Malzeme Sahibinin Başkasının Arazisine Arazi Malikinin Rızası İle Yapı İnşa Etmesi

Malzeme maliki arazi sahibinin rızası ile arazi üzerinde iki katlı yapı meydana getirmiştir. Aralarındaki anlaşmaya göre yapının kullanımı arazi malikine ait olacaktır. Malzeme sahibi ile arazi malikinin bu konuda anlaşmış olması, diğer bir deyişle, malzeme sahibinin meydana getirdiği yapıyı kendisi için değil de yine arazi malikinin kullanımı için inşa ettirmiş olması TMK m.723 uyarınca tazminat talep edilebilir mi? Bu yola başvurulabilmesi için malzeme sahibinin başkasının arazisinde meydana getirilen yapıyı mutlaka kendi kullanımı için inşa etmiş olması şart mıdır?

Meslektaşım yapının yapılması konusunda arazi sahibi ve malzeme sahibi arasında anlaşma olduğunu belirtmişsiniz. Bu durum zaten TMK 722'de belirtilen haksız yapı meselesini ortadan kaldırıyor. Dolayısıyla TMK m. 723'teki tazminatın istenemeyeceği kanaatindeyim.

Mülkiyet hukuku gereği, ana taşınmaz üzerine inşa edilen yapı ana taşınmazın eklentisi niteliğinde olduğundan ana taşınmazın maliki, yapının da maliki olur.

Sorunuzda somut olayın özelliklerine dair detay belirtilmemiş. malzeme malikinin niçin tazminat istediği konusunda biraz daha detaylar verebilirseniz somut olayın özelliğine uygun hak ve alacak talepleri üzerinde yorumda bulunulabilir. Örneğin, malzeme sahibi ile arsa sahibi arasındaki anlaşmanın detayları neler, bu işlem bir bağışlama mı, eser sözleşmesi mi, inançlı işlem mi?

Malzeme sahibinin arsa sahibinin kullanması için bir yapı inşa etmesi, müteahhit-arsa sahibi arasında kurulan eser sözleşmesi şeklinde de yorumlanabilir. Malzeme sahibi, arsa sahibi ile aralarındaki eser sözleşmesine göre bir eser meydana getirdiğini ancak bunun karşılığında arsa sahibinin hiçbir bedel ödemediğinden yakınıyorsa TBK m. 481 uyarınca bir bedel talep edilebilmesi de mümkün görünüyor.

Ya da sorunuzda kast edilen, malzeme sahibi arazi üzerinde yapı yapmak suretiyle arazinin mülkiyetini de almak ancak aralarındaki anlaşma gereği arsa sahibine yapıda oturma hakkı mı tanımak istiyor? Bir diğer deyişle, malzeme sahibi arsanın mülkiyetinin kendisine devrine karşılık yapı yapma ve oturma hakkı tanıma edimlerini mi üstleniyor? Böyle bir durumda da koşulları var ise tescile zorlama davası da gündeme gelebilir.

Öncelikle ilginiz ile detaylı cevap ve anlatımlarınız için teşekkür ederim.

Müvekkil(M) ile bacanağı(B) arasında bir anlaşma söz konusu. Bu anlaşmaya göre maddi durumu bulunmayan B'ye destek olmak amacıyla B'nin arazisine M tarafından ev yaptırılıyor. Usta ve malzeme ücretlerinin tamamını M karşılıyor. B bankalara olan borcunu kapattıktan sonra M'ye borcunu ödeyeceğini taahhüt ediyor. Çevresi de M'nin B'ye güvenmesi ve B tarafından şifahen dönemsel olarak güvence verilmesi nedeni ile hukuki yollara başvurmadığını biliyor. Diğer bir deyişle M, B tarafından bu şekilde uyuşturuluyor. Ne yazık ki bu süreçte B vefat ediyor. Buraya kadar sorduğunuz soruyu cevaplamaya çalıştım. Aşağıda bir sorum daha olacak meslektaşım.

Taşınmazı hala B'nin mirasçıları kullanıyor ve ikisi arasındaki anlaşmayı bildikleri gibi bilemeyeceklerini iddia edemezler. Etseler dahi hayatın olağan akışına uygun değil. Diğer yandan reddi miras yapmış da değiller. Buna göre gidilecek dava yolunda zamanaşımı süresi kaç yıldır? Mirasçılar zamanaşımı def'inden faydalanabilirler mi? Zamanaşımı def'ini ileri sürseler bile bu dürüstlük kuralına uygun olur mu?

