başkasının arsasına inşaat

Sayın Meslektaşlarım, Komik ama gerçek bir dava hakkında bilgi sahibi olmak istiyorum.
Davalı taraf yazlık yapmak için (görmeden) bir tarla satın alıyor.Kadastrodan fen elemanı alıp gidip tarlasını ölçtürüyor.Hemen inşaata başlıyor. Deniz manzaralı güzel bir yere 2005 yılında dubleks bina yapıyor. Birisi gelip bu tarla benim diyor. Dava açıyor.Keşif yapılmış hakikaten komşu tarlaya ev yapmış.
Çaplı taşınmazlarda iyiniyet dinlenmiyor ama fen memuru ölçmüş,daha ne yapsın.
Meni müdahale ve kal davasında kal kararı çıkarmı? tarlanın değeri binanın değerinin 10 da biri değerinde bile değil.
Davalının karşı dava ile tescil yada bedelini istemesi mümkün müdür?
Diyelimki müdahalenin meni 'ne karar verildi. Bina 100 milyar değerinde ,arsa sahibi sebepsiz zenginleşmedi mi?
Bu arada tarla vasfında olduğu için ruhsatsız yapı. İskan ruhsatı alma hakkı da yok.Köy olduğundan zamanında sorun olmamış.
Mutlaka bir çözüm yolu vardır.Biraz içtihat karıştırdım ama nafile meseleyi her yönüyle anlatan bir emsal bulamadım. M:R. Karahasan 'ın eşya hukuku da yetmedi.
Tecrübelerinizden istifa etmek isterim.
Saygılarımla,

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2003/1-755
K. 2003/752
T. 10.12.2003
• ÇAPLI TAŞINMAZA ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yer İle Çaplı Taşınmaza Elatmanın Önlenmesi ve Davacının Yıkım Talebinin Bulunması )
• DOĞAL SİT ALANI ( Dava Konusu Haksız İnşaatın Hazineye Ait Doğal Sit Alanı İçerisinde Olduğunun ve Dolayısıyla Bu Alana İlişkin Elatmanın Önlenmesinin Gerekmesi )
• HAKSIZ İNŞAAT ( Davalının Kendi Malzemesiyle Kötüniyetli Olarak Hazine Arazisi Üzerinde İki Katlı Dubleks Bina İnşaa Etmesinin Haksız İnşaat Niteliğinde Olması )
• YIKIM ( Dava Konusu Haksız İnşaatın Yıkımının Kamu Yararı Gereği Olduğu ve Aşırı Bir Zarara Neden Olmayacağının Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• AŞIRI ZARAR ( Dava Konusu Haksız İnşaatın Yıkımının Kamu Yararı Gereği Olduğu ve Aşırı Bir Zarara Neden Olmayacağının Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• KAMU YARARI ( Dava Konusu Haksız İnşaatın Yıkımının Kamu Yararı Gereği Olduğu ve Aşırı Bir Zarara Neden Olmayacağının Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• İYİNİYET ( Davalının 2863 Sayılı Yasaya Aykırı Davrandığından Ceza Mahkemesinde Yargılanıp Mahkum Olduğunun ve İyiniyetli Olmadığının Yerel Mahkemece Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
• CEZAİ MAHKUMİYET ( Davalının 2863 Sayılı Yasaya Aykırı Davrandığından Ceza Mahkemesinde Yargılanıp Mahkum Olduğunun ve İyiniyetli Olmadığının Yerel Mahkemece Dikkate Alınması )
4721/m.683,722,723
1086/m.75
743/m.618,648,649
ÖZET: Hazineye ait taşınmazda inşaata başlayan davalının, zabıta tarafından tutulan tutanaklar ve söz konusu araziyi almak amacıyla mal müdürlüğüne başvurması karşısında, iyiniyetli olduğundan bahsedilemez.

