Tapu Dışı Satış

Değerli meslektaşlarım ; müvekkilim arsa vasfındaki bir taşınmazı 1990 yılında tapu dışı olarak taşınmaz satış vaadiyle satın almış ve arsa üzerine ev inşa etmiştir.1994 yılında çevrenin kadastro çalışmaları yapılmış gayrimenkul de kayıtlı malik adına tescil edilmiştir.Kayıtlı malik devir için yeniden daha önce ödenen miktar kadar para istediği için devir işlemi tarafların arasında gerçekleşmemiştir.Ardından 2005 yılında kayıtlı malik bize karşı men-i müdahale davası açıldı.Biz bu davada satış vaadine ve Kadastro kanunu 13/B-b'ye dayandık ama davayı kaybettik.Yargıtay'da kararı onadı.Tabi ardından da bize Örnek No.2 geldi.Bu aşamada icra mahkemesinden geri bırakma kararı alabilir miyiz ya da M.K. 648'e dayanarak ben dava açsam bu davada tedbir ve esasa ilişkin bir şansımız olur mu ? Değerli görüşlerinizi paylaşırsanız sevinirim.

Sayın meslektaşım,
Harici satış vaadinden doğan tescil davasının davalının tapu kaydı aldığı tarihte doğacağı, zamanaşımının da bu tarihten başlayacağı kuraldır.Bu durumda olayda 2004 yılında zamanşımı doluyor. Fakat, teslim gerçekleşmişse zamanaşımı savunması MK 2 gereğince dinlenmeyecektir.Bu kuralın da istisnası K.K. 12/3 de bulunan 10 yıllık süredir. Eğer olayda kadastro çalışması mevcutsa özel yasa olması nedeniyle öncelikle uygulanacaktır.Sanırım sizin davanız bu sebeple reddedildi.

Bu durumda bedel için, ödendiğini kanıtlayabilirseniz açacağınız sebepsiz zenginleşme davasında öncelikle taşınmaz üzerinde bedel ödenene dek lehinize hapis hakkı tesisini, bina için haksız inşaat hükümleri gereği açacağınız davada tapu devrinin önlenmesi için tedbir konulmasını, yine bina arsanın cüzü olacağından terditli olarak rayiç bedelinin de sebepsiz zenginleşme gereği tahsilini dava edebilirsiniz.

İlginize çok teşekkür ederim.Kayıtlı malikin aldığı bedele ilişkin belgemiz var.Hapis hakkının , tedbiren satışın engellenmesi dışında bir getirisi olur mu ?

Aslında hapis hakkının bedelin ödendiği ve binanın tarafınızdan yapıldığı gerekçeleriyle ilk dosyada (asıl savunmaya ek ve terditli olarak) savunma olarak ileri sürülmesi daha uygun olurdu.O davada müdahalenin meni kararında davalı tarafa alacağı oranında hapis hakkı tanınması da mümkündü.Sizin durumunuzda, müdahalenin meni kesinlemiş ama hapis hakkına dair talep hala dava edilebilir görünüyor.Eğer karar alabilirseniz hapis hakkı tedbir haricinde alacağın teminatı olduğu için ödenene kadar teslimi de engelleyebilir.

Değerli meslektaşım affınıza sığınarak ifade etmek istiyorum B.K.482 ile M.K.950 v.d. taşınırlar üzerindeki hapis hakkından bahsediyor.Bu durumda biz g.menkul üzerinde hapis hakkını nasıl kullanacağız.

Serdar Bey,

Aslen taşınmazlarda hapis hakkı olmaz.Burda bahsedilen "hapis hakkı" bir nevi alıkoyma hakkıdır(MK 994) .Yani borç ödenmediği taktirde taşınmazın paraya çevrilmesi ve hapis hakkının sair özellikleri burada yoktur.

Daha fazla bilgi için http://www.turkhukuksitesi.com/makale_749.htm

Sayın Bülent Sabri bey , yardımlarınızdan çok faydalandım , bana çok hakkınız geçti , yönlendirmeleriniz sayesinde 2 tane de Yargıtay kararı buldum.Onları paylaşmak istiyorum.Çok teşekkür ederim , umarım bir gün karşılaşırız ve benim de size bir faydam dokunur.

Yargıtay 1.H.D.2006/00692 ESAS - 2006/02240 KARAR
ÖZET Tapulu taşınmazların mülkiyetinin nakli, Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince resmi şekle bağlıdır. Bu nedenle harici satışa değer verilemez.
Somut olayda harici satış sözleşmesinin, lehtarına hapis hakkı sağlayacağı düşünülerek, Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü de gözetilip hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden maliki olduğu 956 ada 141 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 nolu bağımsız bölümü davalının haksız olarak işgal ettiğini ileri sürerek, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteminde bulunmuştur.
Davalı, çekilmeli taşınmazı davacıdan haricen satın alarak bedelin bir kısmını ödediğini ancak davacının tapuda ferağ vermeye yanaşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının iyi niyetli zilyet olması nedeniyle ecrimisil istenemeyeceği, yapılan ödemelerle de hapis hakkı bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; tetkik hakiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, çaplı taşınmazdaki bağımsız bölüme el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 956 ada 141 parsel sayılı taşınmazdaki 2 nolu bağımsız bölümün kayden davacıya ait olduğu, anılan yerin davalı işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı, anılan yeri harici satış sözleşmesinden kaynaklanan hakkına dayalı olarak tasarruf ettiğini bildirmiş, buna ilişkin olarak 10.10.1996 tarihli belge ibraz etmiştir. Belge, tarafların kabulündedir. Öte yandan mahkemece de belgeye değer verilmiştir.

Tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hükümleri gereği resmi şekle bağlı olduğu tartışmasızdır. Anılan hükümler karşısında harici satışa değer verme olanağı yoktur. Ancak, böyle bir satışın taşınmazın tasarrufuna icazet (muvafakat) sebebi sayılabileceği kuşkusuzdur. Ne var ki, açılan dava ile birlikte bu muvafakatin geri alındığı kabul edilmelidir. Öyle ise ecrimisil isteğinin reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Bu durumda harici satış sözleşmesinin lehtarına hapis hakkı sağlayacağı düşünülmek ve Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü de gözetilerek, hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 06.03.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 13.H.D.2006/09167 ESAS-2006/13595 KARAR
ÖZET Davacının, haricen satın aldığı ve teslim aldığı tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa ettiği binanın zorunlu ve faydalı masraflarını isteyebilmesi için; yaptığı giderin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması gerekir

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı, Marmaris İlçesi, … Köyü 761 nolu tapulu taşınmazın davalıların miras bırakanı Mustafa tarafından 16.07.1991 gününde 500 m²'lik kısmını haricen kendisine sattığını ileri sürerek, bu harici satışa dayanarak taşınmaz üzerinde yaptığı bina giderinin davalı tapu maliklerinden tahsiline karar verilmesini istemiştir
Davalılar, miras bırakanı Mustafa'dan davacının haricen satın aldığı taşınmaza bina inşa ettiğini, ifaya hazır olduklarını ancak ifrazen tescil mümkün olmadığından davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davacının, tapulu taşınmazı geçersiz sözleşme ile satın aldığı, bu durumu bildiği halde taşınmaz üzerinde bina yapması karşısında iyiniyetli sayılamayacağı, iptal ve tescil davası açılacak yerde tazminat davası açılmasında da hukuki yararın varlığından söz edilemeyeceği gerekçesi ile dava red edilmiş hüküm; davacı tarafından temyiz edilmiştir.



Davacının, davalıların miras bırakanı Mustafa'dan 16.01.1991 günlü senetle haricen satın alarak tesellüm ettiği tapuda kayıtlı taşınmaza giderlerine katlanarak bina inşa ettiği, taşınmazın Gökova Çevre Düzeni Revizyon Planı içerisinde 1. Derece Doğal Sit Alanında ve 500 m.lik Koruma Kuşağı sınırları içinde kaldığı ve Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca bu alanda yapılacak imar uygulamalarına izin verilmediği hususunda uyuşmazlık yoktur. 05.07.1944 gün ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da işaret edildiği gibi, tapulu taşınmazı haricen satın alan ve taşınmaz kendisine teslim edilen kişi tarafından o taşınmaz üzerine bir bina inşa edilmiş ise, satıcının bu binanın yapımına zımni rızası var sayılır ve binayı inşa eden alıcının iyiniyetli kabul edilmesi gerekir. Tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satılmasının geçersiz olması, satın alanın kötüniyetli kabulü için başlıbaşına yeterli bir neden olamaz. Karşı konulmasına rağmen binanın inşa edildiği de davalı tarafça savunulmamıştır. Bu nedenle, davacının, haricen satılıp teslim edilen bu taşınmaza ferağının verileceği umudu ile bina inşa ettiğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca, davacıyı kötüniyetli olarak kabul eden mahkeme kararındaki görüşe katılmak mümkün değildir.



Davacı, harici satış ve teslime istinaden zilyedi bulunduğu taşınmaza inşa ettiği bina nedeni ile 70.000.000.000 lira faydalı masrafının taşınmazın maliki davalılardan tahsilini istemektedir. Davanın yasal dayanağı Borçlar Yasası'nın 64. maddesidir. Anılan 64. maddeye göre, iyiniyetle başkasının taşınmazına el koyan bir kimsenin faydalı ve zaruri masraflarını isteyebilmesi için, yaptığı giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahiplerinin mal varlığına geçmiş olması icap eder. Medeni Yasa'nın eski 907. maddesi (Yeni MK. m. 994), zilyede malın hak sahibi tarafından alınması halinde faydalı ve zaruri masraflarını istemek hakkını vermiştir. Bu kurallar uyarınca iyiniyetli zilyedin taşınmazın maliklerinden geri alınmasını isteyebileceği bedel, taşınmazın geri alındığı gündeki yapının kaim değeri olabilir. Zira, taşınmaz geri alınmakla davacının mal varlığı, bu değer oranında azalmış ve geri alanların mal varlıkları ise o nispette artmış olacaktır.

Somut olayda, davacının giderler yaptığını iddia ettiği yer ve bina halen kendisinin zilyetliğinde (elinde) bulunduğu gibi, davacının taşınmazın arzı ile ilgili bir talebi de yoktur. O halde, mahkemenin yazılı maddi ve hukuki olgular gözönünde tutulmaksızın ve iyiniyetli bulunduğu kuşkusuz olan davacının kötüniyetli zilyet olduğundan bahisle isteğin reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

Mahkemece, davanın, "davacının henüz dava hakkı doğmadığı" gerekçesi ile reddi gerekirken, yanlış gerekçe ile reddedilmiş olması sonucu itibarı ile doğru olduğundan, hükmün HUMK.nun 438/son maddesi uyarınca gerekçe değiştirilerek ve düzeltilerek onanması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddi ile hükmün gerekçesi değiştirilerek (ONANMASINA), 13.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.