Deprem dayanıklılık nedeniyle apartmanda güçlemdirme yapılması kararı?

Depreme dayanıklılık nedeniyle apartmanda güçlendirme yapılması kararı oybirliği mi yoksa oyçokluğu ile mi alınması gereken bir karardır?

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2003/2786
Karar: 2003/3298
Karar Tarihi: 22.04.2003
ÖZET: Kat malikleri kurulunca kendisini de ilgilendiren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan kat maliki, bu konuda mahkemeye başvurarak kararı iptal ettirebilir. Bu yola başvurmayan kat malikinin yasadan doğan yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekir.
(634 S. K. m. 20, 33)
Dava dilekçesinde deprem güçlendirme giderinden payına düşen miktarı ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, deprem güçlendirme giderinden payına düşen miktarı ödemeyen davalı hakkında icra takibi yapıldığını, davalının icra takibine itiraz ederek alacağı ödemediğini açıklanan nedenlerle itirazın iptali ile %40 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı vekili savunmasında apartmanın tamirat ve takviye işlemlerinin devamı süresince payına düşen miktarı ödediğini, müteahhit firma ile yönetim arasında çıkan ihtilaf nedeniyle işin yarım kaldığını, bağımsız bölümündeki tadilatı kendisinin tamamladığını, alınan kat malikleri kurulu kararının ve işletme projesinin usule uygun olmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece icra takibine dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararında kat maliklerinin daire başına sorumlu olduklarını dolayısıyla kat maliklerinin payına düşen miktarın Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre arsa payı oranına göre hesap edilmediği ileri sürülerek dava reddedilmiş karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmüne göre kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmamak durumunda kaldıklarını ileri sürerek bu genel giderlere katılmaktan kaçınamazlar. Ayrı Yasanın 33. maddesi gereğince kat malikleri kurulu kararına razı olmayan kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilirler.
Kat malikleri kurulunca kendisini de ilgilendiren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan davalının bu konuda kat mülkiyeti hükümlerine göre her zaman mahkemeye başvurarak kararı iptal ettirme hakkı varken bu yola başvurmayan davalının yasadan doğan yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir.
Dava konusu alacakla ilgili olarak 25.3.2001 tarihinde her bağımsız bölüm malikinden 1.000.000.000.-TL toplanmasına karar verildiği ve yine 3.3.2002 tarihli toplantıda aidat ve onarıma ait eski kararların geçerli olduğu belirtildiğine göre, mahkemece, alacağın dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yönetimden, karar defteri ve işletme defteri ile diğer belgeler temin edilerek üzerinde uzman bilirkişi vasıtası ile inceleme yaptırılıp, davalının borçlu olduğu miktar saptanarak bu doğrultuda bir karar verilmesi gerekirken açıklanan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.4.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Kat mülkiyeti yasasının 30. maddesinde kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası olduğu ve oyçokluğuyla karar verileceği öngörülmüştür

Bir de şöyle bir karar var:

YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 12.7.2005 Esas: 2005/5037 Karar: 2005/7473

Karşı Çıkanların Olması Durumunda Anayapı İçin Zorunlu Olan Güçlendirmenin Yapılmasına ve Bedelinin Tahsiline Karar Verilebilir; Ancak Kat Malikinin Muvafakat Vermiş Sayılmasına Karar Verilemez

Özetava, anayapının güçlendirmesine onay vermeyen kat maliklerinin onay vermiş sayılmalarına karar verilmesi talebine ilişkindir. Anayapının sağlamlığını temin bakımından güçlendirme yapılmasının zorunlu olduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi kat maliklerinden biri güçlendirme yapılmasına ve bedelinin tahsiline karar verilmesini isteyebilir. Ancak kat malikinin muvafakat vermiş sayılmasına karar verilemez.

- 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m.19,33

Dava dilekçesinde hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmiştir.

Yargıtay Kararı

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve duruşma istemi pul yokluğu nedeni ile reddedildikten sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava dilekçesinde, deprem sonrası apartmanda çatlaklar meydana geldiği, kat malikleri yaptıkları toplantı sonucu güçlendirmeye karar verdikleri halde, daha sonra çalışmaların yürütülmesi sırasında davalıların önceki muvafakatlarından vazgeçerek güçlendirmenin yapılmasına engel oldukları belirtilerek, muvafakat vermeyen davalılara Kat Mülkiyeti Yasası`na göre müdahale edilerek karar verilmesi istenmiş; mahkemece bu istem haklı görülerek anataşınmaz yönünden depremden kaynaklanan ve kaynaklanacak statik güçlendirme çalışmasına dayalı güçlendirme, tadilat projesi ve ruhsat yenileme ve buna bağlı olarak güçlendirme çalışmasına davalıların onay vermiş sayılmalarına karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası`nın 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmazın üzerindeki anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin, güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.

