Kira tespit davasının 5 yıldan önce açılması

Merhabalar
Müvekkil kiralayandır ve sözleşme 2018 haziran başlangıç tarihlidir. Haziran 2023 dönemi için kira tespit davası açmak istiyoruz. Haziran 2023 itibariyle 5 yıl dolmuş olacak ancak sormak istediğim şu anda yani ocak ayında dava açarak 2023 hazirandan sonrası için tespit yapılması şeklinde talepte bulunarak dava açabilir miyim ? Zira artış oranı sözleşmede sabitlenmiş yani 2023 hazirandaki tutar şimdide belli amacım erken dava açarak işi hızlandırmak ne kadar erken karar çıkarsa Müvekkil de o kadar erken güncellenmiş fiyattan ödeme alır. Tutar güncel değerlerin çok altında kaldığı için çok mağdur olmuş. 2023 ocak ayında kira tespit davası açarsam (2023 haziran dönemi için talepte bulunarak) süre yönünden sorun yaşar mıyım ?

"Her Dava Açıldığı Tarihteki Koşullara Göre Karara Bağlanır" ilkesi gereğince davanız reddedilir diye düşünüyorum.

Şu anda, yasadaki şartlara uygun olarak, müddetinde ihtarname gönderirseniz, hazirandan sonra, hazirandan geçerli olmak üzere, anılan dâvayı açarsınız.

"Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde tebliğ edildiği ispat edilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 13/05/2015 tarihinde açılan dava ile 01/01/2015 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/01/2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." 3. HD. 24.10.2019 T. E: 2017/8580, K: 8348

Yukarıdaki içtihattaki yorum benimsenirse, belki şimdiden dava açılabilir

Çok akıllıca, tebrik ederim!

Bence yasal hiçbir engel yok, teorik olarak açabilmeniz gerektiğini düşünüyorum.

Ancak böyle bir uygulama şimdiye kadar hiç görmedim ve Mahkemede bunun tartışmasına girildiğinde kaybedeceğiniz zaman, erken açtığınız dava ile kazanacağınız zamandan fazla olabilir diye endişe ediyorum maalesef.

Zira karşı taraf da bu durumda boş durmayacak ve "Haziran 2023 itibariyle akdin yenilenip yenilenmeyeceği dava açıldığı tarihte henüz belli değil" şeklinde savunma yapacaktır. Aynı şekilde keşif için taşınmaza gidildiğinde bu sürenin henüz gelmemiş olması durumunda da keşfin fiilen yapılma imkanı olmayacaktır (çünkü davada bilirkişi 1.Haziran.2023 itibariyle rayiç kirayı tespit etme durumundadır, ama o tarih gelmediyse bunun tespiti imkansızdır).

Yargıtay'ın "kira tespit davalarının reddedilemeyeceğine" ilişkin birçok içtihatı olduğundan bence red ihtimali yok.

1 yıl dolmadan anlaşmalı boşanma davası açılamaz kuralına benziyor. 1 yıldan önce açılması halinde, farklı kararlar olsa da, hukuki şartın gerçekleşmemiş olması nedeniyle davanın reddedilmesi gerektiği belirtiliyor. TBK m.344/3 dayanağıyla açılacak kira tespiti davasında da 5 yıl, bir hukuk şart. Dolayısıyla erken açılacak dava, hukuki şart sağlanmadığı için davacının hukuki yararının bulunmaması nedeniyle usulden reddedilmeli.

Usulden reddedilmezse, evlenmeden önce boşanma davası açmak da mümkün olur. Ama boşanma davası açmak için ilk hukuki şart, ortada bir evliliğin bulunmasıdır. Dolayısıyla hukuki şart doğmadan dava açılamayacaktır.

Alıntı: Yazan Av. Erdem Akçay 1 yıl dolmadan anlaşmalı boşanma davası açılamaz kuralına benziyor. 1 yıldan önce açılması halinde, farklı kararlar olsa da, hukuki şartın gerçekleşmemiş olması nedeniyle davanın reddedilmesi gerektiği belirtiliyor. TBK m.344/3 dayanağıyla açılacak kira tespiti davasında da 5 yıl, bir hukuk şart. Dolayısıyla erken açılacak dava, hukuki şart sağlanmadığı için davacının hukuki yararının bulunmaması nedeniyle usulden reddedilmeli. Usulden reddedilmezse, evlenmeden önce boşanma davası açmak da mümkün olur. Ama boşanma davası açmak için ilk hukuki şart, ortada bir evliliğin bulunmasıdır. Dolayısıyla hukuki şart doğmadan dava açılamayacaktır.

