Ortak Alan Midir

Herkese iyi çalışmalar dilerim

Bir sitede, evlerin karşılıklı olarak birbirine baktığı alanlarda paylı mülkiyete konu bahçeler var. Evlerin ana yola bakan taraflarında ise her evin kendi ana girişi var.
Vaziyet planında ortak yer olarak otopark ve araç yolu belirtilmiş fakat bahçeler ortak yer olarak belirtilmemiş.Yönetim planında ise bu hususa değinilmemiştir.

Bazı malikler, evlerin aralarında kalan bahçelerden yürüme yolu geçirilmesini talep etmekte, diğer malikler ise buna karşı çıkmaktadır. bu hususun gündem maddesine eklendiği olağanüstü bir toplantı yapılmak üzere.

Bu durumda,
1)Bu sitedeki Bahçe ortak alan mıdır? Ortak mülkiyete konu her alan, kat mülkiyetindeki gibi ortak yer mi sayılır?yoksa genel hükünlere arsa payı ile ilgili olup paylı mülkiyet esaslarına göre mi çözümlenmelidir?
2) alınacak olan kararda oy çokluğu mu oy birliği mi yoksa 5/4 çoğunluk mu geçerli olacaktır.?


KMK Madde 19 -
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz
Bu hüküm yönetim planına aynen alınmış fakat tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça şeklindedir.

Bu durumda yönetim planı mı yoksa kanun hükmü mü geçerlidir.?

Bir de kat mülkiyeti hükümleri bir yana dursun Medeni Knunun 688 vd maddeleri de paylı mülkiyetin kullanılması konusunda kafamı karıştırdı.

müvekkilim bahçelerden yol geçirilmesini istemeyenlerden.kat malikleri toplantısında yol geçmesine dair karar alınırsa hangi yolları izlememizi önerirsiniz.
Ayrıca ,Yapılması düşünülen yürüme yolu, mimari projede ve vaziyet planında yer almamaktadır.
ilgilenen meslektaşlarıma şimdidien teşekkür ederim.

Sayın meslekdaşım, kat mülkiyetine tabi bir yerdeki ortal alan ile müşterek mülkiyete tabi başka bir parsel tamamen ayrı hükümlere tabidir. Anladığım kadarı ile binalar arasında kalan müşterek mülkiyete konu olan yerler ayrı birer parseldir ve diğer ayrı parsellerde bulunan binalar kendi aralarında site oluşturmuşlar şeklinde anladım, Eğer doğru anladıysam, arada bahçe olarak kalan yerler ayrı parseldir, bu neden ile bu bahçelerin malikleri bu binalardaki bağımsız bölümlerin malikleri ile aynı kişiler olsa bile, bahçe bahçeden oluşan o parseller kat mülkiyetine tabi olmayacak ve ortak yer olarak sayılmayacağından, yapılacak toplantıda bu yerlerin kullanış biçimi hakkında 4/5 çoğunluk ile karar alınabilmesini mümkün görmüyorum. M.K. 688 md. ye göre her ne kadar müşterek maliklerin her biri kendi payları bakımından hak ve yükümlülüklere sahip iselerde, tüm paydaşların tamamı ittifak ile karar vermedikçe, paydaşlardan biri kendisi veya o binalarda bulunan kişilerin lehine yol vs. geçirilmesi şeklinde tasarrufda bulunamaz. Yani, ya tüm paydaşlar ittifak ile karar verip oradan yol vs. geçirilmesi hakkında karar alıp bunu uygulayacaklar ya da bu sağlanamazsa ( yani sizin müvekkil buna rıza göstermezse), diğer kat malikleri açacakları davada böyle bir zorunluluk olduğunu ispat ederek, o bahçeden geçecek yol için (irtifak hakkı tesisi) talep edebilecek. Fakat bunun için o yerden yol geçirilmesinin gerçekten zorunlu olması gerekir.

Nevzat Bey,

öncelikle ilginize teşekkür ederim.Bir hususu yanlış aktarmışım, 49 adet evin bahçelerle birlikte bulıunduğu alan tek bir parseldir zaten sorunun buradan doğduğunu sanıyorum çünkü hisseler ifraz edilmemeiş durumda .Her evin(bağımsız bölümün ) tapusu var.Yani müvekkile ait tapuda "falanca sokak girişinden 1 nolu bağımsız bölüm, zemin + 1.kat No.20 , 200 metrekare" şeklinde ibare var.ayrıca 450/5856 hisseli diye de bir ibare var.kat mülkiyeti de kurulmuş durumda.aslında, herkesin evinin önünde kalan bahçe metrekaresi ile ev metrekarelerinin toplamı arsadaki paylarına tekabül ediyor.

