Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kat karşılığı inşaat sözlşemesinin arsa sahibi tarafından haksız feshi halinde istenebilecek zarar kalemleri

Yanıt
Old 23-11-2020, 12:47   #1
AV.SİBEL

 
Varsayılan Kat karşılığı inşaat sözlşemesinin arsa sahibi tarafından haksız feshi halinde istenebilecek zarar kalemleri

Müvekkil şirket ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve inşaata başlamadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi tarafından haksız olarak feshedilmiştir.Bu nedenle sözleşmenin arsa sahibi tarafından haksız olarak feshedildiğinin tespiti ile müteahhit firmanın sözleşmenin feshi nedeniyle doğan zararının tazminini talep edeceğiz.(Aynen ifa talebimiz yok)
Sözleşmede her iki taraf için cayma tazminatı ve cezai şart düzenlemesi de var. Bu durumda hangi zarar kalemlerini talep edebiliriz.
Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler...
Old 24-11-2020, 16:41   #2
Av. Suat

 
Varsayılan

Hukukumuzda Müspet ve Menfi Zarar

MÜSPET ZARAR –MENFİ ZARAR
Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, sözleşmelerde borçlunun temerrüdü sonucu borç yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanımıştır.
• Alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatı isteğinde bulunabilir;
• Derhal ifadan vazgeçip borcun ifa edilmemesinden doğan zararın (müspet zararının) tazminini isteyebilir
• İfadan vazgeçip akdi fesheder ve sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararın (menfi zararının) tazminini isteyebilir
Alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

MÜSPET ZARAR
Kusursuz olan tarafın temerrüde düşen taraftan sözleşme yürürlükte kaldığı sürece isteyebileceği bir tazminat türüdür. Sözleşmeden kusurlu olarak dönen taraftan istenebilir.
Yeter ki sözleşmeden dönülmemiş olsun, dönülmüş ise dönen taraf kendisi olmasın ve kusursuz bulunsun. müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır.
Diğer bir anlatımla müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur: sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu göz ardı edilmemelidir.
Kar Kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kar kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kar kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulundu şüphesizdir. Kar kaybı; sözleşme ifa ile bitseydi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden, yapması gereken tüm zorunlu harcamalar ile sözleşme süresinden önce feshedildiğinden, sözleşmenin süresinden önce feshi nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarlarının toplamı indirilerek bulunur.

MENFİ ZARAR -
Uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Burada alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesihedilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır.
Menfi zarar kavramına şunların gireceği kabul edilmektedir;
Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler:
Harçlar, posta giderleri, noter ücreti gibi;
Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar;
Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar: gönderilen şeyin yolda kaybolması gibi;
sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zararla;
hükümsüz sayılan sözleşmeye satın alınan şey, örneğin o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken şimdi 120 liraya alınabilmesi,
başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar;
dava masrafları.

Bu tür bir zarar ayrımı, sözleşme sorumluluğunda söz konusu olmaktadır. Genel olarak menfi zarar: sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder.
(İBD • Cilt: 86 • Sayı: 4 • Yıl: 2012 Sayfa 266 –Y.HGK E:2010/14244 K:2010/260 T:12.05.2010)
Old 26-11-2020, 07:55   #3
AV.SİBEL

 
Varsayılan

Meslektaşım cevabınız için teşekkürler.Sözleşme de cayma tazminatı ve cezai şart düzenlemesi var ve bunları da talep etmek istiyoruz ama inşaata henüz başlanmadan sözleşme arsa sahibi tarafından feshedildiği için bunların talep edilip edilemeyeceği hususunda tereddütte kaldım.Aynen ifa talebimiz yok, sözleşmeyi haksız olarak arsa sahibinin feshettiğini düşündüğümüz için yapılan zorunlu giderler, yoksun kalınan kar ve cezai şart talebinde bulunacağız.Bu aşama da cezai şart talebinin kabulü konusunda tereddütlerim var açıkcası onu netleştirmek için sordum soruyu.
Old 26-11-2020, 12:07   #4
Av. Suat

 
Varsayılan

Cezai şartın istenebilmesi, sizin alacağınız tavra bağlı olacaktır.
Cezai şart müspet zarar içinde kalmaktadır.
Karşı taraf sözleşmeden dönse bile siz açıkça sözleşmeden dönmedikçe Müspet Zararınızı ve dolayısı ile cezai şartı da talep edebilirsiniz.
Ama sözleşmenin feshini talep ederseniz müspet zararı değil artık menfi zararı isteyebilirsiniz.
Menfi zarar içinde cezai şart yoktur.