Yapının korunmasının Hazine bakımından herhangi bir yarar getirmeyecek olması ve yapının 1.derecede doğal sit alanı olan yörenin yapısını bozması karşısında, söz konusu yapının yıkılması kamu yaran gereği olup, aşırı zarar doğurmayacağı sonucuna varılmalıdır. Davalının dava konusu yerlere haklı ve kabul edilebilir bir neden olmadan elattığı ve bina yaptığı; diğer taraftan davalının anılan eylemi nedeniyle 2863 sayılı Yasa'ya aykırı davrandığından ceza mahkemesinde yargılanıp, mahkum olduğu da sabittir. Hal böyle olunca usul ve yasaya uygun Yargıtay Özel Dairesinin bozma kararına uyulması gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "meni müdahale ve kal" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Avanos Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 30.5.2002 gün ve 230-312 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 28.11.2002 gün ve 12570-13642 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer ile çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere göre, çekişmeli 4 parsel sayılı taşınmazın kayden davacı Hazineye ait olduğu, anılan parsel ve çevresinin 1. derecede doğal sit alanında bulunduğu, dosyada mevcut bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

Öte yandan, davalının dava konusu yerlere haklı ve kabul edilebilir bir neden olmadan elattığı ve bina yaptığı; diğer taraftan davalının anılan eylemi nedeniyle 2863 sayılı Yasa'ya aykırı davrandığından ceza mahkemesinde yargılanıp, mahkum olduğu da sabittir.

Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer ile çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.

Davacı, Hazine vekili Avanos ilçesi, Hasan Kalesi Mevkii, Ada 141, parsel 4 de Hazine adına tapuda kayıtlı taşınmaza davalının, Hazinenin izin ve muvafakati dışında inşaat yapıp işgal ettiğini iddia ederek, davalının elatmasının önlenmesine ve yaptığı binanın yıkılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu 4 nolu parselin mülkiyetinin Hazineden Belediyeye geçtiğini, 2981 sayılı İmar Affı Yasası'na göre, söz konusu binaya izin verildiğini, binanın yıkımının aşırı zarar doğuracağını, bu nedenle hakkaniyete uygun bir tazminat verilmedikçe binanın yıkılamayacağını, müvekkilinin söz konusu binayı dava konusu 4 nolu parsele bitişik olan 2 nolu parsel üzerinde bulunduğu düşüncesi ile 2 nolu parseli satın aldığını, iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemenin, dava konusu taşınmazın sit alanı içinde olmakla birlikte "taşınmaz kültür ve tabiat varlığı" olmadığını, davalının satınalmak istemesi üzerine daha önce tapu harici olan bu yerin Hazine adına ihdas tapusu oluşturulduğunu,bu yerde kadastro çalışmasının 1972 yılında yapıldığını, bu tarihten Hazine adına ihdaa tapusunun oluşturulduğu tarihe kadar 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolduğunu, taşınmazın özel mülke konu olmasında sakınca bulunmadığını, bina değerinin arsa değerinden açıkça fazla olup, tazminat ödenmeden binanın yıkımına karar verilemeyeceğini, davacının ise tazminat ödemeyi reddettiğini açıklayarak davanın reddine ilişkin olarak kurduğu hüküm, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.

Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık,dava konusu olan Hazineye ait çaplı tapuya bağlı ve sit alanı üzerinde inşa edilen taşınmaz üzerinde MK.m.649 vd. maddelerindeki prosedürün uygulanıp-uygulanamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle olayda uygulama yeri bulan Türk Kanunu Medenisi'nin 648 ( Türk Medeni Kanunu m.722 ) arsa üzerindeki inşaat başlığını taşımaktadır. Öğretide ise "gaspen inşaat", "gasp suretiyle inşaat" "haksız inşaat" ( Ferit Hakkı Saymen/Halid Kemal Elbir-Türk Eşya Hukuku 1954 s:344; Hıfzı Veldet Velidedeoğlu/Galip Esmer Gayrimenkul tasarrufları ve Tapu Sicili Tatbikatı 1956 s:287, Osman Kiper, Taşınmaz Davaları Ankara 1997 s:315 ) terimlerine yer verilmektedir. Çünkü burada, inşaatı yapanın hukuka aykırı eylemi yani haksızlığı söz konusudur. Öyle ki, başkasının gereçleriyle kendi taşınmazına, ya da kendi gerekçeleriyle başkasının taşınmazına inşaat yapan kişinin bu eylemi, gereçlerin yada taşınmazın malikinin açık yada örtülü ( zımni ) onamına dayanmış olsa dahi inşaattaki haksızlık öğesi sürer. Bu onamın, mülkiyeti geçirmedikten başka, bir hak kurucu ( tesis edici ) etkisi de bulunmamaktadır. ( M.Aytekin Ataay, Kendi Malzemesi ile Başkasının Gayrimenkulünde Haksız inşaat 1959 s:174, K.T.Görsoy/F.Eren/E.Cansel Türk Eşya Hukuku s:570 )

