Gayrimenkul Satış Vaadi ve Adi Yazılı Sözleşme

Ayşe ve Fatma 2000 yılında aralarında adi yazılı bir sözleşme yapıyorlar. Sözleşmede Ayşe, adına kayıtlı olan 4/8 hisseli arsanın normalde 2/8'lik kısmının Fatma'ya ait olduğunu kabul ediyor. Fakat o yıllarda tapuda hissenin bölünmemesi sebebi ile tapudan hisse devrinin yapılamadığını yazılı olarak beyan ediyor. İki şahit huzurunda tutanağa geçiyorlar. Fakat herhangi bir bedel ve devir için bir süre söz konusu değil. Sadece Ayşe'nin kabulü var. Fatma da aynı zamanda on beş yılı aşkın zamandır burada ikamet ediyor. Ayşe 2013 yılında ölüyor.

Buna ilişkin olarak şu an aradan 15 yıl gibi bir zaman geçmiş olması da dikkate alındığında Tapu iptali tescil davası açılabilir mi ? Bu sözleşmeye gayrimenkul satış vaadi demek mümkün mü ? Fatma adına hissenin tescili yerine, ayşenin mirasçılarına sebepsiz zenginleşme davası açabilir miyiz ? Nasıl bir dava açılması gerekir sizce ?

Adi yazılı sözleşme, hem resmi olmadığından ve hem de diğer bakımlardan geçersizdir. Hâl böyle olunca da süre unsuru nazara alınmaz; bu sözleşmeye de gayrimenkul satış vaadi denilemez. Bedelin, söz konusu olmadığı da tarafınızdan belirtilmiş olmakla, sebepsiz zenginleşme dâvası da olmaz.
Ne var ki, sadece Ayşe' nin kabulü var demektesiniz.
Bu kabulden hareketle, "inanç sözleşmesi" hakkındaki ilmi ve kazai içtihatların incelenmesi, belki de yol gösterici olabilecektir. Kolay gelsin, değerli meslektaşım...

Konu ile ilgili birkaç karar buldum. Yoruma açık. Bana faydalı olduğu kanaatindeyim.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 1999/1306

K. 1999/1876

T. 12.3.1999

• ZİLYEDLİĞİN DEVRİ ( Satışı Vaadedilip Zilyedliği Devredilen Taşınmaz İçin Açılacak Tescil Davasının Zamanaşımına Tabi Olmaması )

• FERAĞ İÇİN VADE VERİLMEMESİ ( Tescil Davasına Uygulanacak Zamanaşımının Sözleşme Tarihinden İtibaren İşlemesi )

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tescil Davasının Tabi Olduğu Zamanaşımı Süresi )

• ZAMANAŞIMI ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davalarında )

818/m.74,128,125


ÖZET : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davaları BK.nun 125. maddesinde belirtilen 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Sözleşmede ferağ verilmesi için bir vade belirtilmemiş olduğu takdirde, zamanaşımı süresi sözleşme tarihinden başlar. Sözleşme ile birlikte taşınmazın zilyedliğinin alıcıya devir ve teslim edilmiş olması halinde ise, zamanaşımı işlemez. DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.7.1997 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.10.1998 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan ve temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı 28.5.1981 tarihli satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil istemiş, davalı süresinde zamanaşımı def'inde bulunmuş, mahkeme 10.10.1997 günlü duruşmada zamanaşımı itirazının reddine karar vermiştir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için Borçlar Kanununun 125. maddesinde yazılı on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Sözleşmede ferağ verilmesi için bir vade belirtilmemişse Borçlar Kanununun 74. ve 128. maddeleri uyarınca sözleşmenin düzenlediği tarihte tescil istenebileceğinden, zamanaşımı süreside tescil davası yönünden bu tarihte başlar. Dosyada mevcut satış vaadi sözleşmesinin 2. maddesi incelendiğinde satıcının sözleşme tarihinden itibaren 6 ay sonra ( yani 180 gün sonra ) gayrimenkulün zilyetliğini teslim etmesi, o tarihte tapuda gereğini vermeyi kabul ve taahhüt ettiği görülmektedir.
Bu durumda zamanaşımı süresinin sözleşme tarihinden itibaren 6 ay sonrasına tekabül eden 28.11.1981 tarihinden başlayacağı açıktır. Sözleşmede, sözleşmenin düzenlenmesi ile birlikte alıcıya zilyedliğin de devredildiğine dair bir hüküm bulunursa veya böyle bir hüküm bulunmadığı halde zilyedliğin alıcıya devir ve teslim edildiği ispatlanırsa bu durumda satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılacak tescil davalarında teslim vaki olduğundan zamanaşımı itirazı ileri sürülmesi artık teslime rağmen iyiniyet kaideleri ile telif edilemez.
Eldeki davada, davacının satışa konu taşınmazların zilyetliğini devraldığına ve elinde bulundurduğuna ilişkin bir iddiası bulunmadığı gibi bu konuda hiçbir delil de mevcut değildir. Kaldı ki, mahallinde yapılan keşifte davaya konu dört adet parsel üzerinde dava dışı başka kişilere ait binaların bulunduğuda belirlenmiştir.
Şu hale göre, sözleşmede yer alan vade tarihi olan 28.11.1981 tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başlayacağından, bu sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davasının tarihinin de 15.7.1997 olduğu gözetildiğinde 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçmiş bulunduğu nazara alınarak davanın bu nedenle reddine karar verilmek gerekirken yazılı olduğu şekilde yerinde görülmeyen gerekçeler ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA ), peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 12.3.1999 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C. YARGITAY