MÜSPET ZARAR (Cezai şart müspet zarar içinde kalır )–
Sözleşmenin feshini isterseniz müspet zararı değil menfi zararı isteyebilirsiniz.
Borcun ifa edilmemesinden doğan zarar olan müspet zararda, alacaklı borçlunun geciktirmiş olduğu ifayı kabul etmemek istiyorsa iki seçimlik hakkından birini kullanacaktır. Alacaklı sözleşmeyi ayakta tutup gecikmiş ifayı reddetmek istiyorsa bu irade beyanını borçluya bildirecek, böylece geç ifa ve gecikme tazminatı yerine bu sebeple uğramış olduğu tüm zararların tazminini talep edebilecektir. Alacaklının borçlanılan edimin ifa edilmemesi yüzünden uğradığı zarara müspet zarar denir. Bu durumda borçlu borçlanmış olduğu edimini vaktinde yerine getirmiş olsaydı alacaklı hangi ekonomik durumda olacak ise o durumu ifade etmektedir. Müspet zarar gecikmiş ifanın reddi halinde talep edilen zarardır. Burada her iki taraf arasında akdedilmiş olan sözleşme hala geçerli yani ayaktadır. Alacaklı sözleşmeyi feshetmemiş ya da dönmemiştir. Taraflar yine edimlerini yerine getirecektir. Ancak burada borçlunun asıl edimi yerine getirmesi yükümlülüğünün yerini, alacaklının uğramış olduğu müspet zararın tazmini alacaktır. Borçlu borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmiş olsaydı alacaklının uğramayacağı her türlü zarar müspet zararı oluşturmaktadır. Alacaklının uğramış olduğu kazanç kaybı ile fiyat farkı bu müspet zarar kalemlerini oluşturmaktadır. Bu yüzden alacaklının yoksun kaldığı kazançlar müspet zararın en önemli kalemlerindendir. Alacaklı tarafından ifa beklentisi sebbiyle yapılan giderler, dava giderleri, gecikme sebebiyle üçüncü kişilere ödenen tazminatlar, yoksun kalınan karlar, ceza şartları müspet zarar kalemleri içine girmektedir. Alacaklı, borçlu borcunu zamanında gerçekleştirmiş olsaydı hangi ekonomik durum içinde bulunacaksa bu durumun yeniden inşası için gerekli olan her türlü unsur bu zararın tazmini içine girecektir.

