kira sözleşmesi fesih yasağı- cezai şart

Merhabalar,

Bir Şirketin, başka bir şirket ile yaptığı beş yıllık bir kira sözleşmesi mevcut ve taraflar arasındaki sözleşmeye fesih yapılması halinde tüm kira bedellerinin muaccel olacağı ve kiracının ekonomik durgunluk gibi sebeplerle uyarlama hakkından da baştan feragat ettiği gibi düzenlemeler yer almakta; ancak kiracı şirket ise sürekli zarar ettiğinden sözleşmeyi feshetmek istiyor, cezai şart ödemeksizin fesih mümkün mü veya uyarlama talebinden sözleşme dahilinde feragatın geçerliliği mevcut içtihatlarda ne şekildedir?

teşekkürler

Kira K.nun 9 maddesine göre kira sözleşmelerindeki kira bedeli hariç kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu yönden kira sözleşmesinde yer alan uyarlama davası açılamayacağı, fesih halinde tüm kira paralarının ödeneceği ve benzeri şartlar geçersiz sayılır.

Bunun yerine kanunla ve içtihatla kabul edilen aşağıdaki kurallar uygulanır.

1. Kiracı şartları varsa uyarlama davası açabilir.
2. Kiracı kiralanandan kaynaklanan haklı nederlerle sözleşmeyi fesh edebilir.Kiracının ekonomik durumundan kaynaklanan fesih kiralayan yönünden haklı neden sayılmaz. Böyle bir durumda kiralayan kira dönemi sonuna kadarki kira alacağını , o yerin ayni şartlarla kiraya verilebileceği tarihle sınırlı olmak üzere kiracıdan talep edebilir.

Diye düşünüyorum.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6088

K. 2003/10440

T. 22.9.2003

• TAHLİYE ( Kira Müddeti Bitmeden/Kira Parasından Sorumluluk - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• KİRA MÜDDETİ BİTMEDEN TAHLİYE ( Kira Parasından Sorumluluk - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• KİRA PARASINDAN SORUMLULUK ( Kira Müddeti Bitmeden Tahliye - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• HOR KULLANMA NEDENİYLE OLUŞAN HASAR ( Bilirkişi Raporu - Kiralananda Hasar Kalemlerinin ve Bunların Herbirisinin Bedelinin Ayrı Ayrı Belirlenmesi Gereği )

• BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kiralananda Hor Kullanma Nedeniyle Oluşan Hasar - Hasar Kalemlerinin ve Bunların Herbirisinin Bedelinin Ayrı Ayrı Belirlenmesi Gereği )

