Adi Yazili Gayrimenkul Satis Sozlesmesi, Bedelin Odenmesi, Gayrimenkulun Tapuda Baskasina Satilmasi ve Saticinin vefat etmesi

Merhaba meslektaslarim,
Bir muvekkilim yaklasik 10 yil once, 2006da adi yazili sekilde gayrimenkul satis sozlesmesi ile bir dukkan almis. Tapuda satis yapilmadan bedelin tamamini odemis.
Dukkanin asil sahibi tapu islemleri icin surekli oyalamis, teminat amacli senet vermis ama senede tarih atilmamis ve 2 yil once ôlmùs.
Muvekkil bu arada dukkanin tapuda baskasina satisi yapildigini ogrenmis.
Simdi ya dukkani alayim ya parayi derdinde, zamanasimi dolmak uzere ve ne yol izlememiz gerektigine karar veremedik.
Sebepsiz zenginlesme ya da menfi tespit davasi acsak ne kadar bize faydasi olur??
Goruslerinizi almak istiyorum.

Sayın Çalışkan,
1-Taşınmaz satış vaatleri noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşmelerden bulunduğundan ve alıcı-müvekkiliniz ile satıcı arasında yapılan harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan dolayı (6098 sayılı BÇK.19-818 sayılı BÇK.m.18 gereğince) geçersizdir.
2-Karşılıklı borç doğuran sözleşmeler de geçersizlik halinde taraflar karşı-edimi isteyemeyecekleri gibi almış olduklarını da karşılıklı olarak iade etmekle yükümlüdürler.(6098 sayılı BÇK.m.125-818 sayılı BÇK.m.108 hükümleri kıyasen uygulanır).
3-Satış 2006 yılında yapılmış ise de sorunuzda alıcının taşınmaza halen zilyet olup olmadığından bahsetmediğinizden;
A-Alıcı taşınmaza halen zilyet ise 10 yıllık zaman aşımı süresine tabi olmadan her zaman,
B-Alıcı taşınmaza zilyet değilse sözleşme tarihinden itibaren,önce zilyet olup herhangi bir şekilde zilyetliği sonradan kaybetmiş ise(el atmanın önlenmesi suretiyle taşınmazın zilyetliğinin elinden alınması gibi)bu zilyetliği kaybettiği tarihten itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde kural olarak ödenen satış bedelinin iadesi davası açabilirsiniz.
4-Açacağınız dava da ödenen bedel 2006 yılında ödenmiş olup,2016 yılında dava açtığınızdan aradan yaklaşık olarak 10 yıl gibi uzunca bir süre geçmiş olacağından;Asliye Hukuk Mahkemesine belirsiz alacak davası açarak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince(4721 sayılı TMK.m.2-dürüstlük kuralı)günün ekonomik koşullarına uyarlanarak dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte satıcının yasal mirasçılarından(miras ortaklığından)tahsilini isteyebilirsiniz.
5-Taraflar arasındaki sözleşme geçersiz bile olsa öncelikli olarak karşı-edimi talep hakkı olmayan bir kimse,kendi edimini yerine getirmiş veya getirmeyi teklif etmiş olması gerektiğinden (818 sayılı Bçk.m.81)eğer alıcı-taşınmaza halen zilyet ise açacağınız dava da davalılara(Miras ortaklığına) satış konusu taşınmazın zilyetliğini de devre hazır olduğunuzu bildirmeniz de de yarar görüyorum. Saygılarımla..av.şükrü söğüt