1997 Yılında Yapılan Gayrimenkul Satışı ve Tapunun Hala Devredilmemesi

Meslektaşlarım merhaba,
Hemen konuya girmek istiyorum lakin biraz karışık sayılabilecek bir mesele var. Bir arsa var. Bu arsa 1994 yılında noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle maliklerden müteahhitlere veriliyor. İnşaat bitiyor ancak iskan alınmıyor ve herkesin tapuda belli miktarda payları oluyor. Sonra müteahhitlerden biri 1997 yılında yine noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ile müvekkile daire satıyor ve sözleşmede kat irtifakı kurulduktan sonra alıcının istediği zaman lehine verileceği ve diğer satış vaadi ibarelerle sözleşme tamamlanıyor. Sonrasında adi yazılı bir sözleşme ile tüm ücretlerin verildiği ve satılacak dairenin detaylı tanımının yapıldığı bir sözleşme imzalanıyor. Bundan sonra tapu devrine gelindiğinde borçlu devre yanaşmıyor ve yıllar sonra şimdi tapuda borçlunun aleyhine bir bankanın ipoteği olduğu görülüyor. Bunca yıl müvekkil fiilen daireyi kullanıyor ancak hala resmi bir durum yok. Bu arada imar affına tüm apartman başvuruyor. Şu an sonuçlar bekleniyor. Önemi olmadığını düşünüyorum ancak sözleşme tarihinde tapu devri sonrasında geri alınmak üzere kaydı koyulan 5.000.000 TL'lik bir senet müvekkilin eşi lehine düzenlenip müvekkile veriliyor.
Biraz karışık bir durum ve biz işin içinden pek çıkamadık. Şu durumda tüm zamanaşımı süreleri geçmiş ve ayrıca aleyhe ipotek ve benzeri durumlar var gibi görülüyor. Sizce bu noktada tapunun müvekkile devri için yapılabilecek bir şey var mıdır? Teşekkürler.

1.)Kat irtifakı kurularak sözleşmedeki ifa şartı oluşmuş ve daire halen yüklenici adına kayıtlı ise, yüklenici aleyhine cebri tescil davası açılabilir. Sözleşme tapuya şerh edilmediği için, ipotek alacaklısını bağlamaz. Taşınmaz üzerindeki ipotek şerhi ile birlikte tescil edilir. Satış vaadi alacaklısı ipotek bedelini ödemek zorunda kalırsa rucuen satış vaadi borçlusundan talep edebilir.

2.) Aşağıdaki kararda da ifade edildiği gibi ,satış vaadi sözleşmesi konusu daire alacaklısına teslim edildiği halde , zamanaşımı def'inde bulunmak TMK.m.2'deki "dürüst davranmak" kuralı ile bağdaşamayacağından dinlenmez.

YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2011/6339
Karar Numarası: 2011/7351
Karar Tarihi: 06.06.2011

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bir kısım davalılar davayı kabul etmiş, bir kısım davalılar da davanın reddini savunmuş ve zamanaşımı definde bulunmuşlardır. Mahkemece, zamanaşımının gerçekleştiğinden bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Aslında zamanaşımı, borcu gerçek anlamda sona erdiren bir sebep değildir. Zamanaşımı borcun nispi bir sona erme sebebidir. Belirli bir zamanın geçmesi borcu doğrudan doğruya sona erdirmez. Ancak alacaklının elinden borçlu istemediği takdirde alacağı dava yoluyla takip ve tahsil etme imkanını alır. Zamanaşımı borçluya sadece bir defi hakkı verir. Bu zamanaşımı defidir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süresi içinde talep ve dava edilmemiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber "dava edilebilme vasfını kaybetmesi" sonucunu doğuran bir süre geçimidir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma" kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Somut olaya gelince; davada dayanılan 5.9.1979 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 3. sayfasında satışı vaat olunan taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği yazılıdır. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmaz sözleşmeyle davacılara teslim edildiğinden davalıların zamanaşımı savunmasında bulunması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Hal böyle olunca, mahkemece çekişmenin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekirken zamanaşımı savunmasının kabulüyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükümün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan hükümün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatıranlara iadesine, 825 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 6.6.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş 1.)Kat irtifakı kurularak sözleşmedeki ifa şartı oluşmuş ve daire halen yüklenici adına kayıtlı ise, yüklenici aleyhine cebri tescil davası açılabilir. Sözleşme tapuya şerh edilmediği için, ipotek alacaklısını bağlamaz. Taşınmaz üzerindeki ipotek şerhi ile birlikte tescil edilir. Satış vaadi alacaklısı ipotek bedelini ödemek zorunda kalırsa rucuen satış vaadi borçlusundan talep edebilir. 2.) Aşağıdaki kararda da ifade edildiği gibi ,satış vaadi sözleşmesi konusu daire alacaklısına teslim edildiği halde , zamanaşımı def'inde bulunmak TMK.m.2'deki "dürüst davranmak" kuralı ile bağdaşamayacağından dinlenmez. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2011/6339 Karar Numarası: 2011/7351 Karar Tarihi: 06.06.2011 Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir kısım davalılar davayı kabul etmiş, bir kısım davalılar da davanın reddini savunmuş ve zamanaşımı definde bulunmuşlardır. Mahkemece, zamanaşımının gerçekleştiğinden bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Aslında zamanaşımı, borcu gerçek anlamda sona erdiren bir sebep değildir. Zamanaşımı borcun nispi bir sona erme sebebidir. Belirli bir zamanın geçmesi borcu doğrudan doğruya sona erdirmez. Ancak alacaklının elinden borçlu istemediği takdirde alacağı dava yoluyla takip ve tahsil etme imkanını alır. Zamanaşımı borçluya sadece bir defi hakkı verir. Bu zamanaşımı defidir. Bir tanımlama yapmak gerekirse zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süresi içinde talep ve dava edilmemiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber "dava edilebilme vasfını kaybetmesi" sonucunu doğuran bir süre geçimidir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma" kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olaya gelince; davada dayanılan 5.9.1979 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 3. sayfasında satışı vaat olunan taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği yazılıdır. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmaz sözleşmeyle davacılara teslim edildiğinden davalıların zamanaşımı savunmasında bulunması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Hal böyle olunca, mahkemece çekişmenin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekirken zamanaşımı savunmasının kabulüyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükümün bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan hükümün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatıranlara iadesine, 825 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 6.6.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Üstadım öncelikle sizin bu konulardaki geniş bilgi birikiminizi ve yorumlarınızı çok beğeniyorum. Verdiğiniz bilgi için çok teşekkür ederim.

