(Karar Tarihi : 07.11.2012)

"Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda; İstanbul 9. İcra Hukuk Mahkemesi'nce şikayetin kabulü ile "tahliye emrinin iptali"ne dair verilen 25.10.2010 gün ve 2010/1030-1489 sayılı kararın incelenmesi davalı müflis K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile davalı/ihale alıcısı M____ İnşaat Turizm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 25.10.2011 gün ve 2011/4439-20144 sayılı ilamı ile;

(... İstanbul 6.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 04.03.2003 tarih ve 2002/109 Esas, 2003/215 Karar sayılı ilamı ile K____ Otelcilik ve Turizm AŞ'nin iflasına karar verildiği, İstanbul İflas Dairesinin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede hazine adına kayıtlı 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müflis şirket lehine bulunan irtifak hakkının M____ İnşaat Turizm A.Ş'ne satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK.nun 135.maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.

Yasal süresi içerisinde şikayetçi tarafça icra mahkemesinde tahliye emrine karşı şikayette bulunulmuş, mahkemece de şikayetin kabulüne karar verilmiştir.

İİK.nun 135/2.maddesi "taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur." hükmünü içermektedir.

Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

Üçüncü kişi icra mahkemesinde taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135,II c.1). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

Yine üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr.Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu'nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).

Somut olayda 04.03.2003 tarihinde K____ Otelcilik ve Turizm AŞ.nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve belgelerin adi nitelikte olup, İİK'nun 135/2.maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.

Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu iflas tarihinden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ya da İİK. nun 135/2.maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir...),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yolu ile iptaline ilişkindir. Mahkemece, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir. Karşı taraf/müflis K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı M____ İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.

Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü karşı taraf/müflis K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı M____ İnşaat Turizm A.Ş. vekili, temyiz etmiştir.

Şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu yerlere ilişkin temyiz itirazlarının ayrı ayrı incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

I- Şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 62 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (4.3.2003)öncesine ait ve 2004 sayılı İİK'nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanun'un 17.maddesi ile değişik 135/II.maddesi;

"Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur." hükmünü içermektedir.

Anılan maddede değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanun'un Hükümet Gerekçesinde ise:

"İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulu işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir." denilmektedir.

Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.

Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.

Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.

Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da)düzenlenebilir. İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m. 135/II)fıkrasını değiştirmiştir.

Öte yandan, icra mahkemesinin bu konuda verdiği karar kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden, üçüncü kişi genel mahkemede taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tesbit davası açabilir. Bu dava, İİK'nun 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır. Genel mahkemede bu davanın açılmış olması, icra mahkemesinde görülmekte olan şikayet bakımından bekletici mesele yapılmasını gerektirmez. Zira, icra takip hukukunun kendisine özgü şekli yapısı buna olanak vermez.

Somut olaya gelince:

Şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmesine dayalı olarak bulunduğunu belirtmekte ve delil olarak dayanılan kira sözleşmelerini de dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır.

Bu kapsamda, şikayetçi tarafından eldeki uyuşmazlığa konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 62 B nolu bağımsız bölüme ait olan ve dosyaya delil olarak sunulan kira sözleşmelerine bakıldığında;

Kiraya veren K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. (bundan sonra kısaca K____ A.Ş. olarak anılacaktır)ile kiracı S____ San. Elektrik Tes. Ve Taah. Ve Tic. A.Ş. (bundan sonra kısaca S____ A.Ş. olarak anılacaktır)arasında 115 ada 20 parselde bulunan 62 B nolu olarak kayıtlı bağımsız bölüm niteliğindeki apart villanın 39 yıllığına kiralanmasına ilişkin olarak 25.12.1999 tarihinde imzalanan taraflar arasındaki "Kira sözleşmesi" Kadıköy 6. Noterliği'nin 11.1.2000 tarih ve 00976 yevmiye numarası ile onaylanmış; anılan sözleşmenin 5.maddesiyle kiracınm kiraladığı bağımsız bölümü başkalarına (üçüncü kişilere)alt kira sözleşmesiyle kiraya verebilmesine olanak tanınmıştır.