T.K.M.m. 648 TMK.m.722. maddesinde de; bir kimsenin başkasının arazisine kendi inşaat malzemesi ile bina yaparsa bu yapı arsanın mütemmim cüz'ü ( tamamlayıcı parçası ) olacağı, binanın yıkımının aşırı zarar doğurmadıkça arsa sahibinin binanın yıkılmasını isteyebileceği ve masrafın da malzeme sahibine ait olacağı açıklanmıştır.

Malzeme sahibinin başkasının toprağında yapı meydana getirmesi toprak malikinin mülkiyet hakkına elatma demektir. Böyle bir elatma ise Türk Kanunu Medenisi'nin 618. ( TMK 683 ) maddesine ve ayrıca aynı yasanın 648/2. maddesine dayanabilir. TKM.nin 648.maddesinin gayrimenkul sahibine tanıdığı hak TKM.m.618'e göre daha geniştir. TKM.m.618'e göre gayrimenkul sahibi gayrimenkulü üzerine yapılan binayı bizzat kaldırabilir. Ama bu halde gayrimenkul sahibinin kaldırma masraflarını ödemesi gerekir. Çıkan malzemeden öncelikle ödediği sökme masraflarını alma hakkına sahiptir. Ancak bu sökme sırasında malzemeye zarar vermeden özen göstererek sökmekle yükümlüdür. TKM.m.648/2 de ise malzeme sahibi masrafları karşılayarak yaptıklarını kaldırması gerekir. Sökme sorumluluğu da bu durumda malzeme sahibine ait olur. ( Suat Bertan. Ayni Haklar, 1976 s:618 N.16 )

Öncelikle mahkemenin gerekçesine konu olan davalının iyiniyetli olup olmadığı üzerinde durmakta yarar vardır.

Türk Kanunu Medenisi 648. maddede yapıyı yapanın iyiniyetinden bir unsur olarak söz etmemiştir. Maddede aranılan husus, arsa malikinin arazisi üzerine yapılan yapıya rıza yada muvafakatının ( onamının ) olup olmadığı noktasındadır.

Eğer arsa sahibinin açık yada örtülü rıza yada muvafakatı varsa yapılan yapının yıktırılması ve gereçlerin sökülmesi istenemez. Taşınmaz, maliki yapıdan haberdar olmuş yada durumun gereğine göre haberdar olması gerekiyor ise, doğruluk ve güven ilkesi ( TKM.m.2 ) gereğince yapıyı yapanı uyarmak zorundadır. Bunu yapmazsa TKM.m.648 den yararlanamaz.

