Arsa Payi DÜzeltme

İYİ GÜNLER;
müvekkilim bir apartmandan daire alıyor. müvekkilm söz konusu daireyi almadn önce kat malikleri kurulu 3. kişilerin(apartmanda daire sahibi olmayanların) binaya ek 2 kat yaptırmaları için karar alıyor. bu karardan soran daire müvekklim adına tescil ediliyor ancak söz konusu karardan müvekkilim haberi bulunmamaktadır. bilindiği gibi kat mülkiyetinde maliklerin arsapayları sahip oldukları bağımsız bölüm oranındadır. ek 2 kat tamamlandıktan sonra arsapay oranlarıyla bağımsız bölüm oranlarının eşitlenmesi için müvekkilim tapu kayıtlarının değiştirilmesine rıza göstermiyor. zira bu durumda arsa payı oranı azalacaktır. bu nedenle de müvekkime arsapayının düzeltilmesi için dava açılıyor.

sorum şu:burada müvekkilimin iyiniyetli olduğunu ve tapuya güvendiğini ileri sürebilirmiyiz? yoksa daha önce alınmış kat malikleri kurulu müvekkilimi bağlar bu nedenle de tapu kayıtlarının düzeltilmesine mi karar verilir?

Yardımcı olmaya çalışacak tüm arkadaşlara şimdiden teşekürler....

saygılar.....

Anataşınmazda kat irtifakı kurulduktan sonra üzerinde yapılan yapıların kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projeden farklı olarak yeni kat veya bağımsız bölüm eklenebilmesi için buna anataşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin rıza göstermesi ve fiili duruma uygun olarak hazırlanacak değişiklik projesine tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakat etmiş olmaları, bu değişiklik projesinin de belediyece onaylanmış bulunması gerekir. Bu şartların mevcut olduğunu kabul etmemiz halinde , müvekkiliniz tapudan bağımsız bölüm satın alırken mevcut kat malikleri kurulu kararı ile onaylı proje tapuya ibraz edilmemiş ise tapuya olan güven ilkesi gereği alınan kararın müvekkilinizi bağlamayacağını düşünüyorum. Müvekkiliniz her ne kadar önceki malikin akdi halefi olsa da, önceki malikin binaya ilave kat eklenmesine ilişkin karar alındığını müvekkilinize bildirmesi gerekirdi. Öyle ise açılan davada müvekkilinizin bu durumu bilerek bağımsız bölüm satın aldığını davacıların ispatması gerektiğini düşünüyorum. Bu husus yönetim planına işlenmiş ve tapu kayıtlarında görünüyor ise mahkemece öncelikle anataşınmazın onaylı mimari projesi ile sözü edilen değişiklik projesinin TAPUDAN ve özellikle Belediye Başkanlığından getirtilmesinden sonra böyle bir değişiklik projesi varsa bunun o tarihte anataşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakatları ile yapılıp yapılmadığı ve belediyece onaylanıp onaylanmadığının belirlenmesi bundan sonra anataşınmazın yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak her iki projenin dava konusu edilen yere uygulanması, yukarıda değinilen hususlar da gözetilerek oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekir.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/4127
Karar: 2005/6206
Karar Tarihi: 13.06.2005

ÖZET: Ana taşınmazda kat irtifakı kurulduktan sonra üzerinde yapılan yapıların kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projeden farklı olarak yeni kat veya bağımsız bölüm eklenebilmesi için buna ana taşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin rıza göstermesi ve fiili duruma uygun olarak hazırlanacak değişiklik projesine tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakat etmiş olmaları, bu değişiklik projesinin de belediyece onaylanmış bulunması gerekir. Yerel mahkemece öncelikle ana taşınmazın onaylı mimari projesi ile sözü edilen değişiklik projesinin tapudan ve özellikle Belediye Başkanlığından getirtilmesinden sonra böyle bir değişiklik projesi varsa bunun o tarihte ana taşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakatleri ile yapılıp yapılmadığı ve belediyece onaylanıp onaylanmadığının belirlenmesi gerekir.

