Kamulaştirilacak Arazide Bulunan Kaynak Suyu

İyi günler

müvekkillere ait taşınmazla ilgili kamulaştırma işlemleri başlamıştır.

Taşınmazda kaynak suyu bulunmaktadır ve arazi bu su ile sulanmaktadır.

Kaynak suyunun, taşınmazın sulu olarak değerlendirilmesinin dışında takdir edilecek bedele bir etkisi olur mu, bu yönde herhangi bir yargıtay kararı var mı

teşekkürler

.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 1992/10466
K. 1992/10760
T. 3.11.1992
• KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTTIRILMASI ( Kapitalizasyon faizi )
• TARIM ARAZİSİNİN DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR
2942/m.11/f,i
ÖZET:Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin ( f ) bendine göre arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılnıası halinde getireceği net geliri esas tutularak değerlendirilir. Aynı maddedeki ( i ) bendine göre de, bedelin tesbitinde etkisi olacak diğer objektif ölçüler de bu değerin tesbitinde dikkate alınır. Kapitalizasyon faizi oranının belirlenmesinde etkili olan faktörlerin ( büyükşehirler ve önemli yerleşim merkezlerine yakınlık ) ( i ) bendi kapsamında tekrar değerlendirilmesi caiz olmadığı gibi, tarımsal faaliyet ve gerekler dışındaki nedenlerle ( sosyal alt yapı, belediye veya mücavir alan içinde olma gibi ) bu bende göre arttırma yapılması da doğru değildir.

DAVA VE KARAR : Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ KARARI:

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü.

Tarım arazisi olarak değerlendirilen taşınmazın birinci bilirkişi kurul raporunda, İzmir-Aydın yoluna yakınlığı, ulaşım imkânlarının bulunması ve ürünlerin pazarlamasındaki kolaylık nedeniyle Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin İ bendi alınarak değerinin % 25 oranında arttırılmış olmasında bir isabetsizlik görülmemiş ise de, aynı taşınmazın ayrıca sosyal alt yapı olanaklarından yararlanma olanağının bulunması nedeniyle % 25 ve belediye mücavir alanı içinde olması belediye hizmetlerinden yararlanabileceği gerekçesi ile % 30; ikinci bilirkişi kurulu raporunda ise taşınmazın mücavir alan içinde olması, sosyal alt yapı olanaklarından yararlanabilir konumda olmasından dolayı % 50 oranında arttırım yapılmış olması doğru görülmemiştir.

Taşınmaz arazi niteliğinde olduğuna göre, yasa gereği taşınmazın değerinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri dikkate alınarak hesap edilmesi gerekir.

Gerçekten, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin ( f ) bendine göre arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas tutularak değerlendirilir. Aynı maddedeki ( i ) bendine görede, bedelin tesbitinde etkisi olacak diğer objektif ölçüler de bu değerin tesbitinde dikkate alınır. Doğaldır ki bu objektif ölçülerin neler oldukları taşınmazın niteliği dikkate alınarak ve değerlendirme esasları gözönünde bulundurulmak suretiyle belirlenir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre tarım arazisinde değer, taşınmazın yıllık tanmsal gelirinin kapitalizasyon faizine oranlanması suretiyle bulunmaktadır. Kapitalizasyon faizi ise % 3% 15 arasında değişmekte olup, faiz oranı, aynı zamanda arazinin rant ile satış değeri arasındaki oranını belirlediğinden uygulanacak faiz oranı belirlenirken arazinin verimine etkili olan ( sulu, taban arazisi toprağın terkibi, ekilebilecek ürünler ) faktörler yanında, satış değerine etkili olabilecek faktörler de ( önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçla alt yapı olanakları vs. ) dikkate alınır. İşte sözü edilen ( i ) bendi bu hususlar dışında olup arazinin değerine ( arttırım veya düşme ) etkili olabilecek objektif ölçülere ilişkindir. Bunlar da, Yargıtayın yerleşmiş ve uygulamalarına göre, tarımsal faaliyet ve gerekleri ile ilgili niteliklerdir. Ürünün pazarlama olanaklarını arttırıp kolaylaştıran, büyükşehirlere ve ana yollara yakınlık gibi unsurlarla, maliyeti düşüren, üretimi kolaylaştıran nitelikler bu faktörler arasındadır.

Bu nedenlerle kapitalizasyon faizi oranının belirlenmesinde etkili olan faktörlerin ( büyükşehirler ve önemli yerleşim merkezlerine yakınlık ) ( i ) bendi kapsamında tekrar değerlendirilmesi caiz olmadığı gibi tarımsal faaliyet ve gerekler dışındaki nedenlerle ( sosyal alt yapı, bizatihi belediye veya mücavir alan içinde olma gibi ) bu bende göre arttırma yapılmasıda doğru değildir.

