Şufa Hakkının Kullanımı

Merhaba
Siz değerli hukukçu arkadaşlara bugünkü sorum % 50 ortaklıkla alınan 2 katlı bir evin paylaşımı ve satışıyla ilgili olacak.
5 yıl önce parasının % 70'ini ben ödeyerek 2 katlı bir ev aldım, babamın isteği üzerine ablamı % 30 ödeme karşılığına % 50 hisse ile tapuya ortak ettim. Üst kat ablamın, alt kat ise benim olacak şekilde rızai-sözlü olarak bölüştük. Babamın vefatı sonrasında ablamdan bu ev için çekmediğim kalmadı. Babamdan kalan miras nedeniyle izaleyi şuyu davası da açtı aleyhimize. Oysa babamdan kalan arazilerden yasal hakkından fazlasını ona verdik.
Ev İzmitte ve ben İstanbulda olduğumdan fiili olarak evi kullanma şansım yok. koyduğum kiracıları canından bezdirip kaçırdı. Boş bıraksam camını kırıp giriyor (haberi olmadığını söylüyor sonra da). Kendisine satmayı yada hissesini almayı teklif ettim. Almam-satmam-sattırmam havasında oldu herzaman. Gözüpek bir müşteri buldum ve sonunda hissemi ona sattım (ama tapuda işlemi henüz yapmadık).
Duyduğuma göre ablam resmi devir işleminin yapılmasını bekliyormuş. Şufa davası açarak satışı iptal ettirecekmiş.
Böyle bir ablayı düşmanıma beddua için bile söylemem.
Bana bu konuda da yol gösterirseniz çok memnun olacağım.
Saygılar

Müşterek mülkiyette her bir paydaşın kanuni Şu'fa hakkı vardır. paydaşlardan birinin payını bir başkasına satması halinde diğer paydaş satış sözleşmesinde belirlenen bedeli ödemek şartıyla payı üzerine alabilir.Ama satışı iptal ettirme diye bir durum sözkonusu değildir

sn nursel citil cevabınız için teşekkür ederim.
ablamın niyeti beni huzursuz etmek, satın almaya niyeti olsa ben teklif ettiğim zaman benden alırdı. beni 3. kişiye karşı zayıf düşürmek ve yormak istiyor. sözleşmedeki fiyattan satın alma hakkı varsa demek ki satışı iptal ettirebilir. alıcı parasını verdiği bir şeyi aynı fiyattan devretmeye yanaşmayacaktır. bu nedenle ablamın tapuda yapacağım satıştan sonra dava açıp şufa hakkını kullanmak isteyeceğini düşünüyorum. çünkü ablamdan kurtulmak için değerinin çok altında bir fiyattan sattım. ama ilk mesajımda da belirttiğim gibi tapuda henüz resmi işlemi yapmadık.

Sn.üzeyiryılmaz,

Şufa davalarında özellik müşterek mülkiyete yabancı birinin sokulmasını engellemektir.Her hissedar müşterek malın her zerresinde ortaktır.

Ancak,müşterekler arasında harici bir taksim varsa ve müştereklerin ayrı kullanımına özgülenmişse fiilen bir taksim oluşmuştur.Bu durumda da şufa hakkı kullanılamaz.

Selam ve saygılarımla...

Av.M.Aydın Bilen

Ben de Aydın beyle aynı görüşteyim.Fiili taksim olduğu takdirde (2 katlı bir evden sözediyorsunuz ve eylemli paylaşım var) şuf'a hakkından sözedilemez.
Siz tapu işleminizi de yapın.Ancak her ihtimale karşı; tapudaki satış değerini, gerçek satış bedeli olarak bildirme yükümlülüğünüzü de ihmal etmeyin. Böylelikle, aksi bir karar (önalım davası açılması halinde aleyhe karar) çıkması durumunda bile; hiç olmazsa alıcınız zarar görmez.Ödediği bedeli geri alır.
Saygılarımla.

