Taşınmaz satış vaadi zamanaşımı sorunu?

Müvekkil 1990 yılında X kişinin vekilinden noterde satış vaadi sözleşmesi ile arsa satın alıyor.

Yıllar sonra araziye başkalarının inşaat yapmaya başladığını görüyor.

Yaptığımız araştırmada satış vaadi yapan satıcının tapu kayıtlarında hiçbir zaman malik olmadığını tespit ettik.

Satış vaadi bedelinin güncellenerek tarafımıza ödenmesi için hem vekile hem satıcıya dava açmayı düşünüyoruz. İfa imkansızlığı mevcut zamanaşamı söz konusu olurmu?

Sayin sailor,
eger tasinmaz satis vaadi alacaklisinin zilyetligine terk edilmis ise,yani tasinmaza muvekkiliniz zilyet ise zamanasimi hukumleri uygulannaz.yargitayin kararlari bu yondedir.
Yargitay tasinmazin zilyetliginin aliciya terk edildigi durumlarda zamanasimi defini tmk.m.2 geregince hakkin kotuye kullanilmasi olarak kabul etmektedir.saygilarimla av. Sukru sogut

Sayin sailor,
Sozlesmenin gecerli olarak kurulmasi icin vaat borclusunun sozlesme aninda malik olmasina gerek yoktur.bu nedenle yapilan sozleme gecerlidir.sozlesme gecerli oldugundan tbck m.125 geregince olumlu zararini istemelisiniz.(ifadaki cikarinizi,yani dava tarihindeki arsanin surum,piyasa degerini)
Saygilarimla av. Sukru sogut

Ortada geçerli sözleşme ve ifa imkansızlığı vardır. Davacı müsbet zararını (taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini) isteyebilir.Tazminat davasında TBK madde 146'daki 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.Diye düşünüyorum.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/5043

K. 2010/6055

T. 27.5.2010

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olması İçin Vaat Borçlusunun Satış Sözleşmenin Yapıldığı Tarihte Tapuda Kayıtlı Taşınmazın Maliki Olması Gerekmediği - Sözleşme Geçerli Olmakla Birlikte Dava Tarihinde Davalı Vaat Olunan Taşınmazın Maliki Olmadığından Aynen İfanın Mümkün Olamayacağından Borçlunun Sorumluluğunun Devam Edeceği )

• BORCUN İFA EDİLMEMESİ ( Borçlunun Sorumluluğun Gerektirdiği Borçlunun Kusurlu Olduğuna Karine Teşkil Ettiği Alacaklıya Aynen İfa Yerine Tazminat İsteme Hakkı Verdiği - Borcun Aynen İfa Edilmemesi Halinde Alacaklının Akdin Hiç veya Gereği Gibi İfa Edilmemesinden Doğan Zararı İfade Eden Müsbet Zararını İsteyebileceği )

• MÜSBET ZARAR ( Akdin Hiç veya Gereği Gibi İfa Edilmemesi Durumunda Alacaklının Müsbet Zararını İsteyebileceği - Müsbet Zararın Akdin Gereği Gibi ve Vaktinde İfaya Bağlı Menfaati Alacaklının Mameleki Ne Vaziyette Bulunacaktı ise Bu Vaziyet ile Mamelekin Hali Hazır Vaziyeti Arasındaki Farkı İfade Ettiği )

818/m. 96

ÖZET : Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte davanın açıldığı tarihte davalı vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu gerektirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir.

DAVA : Taraflar, arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 06.10.2009 gün ve 2009/7138-10406 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalı Emine A.'ın 7.5.1969 tarihli miras taksim sözleşmesi uyarınca 1946 tarihli ve 21 numaralı, 1947 tarihli ve 33 numaralı tapu kayıtları kapsamında kalan yerleri Şenol G.'e satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, kendisinin de yine satış vaadi sözmleşmesi ile Şenol G.'ten bu yerleri satın aldığını ileri sürerek satış vaadi sözleşmesi kapsamında kalan taşınmazların kadastro ile oluşan tapu kayıtları üzerinden kaydının iptali ile adına tesciline bu istem kabul edilmezse taşınmazın değeri üzerinden tazminata karar verilmesini istemiştir.

Davalı Emine A. miras taksim sözleşmesinin kadastro mahkemesinde görülmekte olan dava sırasında geçersiz kabul edildiğini, bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmuş, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece satış vaadine konu yerlerin kadastro mahkemesinde görülen dava sonunda orman tahdidi içinde iken Hazine adına orman dışına çıkarılan alanlarda kaldığı, bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil istemi reddedilmiş, tazminat istemi yönünden de sözleşme bedeli olarak ödenen 5.000,00 TL'nin güncelliştirilmiş bedeli hüküm altına alınmıştır. Bu kararın temyizi üzerine de yerel mahkeme kararı onanmış bu kez davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacının mülkiyet aktarımı istemine ilişkin karar düzeltme istemi yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2- Davacının tazminat istemine ilişkin itirazlarına gelince;

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte davanın açıldığı tarihte davalı vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu gerektirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK'nun 96. ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat, alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise, alacaklının gereği gibi ve vaktinde olan ifaya taalluk eden menfaatine tekabül eder. Yani borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyet ile mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki farktır. Diğer bir ifadeyle müspet zarar aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.

Somut olayda, davacı 08.05.1992 tarihli ve bu sözleşmeyi temlik aldığı 18.12.1992 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanmaktadır. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın maliki olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Ne var ki, vaat borçlusu davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı nedeniyle davacı yukarıda açıklanan müspet zararını isteyebilir.

Bu saptamalar bir yana bırakılarak satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve davacının ancak verdiğini geri isteyebileceğinden bahisle satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin dava tarihindeki güncel değerinin tazminine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekirken sehven onandığı anlaşılmıştır. Bu defa yapılan inceleme sonucunda davacının karar düzeltme isteminin yerinde olduğu görülmekle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) bentte yazılan nedenlerle davacının diğer karar düzeltme istemlerinin reddine, ( 2 ) bentte yazılan nedenlere göre karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 06.10.2009 tarih 2009/7138-10406 sayılı onama ilamının KALDIRILMASINA, ve yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 27.05.2010 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Sayın kocabaş karar için teşekkür ederim.ancak kararda zamanaşımı hususu sanki 10 yılı aşar şekilde.hala birbir bir karar bulamadım

"Akdin müsbet ihlalinden doğan (akdi sorumluluktan kaynaklanan)tazminat davaları,BK.madde 125'deki ( TBK madde 146) on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresi de alacaklının ferağ umudunun kalmadığı tarihten başlar. (İzzet KARATAŞ Yargıtay 14.HD.Eski Bşk. Taşınmaz Satış Vaadi ve Yüklenicinin temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar,2009, sh:304)

Bu cümleden "zamanaşımı akit tarihinden başlamaz" demek isteniyor. İşte burası işimize yarayabilir.Tekrar teşekkürler