Sayın Admin teşekkür ederim koşullara uyum sağlamaya iş yapmaya çalışıyoruz diyelim bu duruma Keşif konusunda zaten 6 aydan önce gün vermedikleri için sorun yaşamam diye düşünmüştüm
Öncelikle benim olayımda artış oranı %8 olarak sabit dolayısıyla aslında TÜFE'ye göre olsa haziranı beklemek zorunda olmam gerektiğini, ama burda şimdiden haziran ayında eklenecek artışla kira bedelinin ne olacağı belli olduğu için ve şu anki dönemde bile haziran sonrası tutarı rayicin yarısının da altına kaldığı da dikkate alındığında şu anda dava açabileceğimi düşündüm. Sayın moltisantinin atıf yaptıgı karara benzer bir dosyam olmuştu geç açıldığı için içindeki dönem değil de bir sonraki dönem için tespit yaptı mahkeme, burdan yola cıkarak dava tarihinin içinde bulunulduğu dönem değil de bir sonraki dönem için şimdiden dava açılabileceğini düşünüyorum açıkçası hala çünkü kanun maddesi 5 yıldan sonra açılır demiyor

TBK 344/3"...beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

TBK 345/2 "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte
açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak
kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna
kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

Benim bu iki maddeden anladığım dava her zaman açılabilir buradaki 5 yıl süresi sadece hakimin TÜFE ile bağlı kalıp kalmaması hususunda belirleyici, dava açma süresinin başlangıcı değil dolayısıyla 5 yıl dolmadan (hele ki 5 yıl sonundaki tutar 1 sene öncesinden belli ise ve 1 yıl öncesinden piyasanın çok altındaysa) dava açılmasında bir engel olmadığını düşünüyorum hala.

Siz ne düşünürsünüz Meslektaşlarım ?

Görüşümü değiştiriyorum.

1 Haziran 2023'te 5 yılın tamamlandığı kira sözleşmesi için, 1 Haziran 2023'ten itibaren geçerli olacak kira miktarının belirlenmesi için şimdiden dava açılabilir. Hatta sözleşme imzalandıktan sonra(1 Haziran 2018) bu davayı açmak bile mümkünmüş. Çünkü TBK m. 345/1 "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." demekte. Dolayısıyla dava açabilmenin tek hukuki şartı, ortada bir sözleşmenin bulunması.

Geriye, belirlenen kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususu kalıyor. Bunda da TBK m.345/2 "... bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ... bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.", diyor. "... en geç 30 gün ..." dediğine göre, davayı 01.06.2018'de bile açmak mümkün. "En geç 30 gün" kuralına uyulursa, 01.06.2023'ten sonraki kira belirlenmiş olacak. Yani ister bugün açılsın, ister 01.06.2018 tarihinde açılmış olsun(TBK m.344/3 dayanağıyla açılan dava), etkisini 01.06.2023 tarihinden itibaren göstermiş olacaktır.

Yukarıdaki hatalı görüşümün nedeni, 344/3'teki "5 yıl" ifadesini hukuki şart olarak görmem olmuş. Halbuki 5 yılın dolması, dava açılması için bir şart değil, "5 yıl" nedeniyle kiranın belirlenebilmesi için bir şart. Hatta madde 345/2, ihtar hali hariç, "5 yıl dolmadan 30 gün önce davayı açmış ol" diyor. Yani davayı 5 yıl dolmadan açtırıyor.

Tabii dava çok erken açılırsa(6 ay önce ya da 2018'da mesela), tespit yapılacak tarihi beklemek gerekir. İlginç bir durum ortaya çıkar. Hatta cevap dilekçesini vermesi istenen davalı, "Nereden bileyim ne cevap vereceğimi? Daha bir sürü zaman var.", derse ne olacak? Bu durumda bir çözüm olarak hakim dosyada işlem yapmayıp, sözleşme uzama tarihinin yaklaşmasını bekleyebilir. Davanın gereksiz uzatıldığını iddia etmek de mümkün olmaz davacı için.

Olması gereken, davanın 5 yıl tamamlandıktan sonra açılmasına olanak sağlamak. Çünkü 5 yıl, 6 ay ya da 30 gün önce açılacak davada değerlendirilecek kira sözleşmesi, sayın Admin'in dediği gibi, belki de dava açıldıktan sonra sona erecek. Sözleşmenin dava sırasında sona ermesi halinde yargılama gideri davacıya da yüklenemez davalıya da. Komisyonun değişiklik gerekçesinde, "Dava yeni dönemden önce açılsın ki yeni dönemin kirasını kiracı öğrensin. Buna göre isterse sözleşmeyi sona erdirir" anlamında bir sebep sunmuş. Sanki dava 15 günde sonlanabilecekmiş gibi. Meclis lokantasında yemek yiyip, etin ucuz olduğunu düşünmek gibi bu da.

Tespit davası, var olan hukuki münasebetler için açılabilir. Kiralayan ile kiracı arasında sonraki dönem hakkında henüz hukuki bir münasebetin var olduğunu beyan etmek zamanı gelmemiştir. Bu takdirde tespit davasında bulunması zaruri olan hukuki menfaat unsuru da düşünülemez.