Tapuya kayıtlı taşınmaz mallarda müşterek mülkiyetin bireysel mülkiyete çevrilebilmesi için ayrı ayrı her bir katın mülkiyetinin kardeşler adına tapuya kayıtlı olması gerekir. Üst katın tapudaki kaydı ablaya, alt katın ise Üzeyir Yılmaz adına tapuda kayıtlı olması gerekir. Üzeyir Yılmaz adına kayıtlı olduğunda tasarruf yetkisine her hangi bir kısıtlama getirilemez ve diğer paydaş kanuni şuf'a hakkını kullanamaz.
Buna karşılık tapuda evler müşterek mülkiyet olarak %50 paylı olarak kayıtlı ise her ne kadar fiili taksim yapılmış olsa da kanuni şuf'a hakkı kullanılabilir düşüncesindeyim.

ŞUFALI PAYIN İLİŞKİN OLDUĞU TAŞINMAZ PAYDAŞLARCA ÖZEL OLARAK TAKSİM EDİLİP HERBİR PAYDAŞ BELİRLİ BİR KISIMI KULLANIRKEN BUNLARDAN BİRİ KENDİSİNİN TASARRUFUNDAKİ YERİ VE ONA TEKABÜL EDEN PAYI BİR ÜÇÜNCÜ ŞAHSA SATARSA, SATICI ZAMANINDA O YERDE HAK İDDİA ETMEYEN DAVACININ, TAPUDA PAY SATIŞI ŞEKLİNDE YAPILAN İŞLEM NEDENİYLE ŞUFA HAKKINI KULLANMASI M.K. 2.MADDESİNDE YER ALAN OBJEKTİF İYİ NİYET KURALI İLE BAĞDAŞMAZ. KÖTÜYE KULLANILAN BU HAK KANUNEN HİMAYE GÖRMEZ.

(Yarg. 6. HUKUK DAİRESİ E.2001 / 8400 K.2001 / 9793 T.25.12.2001)

Sayın AV. A.Aydın Bilen,
Belirttiğiniz yargıtay kararının tam metnini yazarsanız daha doğru bir sonuca ulaşabiliriz.
SATICI ZAMANINDA O YERDE HAK İDDİA ETMEYEN DAVACININ ibaresi ne anlama geliyor.
Kararda yer alan ifadelerden başka bir nedenden dolayı hakkın kötüye kullanımıni gerektiren bir durum var sonucunu
çıkardım.

Sayın nursel citil,
Dava, şuf'alı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davacının paydaş bulunduğu dava konusu taşınmazda davalıların pay satın aldığını, davalılar adına payın kesinleştiğini 28.8.1998 tarihinde öğrendiklerini ve 2.9.1998 tarihinde açtıkları uşbu davayla şuf'a hakkını kullandıklarını, davalılar adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalılar davanın süresinde açılmadığını, taşınmazın ortak miras bırakın H.'den geldiğini, davacının başka bir köyde taksim sonucu kendisine bırakılan taşınmazı kullandığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, süre savunmasının kanıtlanamadığına, davanın öğrenmeye nazaran bir aylık hak düşürücü sürede açıldığının anlaşılmasına nazaran aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip herbir paydaş belirli bir kısımı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması M.K. 2.maddesinde yer alan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Savunmanın tevsii bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.
Olayımızda; Dava konusu şuf'alı payın ilişkin olduğu taşınmaz davacının da miras bırakanı H.'den gelmektedir. H. 2.12.1975 tarihinde ölmüştür. Dava konusu paylar H. mirasçılarından İ., İ. ve M. tarafından 5.11.1986 tarihinde davalılara satış vaadi yapılmış daha sonra açılan dava sonucu davalılar adına tescil edilmiştir. Davacı M. Z. Ö. de H. mirasçıdır. Dinlenen davalı tanıklarının beyanlarından H.'in ölümünden sonra mirasçılarının taksim yaptıkları, davacıya Cihanbekirli köyünde bir taşınmaz verildiği, dava konusu taşınmazın davalıların bayii tarafından kullanıldığı, diğer paydaşlara da köyün değişik mevkilerinden taşınmaz verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda yukarıda açıklandığı şekilde davacı taksim sonucu kendisine isabet eden bir yeri, davalıların bayiide dava konusu taşınmazı kullandığından şuf'a hakkının kullanılması Medeni Kanunun 2. maddesindeki iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Davanın bu nedenle reddine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin kabulü hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 2.bentte açıklanan sebeplere temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 25.12.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

aynen fiili taksim sözkonusu olan yerlerde şufa hakkı kullanılamaz iyi niyetle bağlaşmaz