818/m. 44

ÖZET : Kiracı kiralananı kiralayanın oluru ile tahliye ettiğini ispat edemediği takdirde kural olarak taşınmazın dönem sonuna kadar olan kira bedelinden veya yeniden kiraya verilen tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur.
Bilirkişi raporunda taşınmazda hor kullanma sonucu oluşan hasar kalemleri ve bunların herbirisinin bedeli ayrı ayrı belirlenmeli ( belirlenen hasarlar için toplam değer belirtilmemeli ), kiralayanın veya vekilinin keşif esnasındaki beyanı da dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat Y.Ö. ile davacı vekili Avukat I.D.nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, kendisine ait 1/A ve 104 nolu işyeri ile bir depoyu davalıya kiraladığını, davalının kira müddeti bitmeden mecuru 2001 yılı Ocak ayında hasarlı olarak terkettiğini, yaptırdığı tesbitle hasar miktarının 2.000.000.000 TL olarak belirlendiğini, davalının 3 aylık kira bedeli olan 2.100.000.000 TL.nın ödemekle yükümlü bulunduğunu, ayrıca faiz, aidat ve su parasından da sorumlu oldugunu ileri sürerek toplam 4.477.O80.000 TL.nın faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.
Davalı, iddia edilen hasarların yeni kiracı tarafından onarıldığı için davacının hasar bedeli isteyemeyeceği, davacının tahliyeden haberdar olmasına rağmen yeniden kiraya vermek için gayret göstermediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taşınmazın 1.1.2000 tarihinde tahliye edildiği, erken tahliyeden sonra geriye kalan 3 aylık sürenin uzun süre olmayıp davacının 3 aylık kira bedeli ile bilirkişi tarafından belirlenen hasar bedelini isteyebileceği gerekçesiyle 2.100.000.000 TL kira bedeli ve 1.520.000.000 TL hasar bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasındaki 1.5.1996 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin dönem sonunda feshedilmediği için kira süresinin kendiliğinden uzadığı ve davalının kiralananı 1.1.2000 tarihinde kira dönemi bitmeden tahliye ettiği hususunda ihtilaf bulunmayıp bu husus mahkemenin de kabulündedir.
Davacının aynı taşınmazı 1.4.2000 tarihinde dava dışı üçüncü şahsa kiraya verdiği anlaşılmakta olup, davacı 1.1.2000 ile 1.4.2000 tarihleri arasında 3 aylık kira bedelini istemektedir. Davalı kiralananı kiralayan davacının oluru ile tahliye ettiğini ispat edemediği için kural olarak taşınmazın dönem sonuna kadar olayımızda ise yeniden kiraya verilen tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur. Ne varki davacıda B.K.nun 44. maddesi uyarınca taşınmazı yeniden kiraya vermek için gayret göstermek zorundadır. Dosya arasında bulunan bilirkişi raporlarında, kiralananın 20 günde onarılabileceği ve 2 ayda da kiraya verilebileceği belirtilmiş olup bu hususa davacı da itiraz etmemiştir. Bu olgu karşısında davacının ancak 2 ay 20 gün kira bedeli talep edebileceğinin kabulü zorunludur. Mahkemece bu yön gözetilmeksizin, 2 ay 20 güne tekabül eden kira bedeli yerine 3 aylık kira bedeline hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3- Gerek davacının yaptırdığı delil tesbiti sonrası alınan bilirkişi raporunda ve gerekse yargılamada alınan bilirkişi raporunda, taşınmazdaki hasarlar belirlenmiş, ancak her bir hasar kalemi için parasal değerlendirme yapılmayıp belirlenen hasarlar için toplam değer belirtilmiştir. Bilirkişi raporu bu haliyle taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi, hangi hasarların hor kullanma sonucu oluştuğunda saptanmamıştır. Kaldı ki davacı vekili keşif esnasında hasar tazminatını sadece altı bodrum olan halen Ş. mağazası olarak kullanılan kısma hasretmiş olup, bilirkişi tarafından değerlendirme yapılırken davacı vekilinin bu beyanının dikkate alınıp alınmadığı da belirsizdir. Mahkemece bilirkişiden yeniden rapor alınmak suretiyle, hor kullanma sonucu oluşan hasar kalemleri ve bunların herbirisinin bedeli ayrı ayrı belirlenmeli, davacı vekilinin keşif esnasındaki beyanı da dikkate alınarak değerlendirme yapılmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Mahkemenin değinilen bu yönleri gözardı ederek yazılı şekilde hüküm tesis etmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) ve ( 3 ) numaralı bentler uyarınca temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine 275.000.000lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine 22.9.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Böyle bir durumda kiralayan kira dönemi sonuna kadarki kira alacağını , o yerin ayni şartlarla kiraya verilebileceği tarihle sınırlı olmak üzere kiracıdan talep edebilir.

T.C.
YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7728

K. 2005/10570

T. 21.11.2005

• ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE YOKSUN KALINAN KİRA BEDELİ ( Kiracı Kira Süresi Sona Ermeden Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshederek Kiralananı Tahliye Ettiğinde Kira Süresinin Sonuna Kadar Olan Kira Paralarını Ödemekle Yükümlü Olduğu )

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN TEK TARAFLI FESHİ ( Kira Süresi Sona Ermeden Kiralananı Tahliye Ettiğinde Kira Süresinin Sonuna Kadar Olan Kira Paralarını Ödemekle Yükümlü Olduğu )

• KİRA SÜRESİ SONA ERMEDEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN TEK TARAFLI FESHİ ( Kiralananı Tahliye Ettiğinde Kira Süresinin Sonuna Kadar Olan Kira Paralarını Ödemekle Yükümlü Olduğu )