Bu bakımdan somut olaya bakıldığında; davalı dava konusu taşınmazı 16.12.1994 yılında satın almış olup, niteliği tarla olarak yazılıdır. Davalının satın aldığı kadastral çaplı taşınmazda binanın olmadığını bilmesi gerekir. Nitekim kadastro tutanaklarında da bu parsel üzerinde bina bulunmadığı belirgindir. Davalının taşınmazı satınalırken gerekli özeni göstermesi gerekir.Davalı 2 nolu parseli satın almasına rağmen öncesinden beri Hazineye ait tescil harici yerde olup daha sonra Hazine adına 4 nolu parsel olarak tescil edilen parsel üzerinde bulunan 80 m2 alan üzerine kurulu eski binayı su basmanı seviyesine kadar yıkıp 201.75 m2 alan üzerine dubleks bir bina ve binanın eklentilerini yapmaya başlamıştır. Bunun üzerine 23.2.1995 tarihinde Avanos Belediyesi Fen Memurluğunca rapor tutularak doğal sit alanına izinsiz ve ruhsatsız inşaat yapıldığı, 11.3.1995 tarihinde müze görevlilerince yerinde inceleme yapılarak tutanak tutulduğu ve inşaatın su basması seviyesinde olduğunun saptandığı, 19.6.1995 tarihinde yine müze görevlilerince düzenlenen tutanak ve raporda inşaatın platform ve dış cephesinin bitirildiği, 21.6.1995 tarihinde jandarma tarafından tutulan tutanakta inşaatın halen devam ettiği, 21.6.1995 tarihinde Belediye zabıtasınca tutulan tutanakta tadilatın tamamlandığı ve dış bahçe duvarının çekildiği, 5.12.1995 tarihinde Ağır Ceza Mahkemesince yapılan keşifte tek katlı binanın bulunduğu, 11.6.1996 tarihinde yapılan keşifte su basması seviyesine kadar eski yapı üzerine yeni yapı yapıldığı, sanık ( görülmekte olan dosyada davalı ) R.F. aleyhine, 23.8.1995 tarih ve 1995/64 Esas sayılı iddianame ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa göre Ağır Ceza Mahkemesinde dava açıldığı, sanığın inşaat yasağına muttali olmuş olmasına rağmen, koruma kurulundan izin almaksızın inşaatı sürdürmek suretiyle suçu subut bulduğu anlaşılarak, mahkumiyetine karar verildiği ve kararın Yargıtay 11.Ceza Dairesinin 19.2.1999 gün ve 1999/85521697 sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği anlaşılmaktadır

Anlatılan bu durum karşısında davalının Hazineye ait taşınmaz üzerine bina yaptığını bilmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır. Kaldı ki davalı 14.8.1995 tarihinde Avanos Mal Müdürlüğüne başvurarak söz konusu binanın bulunduğu araziyi almak istediğini bildirmiştir. O halde en son bu tarihte her halukarda davalının başkasının arsası üzerine bina yaptığını öğrenmiş olması gerekir. Buna rağmen tutulan tüm tutanak ve Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun aldığı 14.7.1995 gün ve 1995/242 sayılı ve daha sonra 14.4.2000 gün ve 2000/1248 sayılı, doğal sit alanı üzerindeki inşaatın durdurulup eski haline döndürülmesi ve mevcut inşaatın ivedilikle kaldırılması yönündeki kararlara rağmen davalının inşaata devam edip bitirdiği ve sonrada papaz misafirhanesi olarak kullanmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında davalının iyiniyetli olduğu ve davacı Hazinenin rıza veya muvafakat gösterdiğini ileri sürmesi gerçekçi bulunmamıştır.

Türk Kanunu Medenisi'nin 648/2 de açıklanan 2. unsur ise yıkımın aşırı zarar doğurup doğurmayacağı hususudur. Aşırı zararın tayin ve tespitinde yalnız inşaat sahibinin zararını nazara almak doğru değildir. Gerçekten malzeme sahibinin başkasının arsasına yaptığı inşaat yıkılarak arsa eski hale getirileceğinden, bunun zararının yalnız malzeme sahibi için olduğu düşünülebilirse de, inşaatın yıkılmaması halinde bu inşaat arsa sahibinin mülkiyetine geçeceğinden, arsa sahibinin bundan kazanabileceği yararında gözönünde tutulması gerekir. İnşaatın kaldırılması ile arazi malikinin elde edeceği yarara göre, bu nedenle arazide meydana gelen kıymet eksikliği daha fazla ise, inşaatın kaldırılmasının aşırı zarara yol açtığı kabul edilebilir. Öte yandan inşaatın olduğu gibi kalmasında kamunun yararı olması hallerinde de, doğacak zararın aşırı zarar olduğu savunulabilir. ( Oğuzman/Seliçi Eşya Hukuku S.Bası İstanbul 1988 S:395; K.T.Gürsoy Eren E.Cansel Türk Eşya Hukuku Ankara 1984 S:572, J.Akipek Türk Eşyaı Hukuku 1972 S:178 ) Öte yandan binanın ana taşınmazın bütünlüğünü bozup bozmadığı üzerinde de durulması gerekir. ( Y.1. H.D. 10.11.1994 gün 1994/11683-14023. Y.1.H.D. 4.4.1995 gün 1994/12694, 1995/4809 sayılı ilamları )

Somut olayda, dava konusu taşınmaz 1. derecede Doğal Sit alanı üzerinde bulunmaktadır.

