksizin kabul edilerek gerekçeli kararda UYARLANMASINA şeklinde karar verilmiş. 2) Uyarlanan kira miktarı 5000 tl'ye çıkarılmış. 2024 tarihinin bitmesi ile enflasyon oranında artırılarak 2024-2025 kira miktarı 8.022 TL olmuş. 3) Sorum şu meslektaşlarım. Müvekkil kira miktarının hayli düşük olduğundan yakınmakta. Bu yüzden kira tespit davasının açılmasını talep etmekte. Lakin kira uyarlaması yukarıda anlattığım üzere yeni yapılmış olduğu için kira tespit davasının açılmasına engel olur mu? Olursa emsali ile bilen varsa çok müteşekkir olurum. İyi günler dilerim

Sayın Av.Yalçın Berk AKGÜNEŞ;

Türk Borçlar Kanunu'nun 344/III düzenlemesindeki, kira ilişkisinin 5 yıldan fazla süredir devam etmesi gerektiğine ilişkin şart somut durumda mevcut olduğundan, yakın zamanda uzlaşma yoluyla kira bedelinde yapılmış olan artış dava açmanıza engel teşkil etmez.

Saygılarımla...

Kira uyarlama ile kira tespit arasındaki farkı bilmeyen davacı ile davalıya, aynı bilgisizlikten muzdarip Hakim de eklendiğinde ortaya çıkmış bu garabet nasıl temizlenir bilemiyorum

O tarihte açılması gereken dava da, kabul edilmesi gereken talep de, verilmesi gereken karar da "kiranın tespitiydi" "uyarlanması" değil.

Bu taşın bu kuyudan şu anda nasıl çıkarılacağına ilişkin bir akademik çalışma yapılabilir gerçekten, iş o boyuta gelmiş. (Bu arada bence acilen bu kararla ilgili "kanun yararına bozma" yoluna da gidilmeli.)

Ama kişisel fikrimin özetinin özetini söylemem gerekirse: Evet normal şartlar altında "kira bedelinin uyarlanması", tespit hükmü olmadığından kiranın tespitine ve BK 344/3'ün uygulanmasına engel teşkil etmemelidir kural olarak ama burada hem davacı, hem davalı, hem de hakim aslında "uyarlama" terimini hatalı kullandıklarından ve esasında "uyarlama" derken "kirayı tespit etmeye" çalıştıklarından bence bu kararı tespit niteliğinde görmek ve buna 4 kez 344/2 uygulamak daha doğru ve adaletli bir yaklaşım olacaktır.

Bu konuya BK açısından değil de, HMK açısından usuli bir tartışma ile yaklaşıp, "kesinleşmiş ilam var, onun niteliğini tartışamayız, bu kira tespit hükmü değildir, açıkça uyarlama olarak karar verilmiştir" diye Meslektaşlarıma da saygı duyarım. Ama bu görüşe karşı da o zaman, ilamdan bağımsız olarak tarafların bir önceki dava ile esasında yeni bir kira bedeli belirleme konusunda anlaştıklarını (davacının icabı, davalının kabulü) ve bu anlaşmanın "yeni bir sözleşme" gibi değerlendirilebileceğini, ve bu durumda da belirlenen kira rayiçse, yine BK 344/3'ün uygulanamayacağını düşünürüm.

Alıntı: Yazan Admin Kira uyarlama ile kira tespit arasındaki farkı bilmeyen davacı ile davalıya, aynı bilgisizlikten muzdarip Hakim de eklendiğinde ortaya çıkmış bu garabet nasıl temizlenir bilemiyorum O tarihte açılması gereken dava da, kabul edilmesi gereken talep de, verilmesi gereken karar da "kiranın tespitiydi" "uyarlanması" değil. Bu taşın bu kuyudan şu anda nasıl çıkarılacağına ilişkin bir akademik çalışma yapılabilir gerçekten, iş o boyuta gelmiş. (Bu arada bence acilen bu kararla ilgili "kanun yararına bozma" yoluna da gidilmeli.) Ama kişisel fikrimin özetinin özetini söylemem gerekirse: Evet normal şartlar altında "kira bedelinin uyarlanması", tespit hükmü olmadığından kiranın tespitine ve BK 344/3'ün uygulanmasına engel teşkil etmemelidir kural olarak ama burada hem davacı, hem davalı, hem de hakim aslında "uyarlama" terimini hatalı kullandıklarından ve esasında "uyarlama" derken "kirayı tespit etmeye" çalıştıklarından bence bu kararı tespit niteliğinde görmek ve buna 4 kez 344/2 uygulamak daha doğru ve adaletli bir yaklaşım olacaktır. Bu konuya BK açısından değil de, HMK açısından usuli bir tartışma ile yaklaşıp, "kesinleşmiş ilam var, onun niteliğini tartışamayız, bu kira tespit hükmü değildir, açıkça uyarlama olarak karar verilmiştir" diye Meslektaşlarıma da saygı duyarım. Ama bu görüşe karşı da o zaman, ilamdan bağımsız olarak tarafların bir önceki dava ile esasında yeni bir kira bedeli belirleme konusunda anlaştıklarını (davacının icabı, davalının kabulü) ve bu anlaşmanın "yeni bir sözleşme" gibi değerlendirilebileceğini, ve bu durumda da belirlenen kira rayiçse, yine BK 344/3'ün uygulanamayacağını düşünürüm.

Valla meslektaşım kira ilişkileri davalarında açıkçası çok gri alanlar var ve tüm hukuk sistemi bundan muzdarip. Yargıtay daireleri başkanlarını daha seçmek için aylarca seçim yapa dursun bizde böyle HIZIR İDİ YUNUS İDİ diye oynamaya devam edelim. Artık zar atma usulü dava açmaya doğru gidiyoruz