Yönetim kurulu 4/5 çoğunluğun yeterli olduğunu sanarak yol geçirilmesi için karar alacak.kurulun aldığı bu kararrıun iptali için Sulh hakimine başvuracak olursam, kat mülkiyetini ilgilendirmez, genel hükümlere göre dava açmalısın gerekçesi ile reddolunur mu ? ve açacağım bu davada yol yapımının tedbiren durudurlması talep olunabilir mi?

teşekkür ederim

Alıntı: Yazan Pınar herkesin evinin önünde kalan bahçe metrekaresi ile ev metrekarelerinin toplamı arsadaki paylarına tekabül ediyor.

Bu durumda bahçeler de bağımsız bölüm içinde demektir. Bahçeler bağımsız bölüm içindeyse ortak alan sayılamaz. Yol geçirmek için her bağımsız bölüm malikinin izni gerekir kanısındayım.

Kimse bahçesinin bir bölümünü yola terketmek zorunda değildir.

Sayın Armağan Konyalı,

İlginiz için teşekkür ederiz.

Bahsi geçen sorumuzda galiba aşağıdaki ayrıntıları tam olarak veremedik. Bu nedenle aşağıdaki veriler çerçevesinde görüşleriniz değişir mi onu sormak istedik. Şimdiden teşekkürler.

1. Söz konusu alan, tek bir parselde bulunan, bir inşaat şirketi tarafından inşa edilmiş toplam 49 bağımsız müstakil bölümden oluşmaktadır.
2. İnşaat şirketi bağımsız bölümleri satarken alıcılara bağımsız bölümlerin etrafındaki bahçelerin kendilerine ait olduğunu söylemiş, vaziyet planında(planda var fiilen yok) bahçeleri bitki çiti ile ayırmıştır.
3. Vaziyet planında ortak alan olarak sadece otopark ve yaya yolu gösterilmiştir.
4. Ancak tapu devri esnasında, bağımsız bölümler tapu sicilinde belirtilmiş, bahçeler ise arsa payı şeklinde pay oranlı olarak sicile işlenmiştir.
5. Bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payları büyük küçük ve orta olmak üzere üç şekildedir.
6. Site içinde bağımsız bölümlerin en başında, ortasında ve sonunda söz konusu bahçeler bulunmaktadır.
7. Söz konusu alandaki 49 yapının sahipleri bir yönetim planı oluşturmuşlar ve site yönetimine geçmişlerdir.
8. Sitedeki bazı malikler, ortak alan iddiası ile sadece orta blok üzerindeki bahçeden bir yol geçirmek istemektedirler.
9. Orta Bloktaki köşe malikler ise karşı çıkmakta, bu yolun mülkiyete müdahale, özel yaşam alanına girme ve güvenlik handikaplarına ilişkin sonuçlar oluşturacağını düşünmektedirler.
10. Tüm evlerin arka kapıları ise söz konusu bahçeye açıldığı için başkaca bir geçit alanı her bağımsız bölüm açısından mevcuttur.

Size şunları sormak isteriz:
1. Bağımsız bölümün çevresindeki bahçeler kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde ortak alan mı yoksa mülkiyet hukuku anlamında paylı mülkiyet kapsamında mı değerlendirilmelidir?
2. Buralarda yapılacak tasarruflar paydaşların tamamın mı yoksa nitelikli veya basit çoğunlukla mı yapılabilir?
3. Ortak mülkiyete konu her alan, kat mülkiyetindeki gibi ortak yer mi sayılır?

Alıntı: Yazan Pınar 2. İnşaat şirketi bağımsız bölümleri satarken alıcılara bağımsız bölümlerin etrafındaki bahçelerin kendilerine ait olduğunu söylemiş, vaziyet planında(planda var fiilen yok) bahçeleri bitki çiti ile ayırmıştır. 4. Ancak tapu devri esnasında, bağımsız bölümler tapu sicilinde belirtilmiş, bahçeler ise arsa payı şeklinde pay oranlı olarak sicile işlenmiştir.

Çözüm şu sorudadır:
Bahçeler bağımsız bölümler içinde mi yer alıyor? Dışında mı yer alıyor?