818/m.44

ÖZET : Dava erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedelinin tahsiline ilişkindir. Kural olarak kiracı kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinde kira süresinin sonuna kadar olan kira paralarını ödemekle yükümlüdür. Ne var ki davacı kiralayanın bu yeri yeniden kiralanması konusunda çaba göstermesi ve böylece zararın önlenmesi B.K.nun 44.maddesi gereğidir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedelinin tahsiline ilişkindir. Mahkeme davayı red etmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 1.7.2003 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının taşınmazda dört ay oturduktan sonra 11.11.2003 tarihinde kasım ayı kirasını da ödemeden tahliye ettiğini, kiralananın 1.1.2004 tarihinde yeniden kiraya verildiğini boş kalan iki aylık kira bedeli 2.840.000.000.-TL'nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise davacının taahhütlerine uymadığını, bodrum kattaki tamiratların yapılması için şifahi olarak bildirdiğini,yerine getirmeyince tahliye ettiklerini aylık kiranın 1000 Dolar olduğunu belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Taraflar arasında düzenlenen 1.7.2003 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşmede bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 1000 Dolar olduğu yazılıdır. Kural olarak kiracı kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinde kira süresinin sonuna kadar olan kira paralarını ödemekle yükümlüdür. Ne var ki davacı kiralayanın bu yeri yeniden kiralanması konusunda çaba göstermesi ve böylece zararın önlenmesi B.K.nun 44.maddesi gereğidir.
Davalı kiralananı davacıya haber vermeden 11.11.2003 tarihinde tahliye ettiği ve kiralananın davacı tarafından 1.1.2004 tarihinde yeniden kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tahliye tarihi olan 11.11.2003 tarihi ile yeniden kiraya verilme tarihi olan 1.1.2004 tarihler arasındaki iki aylık kiradan sorumludur. Bu nedenle davanın kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın red edilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Hükmün yukarda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 21.11.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
yarx

Alıntı: Yazan eda1035 uyarlama talebinden sözleşme dahilinde feragatın geçerliliği mevcut içtihatlarda ne şekildedir?

Eda Hanım, sayın Kocabaş'ın görüşlerine katılıyorum. Ayrıca sözleşmenin yapıldığı tarihte zaten hali hazırda uyarlama davası açma hakkı henüz doğmamış bir haktı. Yargıtayımızın yerleşik içtihatlarına göre de doğmamış bir haktan peşinen feragat edilemez. Yani bu yapılmış olan feragat geçersizdir ve şartları varsa uyarlama davası açılabilir.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Kiracının ekonomik durumundan kaynaklanan fesih kiralayan yönünden haklı neden sayılmaz.

Bu durum 6570 sk'ya tabi kira sözleşmeleri için kuşkusuz doğrudur. Ancak, size cevap vermek için incelediğim Yargıtay kararlarında, bazı istisnai hallede, ekonomik durumun kötüye gitmesi, BK 264 anlamında "mühim sebep" olarak değerlendirilmiş. Eğer söz konusu kira sözleşmesi BK'ya tabiiyse bu hususu değerlendirmenizde fayda olacaktır..

Saygılarımla..

Kiracı Kiralanandan kaynaklanan haklı nedenler ile sözleŞmeyİ feshedebilir, kiracinin ekonomik durumundan kaynaklanan fesih, kiraci yönünden haklı neden sayılmaz. Ancak, mecurun bir alışveriş merkezinde yer alması ve alışveriş merkezinin müşteri çekmekte yetersiz kalmasi sebebi ile, diğer alışveriş merkezlerinin kar etmesine rağmen, sözkonusu alışveriş merkezinde yer alan mecurların zarar etmesi durumu, mecurdan kaynaklanan neden kavramına girmekte midir? Neticede mecurdan beklenen fayda elde edilememektedir.

Yine fesih halinde tüm kira bedellerinin muacceliyetine ek olarak ayrı bir cezai şart kararlaştırılmış ise, bu da geçersiz midir?

