Haksız İşgal/Ecrimisil Taraf Teşkili Sağlanması

Merhaba,

Haksız işgal ve ecrimisil konularına ilişkin bir sorum olacaktı, cevaplanırsa çok memnun olurum.

2 blok halinde inşa edilmiş bir binada bir bloğun altında dükkan bulunmakta ve bu dükkan sahipleri dükkanı 20 yıldır kiraya vermişler. Kira sözleşmesi var. Diğer bloğun altında kalan kısımda ise kömürlük ve depo var.

Dükkandaki kiracılar tapuda yer alan kendi arsa payları dışında kalan bir kısmı haksız işgal etmiş durumda yıllardır, duvar falan örmüşler eşyalarını bırakmışlar. Diğer bloğun altında kalan kısım olan ve apartmanın ortak alanı olan kömürlük/depo bina yönetim planında bu şekilde gözüken bu kısımları dükkan içine alarak haksız bir şekilde işgal etmişler.

Bina yönetimi, bu dükkan sahibine ve/veya taşınmazın sahiplerine karşı işgal edilen kısımdan çıkmalarını ve dükkanın eski hale getirilmesini istiyor. Ortak alanlara yönelik bir haksız işgal söz konusu olduğundan ve kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yaptık.

Apartman yönetimi adına yönetici davacı olacak şekilde apartman yönetimini topladı ve genel kurul kararı ile dava açmak için yetki aldı yönetici bize vakelet çıkarttı ve kmk35 gereği de yöneticinin dava taraf ehliyeti var, arabuluculuk başvurusunu da bu şekilde yaptık.

Taşınmazın 4 hissedarı olduğunu düşünerek arabuluculuk görüşmesi başlattık fakat görüşmeye katılanlardan öğrendiğimiz üzere çoğu hissedar vefat etmiş ve bunların hissesi de çocuklarına, torunlarına geçmiş. Yurtdışında bile olan var. bilmediğimiz ve öğrenemeyeceğimiz üzere de davayı açmak zorlaşacak bizim için ve arabuluculuk görüşmesin de de taraf teşkili tam olarak sağlanamadı. Arabuluculuk görüşmesi de muhtemelen geçersiz olacak.

Yaklaşık 40 küsür kişiye tebligat çıkarmak, toplamak, sadece tebligat masrafları bile düşünüldüğünde çok zor vs. derken davayı açıp açmamak konusunda tereddüte düştük ve kiracıya yönelik mi ilerlesek diye düşünüyoruz.

Müvekkiller için asıl önemli olan aslında ecrimisilden ziyade haksız işgali sonlandırmak ve müdahalenin önlenmesi, eski hale yani bina yönetim planına uygun hale getirmek. Tavsiyeniz var mıdır, ne şekilde ilerlemek daha sağlıklı olur.

Kiracıya ihtarname çekersek, şu bedel kadar ecrimisl tazminatını öde ve eski hale getir dersek dikkate almazlar fakat onlara karşı en azından ihtar şartını yerine getirip onlara karşı nasıl dava açarak ilerleyebiliriz, çok araştırdık fakat taraf teşkili sorunu çok büyük problem şu an bizim için ne yapacağımızı şaşırdık? Fikri olan varsa paylaşabilir mi lütfen? Şimdiden teşekkürler...

Merhaba, idari yoldan müdahalenin meni sanırım en hızlı ve az masraflı yol olacaktır. 3091 sayılı Kanuna göre Valilik/Kaymakam karar verebiliyor. Bunun iptali için de karşı taraf dava açmak zorunda bu defa, yani onlar uğraşsın.

Cevabınız için öncelikle teşekkür ederim.

Maalesef idareye başvuru süresi müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün. Bu süre çoktan geçmiş olabilir. Tarafların hepsini arabuluculuk sürecine dahil etmeye, kişileri bulmaya çalışırken çok zaman kaybedildi. Şu an arabuluculuk dosyası açık ve 6 haftalık süre dolmak üzere zaten.

İdareye başvururken müdahalenin öğrenildiği tarihe ilişkin 1 yıllık hak düşürücü süre var. Kiracıya, taşınmaz maliklerine diğer kat malikleri defalarca geçilen yıllarda ortak alanı, kömürlüğü işgal ediyorsunuz diye söyleniyormuş zaten.

Arabuluculuk yoluna başvuru zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri durdurur bu nedenle süreden yana sıkıntı olmaz diye düşündüm ama siz dosyaya daha hakimsiniz tabii sizin takdiriniz. Taraf teşkili hususu ise uygulamada arabulucu bu konuda inisiyatif alabiliyor. Taraf sayısının çokluğu, adreslerine ulaşılamaması gibi nedenlerle süreci sonlandırıyor mahkemenin bu konuyu sorun etmediğini bir arabulucu arkadaşımdan duymuştum.