8.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/5132
Karar: 2005/6461
Karar Tarihi: 06.10.2005


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - KAZANMAYI SAĞLAYAN ZİLYETLİK MURİSTEN İNTİKAL TAKSİM VE EKLEMELİ ZİLYETLİK HUKUKSAL SEBEPLERİNE DAYALI MÜLKİYETİN AKTARILMASINA İLİŞKİN TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - YAPILAN UZUN SÜRELİ SATIŞ VE DEVRE MUVAFAKAT VERİLMESİ

ÖZET: Her ne kadar O.'ın terekesi, elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olup, ilke olarak mirasçılardan yalnızca F. ve H. tarafından yapılan satış ve devir hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ise de; en azından harici satışın yapıldığı tarihten beri parselin davacılar ve murisleri tarafından eylemli olarak kullanılageldiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi, gerçekten de parselin tamamının davacılara ait olduğu ve davalıların sadece kayden malik oldukları da ayrı bir gerçek ve somut bir olgudur. Davanın açıldığı tarihe kadar otuz yılı aşkın bir süreden beri parselin davacılar tarafından tasarruf edildiği ve halen de onlar tarafından kullanıldığı anlaşıldığına, miras bırakan O.'ın, F. ve H. dışında kalan mirasçıları da süregelen eylemli duruma karşı koymadıklarına ve buna sessiz kaldıklarına göre, yapılan uzun süreli bu satış ve devre olur (muvafakat) verdiklerinin de kabulü gerekmektedir.

(4721 S. K. m. 640, 701, 702, 713, 996) (3402 S. K. m. 14)

Dava: Bilal Özbey ve müşterekleri ile Mehmet Zeki Özbey ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair Baskil Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 06.04.2005 gün ve 15/21 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi bir kısım davalılar tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar: Davacılar vekili, 124 ada 93 nolu parselin ½ payının kendilerine ait olması gerekirken 8/24 payın adlarına tespit edildiğini, yanlışlığın kadastro tespiti sırasında bulunmadıklarından kaynaklandığını, 112 ada 48 sayılı parselin ise tamamının davalılar adına tespit edildiğini, bu taşınmazın Baskil Noterliğinin 04.12.1985 gün ve 15346 yevmiye nolu düzenleme şeklinde zilyetliğin devri sözleşmesi ile satın alındığını açıklayarak 124 ada 93 nolu parselin tapu kaydının ½ oranında, 112 ada 48 sayılı parselin tapu kaydının ise, tamamının iptali ile vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Yargılama oturumlarına katılan bir kısım davalılar ile cevap layihası sunan davalılardan bazıları davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

Mahkemece, <112 ada 48 sayılı parselin tapu kaydının tamamının, 124 ada 93 sayılı parselin tapu kaydının ise teknik bilirkişinin 09.07.2004 tarihli rapor ve krokisinde A harfi ile işaretli 8046,45 m2 lik yer bakımından iptali ile Derviş Özbey mirasçıları olan davacılar adına veraset ilamındaki payları oranında tesciline> karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılardan Mehmet Zeki, Murat Özbey, Zehra (Zöhre) Aytimur ve Zekiye (Fatma) Duran tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; kazanmayı sağlayan zilyetlik, muristen intikal, taksim ve eklemeli zilyetlik hukuksal sebeplerine dayanılarak TMK.nun 713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14.maddeleri gereğince açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır.

