(Karar Tarihi : 29.09.2009)

"Taraflar arasında birleştirilerek görülen davada; Davacı, asıl davasında 652 ada 1 parsel sayılı C Blok 3 nolu bağımsız bölümünün icra kanalıyla yapılan ihale sonucu davalı adına tescil edildiğini, ancak usulsüz tebligatlar nedeniyle işlemlerden haberdar olmadığını ileri sürüp, icra ve ihale işlemlerinin geçersizliğinin tespiti ile tapu iptali ve tescil istemiş; yargılama sırasında taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle davasını HUMK'nun 186. maddesi uyarınca davalı E____'a yönelttiğini bildirmiş, ayrıca adı geçen davalı aleyhine açtığı birleşen davasında; S____'nin çekişmeli taşınmazı muvazaalı olarak davalı E____' a temlik ettiğini belirterek, iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalı S____, usulüne uygun olarak yapılan ihale sonucu çekişmeli taşınmazı satın aldığını ve bilahare de emlakçı aracılığıyla diğer davalıya sattığını beyan ederek, davanın reddini istemiş; davalı E____, çekişme konusu taşınmazı emlakçı vasıtasıyla ve bankadan kredi çekerek satın aldığını, ihtilaflardan haberdar olmadığını, kayda güvenerek iyi niyetli iktisabının korunması gerektiğini belirtip, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl dosyada "davanın reddine" dair önceden verilen kararın, dairece; "davacının açmış olduğu ihalenin feshi davasında verilecek kararın, eldeki davadaki tapu iptali isteği yönünden tescilin dayanaklı olup olmadığını ortaya çıkaracağından sonucunun beklenmesi ve ondan sonra bir karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle bozulması üzerine bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda, ihalenin feshine dair kararın kesinleşmesi ile davalı S____ adına oluşturulan kaydın yolsuz olduğu sabit ise de, davalı E____'un bu hususu bilmediği ve iyi niyetinin korunması gerektiğinden bahisle davanın ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 29.09.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat H____ Ö____ geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilenler vekili avukatlar gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, yolsuz tescil durumuna düşen tapu kaydının iptali ile tescil isteğine ilişkin olup, mahkemece kurulan hükmün temyizi üzerine daire bozma kararından sonra taşınmaz el değiştirdiği için eldeki davayla birleşen dava bakımından son kayıt malikinin iyi niyetli olduğu kabul edilerek davaların reddine karar verilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, çekişme konusu taşınmazın davalı S____'ye yapılan temlikinin dayanağı ihale olup, açılan ve Burhaniye İcra Mahkemesi'nde görülüp kesinleşen dava sonunda ihalenin iptal edildiği ve böylece davalı S____ üzerindeki sicil kaydının yolsuz tescil durumuna düştüğü sabittir.

Çekişme konusu taşınmazın eldeki davanın devamı sırasında el değiştirerek 17.05.2005 tarihinde birleşen davanın davalısı E____'a satış suretiyle temlik edildiği ve mahkemece son kayıt maliki E____'un ediniminin iyi niyete dayalı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmektedir.

Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla, toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanun'un 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak :zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke MK'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3'üncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re' sen) nazara alınacağı ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/3 Karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olaya gelince; mahkemece her ne kadar tanıkların davalıların arkadaş olduklarına dair bir beyanlarının olmadığı, davalı E____ 'un satım tarihinde konut kredisi çektiği, taşınmaz üzerinde satım tarihinden geriye dönük 1 yıl satılık levhasının bulunması hususları değerlendirilerek davalı E____ iyi niyetli olarak kabul edilmiş ise de, çekişme konusu taşınmazın davalı S____ tarafından dava dışı emlakçıya verilmek suretiyle satışının istenildiği ve satışın bu yolla gerçekleştirildiği sabittir. Dinlenilen tanıklardan bazıları özellikle site yöneticisi olan davacı tanığı N____'nin ifadesinde, çekişme konusu taşınmazın emlakçı tarafından levha asılmak suretiyle satışa çıkartılmasına karşın, satın almak isteyenlerin taşınmazı görmek istediklerinde taşınmaz hakkında dava bulunduğunu alıcı adaylarına bildirdiği, davalı tanığı olarak dinlenilen ve davalı E____'un babası olan S____'in ikametgah adresinin Ö____ Mahallesi olduğu ve buna bağlı olarak küçük bir muhit olan yerde çekişme konusu taşınmaz hakkında dava bulunduğunun bilinmediğinin kabul edilemeyeceği açıktır. Kaldı ki, çekişmeli taşınmazın sicil kaydında haciz şerhinin bulunduğu ve davalı E____'un bu hususu basit bir araştırmayla öğrenebileceği de nazara alındığında, anılan davalının taşınmazı ediniminde iyi niyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur.

Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

KARAR : Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 19.12.2008 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 625.00.TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 29.09.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Medeni Kanunu MADDE 1024 :Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Gerekçesi için Bkz.

Şerh Son Güncelleme: 09-03-2011