Menfi Zarar Nedir?
- Taraf burada sözleşmeden dönmüştür. Bu nedenle artık ortada olmayan sözleşmeye bağlı olarak cezai şart istenemez.
Menfi zarar sözleşmenin hüküm ifa etmemesinden kaynaklanan zarardır ve Türk Borçlar Kanunu 125. maddede düzenlenmiş alacaklıya tanınmış olan ikinci seçimlik haktır. Sözleşmeden dönme, edimin ifası alacaklı için yararsız kalmış ya da tazminat istemesi halinde bunu yapacağı ya da yapmayacağı muallakta olan borçluya karşı alacaklının korunmasını gerektiren bir seçimlik haktır. Alacaklının sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı zararları bu kalem içerisine girmektedir. Müspet zarar sözleşme yerine getirilmiş olsaydı uğranılmayacak zararlar olarak ortaya çıkmakta iken menfi zarar sözleşmenin yerine getirilip getirilmemesi durumuyla ilgili olmayıp, sözleşme yapılmamış olsaydı meydana gelmeyecek, doğmayacak zararlara ilişkindir. Alacaklı bu durumda, borçlunun sözleşme hükümlerini yerine getirmemesinden dolayı sözleşmeden dönmüş ve sözleşmenin hiç hüküm ifade etmemesi nedeniyle bir zarara uğramıştır. Alacaklı dönme ile daha önceden yerine getirmiş olduğu edimi geri isteyebileceği gibi sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğramayacağı zararı da isteyecektir. Alacaklı borcun ifa edilmemesi sebebiyle uğranılan zarar iddiasında bulunamayacağı gibi bu zararlarının tazmin edilmesini de isteyemeyecektir. Menfi zarar alacaklının uğramış olduğu fiili zarar ile yoksun kaldığı karı içine alan bir zarardır. Fiili zarar sözleşmenin kurulması için yapılan giderler; noter masrafı, harç parası, pul, seyahat ücreti ve sair harcamalardır. Yine ifa beklentisiyle yapılan harcamalar da bu kaleme dahildir. Mesela alacaklının, borçlunun teslim edeceği malların yerleştirilmesi için bir depo tutması ya da satın alma işlemi için kredi kullanılması durumlarıdır. Alacaklının yargılama giderleri için yapmış olduğu hususlar da bu kalemlere dahildir. Ayrıca alacaklının önceden gerçekleştirmiş olduğu edimi bulunmakta ise bunu geri almak için yapmış olduğu masraflar da menfi zarar kalemi içerisine girmektedir. Alacaklı, gecikmeye düşen borçlunun ifa edemediği sözleşme gereği sözleşmeden dönme hakkını kullanarak üçüncü kişilerle sözleşme akdetme fırsatını kaçırdığından dolayı kaçırmış olduğu bu sözleşmelerden elde edeceği kazancı yani yoksun kalınan karı, fırsat kaybı zararlarını da borçludan tazmin edebilir. İşte bu kalemler de menfi zarar kalemleri içerisinde yer almaktadır. Fırsat kaybı zararı aslında geleceğe ilişkin farazi bir zarar türüdür. Bu tür zararın ispatı zor bir husustur. Bundan dolayıdır ki hakimin böyle bir durumla karşılaşması durumunda takdir yetkisini devreye sokması gereketiği düşünülmektedir. Zararın tespit edilmesinde baz alınması gereken tarih sözleşmenin kurulduğu ya da sözleşmeden dönüldüğü tarih değil makhkeme hüküm tarihi olacaktır.

Yargıtay’ın uygulamasına göre, dönme ile birlikte sözleşmede öngörülen cezai şart da sözleşme ile birlikte geçmişe etkili olarak ortadan kalkar; çünkü cezai şart asıl borca bağlı fer’i bir borçtur.63
63 a.g.e., s. 160-161; Öz, s. 295-296; Y. 15. HD, 1996/463 E. 1996/821 K. 14.2.1996. t. “sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası(ifaya ekli ceza) olumlu zarar kapsamına girer ve ancak sözleşme varlığını sürdürdüğü sürece talep edilebilir. Oysa, somut olayda akdin feshi istendiğine ve de feshine karar verildiğine göre artık varlığı kalmayan sözleşmeye dayanarak, o sözleşmede kararlaştırılmış bulunan cezai şart istenemeyeceği gibi istense dahi mahkemece hüküm altına alınamaz”; Y. 15. HD, 1996/5425 E. 1996/6930 K. 25.12.1996 t.



Bir de sözleşme resmi şekilde mi yapılmış, yoksa adi şekilde mi….bu da önemli .
Bu açıklamalar ışığında aşağıdaki kararları incelemeniz faydalı olacaktır.

T.C.YARGITAY19. HUKUK DAİRESİESAS NO. 2013/10248KARAR NO. 2013/12358KARAR TARİHİ. 2.7.2013
CEZAİ ŞART ALACAĞININ TAHSİLİ ( Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan - Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Taşınmaz Satım Sözleşmesine Bağlı Olarak Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümleri de Geçersiz Olduğu/İtirazın İptali )
TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ( Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Sözleşmeyle Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümlerinin de Geçersiz Olduğu - Taşınmazların Daha Sonra Tapuda Resmi Şekilde Devirlerinin Tamamlanmış Olmasının Geçerlilik Kazandırmayacağı/Davanın Reddi Gerektiği/İtirazın İptali )
818/m.213--6098/m.237

ÖZET : Dava, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davaya konu uyuşmazlığa neden olan satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz. Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümleri de geçersizdir. Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.