Ağır Ceza Mahkemesince yapılan keşifte dinlenen uzman bilirkişi Prof.Dr. Aykut Çınaroğlu mahkemeye sunduğu 14.12.1995 havale tarihli raporunda, yapılan inşaatın çevreye uyum sağlamadığı, konumu ile doğanın yapısına uymadığı, özellikle doğal sit alanı olarak belirlenmiş alanlar içerisinde bütün yapılaşmaların Kapadokya ya özgü dokuyu bozduğu Kapadokya'yı ünlendiren doğal yapısı ve buna uyum sağlamadan yapılan izinsiz bu tür yapıların, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının kullanımlarını değiştirmek olduğu, açık hava müzesi olarak düşünülmesi gereken Kapodakya'nın doğal dokusunun değiştirildiği, bu yapının korunmasının Hazine bakımından herhangi bir yarar getirmeyecek olması yanında, yukarıda açıklandığı üzere bu yapının 1. derecede doğal sit alanı olan yörenin yapısını bozduğu ve yıkılmasının bu anlamda kamu yararı gereği olup, aşırı zarar doğurmayacağı sonucuna varılmıştır.

Bunun dışında davalının dayanmadığı bir husus olan zilyetlikle kazanım koşullarının oluşup oluşmadığı yönündeki bir savunmayı mahkemenin kendiliğinden kararında değerlendirmesi, davayı tarafların hazırlaması yönündeki usul hükümlerine ( HUMK.m.75/1 ) aykırı olmuştur.

Hal böyle olunca usul ve yasaya uygun Yargıtay Özel Dairesinin bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi hatalı olmuştur. Yerel mahkemenin direnme kararının bozulması gerekir.

SONUÇ : Davacı Hazine vekilinin temyiz isteminin kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Dairenin bozma kararında açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, 10.12.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

yarx

Müvekkiliniz , iyi niyetli olduğunu ispatlar ise, ki iyi niyetli görünüyor. Merak etmeyin bu dava kal'le sonuçlanmaz. mahkeme, müdahale edilen tarlanın , bilirkişinin keşifte belirlediği,değer mukabilinde,müvekkiliniz tarafından ,bedelinin ödenmesine karar verir .Zira,Villanın değerinin , tarladan çok çok fazla olduğunu belirttmişsiniz.

A. Taşınmaz mülkiyetinin içeriği
I. Kapsam
MADDE 718.- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.
Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.III. Arazideki yapılar
1. Arazi ve yapı malzemesi
a. Mülkiyet ilişkisi
MADDE 722.- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
b. Tazminat
MADDE 723.- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
MADDE 724.- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Merhaba sayın meslektaşlar benim kaşılaştığım durumda buna benzer olduğu için buraya yazıyorum.
Müvekkil belediyeden aldığı yerin üzerine tesis kurmuş ve işletmeye başlamıştır. aradan geçen zaman sonra OrmanMüdürlüğü arazinin kendisine ait olduğunu iddia etmiş ve dava açarak müvekkile ait tapuyu iptal ettirmiştir.
Bu durumda arazinin TMK.724 gereği müvekkil adına tescilini isteyebilir miyiz.
Araştırmalarım sonucu Yargıtayın öngördüğü iyiniyet ve diğe şartlar olayımızda mevcut.
Benim aklıma takılan ise, arazinin şu an ki sahibi Orman Müdürlüğü yani kamu olduğu için TMK 724 hükmünün işlemesine engel midir.
Bu hüküm sadece şahıslar arasında mı geçerlidir?
Teşekkürler

Şöyle bir kanun var, konu ile ilgili:
TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN
Kanun Numarası : 3091
Bir de 775 sayılı kanun var.
Sanırım MK. 724. uygulanmıyor hazine arazilerinde. Emin değilim ama.
Bu yasalarda işinize yarayan hükümler olabilir.