Adi şekilde Yapilan Taşinmaz Satiş Vaadi Sözleşmesi

Merhabalar meslektaşlarım,

Müvekkil inşaat firması ile adi şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalıyor. Ardından taşınmazın bedelinin tamamını ödüyor. Yine müvekkile tapu devri de gerçekleşiyor.

Ancak inşaat hala bitmiş değil. Bu durumda sözleşmede yer alan cezai şart ve gecikme tazminatı tarafımızca talep edilecek.

Buna göre;

1-Açılacak dava tüketici mahk görülür mü? Çünkü müvekkil taşınmazı konut amacıyla değil kiralamak amacıyla almıştır ki zaten taşınmazın tapuda vasfı ofis şeklindedir.

2-Resmi şekilde yapılmadığı için sözleşme ve sözleşmede geçen cezai şartın geçersizliği gündeme gelir mi? Şayet gelirse bu noktada ödemelerin yapılmış tapu devrinin gerçeklemiş inşaatın da büyük çoğunluğunun bittiği TMK M.2 kapsamında değerlendirilebilir mi?

3-TMK m. 2 nin değerlendirilebilmesi için alıcının tüketici mi olması gerekir? Bu noktada ofis vasfındaki 1+1 daireyi kiraya vermek üzere alan müvekkil tüketici olarak değerlendirilir mi?


Cevaplarınızı ve tecrübelerinizi bekliyorum, teşekkürler.

Meslektaşım merhabalar;

1- Tapuda ofis niteliğinde olması dahi; Tüketici mahkemesinin görevsizlik kararı vermesi için yeterli olacaktır. Kaldı ki; oturma maksadıyla almadığında da görevsizlik kararı veriliyor. O yüzden Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu düşünüyorum.

2- TMK MD. 2; bütün davalarda uygulanması ve hatta aranması gereken bir hukuk normudur.

3- Adi yazılı sözleşmede geçersiz olduğundan, fer'i niteliğindeki cezai şart da geçersizdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 29.04.2014 Tarih 2014/396 Esas 2014/6529 Karar

"Cezai şart istemi yönünden; cezai şart, asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılmasında ve bu kısma ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının, bu yöne ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir."
Geçerli (resmi bir şekilde) düzenlenmemiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır; asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 26.06.2008, E: 2008/3543 K: 2008/8902)

Cevabınız için çok teşekkürler meslektaşım. Geçersiz sözleşme ve ferilerine ilişkin benim de çekincelerim var ancak bu konuda mahkemelerce uygulanan birkaç istisna söz konusu sanırım. Bu şekilde düşünmeme sebep olan birkaç kararı ekliyorum. Bunlara ilişkin yorumunuz nedir veya başka meslektaşların yorumu var mıdır?

"Türk Medeni Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ile 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resen düzenlenmesi gerekir.
Noterlikçe imza onayı şeklinde yapılan sözleşmeler geçersiz olup herkes verdiğini denkleştirici adalet kurallarına göre iade eder.Genel kural bu olmakla beraber; taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen yerine getirmişse (örneğin arsa sahibi ait tapuların tamamını veya bir kısmını yükleniciye tapuda vermiş ise) veya yüklenici inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlamış ise taraflar geçersiz sözleşmeyi benimsemiş demektir. Bu durumda, sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından geçersizlik iddiası dinlenemez."

"Ne var ki, harici sözleşmeye ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin de artık geçerlilik kazanacağı yerleşik Yargıtay uygulamaları ile sabittir.” – Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/38078 K. 2016/1141 T. 21.1.2016

"T.C. YARGITAY Ondokuzuncu Hukuk Dairesi Esas No : 2017/2351 Karar No : 2019/609 Tarih : 05.02.2019 •ADİ YAZILI GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ •ALACAĞIN TEMLİKİ •KİRA ALACAĞININ TALEBİ •NOTERDE YAPILMAYAN TARAFLAR ARASINDA YAPILAN YAZILI SÖZLEŞMENİN ŞEKLEN GECERLİLİĞİ •VAAT EDİLEN TAŞINMAZIN DAVALI ADINA TAPU KAYITLI OLMADIĞININ TESPİTİ İÇTİHAT METNİ ÖZET : Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR : Davacı vekili, davalı şirkette bağımsız iş yerini satın aldığını, sözleşme içeriğine göre teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirtilmesine rağmen söz konusu bağımsız bölümün bu tarihte teslim edilemediğini, bu itibarla söz konusu bağımsız bölümün kira getirisinin hesaplanarak bu alacağın şimdilik talep edilen 1.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi nitelikte bulunduğunu, dolayısıyla sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı niteliğinde bulunan kira alacağının da talep edilemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrimenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer'i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. Mahkemece davanın bu yönü üzerinde durulup davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 05/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi."

Meslektaşım; ben sorularınıza odaklanınca tapu devrinin yapıldığını gözden kaçırmışım.

Geçersiz sözleşmede
1- Tapu devri yapılmamışsa; cezai şart isteyemezsiniz.
2- Tapu devri yapılmışsa; sözleşme geçerli hale geleceğinden cezai şart ve dolayısıyla tazminat talep edebilirsiniz.

teşekkür ederim meslektaşım

Meslektaşım; bu arada, bu bir istisna değil yerleşik uygulamadır. Edimlerin yerine getirilmesiyle; sözleşme geçerli hale gelecğein, fer'ileri de geçerli hale gelecektir. Sözleşmenin geçersiz olduğu savunması da TMK MD. 2 iyiniyet ve dürüstlük kuralına aykırıdır.