Kira Sözleşmesinde 5 Yıl Dolduktan Sonra Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılması Durumunda Açılacak Kira Tespit Davasında 5 yıllık Süre

Merhaba Meslektaşlarım,Sizin de görüşünüzü almak istediğim bir konu var.Taraflar 1 yıllık belirli süreli sözleşme yapmışlar.Sözleşmenin ardından 6 yıl süre geçmiş ve 2022 yılında aynı taraflar aynı konut için sadece kira bedeli değiştirilerek tekrar bir kira sözleşme yapmışlar.Öncelikli sormak istediğim husus yapılan yeni sözleşme eski sözleşmeyi sonlandırır mı?

Devamında Kiraya veren, 2022 Aralık Ayında 2023 yılında sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildiren bir ihtarname çekmiş, bu ihtar tarafa yasal süresinde ulaşmış. Ancak 2023 yılında ilk kira alacağı kabul edilirken bir ihtirazı kayıd konulmadan kira bedeli kabul edilmiş.Kira alacağı kabul edildikten sonra herhangi bir hukuksal süreçte başlatılmamış, 2023 yılı yeni kira döneminin başlamasının üzerinden 5 aya yakın bir zaman da geçmiş yine hiç bir hukuksal süreç başlatılmamış bulunmakta

İkinci sorum, İlk sözleşme tarihi esas alınarak bu yıl içerisinde kira tespit davası açılması mümkün müdür? Buna ilişkin bazı Yargıtay kararlarını okudum.Bir kararda yenileme sözleşmesinde kira bedelinin piyasa fiyatının altında kararlaştırıldığı durumlarda ilk sözleşmenin esas alınacağına dair karar verilmişti. Ancak benim emin olamadığım durum ikinci yapılan sözleşme Kira Yenileme sözleşmesi başlığı altında düzenlenmemiş Kira sözleşmesi başlığı altında düzenlenmiş bu sebeple ben son yapılan sözleşmenin yenileme sözleşmesi olarak değerlendirilebilip değerlendirilemeyeceği konusunda kararsızım. Son yapılan Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra Kira tespit davası açılabileceğini düşünmekteyim. Sizin görüşünüz nedir?

Bahsettiğiniz yargıtay kararında da "yenileme sözleşmesi" başlığından bahsedilmiyor. Zaten öyle olsaydı, bu içtihada da gerek olmazdı, çünkü yenileme niteliğinde olduğunu net olarak anlaşıldığında 344/3'ün uygulanacağı da açık olurdu. İçtihatta bahsedilen mevcut sözleşme yasa gereği zaten kendiliğinden yenilendiği halde, tarafların bunu dikkate almadan, bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi akdetmesi durumudur. İçtihat da bu durumda kiranın rayiç olarak tespit edilip edilmediğinin kriter olarak alınmasını öngörüyor. Bu nedenle (ikinci sözleşmedeki kira rayiç değilse!) bence bu içtihada dayalı olarak kira tespit davası açabilirsiniz.

Konumuzla alakası yok ama bence ikinci sözleşmenin ilk sözleşmeyi sonlandırdığı ise tartışmasız. Bahsettiğiniz içtihad ikinci sözleşmeyi geçersiz kılmıyor, sadece bu tip sözleşmelere 344/3 kapsamında bir istisna getiriyor.

Alıntı: Yazan Admin Bahsettiğiniz yargıtay kararında da "yenileme sözleşmesi" başlığından bahsedilmiyor. Zaten öyle olsaydı, bu içtihada da gerek olmazdı, çünkü yenileme niteliğinde olduğunu net olarak anlaşıldığında 344/3'ün uygulanacağı da açık olurdu. İçtihatta bahsedilen mevcut sözleşme yasa gereği zaten kendiliğinden yenilendiği halde, tarafların bunu dikkate almadan, bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi akdetmesi durumudur. İçtihat da bu durumda kiranın rayiç olarak tespit edilip edilmediğinin kriter olarak alınmasını öngörüyor. Bu nedenle (ikinci sözleşmedeki kira rayiç değilse!) bence bu içtihada dayalı olarak kira tespit davası açabilirsiniz. Konumuzla alakası yok ama bence ikinci sözleşmenin ilk sözleşmeyi sonlandırdığı ise tartışmasız. Bahsettiğiniz içtihad ikinci sözleşmeyi geçersiz kılmıyor, sadece bu tip sözleşmelere 344/3 kapsamında bir istisna getiriyor.

Merhaba meslektaşım, yukarıda bahsetmiş olduğum durum için bir ihtimali daha sormak istiyorum.Cevaplayabilirseniz çok sevinirim.İlk yapılan 2016 tarihli sözleşmenin ardından hepsi 1 yıllık belirli süreli sözleşme ve aynı adres, aynı taraflar arasında olmak üzere 2018-2019-2020-2022 yıllarında da tekrar bir kira sözleşmesi yapılmış olması durumunda da 2022 yılındaki sözleşmede belirlenen kira bedeli de rayiç bir miktar değilse kira tespit davası açılırken ilk sözleşme tarihi esas alınarak dava açılabilir mi? İlk vermiş olduğunuz cevaba göre;Sonrasında birden çok sözleşme akdedilse bile son sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin çok düşük kalması durumunda açılabileceğini yorumluyorum doğru mudur?

Söylediğiniz şey aslında benim yorumum değil, sizin de bahsettiğiniz Yargıtay içtihadının yorumu.

Belirtilen içtihada göre taraflar arasında sürekli yeni sözleşme yapılıyorsa VE son sözleşmedeki kira da rayiç değilse, kira tespit davasında hak ve nısfet uygulaması için son sözleşmeden itibaren 5 yıllık süre beklenmez.

Dolayısıyla verdiğiniz örnekte 2022 yılında yapılmış sözleşmedeki rakama bakmanız gerek. Bu rakam YAPILDIĞI TARİH itibariyle rayiç kira değilse, 2023 dönemi için kira tespit davası açıp 344/3'e göre kira tespiti isteyebilirsiniz. Burada dikkat edilecek kriter mevcut kiranın emsallere göre düşük kalması değil, son sözleşme yapılırken belirlenen kiranın o dönem için rayiç kira olup olmadığıdır.