Kira Kaybı Talebinde Zamanaşımı

Müvekkil bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiştir. Sözleşmede başta inşaat ruhsatından 2 yıl sonra evlerin teslim edileceği belirtilmiştir. Daha sonra ise ek sözleşme yapılmış(yaklaşık 2 yıl sonra-inşaata hala başlanmaması sebebiyle) ve ruhsat alınmasından 15 ay sonra bitirileceği ve eski sözleşmenin diğer maddelerinin geçerli olduğu belirtilmiştir.

Eski sözleşmede cezai şart olarak yüklenicinin gecikme için her ay rayiç kira bedeli cezai şart ödeyeceği ve bunun altı ayı geçemeyeceği belirtilmektedir. Yüklenici borcu olan daireleri Ekim 2004'de teslim etmiştir.Sorum şu;

1- Mutlaka cezai şarta dayanmak zorundamıyız, yoksa talebimizi menfi zarar olarak kira kaybı talebi olarak şekillendirebilir miyiz?

2- Gecikme dönemleri için uğranılan zarar için zamanaşımı her gecikme için gecikmenin gerçekleştiği ayda mı yoksa bir bütün olarak taşınmazın tesliminden itibaren mi başlar?

Herkese teşekkürler.

"yüklenicinin gecikme için her ay rayiç kira bedeli cezai şart ödeyeceği ve bunun altı ayı geçemeyeceği " hakkındaki sözleşmedeki hüküm cezai şart niteliğinde olmayıp geç teslim halinde mahrum kalınacak kira bedelinin talep edilebileceğini gösterir bir hükümdür.

Bunun için hem cezai şart ve ham de cezai şartı aşan kira mahrumiyeti istenemez. Sözleşmedeki teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasında gerçekleşen ve 6 ayı geçemeyecek şekilde hesaplanacak rayiç kira bedeli istenebilir.Diye düşünüyorum.

Zamanaşımı süresi ise 5 yıldır ve süre eserin fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş "yüklenicinin gecikme için her ay rayiç kira bedeli cezai şart ödeyeceği ve bunun altı ayı geçemeyeceği " hakkındaki sözleşmedeki hüküm cezai şart niteliğinde olmayıp geç teslim halinde mahrum kalınacak kira bedelinin talep edilebileceğini gösterir bir hükümdür. Bunun için hem cezai şart ve ham de cezai şartı aşan kira mahrumiyeti istenemez. Sözleşmedeki teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasında gerçekleşen ve 6 ayı geçemeyecek şekilde hesaplanacak rayiç kira bedeli istenebilir.Diye düşünüyorum. Zamanaşımı süresi ise 5 yıldır ve süre eserin fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Sayın Kocabaş,
5yıllık sürenin eserin fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlayacağı hususunda elinizde içtihat varsa, paylaşabilir misiniz lütfen.
Benimde aynı konuyla ilgili bi dosyam var kira bedellerinin ödeneceği tarihten itibaren 5 yıllık süre dolmuş ancak, eserin teslim tarihi baz alınırsa süre dolmamış oluyor.
Şimdiden teşekkür ediyorum.

Bir sözleşmeye konulan cezai şarta cezai şart alacaklısının dayanması zorunlu mudur? Yoksa cezai şarttan hiç bahsedilmeksizin zarar ziyan talebinde bulunulabilir mi?

İlgilenen tüm meslektaşlara taşekkürler.

menfi zarar olarak kira kaybı talebi daha yerinde olur kanaatindeyim..

Yüklenicinin borçları eserin teslimi ile son bulmaktadır.Seçimlik hak sözleşmenin feshi şeklinde kullanılmamışsa eser sözleşmesi ile ilgili tüm alacak ve tazminat talepleri eserin teslimi ile istenebilir hale gelmektedir. (muaccel olmaktadır) . Bu yönden zamanaşımın teslim tarihinden başlatılması gerekir .Diyorum. Cengiz KOSTAKOĞLU, 19 HD Onursal Bşk. İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri isimli eserinin zamanaşımı bölümündeki açıklamalar da bu şekildedir.Aşağıdaki kararda , her ayın kirasının ertesi ay isteneceği şeklindeki azınlık görüşü kabul edilmemiştir.
Ayrıca bu kararda daha önce belirttiğim gibi;kira hakkındaki sözleşmedeki hüküm cezai şart niteliğinde olmayıp, geç teslim halinde mahrum kalınacak kira bedelinin talep edilebileceğini gösterir bir hüküm olduğuna da işaret edilmektedir.