Ancak, onarım ve güçlendirme amaçlı bu değişikliğe rıza gösterip göstermemek tamamıyla kat malikinin takdirinde ve yasa ile kendisine tanınmış bir hak olup, yapılacak iş tüm kat maliklerinin yararına da olsa muvafakat vermeyen kat maliki bunun için zorlanamayacağı gibi bu şekilde özgür iradesi ile ortaya koyduğu tavır, hakkın kötüye kullanılması olarak da nitelendirilemez. Bu bakımdan, hakimin davalı kat maliklerinin iradesinin yerine geçip, yapılacak değişikliğe muvafakat vermiş sayılmasına karar vermesine yasal olanak yoktur.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK`nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.07.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, anayapının güçlendirilmesinde zorunluluk olduğu fennen saptandığı durumlarda herhangi bir kat maliki veya malikleri diğer kat maliklerinden güçlendirme yapılmasını isteyebilir . Bunun için oybirliğine veya oyçokluğuna ihtiyaç yoktur. Bir kat malikinin talebi dahi yeterlidir.

Talepte bulunan kat maliki buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için dava açabilir.

Saygılarımla.

Buradaki rızanın kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak alınması veya bir karar verilmesi şart değildir.Kanuna göre (KMK.m.19) kat maliklerinin ayrı ayrı rızalarını beyan etmeleri yeterlidir.Bu sağlanamazsa KMK.m.33 e göre hakimin müdahalesini isteyebilirsiniz.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş i . Bunun için oybirliğine veya oyçokluğuna ihtiyaç yoktur. Bir kat malikinin talebi dahi yeterlidir. Talepte bulunan kat maliki buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için dava açabilir. Saygılarımla.

Sanırım ki,soru, karar alınması gerektiği durumda bunun oy çokluğu veya oy birliği şeklinde mi olması gerektiği şeklindeydi.Karar yeter sayısı sağlanamadığı durumda izlenilecek yol belirttiğiniz şekildedir.Saygılarımla.

Aşağıdaki karar yine sitede "akoguz" tarafından http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=50002 linkli sayfada sunulmuştur.
Bu kararda Yargıtay binada yaılan işlemi "korumaya yönelik zorunlu gider" sayarak oyçokluğu veya oybirliği aramamış, yönetim kurulu kararını yeterli bulmuştur.

Bilindiği üzre; deprem güçlendirmesi yapılabilmesi için binanın mantolanması ön koşuldur. deprem güçlndirmesi talep ettiğiniz firmalar sizden öncelikle mantolama talep etmektedirler.

Deprem güçlendirmesi, binanın korunması için ısı ve su yalıtımından evleviyetle daha zorunlu olduğu malum olduğuna göre (yukarıda sunulmuş olan ve aşağıda sunduğum) iki karar çelişmektedir, düşüncesindeyim.




T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/611
Karar: 2008/4342
Karar Tarihi: 14.04.2008

ÖZET: Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.


(634 S. K m. 19, 42)

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde; anataşınmazın kat malikleri kurulunca 02.02.2006 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptalini, iptal kararı verilmediği takdirde Kat Mülkiyeti Yasası'nın 43. maddesi uyarınca lüks yenilikler için yapılacak harcamalardan bağışık tutulmalarını istemiş, mahkemece davalılardan Turgay ve Müjdat dışındakiler yönünden davanın kabulüyle anataşınmazın kat malikleri kurulunun 02.02.2006 günlü toplantısında apartmanın dış cephesinin mantolanması ve en iyi cins dış cephe boyasıyla boyanması yönünde alınan kararın iptali yolunda hüküm kurulmuştur.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; iptali istenen 02.02.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının dayanağını teşkil eden mantolama işinin, anataşınmazın 03.01.2006 günlü olağan genel kurul toplantısında konuşulduğu, apartmanın dış cephesinin her taraftan su aldığı ve ayrıca ısı kaybı olduğu belirtilip mantolanma işinin yapılması gerektiğinin dile getirildiği ve bununla ilgili olarak 02.02.2006 günü toplantı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacılardan 10 numaralı daire maliki Ali'nin de bu karara katıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hallerinde, gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu değildir. Kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir. Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.

Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddi yolunda hüküm kurulması gerekirken, kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları



Kararda geçen kanun maddeleri aşağıdadır;

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Yenilik ve ilaveler" başlıklı 42. ve 43. maddeleri:
"I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar."



Değerli meslektaşlarımın görüşlerini bekliyorum,

Teşekkürler,

Saygılarımla