T.C.Yargıtay13. Hukuk DairesiEsas No:2014/38395Karar No:2015/30364K. Tarihi:19.10.2015
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı ile 30.01.2013 tarihinde şartlı satış sözleşmesi imzaladıklarını,01.02.2013 tarihinde tapunun devrini davalıya verdiğini , sözleşmeye göre taşınmazın iç cephe, sıva gibi bir takım işlemlerin kendisi tarafından bedeli karşılığında yapılmasının kararlaştırıldığını, yapılmadığı takdirde 30.000 Tl cezai şart öngörüldüğünü ancak bu işlemlerin 3. kişilere yaptırılarak sözleşmeye aykırı davranıldığını ileri sürerek cezai şartın tahsili için başlattığı icra takibine vaki itirazın iptali ile %20 inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşmenin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, geçersiz satım sözleşmesine istinaden kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tapulu taşınmazın “İş Yapım Sözleşmesi” başlıklı adi senetle şartlı olarak satışının kararlaştırılmasından kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşme ile inşattaki sıva, boya gibi bir takım işlerin davacı tarafından yapılacağı aksi taktirde sözleşmenin 9. maddesi gereği cezai şart istenebileceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ''... alıcı V.. Ç.. bu işleri başkasına verdiği takdirde 30.000 TL Y.. Y..'a tazminat olarak ödeyecektir.'' şeklinde cezai şart öngörülmüştür. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri yada devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması B.K. 213, Tapu Kanunu 26. madde ve T.M.K’nun 706 uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur.

Her ne kadar taraflar arasındaki 30.01.2013 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değilse de celp edilen tapu kayıtlarının incelenmesinden 01.02.2013 tarihinde her iki tarafın tapuda işlem yapmak suretiyle geçersiz olan harici sözleşmeye geçerlilik kazandırdıkları, böylece cezai şartın da geçerli hale geldiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece sözleşmenin 9. maddesi göz önüne alınarak cezai şartın istenip istenemeyeceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 19.10.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 27-11-2020, 21:42   #5
AV.SİBEL

 
Varsayılan

Sözleşmeye konu arsa tapu tahsis belgesine sahip ve ilgili belediye tarafından hak sahibine bedeli karşılığında devri yapılmış.Devir karşılığı olarak ta taksitler halinde ödemeler yapılmış.Müteahhit ile arsa sahibi arasında sözleşme gereğince bu taksitlerin müteahhit tarafından ödeneceği konusunda anlaşılmış.Müteahhit tarafından kendisine verilen vekaletnamenin arsa sahibi tarafından azline kadar olan taksit bedelleri ödenmiştir.Ancak vekaletname azlinden sonra kalan taksitler müteaahhit tarafından ödenmemiştir.

Belediye tarafından tapu devri tüm taksit ödemeleri yapıldıktan sonra gerçekleştirilmiştir.Zaten vekaletname azil tarihinde arsanın tapusu olmadığı için sözleşmenin imzalanmasından sonra inşaata başlanması ya da bir işlem yapılması mümkün olmamıştır.Arsa sahibi tapu devrinden önce inşaat başlamasını ihtar etmiş ancak fiili imkansızlık nedeniyle başlamak mümkün olmamıştır ve akabinde de vekaletname azli ve fesih ihtarı gerçekleşmiştir.
Vekalet azlinden sonra kalan taksitler müteaahhit tarafından ödenmemiştir.Bu nedenle aynen ifa veya aynen ifa yerine müspet zararın istemeyeceğini düşünüyorum.Müteahhit ödediği taksit bedellerini ve sözleşme de belirtilen cayma tazminatı ve cezai şartın talep edilmesini istiyor.Ben açıkcası müvekkile arsa sahibinin haksız olarak sözleşmeyi feshedildiği sonucuna varılırsa ancak yapılan giderleri isteyebileceğini söyledim.

Olayın tamamı dikkate alındığında talep sonucumuzu ne şekilde oluşturmak bizim için daha avantajlı olur?
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil davası Av.Gamze GÜLLÜ Meslektaşların Soruları 6 08-03-2016 17:05
Yüklenici temerrüdü nedeniyele fesih edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici tarafından yapılan kısımın arsa sahibinden tahsili MAGİSTRA Meslektaşların Soruları 0 10-02-2016 15:31
kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaksızın arsa sahibinden vekaletname alınarak inşaat yapılması tureman Meslektaşların Soruları 4 18-06-2012 18:43
iştirak halinde mülkiyet te kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müspet zarar için dava hakkı law in law Meslektaşların Soruları 2 24-09-2011 11:41


THS Sunucusu bu sayfayı 0,04128003 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.