T.C.
YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/2303

K. 2008/1715

T. 17.3.2008

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık 19.01.1994 tarihli tapuda arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Davada, inşaatın 31.12.1997 tarihinde teslim edilmemesi sebebiyle gecikme tazminatı talep edilmiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davalı tarafından inşaatın geç teslimi için geçerli bir neden ileri sürülmemiş ve ispat edilmemiş olmasına göre sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davada, 31.12.1997 tarihinden itibaren işleyen kira alacağına hükmedilmiştir. Sözleşmesine göre zamanında teslimin gerçekleşmemesi halinde rayiç kira bedelinin ödeneceği kabul edilmiştir. Sözleşmedeki bu hüküm cezai şart niteliğinde olmayıp, dönemler itibariyle tahakkuk edecek kira alacağıdır. Dolayısıyla, her ay için mahalli rayiçler dikkate alınarak kira alacağının saptanması gerekir. Bu nedenle mahkemece davacı yararına, 3 adet dairenin ikisinin satıldığı tarihlere kadar, diğer daire bakımından ise dava tarihine kadar geçen sürede dairelerin mahalli rayiçlerine göre getireceği kira bedelinin saptanması ve bulunacak miktarın hüküm altına alınması gerekirken geçen tüm zaman için aylık 200,00 YTL.den cezai şarta hükmedilmesi doğru olmadığından kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 17.03.2008 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Mahkemece 31.12.1997 tarihinden itibaren toplam 228 ay üzerinden kira alacağına hükmedilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık BK.nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır.
Yüklenici kararlaştırılan tarihte inşaatı tamamlayıp teslimi gerçekleştiremezse (temerrüde düştüğünde) arsa sahibinin BK.106/II. madde hükmünce seçimlik hakkı doğar. Şayet arsa sahibi seçimlik haklarından (geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını talep etmek) seçeneğini tercih etmişse, geciken ifa nedeniyle uğradığı kira kaybı zararını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek binanın fiilen teslimini bekleyebilir. Kısaca, kira kaybını zararın gerçekleşmesiyle talep edebileceğinden fiili teslimi beklemek zorunda değildir. Nitekim Dairemizin yerleşen uygulaması da bu yoldadır.
Borçlar Kanunu'nun 126/IV. maddesince bazı ayrık durumlar hariç eser sözleşmesinden doğan bütün davalar 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Anılan Yasanın 128. maddesi hükmünce zamanaşımı alacağın muaccel (dava edilebilir veya istenebilir) olduğu tarihten başlar.
Somut olayda dairelerin 1997 yılında teslimi kararlaştırılmıştır. Ay ve gün açıkça belirtilmediğinden mahkemenin teslim tarihini 31.12.1997 olarak kabule yerindedir. Nevar ki, Ocak 1998 ayının kira alacağı takip eden ayın başlamasıyla muaccel (istenebilir) olmuştur. Bu şekilde devam eden sürede gecikilen her ayın kirası bir sonraki ayın başlamasıyla istenebilir olur. Davacıların böylece gerçekleşen kira kaybı zararlarını dava etme hakları bulunduğundan inşaatın teslimini beklemeleri gerekmez. O halde davalının sürede zamanaşımı def'inde bulunduğu gözetilerek dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süredeki kira kaybı alacağının zamanaşımına uğradığının kabulüyle istemin bu bölümünün reddine karar verilmelidir. Çoğunluğun aksine oluşan kararına açıklanan nedenlerle katılmıyorum.

Sayın Kocabaş Kostakoğlu'na bakmıştım ama yinede şüphelerim vardı. Karar için çok teşekkürler.

İlginiz için çok teşekkür ederim Sayın Kocabaş.

Meslektaşlarım merhaba;

Müvekkilin büyük bir inşaat firması ile yaptığı sözleşmede aynen şu ibare bulunmaktadır.

Satıcı'nın Cezai Şart Ödeme Borcu;

Satıcının kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren taşınmazı 6 ay içinde teslim etmezse; satıcının kusurunun bulunması halinde satış bedelinin iadesi ile istem halinde satış bedelinin %2si oranında cezai şart ödeyecektir.

Biz sözleşmeyi fesh etmiyoruz ve mahrum kalınan kira bedelini talep ediyoruz. Gönderdiğimiz ihtarnameye verilen ihtarda ancak sözleşme fesh edilirse ve satıcının kusuru varsa bu bedelin istenebileceği beyan edilmiş? Bu çok zorlama bir yorum değil mi? Her halükarda mahrum kalınan kira bedelinin yanında cezai şartıda sözleşmeyi fesh etmesem dahi isteyemez miyim?