"maddi durumu bulunmayan B'ye destek olmak amacıyla B'nin arazisine M tarafından ev yaptırılıyor." cümlenizi okuyunca akla vekaletsiz iş görme geliyor.

B'nin M'den yardım istemesi, durumum düzelince öderim demesi de esasen temel bir alacak-borç ilişkisi gibi görünüyor.

Yine B'nin talebinin arazisi üzerinde yapı inşa edilmesi şeklinde algılanması halinde B-M arasındaki hukuki ilişki eser sözleşmesi olarak da yorumlanabilir.

Bu durumda, mevcut delil durumu, bahsi geçen durumlarda ispat şartları, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler gibi hususlara dikkat edilmek kaydıyla B'nin mirasçılarına gidilebilmesinin teoride imkansız olmadığı kanaatindeyim.

Ancak hukuki vasıflandırma ne olursa olsun öncelikle B'nin arazisindeki taşınmazın M tarafından yaptırıldığının nasıl ispatlanabileceği hususunun, yazılı delille ispat şartının bulunduğu dosyalarda önemli bir nokta olduğunu düşünüyorum. Yazılı delil başlangıçları, resmi merciler önünde yapılmış ikrarlar gibi işinize yarayabilecek diğer hususların da detaylı bir şekilde araştırılması gerektiği kanaatindeyim.

Zaman buldukça biraz araştırma yaptım ve sizin de fikirlerinizin katkısı sayesinde M ile B arasındaki uyuşmazlığın eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak olduğuna kanaat getirmiş durumdayım. Ne var ki, delil hususunda olay bana geldiğinden bu yana köşeye sıkışmış durumdayım. Zira müvekkilin bu inşaatı yaptırdığı sırada evi yanmış ve bütün deliller evle beraber kül olmuş. Yazılı delilden yana hiç şansımız olmasa da delil başlangıcı elde ederiz ümidimi yitirmiş değilim. Fakat yine de tanık üzerinden gitmek zorunda kalırsak diye sormak durumundayım çünkü bu davanın konusu kesinlikle senetle ispat sınırının oldukça üzerinde olacak. Gelelim soruma.

Hmk 203. maddesinin a bendinde birbirinden gelenler ile kayın hısımlığı söz konusu olduğundan buradan faydalanma imkanımız bulunmamakta.Fakat b bende derki "İşin niteliğine ve tarafların durumlarına göre, senede bağlanmaması teamül olarak yerleşmiş bulunan hukuki işlemler.". Şimdi buradan ne anlamalıyız? Köylüler arasında ve yakın dostlar arasındaki hukuki işlemler olarak yorumlamak zorlama bir metot mu olur? Bir kararda köylüler arasında alacak borç işlemlerinde senet alınıp alınmadığı o yerin muhtar ve azaları ile ilçe tarım müdürlüğüne sorularak alınacak görüşe göre karar verilmelidir dendiğini net bir şekilde hatırlıyorum. Bu husustaki görüşlerinizi ve Hmk m. 203/1-b'nin olayda uygulama yeri bulup bulamayacağı hususundaki görüşleriniz nelerdir?

Son olarak müvekkilin evinin yandığını ispatlarsak müvekkil 203/1-c'den yararlanabilir mi?

HMK m. 203/1-c maddesinin yangında kaybolan delillere ilişkin olduğunu sanmıyorum. Kaybolan delillere ilişkin HMK m. 203/1-e var.

Ancak konu inşaat yapımı olduğunda, bu sürecin kamu kurumlarıyla da bağlantılı pek çok boyutu var. Hiçbir aşamasında müvekkilinizin dahil olduğunu gösterir bir belgeye ulaşmanız mümkün değil mi? Banka kayıtları, ödeme makbuzları vs.

Belki borcu ikrara yönelik ihtar çekebilirsiniz, bir bedeli de içeren ihtar çekmeniz karşısında karşı taraf borcu ve taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi kabul ettiğini gösterir yanıt verebilir.