teşekkürler

T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/8790
K. 2004/3622
T. 6.4.2004
• CEZAİ ŞART VE ZARAR-ZİYAN TALEBİ ( Davalının Kira Sözleşmesine Aykırı Davrandığı Gerekçesiyle - Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği - Davalının Cezai Şartla Birlikte Zararın da İstenemeyeceğine İlişkin Savunmasının Değerlendirilmesi Gereği )
• KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK NEDENİYLE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Hem Cezai Şart Hem de Zararın Tazmininin İstenemeyeceğine İlişkin Davalı Savunması - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
• TAZMİNAT VE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Hor Kullanım ve Demirbaşların Eksik Teslimi Suretiyle Kira Sözleşmesine Aykırılık İddiasıyla - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
• HOR KULLANMAK VE DEMİRBAŞLARI EKSİK TESLİM ETMEK SURETİYLE KİRA AKDİNE AYKIRILIK ( Cezai Şart ve Tazminat Talebi - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
818/m.159,256
ÖZET : Taraflar arasındaki sözleşmede öngörülen cezai şart, davalının sözleşme şartlarına aykırı davranışına bağlı bir cezai şart olarak düzenlenmiştir. Davanın dayanağını oluşturan sözleşmenin 8 ve 9. maddelerinde davalı işleticiye teslim edilen demirbaş, alet, edevatın aynen iadesi öngörülmüştür. Davacı, işletmenin hor kullanımı ve eksik malzeme teslimine dayalı olarak zarar ziyanını istediği gibi hor kullanım ve eksik teslimin aynı zamanda sözleşme hükümlerinin ihlali olduğu iddiasıyla cezai şartın da tahsilini istemektedir. BK'nın 159. maddesine göre alacaklının zarara uğramaması halinde bile cezai şart öngörülebilir. Ancak aynı maddenin 2. fıkrasına göre cezai şartı aşan bir zarar sözkonusu olduğu takdirde alacaklı, borçlunun kusuru olduğunu ispat ettiği takdirde cezai şartı aşan zararını da isteyebilecektir. Somut olayda hem zarar hem de cezai şart birlikte istenmiş olup, mahkemece, BK'nın 159/2. maddesi hükmü gereğince davalının cezai şart ile birlikte zararın da tazmininin istenemeyeceğine ilişkin savunması değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup sonucuna göre karar vermek gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada ( Ankara Asliye Üçüncü Ticaret Mahkemesi )nce verilen 27.2.2003 tarih ve 2000/238-2003/74 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak taraf vekilleri tarafından istenilmiş olmakla, tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkiline ait ""P.... Otel'in davalıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereğince tam ve eksiksiz olarak kiracı davalıya teslim edilen otelin 31.12.1999 tarihinde hasarlı, eksik ve bakımsız bir biçimde terk edildiğini, gerek davalı temsilcisinin kusuru ile gerekse mahkemece yapılan tespit ile hasar ve eksikliğin belirlendiğini, hasarın kötü kullanımdan kaynaklandığını, sözleşmenin 15. maddesine göre sözleşmeye aykırılık durumunda 300.000 DM cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, 208.605.552.809 TL. zarar ile 300.000 DM cezai şartın en yüksek ticari faiz ve en yüksek döviz ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, otelin fiilen Kasım 1999 da teslim edildiğini, davacının ısrarla kira sözleşmesinin devamını istediğini, 31.12.1999 tarihinde teslim içinde müvekkilinin temsilcilerinin otelde hazır olmalarına rağmen davacının gelmediğini, kira sözleşmesi süresince müvekkilinin tüm bakım ve onarımları yerine getirdiğini, aksi olsaydı işletme sözleşmesinin 12. maddesinde öngörülen yıllık cironun % 5'i oranında işletme bedelinin ödenemez duruma gelmesi ve davacının da bundan zarar görmesi gerektiğini, demirbaşlarda eksik ve hasar bulunmadığını, normal kullanım sonucu oluşan eksiklik ve yıpranmanın da zarar olarak istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporlarına göre, mecurun davalıya kiraya verildiği sırada malzemelerin tutanakla belirlenip teslim edildiği, sözleşmenin 8 ve 9. maddeleri gereğince teslim alınan eşya, alet, edevatın eksiksiz olarak kiralayana teslim yükümlülüğü bulunduğu, yine sözleşmenin 15. maddesinde sözleşmeye aykırılık durumunda 300.000 DM cezai şartın ödeneceğinin belirtildiği gerekçesiyle 120.433.270.147 TL. zararın ve 300.000 DM cezai şartın temerrüt tarihi olan 6.3.2000 tarihinden itibaren avans ve % 6,5 döviz faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Ancak, taraflar arasındaki 10.12.1996 tarihli sözleşmenin 15. maddesinde öngörülen cezai şart davalının sözleşme şartlarına aykırı davranışına bağlı bir cezai şart olarak düzenlenmiştir. Davanın dayanağını oluşturan sözleşmenin 8 ve 9. maddelerinde davalı işleticiye teslim edilen demirbaş, alet, edevatın aynen iadesi öngörülmüştür. Davacı, işletmenin hor kullanımı ve eksik malzeme teslimine dayalı olarak zarar ziyanını istediği gibi hor kullanım ve eksik teslimin aynı zamanda sözleşme hükümlerinin ihlali olduğu iddiasıyla sözleşmenin 15. maddesinde öngörülen cezai şartın da tahsilini istemektedir.
BK'nın 159. maddesine göre alacaklının zarara uğramaması halinde bile cezai şart öngörülebilir. Ancak aynı maddenin 2. fıkrasına göre cezai şartı aşan bir zarar sözkonusu olduğu takdirde alacaklı, borçlunun kusuru olduğunu ispat ettiği takdirde cezai şartı aşan zararını da isteyebilecektir.
Somut olayda hem zarar hem de cezai şart birlikte istenmiş olup, mahkemece, BK'nın 159/2. maddesi hükmü gereğince davalının cezai şart ile birlikte zararın da tazmininin istenemeyeceğine ilişkin savunması değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup sonucuna göre karar vermek gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin ise diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle kararın davalı yararına ( BOZULMASINA ), takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 2.220.000 lira temyiz ilam harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6.4.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.