Somut olayımızda şöyle bir durum mevcut. X ve Y gayriresmi olarak ortaklar ve evi yapan müteahhitler. Tüm sözleşmeleri X yapıyor. Y evleri gösteriyor, anlaşmaları sağlıyor ve evi de Y satıyor. Yani noterde satış vaadinde bulunan X ancak müvekkile evi satan X'in ortağı Y. Müvekkilden öğrendiğim kadarıyla ipotekli olarak tapuya sahip olan da bu Y.

X'le vaat sözleşmesi yapıldıktan kısa süre sonra (satış vaadi sözleşmesinde bedel miktarı belirtilip tamamen peşin ve nakden ödenmiştir yazıyor) Y ile adi yazılı bir sözleşmeyle; satış yapılmıştır bedel alınmıştır bu sözleşme de bunu gösterir bir sözleşmedir diye Y'nin şu an münfesih inşaat şirketi kaşesiyle müvekkil arasında sözleşme imzalanıyor. Yani aslında sorun yok yani asıl sözleşmeleri yapan X ama müvekkilde olması gereken tapunun sahibi şu an Y. İşlemlerin bir kısmını yürütüp satışın yapılmasını sağlayan da Y.

Bu durumda biz X, Y ve Y'nin münfesih şirketine yönelttiğimiz bir tapu iptal ve tescil davası ile Y adına kayıtlı tapunun müvekkile tescilini mi istemeliyiz yoksa şu an tapu X adına kayıtlı olmadığı için aynı davada terditli olarak X'ten bu tapu bedelini para olarak mı istemeliyiz

Karışık bir ilişki.

Kişinin malik olmadığı taşınmaz hakkında satış vaadi sözleşmesi yapması geçerlidir. Borçlu ifa olanağını sağladığı yani taşınmazın maliki olduğu takdirde edimini yerine getirmek zorundadır. Aksi halde rayiç bedel ile sorumlu olur. Bu yönden X aleyhine dava açılabilir.

Y ise adi sözleşme ile satım akdine karışmıştır. KKİ Sözleşmelerinde yüklenicinin adi senetle dahi satış yapması geçerli olduğundan davanın tarafı olur.

Münfesih şirketin kaşesi ile adi sözleşme yapıldığından satışın şirket adına yaptığı da düşünülebilir. Münfesih şirket Lmt şirket ise ihyası için mahkemeden yetki belgesi istenmelidir. Adi şirket se tüzel kişiliği olmadığından dava ortaklarına karşı açılır.

Bu durumda dava X, Y ve Şirket aleyhine cebri tescil şeklinde açılabileceği gibi, olmadığı takdirde terditli olarak rayiç bedel her üçünden de istenebilir. Diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Karışık bir ilişki. Kişinin malik olmadığı taşınmaz hakkında satış vaadi sözleşmesi yapması geçerlidir. Borçlu ifa olanağını sağladığı yani taşınmazın maliki olduğu takdirde edimini yerine getirmek zorundadır. Aksi halde rayiç bedel ile sorumlu olur. Bu yönden X aleyhine dava açılabilir. Y ise adi sözleşme ile satım akdine karışmıştır. KKİ Sözleşmelerinde yüklenicinin adi senetle dahi satış yapması geçerli olduğundan davanın tarafı olur. Münfesih şirketin kaşesi ile adi sözleşme yapıldığından satışın şirket adına yaptığı da düşünülebilir. Münfesih şirket Lmt şirket ise ihyası için mahkemeden yetki belgesi istenmelidir. Adi şirket se tüzel kişiliği olmadığından dava ortaklarına karşı açılır. Bu durumda dava X, Y ve Şirket aleyhine cebri tescil şeklinde açılabileceği gibi, olmadığı takdirde terditli olarak rayiç bedel her üçünden de istenebilir. Diye düşünüyorum.

Çok teşekkürler üstat.