21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Alıntı: Yazan Av.BugraH Tespit davası, var olan hukuki münasebetler için açılabilir. Kiralayan ile kiracı arasında sonraki dönem hakkında henüz hukuki bir münasebetin var olduğunu beyan etmek zamanı gelmemiştir. Bu takdirde tespit davasında bulunması zaruri olan hukuki menfaat unsuru da düşünülemez. 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Belirttiğiniz içtihadın oluştuğu tarihte kira hukuku 1955'te yürürlüğe giren 6570 sayılı kanuna göre yönetilmekteydi. 6098 S.lı Borçlar kanununun yürürlüğe girmesi ile bu kanun (kademeli olarak) yürürlükten kalktı ve Borçlar Kanunun 345. maddesinde de daha önce 6570 sayılı yasada olmayan özel bir düzenleme yapıldı.

345/1 kira tespit davasının her zaman açılabileceğini öngörüyor ve 345/2 de zaten sözleşmenin yenilenmesinden en az 30 gün önce açılabileceğini hükme bağlıyor.

Dolayısıyla bu yasal düzenleme karşısında 1966 tarihli İBK'nın bir hükmünün kalmadığını düşünüyorum.

Eğer sözleşme yenilenme tarihi gelmeden önce açılan bir kira tespit davasına kiracı "ama ben sözleşmeyi yenilemeyeceğim ki, ilk yenilenme tarihinde fesh ediyorum" şeklinde beyanda bulunursa, davanın reddedilmesi gerektiğine katılıyorum. Ama kiracı böyle bir beyanda bulunmuyorsa dava süresinde değildir itirazının kabul edileceğini düşünmüyorum (kaldı ki dava da bence süresinde çünkü kanun "30 gün önce açılır" dememiş, "EN AZ 30 gün önce açılır" demiş)

Sayın admin; içtihat 6570 sayılı yasa yürürlükteyken oluşmuş olsa dahi çizmiş olduğu genel çerçeve kapsamında sadece kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda değil tüm tespit davaları bakımından da sonuç doğurabilecek doğru bir açıklama olmuştur kanaatindeyim. TBK 345/2 de belirtilen kuralın kira mukavelesinde artış düzenlenmeyen durumlar için, 345/3'de ise artış düzenlenen durumlar için getirildiğini düşünüyorum. Dolayısıyla 1 yıl olarak akdedilen ve artış şartı getirilen sözleşmelerde 6.kira dönemi içerisine girmeden açılan davaların ''hukuki yarar'' yokluğundan reddedilmesi gerekir dedikten sonra konuya ilişkin güncel bir kararı da buraya bırakıyorum ; 6. HD., E. 2013/11289 K. 2013/14589 T. 31.10.2013 sayılı ''Kural olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı var ise ya da artış şartı olmayıp tesbiti istenen dönem başlangıcından 15 gün öncesinde kira artış ihtarı karşı tarafa tebliğ edilmiş ise, kira tesbiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar bu dönem içerisinde bu döneme ilişkin kira tesbit davası açılabilir.'

Alıntı: Yazan guney1988 Merhabalar Müvekkil kiralayandır ve sözleşme 2018 haziran başlangıç tarihlidir. Haziran 2023 dönemi için kira tespit davası açmak istiyoruz. Haziran 2023 itibariyle 5 yıl dolmuş olacak ancak sormak istediğim şu anda yani ocak ayında dava açarak 2023 hazirandan sonrası için tespit yapılması şeklinde talepte bulunarak dava açabilir miyim ? Zira artış oranı sözleşmede sabitlenmiş yani 2023 hazirandaki tutar şimdide belli amacım erken dava açarak işi hızlandırmak ne kadar erken karar çıkarsa Müvekkil de o kadar erken güncellenmiş fiyattan ödeme alır. Tutar güncel değerlerin çok altında kaldığı için çok mağdur olmuş. 2023 ocak ayında kira tespit davası açarsam (2023 haziran dönemi için talepte bulunarak) süre yönünden sorun yaşar mıyım ?

Meslektaşım merhaba, yukarıda yazdığınız konu ile ilgili olumlu veya olumsuz bir karar verildi mi ya da başka bir Yargıtay kararı buldunuz mu acaba? Müvekkil aleyhine açılan kira tespit davasında bahsetmiş olduğunuz aynı durumla karşılaştım ve süre yönünden itirazıma karşı hakim "yenilenme tarihine yakın olduğu için keşifte bir problem çıkmayacağını" öne sürerek bana göre çok kişisel bir yorumla süre yönünden itirazımı kabul etmedi. Fakat ben halen bu davanın 5. yıl dolmadan açılamayacağını düşünüyorum. Eğer mesajınızda dediğiniz gibi süresinden önce açtıysanız sizin dosyanızda da verilen kararı merak ettim. Teşekkürler şimdiden, iyi çalışmalar.