O halde bilimsel metod uygulanmak suretiyle bulunan değerin, İzmir-Aydın karayoluna yakınlığın sağladığı pazarlama kolaylıklan, nedeniyle bilirkişilerin tesbit ettikleri % 25 oranında arttırılması ile yetinilmesi gerekir.

Bundan ayrı 1. bilirkişi raporunda kamulaştırmadan arta kalan 136 metrenin arsa olarak kullanabileceği dikkate alınarak değerinde herhangi bir düşüklük olmayacağı açıklandığı halde, 2. raporda kalan kısımda % 80 değer kaybı olacağı belirtilmiş olup bu iki rapor arasındaki mübayenet giderilmeden hüküm kurulmuştur.

Mahkemece yukarıdaki hususlar dikkate alınarak Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin ( i ) bendi yönünden değinilen hususlarda gözönünde bulundurularak ek raporlar alınıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelıdir.

SONUÇ : Bu itibarla yukanda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA ) oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI:

Davaya konu taşınmaz belediye mücavir alanında yer alan bir tarım alanıdır. Mahkeme değer biçerken Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin İ bendine göre önce taşınmazın yola yakınlığı, ulaşım imkânlarının gözönünde bulundurularak % 25 objektif değer artışı, buna ilavetende mücavir alanda oluşu sosyal alt yapıdan yararlanır oluşunuda gözönüne alarak % 30 daha objektif artış vermiştir. Adeta objektif değer artışını değişik unsurlar halinde mütalaa ile sonuçta % 55 değer artışı yermiştir.

Daire çoğunluğu ise 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin İ bendindeki objektif unsur nedeniyle artırmanın aynı kanunun 11/F maddesindeki yazılı "... arazinin kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halin de elde edilecek net geliri dışında artırılamaz" görüşü ile arazinin değerini münhasıran ürün rantına bağlı görmektedır.

Bize bu göruşe katılamamaktayız şöyle ki;

1 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının yazılış tarzına bakılacak olursa ( a, b, c, d ) bentleri bütün taşınmazlar için cins, yüzölçümü, vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirini esas almış F bendi arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın Kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri nazara alarak ( G ) bendi arsalarda ( E ) bendi binalarda değerin nasıl tesbit edileceğini belirledikten sonra ( İ ) bendi taşınmazların yukarıda belirtilen niteliklerinden maada bedele etkili olacak diğer objektif unsurlar var ise bununda bedele ilavesini öngörmüştür. Burada ( F ) bendini tahlilde yarar var.

1 Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartları; burada taşınmazın taban arazide veya yamaçta oluşu, yola yakın veya uzak oluşu, inbat kudreti, arazinin geometrik durumu ve büyüklüğü vs. hepsi verimle ilgıli olduğu için bu madde içerisinde mütalaa edilmek gerekir.

II Arazinin olduğu gibi kullanılmasını ise şöyle yorumlamak gerekir.

Araziden normal şartlarda yılda bir verim alınıyorsa onu nazara almak gerekir. Yoksa arazi sahibi "... ben bunun üzerine sera yaparsam yılda üç mahsül alırım, onun için yılda bir mahsüle göre değil üç mahsüle göre hesap yapılsın.." diyemez veya "... üzerine bir otel yapsam yılda şu kadar müşteri gelir yıllık gelirimde şu kadar olur..." diyemez.

Buna mukabil iki, üç yıla kadar meskun hale gelmesi mümkün bir arazi ile veya yanı başına devasa turistik tesisler yapılmış, burası içinde inşaatçıların hergün turistik tesis yapılsın diye zorladığı bir arazi ile aynı zirai ranta sahip uzaklardaki bir arazinin değeri arasındaki fark nasıl kapatılacaktır. Arazinin şehre yakınlığı veya turistik tesise yakınlığı onun zirai rantına bu günkü ulaşım araçları müvacehesinde fazla etkili olamaz. Fakat o arazinin bu özellikleri ona zirai amaçla olduğu gibi kullanılmasından ayrı olarak potansiyel bir değer katmıştır. İşte vazı-ı konusu bu potansiyel değerin karşılanabilmesi için kanuna ( İ ) bendini ilave etmiştir.

Maddenin yazılış biçimine göre ürün rantına etkili olabilecek unsurlardan başka görülebilen her türlü müsbet unsur objektif değer artışına konu olabilecektir.

Şayet ( İ ) bendinde de çoğunluğun düşündüğü gibi ürün rantını artırıcı hususlar öngörülmüş olsaydı böyle bir maddeyi kanuna derç etmeğe dahi lüzum kal artışının yüzde oranına müdahele edilip dayanağı tartışılacak Objektif değerse bu ayrı bir olayı daire kararının birinci bendinde gösterilen bozma kararı gerekçesine Bu düşüncelerle gerekçesine katılmıyorum.