Uyuşmazlık konusu taşınmazlar 02.08.1990 ve 30.05.1991 yıllarında yapılan kadastro çalışmaları sırasında; 112 ada 48 sayılı parselin belgesizden davacılar Bilal ve Sabri Özbey ile davalılar, 124 ada 93 parsel sayılı taşınmaz ise, belgesizden sadece davalılar adına kadastro tutanağı düzenlenmiş olup, itiraz edilmeksizin her iki tutanak 07.02.1992 tarihinde kesinleşmiştir. İddia edildiği gibi davacılar adına tespit edilmiş 8/24 gibi bir pay da söz konusu değildir.

Dava konusu 124 ada 93 sayılı parselin tarafların dedesi Abdullah Özbey'den çocukları Derviş (davacıların babası) ve Osman (davalıların miras bırakanı) Özbey'e intikal ettiği, 1961 yılında Derviş ve Osman arasında yapılan harici ve rızai taksim sonucu krokide A harfi ile işaretli bölümün Derviş'e düştüğü, 40 yılı aşkın bir süreden beri davalıların itirazına uğramaksızın ve halen davacılar ve murisleri tarafından kullanılageldiği, keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve tanıklar tarafından ifade edilmiştir. Dosyada bulunan diğer belge ve bilgiler de bu somut olguları doğrular niteliktedir. Kural olarak, TMK.nun 701 ve 702. maddeleri uyarınca, mirasçılardan birinin veya birkaçının tek başına elbirliği mülkiyete konu olan bir taşınmazla ilgili olarak dava açmaları mümkün bulunmamaktadır. Anılan maddeler gereğince dava açma da bir tasarrufi işlem olup, tüm ortakların katılımıyla (oybirliğiyle) açılması gerekmektedir. Her ne kadar somut olayda, elbirliği mülkiyet halinde bulunan ve muris Derviş'ten kalan taşınmaz için mirasçılardan sadece Bilal ve Sabri Özbey tarafından dava açılmış ve yöntemine uygun bir biçimde açılan bir davadan söz edilemez ise de, dava dışı kalan diğer 7 mirasçı davayı takip eden vekile vekaletname verdiklerine ve vekil Av. Ertan Ayhan 06.04.2005 günlü dilekçeleriyle tüm mirasçılar adına iptal ve tescile karar verilmesini istediğine göre, dava dışı kalan mirasçıların açılan davaya bu şekilde olur (muvafakat) verdiklerinin kabulü gerekir. Davada, tüm mirasçıların katılımının bu şekilde sağlanmış bulunduğu görülmektedir.

Uyuşmazlık konusu 112 ada 48 parsel sayılı taşınmazla ilgili duruma gelince; Sözü edilen ve dedeleri Abdullah'tan intikal eden parselin, davacıların amcası Osman'ın mirasçıları Hasan ve Ferit Özbey tarafından 15.04.1971 günlü harici satış senedi ile davacıların babası Derviş'e satıldığı, daha sonra Derviş tarafından Baskil Noterliğinin 27.11.1985 gün ve 15301 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul zilyetliği devir ve satış sözleşmesi ile dava dışı Mehmet Zeki Burulday'a satılıp devredildiği, aynı Noterliğin 04.12.1985 gün ve 15346 yevmiye numaralı zilyetliğin devri sözleşmesi ile de, davacılar Bilal ve Sabri Özbey tarafından Mehmet Zeki Burulday'dan geri satın alındığı, ancak, bu alım ve satım tarihinden önce de 1983 yılında 48 sayılı parselin davacılar tarafından kayısı bahçesi haline getirildiği, halen de davacılar tarafından tasarruf edildiği, davalıların bugüne kadar bu tasarruf şekline karşı koymadıkları, 1983 yılından önce de yani Derviş tarafından satın alındığı 15.04.1971 tarihinden beri de taşınmazın davacılar ve miras bırakanı Derviş tarafından kullanıldığı, eylemli durumun bu şekilde sürdürülegeldiği, davalıların sadece kayden taşınmazlara malik bulundukları dinlenen yerel bilirkişi ve tanıklar tarafından açıklanmıştır.