Eda hanım önce ilk sorunuza cevap vereyim. Eğer müvekkiliniz kiraladığı işyerinin bulunduğu alışveriş merkezi yeni yapılmış ve ilk kiracıları müvekkilinizse, yani müşteri çekip çekemeyeceği baştan belli değilse ve buna rağmen müvekkiliniz söz konusu yeri kiralamış ama umduğu müşteri potansiyelini alışveriş merkezinin müşteri çekememesi nedeniyle yakalayamamışsa bu tabiî ki haklı sebep olur. ( Başıma gelmiş bir davada müvekkil bir dükkanı kömür satış deposu olarak kiralıyor, tam işe başlayacak ruhsat alacak, o esnada çıkmış bir yönetmelikle kömür satış yeri olarak çalışacakların sadece X muhitinde iş yapabileceği düzenlenmiş. Müvekkil kira akdini feshetti, cezai şart istedi karşı taraf. Mahkeme, kiraya verenin, işyerinin bu amaca uyup uymadığını araştırması, mecurun kömür satış yeri olarak kullanıma uygun olmadığını kiraya verene bildirmesi gerekirdi, bu kiralanandan kaynaklanan ayıptır dedi. Karşı taraf temyiz etmedi. Böylece kesinleşti) Eğer olayınızda dediğim gibi, müvekkiliniz alışveriş merkezinin müşteri çekmediğini bile bile kiralamışsa yapacak bir şey yok. Ama bilmiyorsa bu haklı sebep oluşturur.

Ayrıca erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedelinin ödeneceğine ilişkin bir cezai şartın kararlaştırılmasına gerek yoktu. Bu zaten olması gereken bir durumdur. Ek olarak kararlaştırılan cezai şarta gelince, yukarıdaki kararda da belirtildiği üzere, önce ek olarak kararlaştırılan (1 yıllık kira bedeli cezai şart olarak ödenir) cezai şart hesaplanır. (bu cezai şartta geçerlidir.) bu cezai şartı aşan bir zarar varsa ilaveten bunun da tazmini istenir. Yani hem 1 yıllık kira bedeli cezai şart ödeneceği, hem de erken fesih nedeniyle yoksun kalınan kira bedellerinin ödeneceği düşünülemez. 1 yıllık kira bedeli kadar cezai şart ödenir arta kalan bir zararları olursa, (bir yıllık kira bedeli yoksun kalınan kira bedellerinin tamamını karşılamazsa) o zaman artan zararlarında tazmini istenir. İlk verdiğim kararla bu karar birlikte değerlendirildiğinde de bu sonuç çıkmaktadır. Dediğim gibi yoksun kalınan kira bedeli uğranılan bir zarardır. Cezai şartı aşması halinde ayrıca istenebilir. Olayda da bu olmayacağına göre, sadece 1 yıllık cezai şart istenebilir.

Tabi ki cezai şartın ödenmesi için haklı sebep olmadan fesih gerekir. Sözleşmeyi haklı sebeple feshederseniz bu durumda cezai şart ödenmez. Sadece yoksun kalınan kira bedeli (ilk verdiğim karardaki gibi) ödenir.

Umarım yardımcı olmuştur.