(634 S. K. m. 3, 47)

Dava: Dava dilekçesinde kat irtifakının düzeltilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, onaylı mimari projeye göre kat irtifaklı 71 parsel sayılı anataşınmazın üzerindeki B Blok’un bir bodrum ve beş normal katta 12 bağımsız bölümden oluşmakta iken, kat irtifakı kurulduktan sonra yapılan proje değişikliği ile bu bloka ikinci bir bodrum kat eklenmek suretiyle bağımsız bölüm sayısının dört dükkan ve oniki mesken olmak üzere toplam 16 bağımsız bölüme çıkarıldığını ileri sürerek B Blok’a sonradan yapılan değişiklik projesi ile eklenmiş bulunan bağımsız bölümlerin de dikkate alınarak kat irtifakının buna göre düzeltilmesine karar verilmesini istemiş davayı salt B Bloktaki bağımsız bölüm maliklerine yöneltmiştir.

Mahkemece davanın niteliği de gözönünde tutularak anataşınmazdaki diğer kat irtifak hakkı sahipleri de davaya dahil edilmeden ve tarafların ileri sürdüğü hususlarla ilgili gerekli belge ve bilgiler toplanıp değerlendirilmeden anataşınmazda kat irtifakının kurulması veya kat irtifakının düzeltilmesinin mahkeme kararı ile mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş olması isabetli değildir.

Şöyle ki;

1- Davacı kat irtifak hakkı sahibi A, B ve C Bloklarından oluşan kat irtifaklı anataşınmazda B Blok’un altına eklenen ve dört bağımsız bölümden oluşan 2. bodrum katın da dikkate alınarak mevcut kat irtifakının bu fiili duruma göre düzeltilmesini istediğine göre bunun anataşınmazdaki diğer tüm irtifak hakkı sahiplerinin hukukunu da ilgilendirdiği gözetilerek davaya yöntemince katılmalarının sağlanıp taraf teşkilinden sonra davaya bakılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,

Kabule göre de;

2- Anataşınmazda kat irtifakı kurulduktan sonra üzerinde yapılan yapıların kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projeden farklı olarak yeni kat veya bağımsız bölüm eklenebilmesi için buna anataşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin rıza göstermesi ve fiili duruma uygun olarak hazırlanacak değişiklik projesine tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakat etmiş olmaları, bu değişiklik projesinin de belediyece onaylanmış bulunması gerekir. Davacı taraf anataşınmazda kat irtifakı kurulduktan sonra buna esas alınan proje dışında bir bodrum kat eklenmesi ile 4 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün daha kazanıldığını bu konuda değişiklik projesi yapıldığını ileri sürdüğüne göre mahkemece öncelikle anataşınmazın onaylı mimari projesi ile sözü edilen değişiklik projesinin TAPUDAN ve özellikle Belediye Başkanlığından getirtilmesinden sonra böyle bir değişiklik projesi varsa bunun o tarihte anataşınmazdaki tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakatları ile yapılıp yapılmadığı ve belediyece onaylanıp onaylanmadığının belirlenmesi bundan sonra anataşınmazın yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak her iki projenin dava konusu edilen B Blok’a uygulanması, yukarıda değinilen hususlar da gözetilerek oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddine hükmedilmesi,

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.06.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Sayın Av.Şenel Deligöz
yani söylediğinize göre söz konusu kat malikleri kurulu kararının tapuya ibrazı gerekirdi bu yapılmamış, bunun yanında müvekkil de iyiniyetlidir. yani kat malikleri kurulu kararından haberi yok... bu nedenle tapuya güven prensibini işletebiliriz.. doğru mu anladım??

Kesinlikle doğru anladınız. Kolay gelsin üstad

Arsa payı kavramı, önemi, hesaplanması, düzeltme davası başlıklı makale için;
http://portal.ubap.org.tr/App_Themes...010-89-634.pdf

Merhabalar. Arsa payının düzeltilmesi davada yerel mahkeme "... davacının maliki olduğu iddia ettiği dairenin tapuda kayıtlı olmadığı, kurulan kat irtifakı içinde yer almadığı,mimari projede yer almadığı ve davanın kat maliklerine yöneltilemeyeceği..." gerekçesiyle davanın reddine dair karar verdi. Nasıl bir yol izlemeliyiz ?