Kiracı S____ A.Ş., yukarıda anılan sözleşmenin verdiği yetkiye dayanarak, kiraya veren sıfatıyla şikayetçi T____ M____ (kiracı)ile 115 ada 20 parselde bulunan 62 B nolu olarak kayıtlı apart villanın 36 yıllığına kiralanmasına ilişkin taraflar arasındaki "Kira sözleşmesi'nin Antalya 4.Noterliği'nin 12.12.2003 tarih ve 40809 yevmiye numarası ile onaylandığı; anılan sözleşmenin 2.maddesinde Kadıköy 6. Noterliği'nin 11.1.2000 tarih ve 00976 yevmiye numaralı kira sözleşmesindeki S____ A.Ş.'ye ait hakların devrinin öngörüldüğü, anlaşılmaktadır.

Şikayetçi-kiracının, delil olarak ileri sürdüğü 12.12.2003 tarihinde noterde onaylanan sözleşme, temelde iflas tarihinden (4.3.2003)öncesine ait 11.1.2000 tarihinde yine noterden onaylı bir sözleşmeye dayanmaktadır.

Bu durumda, şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (4.3.2003)öncesine ait ve 2004 sayılı İİK'nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunun kabulü gerekir.

Yukarıda belirtildiği üzere, üçüncü kişi taşınmazda hacizden (somut olayda iflastan)önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmesi durumunda tahliye emrinin iptali gerekir.

Hal böyle olunca; yerel mahkemece, şikayetçinin eldeki şikayete konu yapılan 115 ada 20 parselde bulunan 62 B nolu olarak kayıtlı bağımsız bölümde İİK'nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispat ettiği gerekçesiyle tahliye emrinin bu bağımsız bölüme ilişkin kısmının iptali ile Özel Daire bozmasma karşı direnilmesi usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekir.

II- Şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 61 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde ise;

Somut olayda:

Şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmesine dayalı olarak bulunduğunu belirtmekte, bu arada Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde aynı konuda bir olumsuz (menfi)tespit davasını açtığını ileri sürerek, görülmekte olan şikayet yönüyle bekletici mesele yapılmasını istemektedir.

Şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü 61 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin kira sözleşmesi noterde onaylı (Antalya 4.Noterliği'nin 02.12.2003 tarih ve 37860 yevmiye numaralı)ise de, anılan sözleşme iflas tarihinden (4.3.2003)sonra düzenlendiğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez.

Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen "... kira şerhleri ile birlikte satılacağı..." ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kasdetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir.

Öte yandan, yukarıda vurgulandığı üzere, aynı konuda genel mahkemede açılan menfi tespit davası, icra takip hukukunun kendisine özgü şekli yapısı nedeniyle ve alacaklının alacağına biran önce kavuşmasını engelleyici niteliği dolayısıyla, görülmekte olan şikayet bakımından bekletici mesele olarak da kabul edilemez.

Hal böyle olunca; yerel mahkemece, şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 61 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden Özel Daire bozma kararma uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle eldeki uyuşmazlığa konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 61 B numaralı bağımsız bölüme ait tahliye emrinin iptaline yönelik direnme kararı bozulmalıdır.

KARAR : 1)Yukarıda I numaralı bentte açıklanan nedenlerle karşı taraf/müflis K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/İhale alıcısı M____ İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 62 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının 62 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin kısmının ONANMASINA,

2)Yukarıda II numaralı bentte açıklanan nedenlerle karşı taraf/müflis K____ Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/İhale alıcısı M____ İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 61 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının 61 B numaralı bağımsız bölüme ilişkin kısmının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA,

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na 5311 sayılı Kanunun 29.maddesi ile eklenen "Geçici Madde 7" atfıyla uygulanmakta olan aynı Kanun'un 366/III.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.11.2012 gününde oybirliği ile karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : İcra ve İflas Kanunu MADDE 135 :Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.

(Değişik 6/6/1985-3222/17 md.) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. (Ekcümle:24/11/2021-7343/28 md.) Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye
yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.

Şerh Son Güncelleme: 22-02-2013