Her ne kadar Osman'ın terekesi TMK.nun 640, 701 ve 702. maddeleri gereğince, elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olup, ilke olarak mirasçılardan yalnızca Ferit ve Hasan tarafından yapılan satış ve devir hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ise de; en azından harici satışın yapıldığı 15.04.1971 tarihinden beri 48 sayılı parselin davacılar ve murisleri tarafından eylemli olarak kullanılageldiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi, gerçekten de parselin tamamının davacılara ait olduğu ve davalıların sadece kayden malik oldukları da ayrı bir gerçek ve somut bir olgudur. Davanın açıldığı tarihe kadar 30 yılı aşkın bir süreden beri parselin davacılar tarafından tasarruf edildiği ve halen de onlar tarafından kullanıldığı anlaşıldığına, miras bırakan Osman'ın Ferit ve Hasan dışında kalan mirasçıları da süregelen eylemli duruma karşı koymadıklarına ve buna sessiz kaldıklarına göre, yapılan uzun süreli bu satış ve devre olur (muvafakat) verdiklerinin de kabulü gerekmektedir.

Belirlenen bu somut, hukuki ve eylemli durumu ortaya koyan olgular karşısında, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmamaktadır.

Sonuç: Hükmü temyiz eden davalıların temyiz itirazları bu bakımdan yerinde bulunmadığından reddi ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 123,75 YTL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 298,35 YTL'nın temyiz eden bir kısım davalılardan alınmasına 06.10.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Alıntı: Yazan Cumhur Okyay Adi yazılı sözleşme, hem resmi olmadığından ve hem de diğer bakımlardan geçersizdir. Hâl böyle olunca da süre unsuru nazara alınmaz; bu sözleşmeye de gayrimenkul satış vaadi denilemez. Bedelin, söz konusu olmadığı da tarafınızdan belirtilmiş olmakla, sebepsiz zenginleşme dâvası da olmaz. Ne var ki, sadece Ayşe' nin kabulü var demektesiniz. Bu kabulden hareketle, "inanç sözleşmesi" hakkındaki ilmi ve kazai içtihatların incelenmesi, belki de yol gösterici olabilecektir. Kolay gelsin, değerli meslektaşım...

Teşekkür ederim.

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/11532
Karar: 2016/264
Karar Tarihi: 13.01.2016


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - MAHKEMECE SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILAN BEDELİN ÖDENMEYEN KISMININ DAVA TARİHİNDEKİ RAYİÇ BEDELİNİN DAVALIYA ÖDENMEK ÜZERE DEPO ETTİRİLDİKTEN SONRA TESCİLE KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ - DAVANIN REDDİNİN İSABETSİZLİĞİ

ÖZET: Mahkemece sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmeyen kısmının dava tarihindeki rayiç bedelinin BK'nın 81. maddesi uyarınca davalıya ödenmek üzere depo ettirildikten sonra tescile karar verilmesi gerekir. Mahkemece satış bedelinin tamamının ödenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

(818 S. K. m. 22, 81, 213) (4721 S. K. m. 706, 716)

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Somut olaya gelince, davacı taraflar arasında düzenlenen 18.04.2001 tarihli sözleşmede 78.000 DM olan satış bedelinin 35.000 DM kısmını sözleşmenin düzenlendiği tarihte peşin olarak ödediğini, kalan kısmını ise 27.11.2011 tarihli ıslah dilekçesi ile ödemeyi kabul ettiğini belirterek taşınmazın adına tescilini talep etmektedir.

Bu durumda mahkemece sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmeyen kısmının dava tarihindeki rayiç bedelinin BK'nın 81. maddesi uyarınca davalıya ödenmek üzere depo ettirildikten sonra tescile karar verilmesi gerekir.
Mahkemece satış bedelinin tamamının ödenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile hükmün bozulmasına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.01.2016 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)